Рішення

від 31.10.2016 по справі 914/2267/16

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31.10.2016р. Справа № 914/2267/16

За позовом:Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Львів; до відповідача: третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, м. Львів; «Центр творчості дітей та юнацтва Галичини» Львівської міської ради Львівської області, м. Львів; про:спонукання укласти договір оренди нежитлових приміщень Суддя - Крупник Р.В. Секретар - Цяпка О.І. Представники сторін: від позивача:ОСОБА_3 - представник (довіреність б/н від 23.09.2016р.); від відповідача: від третьої особи: Процко Р.Б. - представник (довіреність №2302-вих-19 від 15.02.2016р.); не з'явився.

Представникам сторін роз'яснено права та обов'язки, передбачені ст.ст. 20, 22 ГПК України. Заяв про відвід судді та здійснення технічної фіксації судового засідання не надходило.

СУТЬ СПОРУ:

05.09.2016р. на розгляд господарського суду Львівської області поступила позовна заява Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (надалі - Позивач) до Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (надалі - Відповідач) про спонукання укласти договір оренди нежитлових приміщень по АДРЕСА_1 загальною площею 144,2 кв.м. з цільовим призначенням приміщень для складу терміном на 2 роки 364 дні.

Ухвалою суду від 07.09.2016р. порушено провадження у справі, її розгляд призначено на 19.09.2016р., залучено до участі у справі «Центр творчості дітей та юнацтва Галичини» Львівської міської ради Львівської області в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача. Розгляд справи відкладався на 26.09.2016р., 17.10.2016р. та 31.10.2016р. з підстав, викладених у відповідних ухвалах суду.

Представник позивача в судове засідання з'явився, позовні вимоги підтримав, просив суд позов задоволити повністю. Заявлені вимоги обґрунтовує тим, що 05.03.2012р. між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Л-8172-12, відповідно до якого надано у користування позивача нерухоме майно, площею 144,2 м 2 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та перебуває на балансі Центру творчості дітей та юнацтва Галичини Львівської міської ради Львівської області. Вказаний договір укладено сторонами на 2 роки з 05.03.2012р. до 04.03.2014р. На підставі ухвали Львівської міської ради №4124 від 20.11.2014р., листа Управління комунальної власності ДЕП ЛМР №2302-вих-81 від 23.03.2015р. договір оренди було продовжено до 04.03.2016р. У зв'язку з закінченням строку дії договору, 29.01.2016р. позивачем на адресу відповідача скеровано лист про продовження дії договору строком на 4 роки і 364 дні. Листом від 29.02.2016р. вих. №62 балансоутримувачем орендованого майна направлено на адресу відповідача лист, в якому Центр творчості дітей та юнацтва Галичини ЛМР Львівської області просив підтримати подане орендарем клопотання про продовження договору оренди. 03.03.2016р. орендар повторно звернувся до Управління комунальної власності з заявою про продовження договору оренди на новий термін (4 роки і 364 дні). Після вказаного звернення на адресу позивача від відповідача надійшов лист №2302-вих-653 від 18.03.2016р., яким Управління комунальної власності повідомило про припинення договірних відносин у зв'язку із закінченням терміну договору оренди. На думку позивача, в силу положень ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» він як орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, в розумний строк звернувся до орендодавця з заявою про продовження дії договору на новий термін, а тому має переважне право, за інших, на рівних умовах на укладення договору оренди на новий термін. Незважаючи на це, відповідач не підписує договору оренди.

Представник відповідача в судове засідання з'явився, проти позову заперечив, просив суд у задоволенні позовних вимог відмовити повністю. Заперечуючи проти позову представник зазначає, що право орендодавця відмовитися від продовження договору після його закінчення передбачено чинним законодавством України - ч. 2 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та умовами договору оренди і не обмежено наявністю певних умов, зокрема, належним виконанням орендарем умов договору. Крім цього, представник стверджує, що 22.12.2015р. позивачу було направлено повідомлення №2302-вих-2845, яким ФОП ОСОБА_1 проінформовано про те, що договір оренди на новий строк продовжуватися не буде, оскільки Управління освіти департаменту гуманітарної політики Львівської міської ради має намір використовувати нежитлові приміщення за прямим призначенням, відповідно до ст. 63 Закону України «Про освіту» необхідність використання орендованих приміщень для потреб власника. Відтак, Управління комунальної власності вважає, що договірні відносини між сторонами припинилися і підстав для продовження дії договору немає.

