Постанова

від 19.12.2016 по справі 922/2445/16

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" грудня 2016 р. Справа № 922/2445/16

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Могилєвкін Ю.О., суддя Пушай В.І., суддя Барбашова С.В.

при секретарі Кузнєцовій І.В.

за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1

відповідача - ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Гаражно-будівельного кооперативу "Норд", м. Харків (вх.№2939 Х/3) на рішення господарського суду Харківської області від 20.09.16 у справі №922/2445/16

за позовом Гаражно-будівельного кооперативу "Норд", м. Харків

до Харківської міської ради, м. Харків

про зобов'язання вчинити певні дії

ВСТАНОВИЛА:

В липні 2016 р. позивач - Гаражно-будівельний кооператив "Норд", м. Харків звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою, в якій просив суд зобов'язати Харківську міську раду, м.Харків (відповідача) поновити договір оренди землі №631010004000524 від 09.04.2012 р., укладений з ГБК "Норд", з посиланням на те, що відповідач не відреагував на відповідне звернення позивача та не вчинив передбачених ст. 33 Закону України В«Про оренду земліВ» дій щодо поновлення з позивачем зазначеного вище договору оренди після сплину строку його дії.

У вересні 2016р. відповідач - Харківська міська рада звернулася до господарського суду з зустрічною позовною заявою до Гаражно-будівельного кооперативу "Норд" (позивач), в якій просив суд відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог про зобов'язання поновити договір оренди землі №631010004000524 від 09.04.2012 р., укладеного між позивачем та відповідачем; зобов'язати позивача звільнити земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Дружби Народів, 281а загальною площею 0,04441 га. (кадастровий номер 6310136600:15:003:0038) та повернути її відповідачу.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 20.09.2016р. відмовлено в прийнятті зустрічної позовної заяви відповідача по справі №922/2445/16.

Рішенням господарського суду Харківської області від 20.09.2016 року у справі №922/2445/16 (суддя Байбак О.І.) в задоволенні позову відмовлено.

Позивач з рішенням господарського суду першої інстанції не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права та неповне з'ясування обставин справи при його прийнятті, просить скасувати рішення повністю та прийняти нове, яким позовні вимоги позивача задовольнити в повному обсязі.

В апеляційній скарзі зазначив, що суд першої інстанції залишив поза увагою те, що в межі позовних вимог визнання переважного права у позивача перед іншими особами на укладення договору оренди землі не входило. Позивач вважає безпідставним твердження суду першої інстанції про необхідність виконання всіх передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" дій для поновлення договору оренди землі, судом проігноровано пряму вказівку закону на обов'язок орендодавця щодо поновлення належним чином виконуваного договору оренди землі. В додаткових пояснення до апеляційної скарги зазначив, що побудував відкриту автостоянку, відповідно до свідоцтво про право власності від 29.11.2013 за ним зареєстровано право власності на нежитлову будівлю площею 6.3 кв.м.

Відповідач вважає рішення суду законним та обґрунтованим, прийнятим відповідно до норм чинного законодавства, просить рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

В відзиві на апеляційну скаргу зазначив, що позивач звернувся з заявою про поновлення дії договору 11.04.2014р..тобто через 4 місяца після спливу строку дії договору, без надання проекту додаткової угоди.

Судова колегія, повторно розглянувши справу, перевіривши законність та обґрунтованість рішення встановила, що 23.12.2011 р. між позивачем, як орендарем, та відповідачем, як орендодавцем, укладено договір оренди землі, зареєстрований в Управлінні Держкомзему у місті Харків в Державному реєстрі земель 09.04.2012 р. за № 631010004000524, за умовами якого відповідач передав позивачу в оренду земельну ділянку площею 0,4441 га (кадастровий номер 6310136600:15:003:0038), розташовану за адресою, м. Харків, вул. Дружби народів 281а.

У п. 8. договору зазначено, що даний договір укладено строком до 31.12.2013 р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію листом-повідомленням.

