Постанова

від 02.11.2016 по справі 915/609/16

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" листопада 2016 р.Справа № 915/609/16 Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі :

Головуючого судді: Савицького Я.Ф.

Суддів:Гладишевої Т.Я.

Головея В.М.

секретар судового засідання Селиверстова М.В.

за участю представників сторін в судовому засіданні від 02.11.2016р.:

від позивача: Головченко А.В.., за довіреністю;

від відповідача: Палій О.В., за посвідченням;

від третьої особи-1: ОСОБА_5 (особисто);

від третьої особи-2: не з'явився;

від третьої особи-3: не з'явився;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фермерського господарства "АКОРДИ"

на рішення господарського суду Миколаївської області

від 08 серпня 2016 року

по справі № 915/609/16

за позовом Фермерського господарства "АКОРДИ"

до відповідача Арбузинської районної державної адміністрації Миколаївської області

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:

1.Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5

2. Фізичної особи ОСОБА_7

3. Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області

про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди землі

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

В судовому засіданні 02.11.2016р. відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В с т а н о в и л а:

Фермерське господарство "АКОРДИ" звернулось до господарського суду Миколаївської області з позовом до Арбузинської районної державної адміністрації Миколаївської області про зобов'язання останнього поновити договір оренди землі від 23.06.2016 року, що був укладений між ФГ "АКОРДИ" і Арбузинською районною державною адміністрацією Миколаївської області та зареєстрований в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 30 травня 2011 року за № 482035574000001 Арбузинського району Миколаївської області, шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 23.06.2010 року на строк 7 (сім) років.

Рішенням господарського суду Одеської області від 08 серпня 2016 року у справі №915/609/16 (суддя Олейняш Е.М.) у задоволенні позову ФГ "АКОРДИ" до Арбузинської районної державної адміністрації Миколаївської області про зобов'язання поновити договір оренди землі від 23.06.2016 року відмовлено повністю.

Приймаючи вищевказане рішення, суд першої інстанції виходив з того, що, по-перше, орендарем було порушено строк звернення до орендодавця про намір продовження дії договору оренди, тому переважне право ФГ"АКОРДИ" на поновлення договору оренди припинилося. По-друге, на момент продовження строку дії договору оренди землі третя особа фізична особа ОСОБА_7 скористався своїм правом на витребування земельних ділянок із земель не витребуваних сертифікатів, частина яких була надана позивачу в оренду на підставі договору оренди землі від 23.06.2010 року, наслідком чого стала зміна фактичних площ і меж земельних ділянок з присвоєнням їм нових кадастрових номерів, що унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору у порядку, передбаченому ч.ч. 1, 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки такі зміни мають наслідком укладання договору оренди земельних ділянок із дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди, у зв'язку з чим позовні вимоги ФГ "АКОРДИ" задоволенню не підлягають.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням господарського суду першої інстанції, Фермерське господарство "АКОРДИ" звернулось до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, мотивуючи це тим, що оскаржуване рішення винесене без повного та всебічного аналізу обставин справи, з порушенням норм матеріального права.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу апелянт посилається на те, що суд першої інстанції дійшов неправильного висновку щодо визнання строку договору оренди та зазначає, що відповідно до ст. 640 ЦК України договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації, тому строк договору оренди вираховується з моменту його державної реєстрації, тобто з 30.05.2011 року, а не з моменту підписання договору сторонами. Разом з тим, на думку апелянта, суд першої інстанції зробив хибний висновок про те, що позивач несвоєчасно повідомив відповідача про свій намір скористатися переважним правом укладання договору на новий строк, а саме: враховуючи, що строк дії договору завершується 30.05.2016 року, в силу п. 8 договору орендар своєчасно (за 90 днів до закінчення строку договору) повідомив орендодавця про намір продовжити дію договору (повідомлення від 27.01.2016 року з проектом додаткової угоди). Проте, відповідач неправомірно відмовив позивачу у продовженні строку дії договору оренди.

