Рішення

від 05.12.2016 по справі 607/2773/16-ц

ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ТЕРНОПІЛЬСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05.12.2016 Справа №607/2773/16-ц

Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області в складі:

головуючого судді В.М. Братасюка

за участю секретаря О. І. Чичкевич

представника позивача ОСОБА_1. представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Тернополі справу за позовом ОСОБА_3 до Публічного акціонерного товариства «ОКСІ БАНК», Товариства з обмеженою відповідальністю «ТФ Трембіта», треті особи приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Юзва Назарій Богданович, приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Новосад Ольга Петрівна, ТОВ «Торговий дім Схід - Захід» про визнання недійсними правочинів частково та повністю, та зобов'язання вчинити дію , -

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_3 звернувся до суду за захистом свого цивільного права шляхом пред'явлення позову до Публічного акціонерного товариства «ОКСІ БАНК», Товариства з обмеженою відповідальністю «ТФ Трембіта», треті особи приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Юзва Назарій Богданович, приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Новосад Ольга Петрівна про визнання недійсними правочинів частково та повністю, та зобов'язання вчинити дію.

А саме просить суд: визнати недійсними п.5.3., п.5.3.1. п.5.3.2. договору іпотеки від 18 лютого 2011 року, укладеного між ПАТ «ОКСІ БАНК» (ЄДРПОУ 09306278) та ОСОБА_3 засвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Львівської області, реєстр №3414; визнати недійсним договір купівлі-продажу предмету іпотеки іпотекодержателем від свого імені від 24.11.2014 року укладений між ПАТ «ОКСІ БАНК» (ЄДРПОУ 09306278) та TOB ТФ«Трембіта» (ЄДРПОУ 13796704) засвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Львівської області Новосад О.П., реєстровий №6771; визнати недійсним договір купівлі-продажу предмету іпотеки іпотекодержателем від свого імені від 24.11.2014 року укладений між ПАТ «ОКСІ БАНК»(ЄДРПОУ 09306278) та TOB ТФ«Трембіта» (ЄДРПОУ 13796704) засвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Львівської області Новосад О.П.; скасувати державну реєстрацію права власності TOB ТФ«Трембіта» (ЄДРПОУ 13796704) на домоволодіння, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.; скасувати державну реєстрацію права власності TOB ТФ«Трембіта» (ЄДРПОУ 13796704) на земельну ділянку площею 0,15 га, що розташована в АДРЕСА_2 кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1

В обґрунтування вимог зазначає, що спірні правочини, було вчинено з порушенням закону, оскільки: станом на дату укладання спірного договору іпотеки була відсутня згода дружини позивача на передачу нерухомого майна в іпотеку; спірні договори купівлі - продажу предмета іпотеки було вчинено без дотримання визначеної законом України «Про іпотеку» процедури попереднього належного повідомлення іпотекодавця про намір реалізувати предмет іпотеки з визначеною ціною продажу предмета іпотеки, й окрім цього станом на дату вчинення спірних договорів купівлі - продажу предмета іпотеки, постановою державного виконавця на предмет іпотеки було накладено арешт з внесенням відповідного запису до державного реєстру, що само по собі унеможливлювало вчинення нотаріусом правочину з відчуження майна.

Окремо, на думку позивача, ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» забороняв звернення стягнення на предмет іпотеки станом на дату вчинення спірних правочинів з відчуження майна.

Усі ці обставини в сукупності, на думку позивача, дозволяють зробити висновок про підставність позовних вимог.

В судовому засідання представник позивача вимогу підтримала в повному обсязі та просить позов задовольнити.

Представник відповідача Публічного акціонерного товариства «ОКСІ БАНК» проти задоволення позову заперечив за безпідставністю в повному обсязі, про що подав письмові заперечення на позов. Окремо заявив письмове клопотання про застосування строку позовної давності до вимоги про часткове виказання недійсним договору іпотеки.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ТФ Трембіта» з'явився в судове засідання й також заперечив проти задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Треті особи приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Юзва Назарій Богданович, приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Новосад Ольга Петрівна в судове засідання не з'явилися, хоча своєчасно повідомлялися судом про час і місце судового розгляду. Мотивованих заперечень чи про визнання позову суд не повідомили та суду не надали.