Представник позивача в свою чергу проти вказаних тверджень заперечує та зазначає, що у випадку, коли власник має намір використовувати об'єкт оренди для власних потреб, він згідно положень ч. 3 ст. 17 «Про оренду державного та комунального майна» повинен повідомити про це орендаря не пізніше, ніж за три місяці до закінчення договору. Оскільки лист повідомлення про необхідність використання орендованого приміщення для потреб Управління освіти ДГП ЛМР датований лише 22.12.2015р. та відповідно був направлений з пропуском встановленого законодавством строку, ФОП ОСОБА_1 має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, а відмова в укладенні договору на новий строк є неправомірною. Також представник додав, що у відповідності до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Статуту територіальної громади міста Львова, Положення про управління комунальної власності Львівської міської ради, Регламенту Львівської міської ради, лише Львівська міська рада (як орган, який діє від імені та в інтересах територіальної громади м. Львова, здійснює правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності) уповноважена приймати рішення щодо використання об'єкта комунальної власності для власних потреб, а не Управління освіти ДГП ЛМР, як про це зазначає відповідач. Більше того, приміщення, яке було передано відповідачу в оренду, ніколи не використовувалося у начально-виховному процесі, оскільки таке за санітарними нормами непридатне для проведення занять: вологість, відсутнє опалення, низькі стелі, бетонна стяжка. Кошти, які надходять від оренди приміщення є необхідними для утримання і обслуговування Центру творчості дітей та юнацтва Галичини, оскільки коштів, які надходять з бюджету не вистачає. До цього ж позивач зазначає, що згідно Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, для переукладення договору оренди необхідним є подання відповідних документів до закінчення терміну дії договору, проведення конкурсу після закінчення дії договору для повторної здачі об'єкта в оренду не передбачено, а тому реалізація переважного права на укладення договору на новий строк можлива за відсутності інших претендентів, так як і сам конкурс не проводиться.

Третя особа явки повноважного представника в судове засідання не забезпечила, хоча належним чином була повідомлена про час, дату та місце судового розгляду. Як вбачається з письмових пояснень третьої особи від 22.09.2016р. №171, Центр творчості дітей та юнацтва Галичини зазначає, що протягом всього періоду перебування в орендованому приміщенні ФОП ОСОБА_1 вчасно сплачував орендну плату та комунальні платежі. Кошти від оренди дозволяють вирішувати господарські питання начального закладу. Жодних зауважень щодо порушення умов експлуатації та перебування орендаря в орендованих приміщеннях не було. Приміщення, котре було передано в оренду позивачу ніколи не використовувалося у начально-виховному процесі, оскільки не відповідає санітарним нормам, відповідно непридатне для проведення занять з дітьми. Причини, які слугували завадою для неукладення договору Управлінням комунальної власності та орендарем, Центру невідомі.

Заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

05.03.2012р. між Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (Орендодавцем) та ФОП ОСОБА_1 (Орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Л-8172-12 (надалі - Договір), на виконання якого орендодавцем передано, а орендарем прийнято у строкове, платне користування нерухоме майно, що знаходиться на балансі Центру творчості дітей та юнацтва Галичини Львівської міської ради Львівської області. Об'єктом оренди є приміщення, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 144,2 м 2 , у т.ч. цоколь 144,2 кв.м.

Згідно п. 2.1. Договору, об'єкт оренди буде використовуватися орендарем для складу непродовольчих товарів.

У відповідності до п. 4.2. Договору, термін договору оренди визначений на 2 (два) роки з 05 березня 2012 року до 04 березня 2014 року включно.

20.11.2014р. Львівською міською радою прийнято ухвалу №4124 «Про впорядкування договірних відносин», відповідно до якої міська рада ухвалила вважати чинними договори оренди, укладені між управлінням комунальної власності та орендарями, які отримали повідомлення про їх припинення у зв'язку з закінченням терміну дії до 01.01.2014р., однак продовжують належним чином виконувати договірні зобов'язання і не мають заборгованості з орендної плати. Датою припинення договорів, зазначених у пункті й цієї ухвали, вважати дату, яка в результаті пролонгації договорів, настає першою після 20.12.2014р.