Апелянт вказує на те, що якщо і керуватись позицією відповідача, що строк дії договору оренди закінчився 23.06.2015 року, то від відповідача протягом місячного строку після закінчення строку договору позивачу не надходив лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі; позивач продовжував користуватись земельною ділянкою та сплачувати орендні платежі; відповідач не проінформував органи податкової служби про припинення договору оренди землі. Таким чином, є підстави вважати договір оренди землі поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, але господарський суд першої інстанції не прийняв до уваги усі докази, надані позивачем.

Посилаючись на те, що зобов'язання за оскаржуваним договором ФГ «АКОРДИ» виконувало належним чином, апелянт зазначає, що орендар надіслав повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на оренду зазначеної земельної ділянки з проектом додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки; орендодавець, в свою чергу, заперечень у його поновленні не висловив, проте надав у власність гр-ну ОСОБА_7 5,6116 га рілля із раніше не витребуваних земель власнику земельних ділянок із земель не витребуваних сертифікатів та уклав договір оренди спірної земельної ділянки з ФОП ОСОБА_5

Представник позивача (ФГ "АКОРДИ") у судових засіданнях підтримав апеляційну скаргу та наполягав на її задоволенні.

Представник відповідача (Арбузинська районна державна адміністрація Миколаївської області)у судових засіданнях надав пояснення, згідно з якими позивач не погоджується з апеляційною скаргою позивача, просить залишити її без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.

Третя особа ФОП ОСОБА_5 проти позову заперечив з підстав, викладених у письмових поясненнях по справі, наданих до апеляційного господарського суду 05.10.2016р.

Представник Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області (третя особа-3) у судове засідання 02.11.2016р. не з'явився, про час, дату та місце розгляду апеляційної скарги повідомлений належним чином, що вбачається з рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення від 06.10.2016р.

Відповідно до ст. 85 ГПК України у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Розглянувши доводи апеляційної скарги Фермерського господарства „АКОРДИ", заслухавши представників позивача, відповідача та третьої особи-1, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, судова колегія Одеського апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення місцевого суду, виходячи із наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 23.06.2010 року між Арбузинською районною державною адміністрацією Миколаївської області (надалі - орендодавець, відповідач) та Фермерським господарством "АКОРДИ" (надалі - орендар, позивач) укладено договір оренди землі (надалі - договір), відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться в межах території Костянтинівської селищної ради Арбузинського району Миколаївської області (п.1 договору).

Пунктом 2 договору встановлено, що в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 147, 29 га ріллі, у тому числі: землі запасу - 6, 83 га та землі не витребуваних сертифікатів 140, 46 га.

Згідно з наявними у справі документами, на момент укладання вищевказаного договору оренди, земельним ділянкам присвоєні наступні кадастрові номери: НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3.

Відповідно до п. 8 договору, він укладений на 5 (п'ять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За положенням п. 16 договору, цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Пунктом 20 договору передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Положеннями п. 26 договору орендодавець зазначив, що обмежень у використанні земельної ділянки не існує, та інших прав третіх осіб щодо земельної ділянки, яка передається в оренду, немає.

Згідно з п. 40 договору, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Відповідно до п. 43 договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Як свідчать матеріали справи, оскаржуваний договір зареєстровано в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 30.05.2011 року за № 482035574000001 Арбузинського району Миколаївської області (т.1, арк. 19, т.3, арк. 116-118).

Відповідно до умов договору оренди Арбузинською районною державною адміністрацією Миколаївської області передано, а Фермерським господарством "АКОРДИ" прийнято земельну ділянку для товарного сільськогосподарського виробництва, про що між сторонами складено та підписано Акт приймання - передачі без дати та номера (т.1, арк. 211).