До участі у справі, за клопотанням представника Публічного акціонерного товариства «ОКСІ БАНК», було залучено ТОВ «Торговий дім Схід - Захід», котре на адресу суду направило письмові пояснення про підтримку позову ОСОБА_3 в повному обсязі.

Заслухавши пояснення, всесторонньо, повно та об'єктивно дослідивши обставини справи та здійснивши перевірку їх доказами, судом встановлено наступні обставини.

18 лютого 2011 року між ПАТ «ОКСІ БАНК» та TOB «Торговий дім «Схід-Захід» було укладено генеральний договір на здійснення кредитних операцій № 01\11-ГД-1301, яким визначено загальні умови надання Кредитодавцем послуг Позичальнику по здійсненню активних операцій, зокрема: надання кредитів, в тому числі надання овердрафту і відкриття кредитних ліній; надання гарантій; врахування та авалювання векселів, а також загальні умови передачі в заставу майна/майнових прав в забезпечення виконання Позичальником зобов'язань перед Кредитодавцем за вказаними операціями.

18 лютого 2011 року в межах Генерального договору на здійснення кредитних операцій №01\11-ГД-1301 між ПАТ «ОКСІ БАНК» та TOB «Торговий дім «Схід-Захід» укладено кредитний договір з відкриттям відновлюваної лінії №07\11-ВКЛ-1301, в межах якого ПАТ «ОКСІ БАНК» надало TOB «Торговий дім «Схід-Захід» в розмірі 1500000,00 грн. та укладено кредитний договір з відкриттям відновлюваної мультивалютної кредитної лінії №13/12 - ВКЛ-1301 в межах Генерального договору на здійснення кредитних операцій №01\11- ГД-1301 від 18 лютого 2011 року та Додаткового договору №1 від 30 листопада 2012 року до Генерального договору на здійснення кредитних операцій №01/11 - ГД-1301 від 18 лютого 2011 року в межах якого ПАТ «ОКСІ БАНК» надав TOB «Торговий дій «Схід-Захід» грошові кошти в розмірі 40 000,00 доларів США.

З метою забезпечення виконання Позичальником зобовязань за Кредитним договором, 30.11.2012 між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ОСОБА_3 укладено договір поруки, яким визначено, що Поручитель відповідає перед Кредитодавцем за порушення зобов'язання Боржником як солідарний боржник всім своїм майном та у тому ж обсязі, що й Боржник, включаючи сплату основного боргу за кредитом, процентів, неустойки, комісійних винагород, відшкодування збитків.

Будучи майновим поручителем TOB «Торговий дім «Схід-Захід», ОСОБА_3 18.02.2011 року з ПАТ «ОКСІ БАНК» уклав договір іпотеки (далі - Договір), яким зобов'язався забезпечити виконання зобов'язань Позичальника та вимог Іпотекодержателя за Генеральним договором на здійснення кредитних операцій №01\11-ГД-1301 від 18 лютого 2011 року, укладеного між TOB «Торговий дім «Схід-Захід» та Іпотекодержателем, а також усіх додаткових договорів до нього, які можуть бути укладені в майбутньому (далі «Кредитний договір»), стосовно повернення отриманої суми кредиту, несплачених відсотків, комісій, неустойок і штрафів у повному обсязі. Кредит відповідно до вищевказаного Кредитного договору надається Позичальнику Іпотекодержателем на наступних умовах:

Загальна сума кредитних операцій за всіма Кредитними договорами (сума, яка фактично видана, а також яка підлягає до видачі Іпотекодержателем Позичальнику за умовами Кредитних договорів), не може бути більшою ніж 2000000,00 (два мільйони) гривень 00 копійок;

Строк дії Кредитного договору - до 17 (сімнадцятого) лютого 2014 року (дві тисячі чотирнадцятого) року.

Інші умови надання кредиту визначаються Кредитним договором та додатковими договорами до нього.

За цим Договором іпотеки Заставна не видається.