Судом встановлено та не заперечується сторонами, що внаслідок прийняття Львівською міською радою ухвали №4124 від 20.11.2014р., строк дії Договору було продовжено до 04.03.2016р.

В матеріалах справи наявним є лист Управління освіти департаменту гуманітарної політики Львівської міської ради від 11.12.2015р. №2601-вих-1550, яким позивача та відповідача було повідомлено, зокрема, про те, що 04.03.2016р. закінчується термін дії договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Л-8172-12 від 05.03.2012р., а тому Управління освіти має намір використовувати об'єкт оренди за вказаним договором за прямим призначенням (відповідно до ст. 63 Закону України «Про освіту»).

Листом Управління комунальної власності від 22.12.2015р. №2302-вих-2845, позивача було повідомлено про те, що 04.03.2016р. закінчується строк дії договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Л-8172-12 від 05.03.2012р. і у зв'язку з тим, що Управління освіти департаменту гуманітарної політики Львівської міської ради має намір використовувати об'єкт оренди за прямим призначенням, відповідно до ст. 63 Закону України «Про освіту», вказаний договір оренди продовжуватися не буде. Докази направлення (вручення) зазначеного листа в матеріалах справи відсутні, однак факт його одержання позивач не заперечує.

Пунктом 4.3., 4.8. Договору, передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено, приватизації об'єкта оренди орендарем, загибелі об'єкта оренди, достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду, господарського суду, банкрутства орендаря та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.

Судом встановлено, що у зв'язку з наближенням закінчення строку дії Договору, позивач 29.01.2016р. звернувся до відповідача з листом вих. №62 від 29.01.2016р., відповідно до якого просив Управління комунальної власності продовжити Договір з метою використання під склад непродовольчих товарів на 4 роки і 364 дні, щомісячна оплата орендної плати та комунальних послуг позивачем гарантувалася.

Також листом від 29.02.2016р. №41 Центр творчості дітей та юнацтва Галичини клопотав перед Управлінням комунальної власності про продовження строку оренди за Договором ФОП ОСОБА_1 Клопотання обґрунтоване тим, що за весь період оренди позивач вчасно сплачував орендну плату, дотримувався порядку роботи, цільового призначення приміщень, а тому така співпраця з позивачем та надходження коштів від оренди є сприятливим для діяльності центру.

З матеріалів справи вбачається, що 03.03.2016р. позивач повторно звернувся до відповідача з заявою, згідно якої просив продовжити Договір на новий термін на 4 роки і 364 дні, під склад непродовольчих товарів.

Однак, листом від 18.03.2016р. №2302-вих-653 «Про припинення договірних відносин у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди» Управління комунальної власності повідомило позивача про те, що термін дії Договору закінчується 04.03.2016р., відтак орендарю протягом 15 днів необхідно повернути балансоутримувачу об'єкт оренди та провести до моменту припинення договору повний розрахунок по орендній платі.

Як встановлено судом, 30.03.2016р. відповідачем була розглянута заява позивача про продовження Договору (лист від 30.03.2016р. №2302-вих-883) та прийнято рішення про відмову ФОП ОСОБА_1 у продовженні строку дії Договору. Рішення відповідача мотивоване відсутністю листа-погодження (із зазначенням адреси об'єкта оренди, мети використання, найменування орендаря та балансоутримувача) Управління освіти департаменту гуманітарної політики, погодженого директором департаменту гуманітарної політики; необхідністю використання об'єкта оренди для потреб власника (лист від 22.12.2015р. №2302-вих-2845). Повернуто позивачу пакет поданих документів.

На думку позивача, відмова Управління комунальної власності у продовженні дії Договору є безпідставною та необґрунтованою, оскільки згідно ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» він як орендар, що належним чином виконував умови договору, має переважне право за інших рівних умов на укладення договору на новий строк. У зв'язку з цим, ФОП ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою, відповідно до якої просить спонукати Управління комунальної власності укласти з ним договір оренди нежитлових приміщень по АДРЕСА_1, загальною площею 144, кв.м. з цільовим призначенням приміщень для складу непродовольчих товарів.