Як свідчить довідка від 09.06.2016 року за вих. №53 та податкові декларації позивача, наявні у матеріалах справи, позивачем сплачувалась орендна плата за земельну ділянку площею 147, 29 га з червня 2011 року по травень 2016 року (т.1, арк. 139-152). Зазначене підтверджується інформацією інспекції Южноукраїнської ОДПІ Головного управління ДФС у Миколаївській області від 06.07.2016 року та від 13.06.2016 року (т.3, арк. 113-114).

22.01.2016 року листом № 31/0/03-18/2-16 Арбузинська районна державна адміністрація повідомила ФГ «АКОРДИ», що за змістом ст. 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є об'єкт оренди, в тому числі і розмір земельної ділянки, який у зв'язку з витребуванням земельного паю гр. ОСОБА_7 змінився, а відтак, починаючи з моменту державної реєстрації правовстановлюючого документу на земельну ділянку за гр. ОСОБА_7, змінився предмет договору оренди, що виключає можливість використання ФГ "АКОРДИ" даного земельного масиву на підставі договору оренди землі від 23 червня 2010 року.

Також, зазначеним листом було вказано, що договором передбачено, що орендар (ФГ "АКОРДИ"), який бажає поновити його на новий строк повинен не пізніше ніж за 90 днів до його закінчення письмово повідомити орендодавця (Арбузинську райдержадміністрацію) про намір продовжити його дію, але у передбачений строк від ФГ "АКОРДИ" до райдержадміністрації такого повідомлення не надходило.

Крім того, орендодавець зазначив, що відповідно до п. 37 договору оренди землі від 23.06.2010 року договір вважається припиненим у зв'язку з закінченням строку, на який його укладено та повідомив орендаря про відсутність у останнього правових підстав для подальшого користування земельною ділянкою (т.1, арк. 20).

У свою чергу, ФГ "АКОРДИ" направило Арбузинській районній державній адміністрації відповідь, а саме: лист від 27.01.2016 року за вих. № 5, у якому зазначило, що договір оренди набрав чинності 30.05.2011 року (дата державної реєстрації) і діє 5 років, тобто до 30.05.2016 року. При цьому, пунктом 8 спірного договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення цього договору на новий строк і повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Крім того, позивач вказав, що має намір продовжити дію даного договору, з урахуванням 90-денного терміну, як передбачено умовами договору, що термін звернення не пропущено тому, що перебіг строків щодо поновлення договору починається з 29.02.2016 року.

Що стосується витребування земельної частки (паю) гр. ОСОБА_7, то в силу п. 26, 40 договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Отже, правові підстави для припинення дії договору з ФГ"АКОРДИ" відсутні (т. 1, арк. 21-22). Факт направлення листа підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення (т.1, арк. 23).

Даним листом також зауважено, що при прийнятті розпорядження голови Арбузинської райдержадміністрації про виділення в натурі земельної ділянки гр-ну ОСОБА_7, орендодавець в особі райдержадміністрації повинен був повідомити орендаря про зміну умов договору в частині площі земельної ділянки, в зв'язку з витребуванням земельної частки паю та запропонувати внести відповідні зміни до договору, але орендодавцем цього зроблено не було.

У матеріалах справи міститься лист від 11.04.2016 року № 17/21-02 Арбузинської районної державної адміністрації, яким повідомлено орендаря, що строк дії договору оренди землі починає перебіг з моменту підписання, а не державної реєстрації. Відсутність від орендаря повідомлення за 90 днів до закінчення строку дії договору оренди свідчить про відсутність правових підстав для поновлення дії договору оренди. Крім того, орендодавець зазначив що поновлення строку дії оскаржуваного договору оренди землі передбачає обов'язкове укладання додаткової угоди (т.1, арк. 218).

Матеріали справи свідчать, що позивачем подано проект Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 23.06.2010 року, яка наявна у матеріалах справи (т.1, арк. 24-28), однак докази направлення вказаної додаткової угоди на адресу орендодавця Арбузинської районної державної адміністрації відсутні. В листі ФГ"АКОРДИ" № 5 від 27.01.2016 року також відсутня інформація щодо направлення вказаного проекту додаткової угоди.