Предметом іпотеки є нерухоме майно, а саме:

-Домоволодіння, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, який належить Іпотекодавцю - Майновому поручителю на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданного Байковецькою сільською радою Тернопільського району Тернопільської області 18 листопада 2010 року, на підставі рішення виконкому сільської ради №84 від 23 вересня 2010 року; право власності зареєстровано в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 18 листопада 2010 року та записано в книзі №5 за номером запису 444, що підтверджується витягом про державну реєстрацію прав, виданим Тернопільським районним госпрозрахунковим бюро технічної інвентаризації 18 листопада 2010 року за №28051771, реєстраційний номер: 32109539. Домоволодіння в цілому складається з: житлового будинку з цокольним поверхом (цегла), позначеного за планом земельної ділянки літерою «А», житловою площею 206,2 кв.м. та загальною площею 513,5 кв.м.; огорожі (метал), позначеної за планом земельної ділянки за № «1-3»; вимощення (плитка), позначеного за планом земельної ділянки за літерою «І». Згідно витягу реєстру прав власності на нерухоме майно, виданого Тернопільським районним госпрозрахунковим бюро технічної інвентаризації 18 листопада 2010 року за №28051912, загальна вартість домоволодіння становить 965837,00 гривень.

-Земельна ділянка площею 0,1519 га, що розташована в АДРЕСА_3, яка належить Іпотекодавцю - Майновому поручителю на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_2 виданного Байковецькою сільською радою народних депутатів 20 лютого 1996 року на підставі рішення №41 сесії Байковецької сільської ради народних депутатів 15 лютого 1996 року, акт зареєстровано в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за №21.Відповідно до відомостей, викладених у Витягу з бази даних автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру, виданного Управлінням Держкомзему у Тернопільському районі Тернопільської області 16 лютого 2011 року за №65 (Витяг з поземельної книги про земельну ділянку): кадастровий номер земельної ділянки - НОМЕР_3, цільове призначення - для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва.

Вирішуючи спір суд виходить з такого.

З приводу часткового визнання недійсним договору іпотеки, а саме п.5.3., п.5.3.1. п.5.3.2. договору іпотеки від 18 лютого 2011 року, укладеного між ПАТ «ОКСІ БАНК» (ЄДРПОУ 09306278) та ОСОБА_3 засвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Львівської області, реєстр №3414

Відповідно ст. 16 ЦК України, одним із способів захисту цивільних прав є визнання правочину недійсним.

Суд розглядає спір керуючись принципом диспозитивності судового розгляду (ч.1 ст. 11 ЦПК України) - в межах заявлених сторонами вимог та на підставі поданих ними доказів.

У ст. 203 ЦК України, в якій визначено основні критерії чинності правочину, зазначено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним та відповідати його внутрішній волі, й зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства та моральним засадам суспільства.

Позивач просить визнати частково недійсним вищезазначений договір іпотеки, покликаючись на недотримання вимог закону при укладанні правочину, а саме відсутності нотаріально посвідченої згоди іншого співвласника предмета іпотеки - дружини позивача, з якою на дату вчинення спірного правочину, позивач перебував зареєстрованому шлюбі та яка в силу закону є співвласником нерухомого майна, на укладання спірного договору іпотеки в частині п. 5.3, 5.3.1 та п.5.3.2.

Отже за змістом статті 60 СК майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності, якщо не доведено протилежне.

За змістом статей 572, 575 ЦК України іпотека є видом забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки.

Відповідно до статті 578 ЦК України та статті 6 Закону України «Про іпотеку» майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу (іпотеку) лише за згодою усіх співвласників.

Така згода за своєю правовою природою є одностороннім правочином. Згідно із частиною першою статті 219 ЦК України у разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення одностороннього правочину такий правочин є нікчемним.

Судом встановлено, що з 2001 року перебуваючи у шлюбі з ОСОБА_9, позивач ОСОБА_3 18.11.2010 року набув у власність майно, а саме домоволодіння під АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,1519 га, на котре (майно - домоволодіння) поширюється режим права спільної сумісної власності подружжя.

Проте 18.02.2011 року приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу було нотаріально посвідчено заяву ОСОБА_9 про надання згоди іншому з подружжя (позивачу ОСОБА_3.) на укладання іпотечного договору.

Як вбачається із змісту даної заяви, дружина позивача надала йому згоду на укладання договору про передачу в іпотеку ПАТ «ОКСІ БАНК» домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 У заяві зазначено, що земельна ділянка площею 0, 1519 га, належить ОСОБА_3 на праві особистої власності, оскільки була набута чоловіком до шлюбу (як вбачається з тексту договору іпотеки - у 1996 році на підставі рішення органу місцевого самоврядування, тобто шляхом безоплатної передачі у власність). Змістом цієї ж нотаріально посвідченої заяви ОСОБА_9 ствердила, що виконання зобов'язання, яке буде забезпечено іпотекою а разом з цим і сама іпотека, здійснюється чоловіком ОСОБА_9 , в інтересах сім'ї і укладання даного договору відповідає їх спільному волевиявленню.