Встановивши наведені обставини справи, суд прийшов до висновку, що позов задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (ст. 759 ЦК України).

Правовідносини, пов'язані з орендою об'єктів комунальної власності регулюються ЦК України, ГК України та Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (надалі - Закон).

Орендою, згідно ч. 1 ст. 2 Закону, є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Так, ч. 1 ст. 10 Закону визначено істотні умови договору оренди, серед яких є термін, на який укладається договір оренди.

Частиною 1, 2 ст. 17 Закону унормовано, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Згідно ч. 2 ст. 26 Закону, договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Судом встановлено, що оскільки відповідач повідомив позивача листом від 18.03.2016р. №2302-вих-653 про припинення договірних відносин, то укладений між сторонами Договір оренди припинився 04.03.2016р. у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону, після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов , на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Згідно ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється .

Таким чином, з наведеного вбачається, що передумовою для реалізації переважного права законодавство визначає рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду. Тобто, переважне право позивача на оренду приміщення, в разі наявності у орендодавця в подальшому наміру передавати зазначене майно в оренду, може бути реалізовано ним, шляхом участі у призначеному відповідачем конкурсі і тільки у тому випадку, якщо інші учасники конкурсу запропонують такі самі, як і він, умови, на яких вони бажають отримати це майно в оренду. Юридичною сутністю переважного права є укладення договору на новий строк з встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. У випадку недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

З матеріалів справи вбачається, що серед підстав відмови відповідача у продовженні дії Договору являлася необхідність використання орендованих ним приміщень Управлінням освіти департаменту гуманітарної політики ЛМР за призначенням, у відповідності до ст. 63 Закону України «Про освіту». На підтвердження відповідачем долучено лист Управління освіти від 11.12.2015р. Вказане підтверджує, що відповідач має намір використовувати нежитлове приміщення для своїх потреб.

Відтак використання приміщення для власних потреб без передачі його в оренду позбавляє можливості позивача скористатися своїм переважним правом на укладення договору на новий термін.

Судом відхиляються доводи представника позивача, що відповідачем несвоєчасно (менше ніж за три місяці) було повідомлено його про бажання використовувати приміщення для власних потреб, оскільки вирішальне значення має не строк такого повідомлення, а сам факт використання приміщення для власних потреб, адже в такому випадку орендодавець не передає майно в оренду (виставляє його на конкурс), а тому не наступає передумови для реалізації переважного права.

Крім цього, відповідно до ст. 12 ЦК України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд. Нездійснення особою своїх цивільних прав не є підставою для їх припинення, крім випадків, встановлених законом. Особа може відмовитися від свого майнового права.

Також положеннями статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Суд зазначає, що свобода договору означає право громадян або юридичних осіб, та інших суб'єктів цивільного права вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини та проявляється у можливості наданій сторонам визначати умови такого договору. Положення статті 12 ЦК України наділяють носія цивільного права можливістю за власним розсудом здійснювати своє цивільне право. У зв'язку з цим, особа має право здійснювати своє майнове право лише частково чи не здійснювати його взагалі. З огляду на викладене, позовні вимоги про спонукання відповідача до укладення договору є необґрунтованими.

Таким чином, суд зазначає, що для набуття переважного права на укладення договору на новий строк недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає: необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду (Аналогічна позиція викладена ВГС України у постанові від 01.06.2016р. у справі №910/268/16, від 29.10.2013р. у справі №916/508/13-г). Оскільки позивачем не доведено вказаних обставин, як передумов для набуття орендарем переважного права на укладення договору на новий термін, суд відмовляє в задоволенні позову повністю.

Відповідно до положень ст. 49 ГПК України судовий збір залишається за позивачем.

Керуючись ст.ст. 4-3, 12, 27, 33, 34, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити повністю.

2. Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 85 ГПК України та може бути оскаржене до Львівського апеляційного господарського суду в порядку і строки, передбачені ст.ст. 91-93 ГПК України.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Повний текст рішення складено та підписано 03.11.2016 р.

Суддя Крупник Р.В.