11.05.2016 року ФГ "АКОРДИ" звернулось до Арбузинської районної державної адміністрації з листом № 26, у якому просило розглянути раніше надану додаткову угоду та повідомити нові істотні умови договору оренди на новий строк у разі їх зміни для подальшого їх узгодження з боку ФГ"АКОРДИ" (т.1, арк. 34-35).

Проте, відповіді від орендодавця на зазначений лист не надійшла.

У матеріалах справи наявні документи, які свідчать про те, що гр-н ОСОБА_7 скористався своїм правом на витребування земельних ділянок із земель не витребуваних сертифікатів, частина яких була надана позивачу ФГ "АКОРДИ" в оренду на підставі договору оренди землі від 23.06.2010р., тому відповідачем надано у власність гр. ОСОБА_7 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну ділянку у розмірах, визначених технічною документацією із землеустрою у фізичних гектарах загальною площею 5,6116 га., в тому числі: земельну ділянку площею 5,6116 га. (рілля богарна) кадастровий номер НОМЕР_5 в межах території Костянтинівської селищної ради (т.3, арк. 100).

Відповідно до інформації відділу Держгеокадастру в Арбузинському районі Миколаївської області № 0-14.06-0.3-601/2-16 від 02.07.2016 року, за гр. ОСОБА_7 (власник сертифікату на право на земельну частку (пай) серії МК № 011621) закріплена ділянка № НОМЕР_4. До 19.05.2015 року (до моменту реєстрації земельної ділянки за громадянином ОСОБА_7.), земельна ділянка № НОМЕР_4 площею 5,61 га входила до складу земель, які знаходилися в оренді ФГ "АКОРДИ" за договором оренди землі від 23.06.2010 року, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 30.05.2011 року № 482035574000001 (т.2, арк. 6).

З матеріалів справи випливає, що в подальшому між фізичною особою ОСОБА_7 (орендодавець) та ОСОБА_5 (орендар) було укладено договір оренди землі від 09.12.2015 року, відповідно до умов якого, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_5 загальною площею 5,6116 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах території Костянтинівської селищної ради Арбузинського району Миколаївської області зі строком дії 10 років (т.2, арк. 35-37).

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 09.12.2015 року зареєстровано право оренди землі (договір оренди землі від 09.12.2015 року, укладений між гр. ОСОБА_7 (орендодавець) та ФОП ОСОБА_5.)(т.2, арк. 38).

Розпорядженням Арбузинської районної державної адміністрації № 70 від 11.03.2016 року, копія якого міститься у матеріалах справи, ФОП ОСОБА_5 надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо відведення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості), в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва орієнтовною площею 133, 70 га із земель не витребуваних сертифікатів та проведення їх нормативно-грошової оцінки в межах території Костянтинівської селищної ради (т.3, арк. 8).

Товариством з обмеженою відповідальністю "Земельний кадастровий центр" виготовлено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості), які надаються в оренду ФОП ОСОБА_5 Зазначеним земельним ділянкам присвоєно наступні кадастрові номери:

НОМЕР_6; НОМЕР_7; НОМЕР_8; НОМЕР_9 (т.3, арк. 17-41).

Матеріали справи містять відповідні документи, які підтверджують, що між Арбузинською районною державною адміністрацією Миколаївської області (орендодавець) та Фізичною особо-підприємцем ОСОБА_5 (орендар) було укладено 25 договорів оренди землі, а саме: № 10 від 29.04.2016 року, № 11 від 29.04.2016 року, № 12 від 29.04.2016 року, № 13 від 29.04.2016 року, № 14 від 29.04.2016 року, № 15 від 29.04.2016 року, № 16 від 29.04.2016 року, № 17 від 29.04.2016 року, № 18 від 29.04.2016 року, № 19 від 29.04.2016 року, № 20 від 29.04.2016 року, № 21 від 29.04.2016 року, № 22 від 29.04.2016 року, № 23 від 29.04.2016 року, № 24 від 29.04.2016 року, № 25 від 29.04.2016 року, № 27 від 29.04.2016 року, № 28 від 29.04.2016 року, № 29 від 29.04.2016 року, № 30 від 29.04.2016 року, № 31 від 29.04.2016 року, № 32 від 29.04.2016 року, № 33 від 29.04.2016 року, № 34 від 29.04.2016 року (т.2, арк. 39-238).