При цьому ОСОБА_9 заявила, що погоджується з тим, щоб усі умови договору іпотеки домоволодіння за адресою вул. АДРЕСА_1 та земельної ділянки та усі майбутні додаткові угоди до нього визначалися з її чоловіком (позивачем ОСОБА_3.) самостійно.

А тому, оскільки іпотечне застереження є частиною договору іпотеки, і у даному випадку при вчинення спірного правочину - договір іпотеки, нотаріусом було дотримано вимогу закону щодо отримання згоди іншого з подружжя на передачу майна в іпотеку, суд приходить до переконання про відсутність підстав до часткового визнання недійсним спірного правочину.

Окремо суд наголошує, що, як зазначає Верховний Суд України у справі №6-533цс16 від 30 березня 2016 року - «відсутність такої згоди сама по собі не може бути підставою для визнання договору, укладеного одним із подружжя без згоди другого з подружжя, недійсним.

Так, пунктом 6 статті 3 ЦК України до засад цивільного законодавства віднесено, серед іншого, добросовісність.

Відповідно до частини другої статті 369 ЦК України та частини другої статті 65 СК України при укладенні одним із подружжя договору щодо розпорядження спільним майном вважається, що він діє за згодою другого з подружжя.

З аналізу зазначених норм закону у їх взаємозв'язку слід дійти висновку, що укладення одним із подружжя договору щодо розпорядження спільним майном без згоди другого з подружжя може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише в тому разі, якщо судом буде встановлено, що той з подружжя, який уклав договір щодо спільного майна, та третя особа - контрагент за таким договором, діяли недобросовісно, зокрема, що третя особа знала чи за обставинами справи не могла не знати про те, що майно належить подружжю на праві спільної сумісної власності, і що той з подружжя, який укладає договір, не отримав згоди на це другого з подружжя.».

За таких умов за недоведеності недобросовісності сторін спірного правочину (договору іпотеки) при його вчиненні, на думку суду, немає підстав визнавати його недійсним, навіть частково.

Також суд наголошує, що спірний правочин було вчинено в 2011 році, а позов заявлено ОСОБА_3 в 2016 році, тобто з пропуском визначеного законом строку позовної давності, що є самостійною підставою відмови в задоволенні позову.

З приводу визнання недійсними:

-Договору купівлі продажу предмета іпотеки, укладеного між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ «ТФ Трембіта» 24.11.2014 року, посвідчений нотаріально в реєстрі за №6771;

-Договору купівлі продажу предмета іпотеки, укладеного між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ «ТФ Трембіта» 24.11.2014 року, посвідчений нотаріально в реєстрі за №6766.

Відтак, з метою погашення кредитного боргу, який виник у TOB «Торговий дім «Схід-Захід», банком було адресовано ОСОБА_3 за №1010/507 від 10.10.2014 року та TOB «Торговий дім «Схід-Захід» вимоги про усунення порушень щодо погашення заборгованості за Кредитними договорами та попередження, що у випадку незадоволення даної вимоги, Банк зверне стягнення на іпотечне майно із достроковим погашенням заборгованості.

Враховуючи те, що Позичальником борг не було погашено, 24.11.2014 року ПАТ «ОКСІ БАНК» передав у власність TOB ТФ «Трембіта» шляхом укладення Договору купівлі-продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені.

Встановлено, що між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ «ТФ Трембіта» 24.11.2014 року, посвідчений нотаріально в реєстрі за №6771, договір купівлі продажу предмета іпотеки - земельної ділянки площею 0, 1519 га., що знаходиться за адресою АДРЕСА_2, та належить ОСОБА_3 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_2 виданного Байковецькою сільською радою народних депутатів 20 лютого 1996 року на підставі рішення №41 сесії Байковецької сільської ради народних депутатів 15 лютого 1996 року. Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_3.

В п.4 даного Договору, його сторони обумовили ринкову вартість земельної ділянки станом на 24.11.2014 року, й в п. 5 зазначили, що ця ціна - 287 175 гривень, є ціною продажу земельної ділянки.

Окремо в п. 7 та 8 Договору, сторони передбачили, що земельна ділянка не перебуває під забороною відчуження (арештом), а продавець гарантував, що земельна ділянка не перебуває в спорі, й щодо неї відсутні права третіх осіб.

Окрім цього між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ «ТФ Трембіта» 24.11.2014 року, посвідчений нотаріально в реєстрі за №6766, договір купівлі продажу предмета іпотеки - домоволодіння, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, належне ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданного Байковецькою сільською радою Тернопільського району Тернопільської області 18 листопада 2010 року, на підставі рішення виконкому сільської ради №84 від 23 вересня 2010 року; право власності зареєстровано в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 18 листопада 2010 року та записано в книзі №5 за номером запису 444.

В п.4 даного Договору, його сторони обумовили ринкову вартість домоволодіння станом на 21.11.2014 року, й в п. 5 зазначили, що ця ціна - 2 116 500 гривень, є ціною продажу домоволодіння.

Окремо в п. 7 та 8 Договору, сторони передбачили, що домоволодіння не перебуває під забороною відчуження (арештом), а продавець гарантував, що домоволодіння не перебуває в спорі, й щодо неї відсутні права третіх осіб.

За наслідками укладення даних правочинів TOB ТФ «Трембіта» набуло право власності на домоволодіння, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,15 га, що розташована в АДРЕСА_3 що належить майновому поручителю на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_2 виданого Байковецькою сільською радою 20.02.1996 р.н.

Із змісту даних правочинів вбачається, що їх вчинено на підставі ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Відповідно до статті 575 Цивільного кодексу України, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

В силу статті 572 Цивільного кодексу України, в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Згідно статті 24 Закону України «Про іпотеку», відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов'язанням. Іпотекодержатель зобов'язаний письмово у п'ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов'язанням. Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Частиною 1 статті 36 Закону України «Про іпотеку» визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону (ч. 2 ст. 36 Закону України «Про іпотеку»).

При цьому, можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку визначені частиною третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку».

Так, за приписами ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

У договорі іпотеки від 18.02.2011 року, міститься застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про прийняття іпотекодержателем предмета іпотеки у власність.

Так, п.5.3 визначено, що за рішенням Іпотекодержателя задоволення його вимог може здійснюватись наступним чином (договір про задоволення вимог Іпотекодержателя):

5.3.1 У випадку набуття права звернення на предмет іпотеки Іпотекодавець -Майновий поручитель передає у власність Іпотекодержателю предмет іпотеки. Ціна придбання визначається шляхом експертної оцінки Предмета іпотеки на день придбання. У разі, якщо ціна Предмета іпотеки, який передається Іпотекодержателю у власність, є меншою від суми заборгованості, Іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за рахунок іншого майна Позичальника. Витрати на проведення експертної оцінки Предмета іпотеки покладаються на Іпотекодавця - Майнового поручителя або Позичальника.

Рішення про прийняття у власність Предмета іпотеки приймається Іпотекодержателем одноосібно. Підписанням цього договору Іпотекодавць -Майновий поручитель засвідчує, що він надає Іпотекодержателю згоду на перехід права власності на Предмет іпотеки до Іпотекодержателя за рішенням Іпотекодержателя.

Іпотекодавець - Майновий поручитель засвідчує, що є достатньою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на Предмет іпотеки є цей договір та письмове рішення Іпотекодержателя про прийняття у власність Предмета іпотеки. Цей договір та письмове рішення Іпотекодержателя мають силу договору купівлі-продажу Предмета іпотеки між Іпотекодержателем та Іпотекодавцем -майновим поручителем.

5-3-2 У випадку набуття права звернення стягнення на Предмет іпотеки Іпотекодержатель має право від свого імені продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених Законом України «Про іпотеку». При цьому ціна продажу Предмета іпотеки встановлюється за згодою сторін не менше його заставної вартості, визначеної у п.1.4 цього договору з урахуванням зносу або шляхом експертної оцінки. Витрати на проведення експертної оцінки покладаються на Іпотекодавця - майнового поручителя або Позичальника. Розподіл виручки від продажу Предмета іпотеки між Іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на Предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається Іпотекодавцю - Майновому поручителю.