Враховуючи вищевикладені обставини, Фермерське господарство "АКОРДИ" звернулось до господарського суду Миколаївської області з позовом до Арбузинської районної державної адміністрації Миколаївської області про зобов'язання останнього поновити договір оренди землі від 23.06.2016 року, що був укладений між ФГ "АКОРДИ" і Арбузинською районною державною адміністрацією Миколаївської області та зареєстрований в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 30 травня 2011 року за № 482035574000001 Арбузинського району Миколаївської області, шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 23.06.2010 року на строк 7 (сім) років.

Дослідивши матеріали справи, апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.

Як вбачається з матеріалів справи, за своєю правовою природою між позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі.

У відповідності до ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.

Приписами ч.1 ст. 628 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно із ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Частиною першою статті 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Оскільки правовідносини щодо укладання договору оренди землі між орендарем та орендодавцем виникли 23.06.2010р., тому до даних правовідносин необхідно застосовувати законодавство, що діяло на момент виникнення відповідних правовідносин.

Відповідно до ст. 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції від 01.01.2010р.), належною формою договору оренди землі є письмова.

Істотні умови договору визначені в ст.15 вказаного Закону, зокрема, відповідно до ч. 1, 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Виходячи з вищевказаного та враховуючи наявні матеріали справи, судова колегія зазначає, що матеріалами справи підтверджується, що 23.06.2016 року, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, Арбузинська районна державна адміністрація Миколаївської області (орендодавець) та ФГ «АКОРДИ» (орендар) склали і підписали договір оренди землі, надавши згоду встановленої форми, тому моментом укладання договору слід вважати 23.06.2010р.

При цьому, в силу ст. 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 01.01.2010 року), укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

В статті 126 Земельного Кодексу України вказано, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Підпунктом другим пункту першого ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном.

Пунктом другим зазначеної статті передбачено, що вищевказані речові права на нерухоме майно, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 01.01.2010 року), договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Статтею 125 Земельного кодексу України (в редакції від 30.04.2010 року) передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Крім того, сторонами передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, що закріплено у п. 43 укладеного договору.

Оскаржуваний договір зареєстровано в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 30.05.2011 року за № 482035574000001.

Отже, за положеннями статті 20 Закону України «Про оренду землі» передбачається, що вже укладений договір підлягає державній реєстрації, а стаття 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає, що державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням не факту укладення договору, а факту виникнення або припинення права оренди земельної ділянки.

Виходячи з цього, судова колегія не може погодиться з доводами апелянта, що відповідно до ст. 640 Цивільного кодексу України договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації, тому строк договору оренди вираховується з моменту його державної реєстрації, тобто з 30.05.2011 року, а не з моменту підписання договору сторонами, тобто з 23.06.2010р.

Також, вказаної правової позиції дотримується Верховний суд України, який у своїй постанові від 19.02.2014 року по справі № 6-162ц13 за результатами розгляду касаційного провадження з приводу неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції однієї і тієї ж норми матеріального права, в якій розглядались аналогічні позовні вимоги щодо моменту укладання договору оренди та його державної реєстрації, визначив, що: «…в момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, i така реєстрація не може змінювати моменту укладення договору».