Заборгованість Позичальника по Кредитному договору вважається погашеною в день отримання від Покупця коштів за Предмет іпотеки у повному обсязі. У випадку, якщо Іпотекодержатель не має можливості укласти договір купівлі-продажу Предмета іпотеки за ціною, зазначеною в цьому пункті, Іпотекодержатель має право укласти договір купівлі-продажу Предмета іпотеки з визначенням ціни Предмета іпотеки на підставі оцінки Предмета іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид Предмета іпотеки.

Відповідно до ст.38 ЗУ «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Недотримання вимог закону, як підставу визнання недійсними спірних договорів купівлі - продажу, позивач мотивує тією обствиною, що іпотекодержателем не було дотримано приписів ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» в частині повідомлення позивача, як іпотекодавця, про намір реалізувати предмет іпотеки сторонім особам яим порушено переважне права позивача на викуп предмета іпотеки.

Окремо позивач зазначає, що хоча банком було адресовано ОСОБА_3 за №1010/507 від 10.10.2014 року та TOB «Торговий дім «Схід-Захід» вимоги про усунення порушень щодо погашення заборгованості за Кредитними договорами та попередження, що у випадку незадоволення даної вимоги, Банк зверне стягнення на іпотечне майно із достроковим погашенням заборгованості, однак оскільки іпотекодавець несе відповідальність за невиконання\ неналежне виконання боржником зобов'язання перед кредитором в межах вартості переданого в іпотеку майна, конкретної пропозиції (оферти) з визначеною ціною продажу предмета іпотеки, позивачу не направлялося , а тому наявний у справі лист за №1010/507 від 10.10.2014 року не можна вважати письмовим повідомленням в розумінні ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Системний аналіз наданих сторонами спору доказів, дозволяє суду зробити наступний висновок.

Як встановлено рішенням господарського суду Волинської області у справі №903\313\15 від 25.05.2015 року, за позовом ТОВ «Торговий дім Схід - Захід» до ПАТ «ОКСІ БАНК» про визнання припиненими зобов'язань за генеральним кредитним договором, кредитними договорами, договорами застави та усунення перешкод у користування майном, та підтверджено постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 22.07.2015 року - 10.10.2014 року ПАТ «ОКСІ БАНК» вручив директору ТОВ «Торговий дім Схід - Захід» та ОСОБА_3 як іпотеко держателю письмову вимогу про усунення в 30 денний термін порушень щодо погашення кредитних зобов'язань з попередженням про те. що у випадку невиконання даної вимоги Банк розпочне процедуру звернення стягнення на майно. Станом на 10.10.2014 року борг ТОВ «Торговий дім Схід - Захід» по кредитному договору від 18.02.2011 року №07\11-ВКЛ-1301 становив 2 042 829, 82 гривень, а по кредитному договору від 30.11.2012 року №13\12-ВКЛ-1301 - 50 695, 36 доларів США.

В силу ст. 61 ЦПК України, дані обставини доказуванню не підлягають.

Разом з тим 17 липня 1997 року Україна ратифікувала Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод, та певні протоколи до неї, і ця обставина з огляду на приписи ч.1 ст. 9 Конституції України, Закону України від 29.06.2004 року «Про міжнародні договори» свідчить про обов'язковість застосування національними судами України норм Конвенції.

ЄСПЛ у рішенні «Толстой-Мілославскій проти Сполученого Королівства» від 23.06.1995 року (скарга №18139\91), зазначає, що застосовуваний національний закон повинен відповідати критерію «якості», якості тобто щоб « він був доступним для всіх осіб, які мають до нього відношення, і досить чітко сформульованим для того, щоб вони могли - користуючись відповідної консультацією, якщо це необхідно, - передбачити ступінь, яка є розумною у сформованій ситуації, тих наслідків, які дана дія може спричинити за собою».

Статтею 11 ЗУ «Про іпотеку» передбачено, що майновий поручитель несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов'язання виключно в межах вартості предмета іпотеки.

Як зазначено вище, ст.38 ЗУ «Про іпотеку» передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

При цьому інші частини ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» акцентують на тому, що ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Доктрина верховенства права дає можливість суду приймати рішення з урахуванням загальних принципів права: належної правової процедури, заборони дискримінації, добросовісного ставлення до виконання функцій, розумності, справедливості і т. д., особливо коли йдеться про наявність оціночних понять у нормативно-правовому акті, який підлягає застосуванню.

Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі прийняття пропозиції (абзац другий частини першої ст. 641 ЦК України).

А тому, хоча в частині першій ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» прямо не передбачено, що у повідомленні іпотекодержателя має бути визначена ціна продажу предмета іпотеки, однак, для суду очевидним є те, що зміст ч.1 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» слід розуміти у взаємозв'язку із змістом частини сьомої цієї статті і ст.11 цього Закону, ч.1 ст. 641 ЦК України, тобто повідомлення іпотекодержателя, адресоване іпотекодавцю, про намір реалізувати предмет іпотеки, котре має бути направлене не менш як за тридцять днів до укладання договору купівлі - продажу, повинне містити ціну предмета іпотеки - адже іпотекодавець, котрий несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов'язання виключно в межах вартості предмета іпотеки, повинен, як зазначає ЄСПЛ щодо якості закону «передбачити ступінь, яка є розумною у сформованій ситуації, тих наслідків, які дана дія може спричинити за собою», а саме з урахуванням суми боргу позичальника, оцінити запропоновану ціну викупу предмета іпотеки власним фінансовим можливостям та надати собі та іпотекодердателю відповідь (акцепт пропозиції) - «чи маю я об'єктивну (фінансову) можливість викупити предмет іпотеки?».

Тобто дане повідомлення за змістом та суттю повинно бути офертою на викуп предмета іпотеки особою, котра має на це переважне право шляхом акцепту (чи відмови) від пропозиції іпотекодавця протягом тридцятиденного строку з дати отримання повідомлення.

На думку суду, без зазначення запропонованої ціни предмета іпотеки, саме по собі повідомлення іпотекодерджателя про загальну суму боргу позичальника, адресоване в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодавцю, не має абсолютного ніякого правового значення, адже як зазначено вище - майновий поручитель несе майнову відповідальність виключно в межах вартості предмета іпотеки, і саме ця вартість мусить бути викладена в пропозиції укласти договір купівлі - продажу.

При цьому на підтвердження майнового стану позивача, його довіритель надав суду копії податкової декларації, з відбитком штампа про отримання декларації Луцької ОДПІ ОСОБА_3 за 2013 рік, згідно якої сума його доходу за завітний період склала 454 000 гривень, за 2014 рік, згідно якої сума його доходу за завітний період склала 990 800 гривень та за 2015 рік, згідно якої сума його доходу за завітний період склала 1 393 200 гривень.

Окремо представник позивача суду надав копію договору від 07.10.2014 року та розписки від 09.10.2014 року. про одержання ОСОБА_3 у гр.. ОСОБА_8 позики в сумі 2 000 000 гривень під зобов'язання повернути до 07.10.2017 року.

Підсумовуючи викладене суд приходить до переконання про недотримання вимог закону частині обов'язку іпотекодержпателя направити іпотекодавцю повідомлення про намір реалізувати предмет іпотеки, котре має бути направлене не менш як за тридцять днів до укладання договору купівлі - продажу із зазначенням ціни продажу предмета іпотеки , в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Одночастно суд вважає доведеним позивачем певних меж фінансової спроможності у викупити предмет іпотеки в іпотекодержателя, чого об'єктивно ОСОБА_3 зробити не зміг, у зв'язку з відсутністю конкретної пропозиції ціни продажу та укладанням поза його волею спірних правочинів між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ «ТФ Трембіта» 24.11.2014 року, а тому вимоги ОСОБА_3 про визнання недійсними договорів продажу предмета іпотеки, укладених між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ «ТФ Трембіта» 24.11.2014 року, посвідчених нотаріально в реєстрі за №6771 та №6766, підлягають до задоволення.

Разом з тим суд не вважає, що позов в частині визнання недійсними договорів продажу предмета іпотеки, укладених між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ «ТФ Трембіта» 24.11.2014 року, посвідчених нотаріально в реєстрі за №6771 та №6766, слід задовольнити з окремо зазначеної позивачем підстави - перебування спірного майна під арештом станом на дату вчинення правочинів, що стверджується відомостями з державного реєстру речових прав на нерухоме майно з інформаційної довідки за №69068105 від 27.09.2016 року - із змісту даної довідки вбачається що постановою державного виконавця Першого ВДВС луцького МУЮ 22.07.2014 року оголошено заборону відчуження та накладено арешт на майно ОСОБА_3

В ходу судового розгляду було з'ясовано, що дану поставнову було винесено дерджавним виконавцем на виконання ухвали Луцького міськрайонного суду Волинської області від 15.07.2014 року про забезпечення позову у справі за позовом ОСОБА_9 до ОСОБА_3 про поділ майна подружжя. даною ухвалою позов було забезпечено шляхом заборони ОСОБА_3 відчужувати усе належне йому рухоме та нерухоме майно.

Надалі ухвалою Луцького міськрайонного суду Волинської області від 12.01.2015 року, заходи забезпечення позову було скасовано у зв'язку з досягненням сторонами мирової угоди.

Критичність судової оцінки даної підстави до задоволення позову полягає в тому, що хоча державний виконавець власною постановою від 22.07.2014 року наклав арешт на все рухоме мі нерухоме мано позивача, і оголосив заборону відчуження майна, однак як з'ясовано вище, постанова ДВС виносилася на виконання ухвали суду - а жодної ухвали суду про накладання арешту на майно позивача станом на дату вчинення спірних правочинів не зостановлювалося.

Більш того необхідною умовою захисту права особи є його (права) невизнання, оспорювання або порушення станом на дату звернення до суду. Відтак суд зауважує, що заборона відчуження майна подружжя ОСОБА_3, вжита ухвалою суду від 15.07.2014 року, стосувалася саме позивача ОСОБА_3. а тому не можна стверджувати про порушення його права відчуженням майна за спірними правочинами в листопаді 2014 року, оскільки ухвала стосувалася дій саме позивача, а відчужувачем майна за спірними правочинами був не позивач, а стороння особа - іпотекодержатель.

Також суд вважає за необхідне відзначити, що згідно ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи.

Судом встановлено, що спірне домоволодіння підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки виступає предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті, використовувалася як місце постійного проживання іпотекодавця; загальна площа не перевищує 250 кв. метрів.

З приводу вимоги про скасування державної реєстрації права власності TOB ТФ«Трембіта» (ЄДРПОУ 13796704) на земельну ділянку площею 0,15 га, що розташована в АДРЕСА_2 кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1

Отже суд зауважує, що правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень визначені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статею 26 даного Закону передбачено порядок внесення реєстратором записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування, тобто закон та Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ №1127 від 25.12.2015 року, передбачають вчинення записів до державного реєстру прав на майно, в разі скасування чи визнання недійсним правочину, що був підставою проведення державної реєстрації, перш за все самим державним реєстратором.

За таких обставин вимогу позивача про скасування за рішенням суду державної реєстрації права власності TOB ТФ«Трембіта» (ЄДРПОУ 13796704) на земельну ділянку площею 0,15 га, що розташована в АДРЕСА_2 кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_4 набутого за правочинами, визнаними судом недійсними, суд вважає передчасною за відсутності офіційної відмови державного реєстратора скасувати записи в реєстрі в позасудовому порядку.

Керуючись ст.ст.3, 10, 11, 60, 61, 119, 120, 212- 215, 222 ЦПК України, ст.15, 16, 202, 203, 204, 215 ЦК України, Законом України «Про іпотеку», Постановою №9 Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справі про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009 року, суд , -

В И Р І Ш И В :

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсними:

-Договір купівлі продажу предмета іпотеки, укладений між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ «ТФ Трембіта» 24.11.2014 року, посвідчений нотаріально в реєстрі за №6771;

-Договір купівлі продажу предмета іпотеки, укладений між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ «ТФ Трембіта» 24.11.2014 року, посвідчений нотаріально в реєстрі за №6766

Стягнути в рівних частинах з Публічного акціонерного товариства «ОКСІ БАНК» та Товариства з обмеженою відповідальністю «ТФ Трембіта» на користь ОСОБА_3 сплачений при зверненні до суду судовий збір в розмірі 1102, 40 гривень.

В задоволенні решти вимог - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги.

Апеляційна скарга може бути подана протягом 10 днів з дня проголошення рішення до апеляційного суду Тернопільської області через Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області.

Головуючий суддяВ. М. Братасюк