Тобто, колегія суддів дійшла до висновку, що договір оренди, підписаний сторонами, свідчить про досягнення між ними згоди стосовно істотних умов договору та є укладеним з моменту його підписання у випадку його подальшої державної реєстрації відповідно до вимог ч.1 ст. 210, ч.3 640 Цивільного кодексу України (в редакції до 01.01.2013 року), ч.2 ст.125 Земельного кодексу України ч.1 ст.20 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в силу п. 43 договору оренди, ст.125 Земельного кодексу України та ст.ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» в момент державної реєстрації (30.05.2011 року) набрав чинності (набув юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося (23.06.2010 року) і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Тому доводи апелянта, що датою укладання договору від 23.06.2010 року є дата державної реєстрації спірного договору - 30.05.2011 року, є помилковими.

Окремо, апеляційна колегія зауважує наступне.

Поняття «набрання чинності» договору оренди, що застосоване у Законі України«Про оренду землі» констатує, що чинність набирає договір, який на момент набрання чинності вже є укладеним. Розмежування у часі виникнення моменту укладення договору та моменту набрання ним чинності є розмежуванням у часі двох правових наслідків: першого - набуття договором як фактом юридичного значення; другого - набуття юридичного значення зобов'язанням, а відповідно суб'єктивним ицивільними правами та обов'язками, що ним породжені;

Момент укладення договору та набрання ним чинності розмежовані у часі, проте і момент укладення договору і момент набрання ним чинності має кожен окремо своє власне юридичне значення.

Можна зробити висновок, що державна реєстрація договору оренди землі породжує лише момент набрання названим договором чинності, а не момент його укладення. На момент набрання договором оренди земельної ділянки чинності названий договір вже є укладеним, а факт його укладення має самостійне юридичне значення, що не може бути ототожненим із юридичним значенням набрання договором юридичного значення.

Що стосується переважного права орендаря поновлення договору оренди землі на новий строк, апеляційний суд зазначає наступне.

Згідно з пунктом першим статті 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до п. 37 договору дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 01.01.2010 року) строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Пунктом першим ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, дійсної на момент укладання договору від 23.06.2010р.) визначено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Такі ж самі умови поновлення договорів оренди землі передбачені у чинній на момент спливу строку дії оскаржуваного договору статті 33 Закону України "Про оренду землі", якою вказано, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до п. 8 договору, він укладений на 5 (п'ять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як вже встановлено судом першої інстанції та апеляційним судом, 23.06.2016 року між орендарем та орендодавцем було укладено договір оренди земельної ділянки строком на п'ять років.

Таким чином, в силу ст. 252-255 ЦК України, п. 37 договору оренди строк дії договору становить з 24.06.2010 року по 24.06.2015 року.

Тобто, з метою реалізації орендарем свого переважного права на поновлення договору на новий строк останній повинен був в силу умов п. 8 договору оренди звернутись до орендодавця не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору із листом-повідомленням про намір продовжити дію договору, додавши проект додаткової угоди (в даному випадку до 27.03.2015 року).

Проте, як свідчать матеріали справи, орендар звернувся до орендодавця лише 27.01.2016 року з листом про намір продовжити дію договору оренди, тобто з порушенням встановленого договором 90-денного строку до закінчення дії договору.

Судова колегія не приймає до уваги твердження апелянта про те, що орендарю було направлено проект Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 23.06.2010 року, у зв'язку з відсутністю доказів направлення вказаної додаткової угоди на адресу орендодавця, а саме: Арбузинської районної державної адміністрації.

Таким чином, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про припинення переважного права ФГ "АКОРДИ" на поновлення договору оренди.

Разом з тим, стаття 764 Цивільного кодексу України, передбачає можливість поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору оренди та немає заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору.

Ця норма кореспондується з ч. 6-9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Отже, як вірно зазначено судом попередньої інстанції, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Тобто, виходячи з вищевказаного, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Враховуючи, що строк дії спірного договору оренди закінчився 23.06.2015 року, матеріали справи не містять підтвердження звернення орендодавця до орендаря протягом одного місяця після закінчення строку дії вказаного договору оренди з листом щодо заперечення в поновленні цього договору .

Навпаки, орендар продовжував користуватись земельною ділянкою та сплачувати орендні платежі, що підтверджує довідка від 09.06.2016 року за вих. №53, податкові декларації позивача про сплату орендної плати за земельну ділянку площею 147, 29 га та інформацією інспекції Южноукраїнської ОДПІ Головного управління ДФС у Миколаївській області від 06.07.2016 року та від 13.06.2016 року.

Судова колегія зауважує, що при укладанні договору оренди від 23.06.2010 року, сторони відобразили певну умову: об'єктом оренди за договором є земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 147, 52 га, в т.ч.: землі запасу (із земель державної власності) - 6, 83 га; не витребувані сертифікати - 140, 69 га в межах території Костянтинівської селищної ради.

Волевиявлення сторін було направлено на укладання договору оренди саме в такій редакції. Тому неврахування цього пункту договору протирічить положенням статті 627 Цивільного кодексу України щодо свободи договору.

Статтею 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" зазначено, що нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, на момент продовження строку дії договору оренди землі третя особа фізична особа ОСОБА_7 скористався своїм правом на витребування земель із земель не витребуваних сертифікатів, частина яких була надана позивачу в оренду на підставі договору оренди землі від 23.06.2010 року. Тобто, право розпорядження земельною ділянкою (витребувані землі із земель не витребуваних сертифікатів) в спірному випадку належить фізичній особі ОСОБА_7 (його спадкоємцям).

Судова колегія погоджується з висновком господарського суду Миколаївської області, що право на розпорядження рештою земельних ділянок (нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки), які були надані позивачу в оренду на підставі договору оренди землі від 23.06.2010 року, залишилось за Арбузинською районною державною адміністрацією.

Таким чином, земельними ділянками, наданими позивачу ФГ "АКОРДИ" згідно договору в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 147, 52 га розпоряджаються:

- Арбузинська районна державна адміністрація (землі невитребуваних сертифікатів);

- фізична особа ОСОБА_7 (особа, яка скористалась своїм правом на витребування земель із земель невитребуваних сертифікатів);

- Головне управління Держгеокадастру у Миколаївській області (землі державної власності сільськогосподарського призначення (землі запасу).

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" інформація про об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки) є істотною умовою договору. Зміна такої умови договору тягне за собою наслідки, передбачені ч. 10 ст. 33 цього Закону, якою установлено, що у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Таким чином, зміна фактичних площ і меж земельних ділянок з присвоєнням їм нових кадастрових номерів, після укладення договору оренди земельних ділянок з ФГ "АКОРДИ", унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору оренди землі у порядку, передбаченому ч.ч. 1, 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки такі зміни мають наслідком укладання договору оренди земельних ділянок із дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Вказана правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 25.05.2016 року № 3-312гс16.

Отже, враховуючи вищевикладене, колегія суддів зазначає, що автоматична пролонгація оскаржуваного договору оренди від 23.06.2010 року, відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" неможлива, оскільки змінились істотні умови цього договору, а саме: розмір земельної ділянки.

При цьому, апеляційний суд цілком згоден з висновком суду попередньої інстанції, що посилання учасників процесу на п. 40 договору, відповідно до якого перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, в спірному випадку є неправильним, оскільки предметом спору є поновлення договору оренди, а не зміна чи розірвання договору.

Враховуючи вищенаведене, Одеський апеляційний господарський суд приходить до висновку, що рішення господарського суду Миколаївської області від 08.08.2016р. по справі №915/609/16 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу Фермерського господарства «АКОРДИ» - без задоволення.

Керуючись ст. ст. 99, 101 - 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

П о с т а н о в и в :

Рішення господарського суду Одеської області від 08.08.2016р. по справі №915/609/16 залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Повний текст постанови підписаний 07.11.2016р.

Головуючий суддя Савицький Я.Ф.

Суддя Гладишева Т.Я.

Суддя Головей В.М.