Як свідчать матеріали справи, зазначений договір сторонами виконувався належним чином, після сплину строку дії договору, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, що раніше йому передавалася за договором оренди землі від 23.12.2011 р.

Згідно з актом обстеження земельної ділянки № 2681/14 від 03.12.2014 р., складеним начальником відділу обстеження земельних ділянок Департаменту земельних відносин Харківської міської ради ОСОБА_3, земельна ділянка площею 0,4441 га (кадастровий номер 6310136600:15:003:0038), розташовану за адресою, м. Харків, вул. Дружби народів 281а використовується позивачем для обслуговування відкритої автостоянки.

Актом обстеження земельної ділянки від 07.09.2016 р., складеним головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради ОСОБА_4.встановлено, що земельна ділянка розташована за адресою, м. Харків, вул. Дружби народів 281а використовується позивачем для експлуатації обслуговування автомобільної стоянки.

Після сплину терміну дії договору, позивач продовжував сплачувати на користь позивача плату за користування землею. Як зазначає позивач, розмір здійснених ним щомісячних оплат дорівнював розмірі щомісячної орендної плати, яку він сплачував відповідачу за той час, коли діяв договір оренди від 23.12.2011 р.

Суд першої інстанції встановив, що після сплину строку дії договору позивач звернувся до відповідача з заявою від 10.04.2014 р. в якій просив «поновити дію договору оренди землі площею 0,4441 га від 9 квітня 2012 року за № 631010004000524, що знаходиться за адресою, м. Харків, вул. Дружби народів 281а, строком на 3 роки.

Позивач зазначає, що відповідач жодним чином не прореагував на зазначений лист, та всупереч вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не поновив дію зазначеного договору оренди, з моменту укладення зазначеного договору оренди та до теперішнього часу він належним чином виконував обов'язки, покладені на нього за цим договором.

Орендодавцем, з моменту укладення договору до теперішнього часу не висловлювалось жодних претензій щодо виконання позивачем покладених на нього обов'язків як орендаря, та не вчинялось дій і не заявлялось намірів, спрямованих на припинення взаємовідносин щодо оренди вищезазначеної земельної ділянки.

Обставини щодо не продовження відповідачем дії договору оренди землі стали підставами для звернення позивача до суду з позовом по даній справі.

Суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог виходячи з наступного.

За змістом ст. ст.627, 629 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості; договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 2 ст.14 Конституції України встановлено, що право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Частиною 3 ст. 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України.

Відповідності до ст. 74 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед територіальною громадою, державою, юридичними і фізичними особами.

Відповідно до ст. 12 Земельного кодексу України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; координація діяльності місцевих органів земельних ресурсів; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; підготовка висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок відповідно до цього Кодексу; вирішення земельних спорів; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Гарантоване державою місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи і передбачає правову, організаційну та матеріально-фінансову самостійність, яка має певні конституційно-правові межі, встановлені, зокрема, приписами статей 19, 140, 143, 144, 146 Конституції України. З аналізу вказаних конституційних положень вбачається, що органи місцевого самоврядування, здійснюють управління і самостійно вирішують питання місцевого значення, віднесені законом до їх компетенції, та приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Такі ж положення закріплені в статті 4 Європейської хартії місцевого самоврядування, яка встановлює, що головні повноваження і функції органів місцевого самоврядування визначаються Конституцією або законом; органи місцевого самоврядування в межах закону мають повне право вільно вирішувати будь-яке питання, яке не вилучене із сфери їхньої компетенції і вирішення якого не доручене жодному іншому органу; повноваження, якими наділяються органи місцевого самоврядування, як правило, мають бути повними і виключними, що кореспондується із вимогами ч. З ст. 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Відповідно до статті 116 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Суд першої інстанції обґрунтовано встановив, що на підставі рішення 23 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 20.06.2008 №155/08 «Про продовження строків будівництва (реконструкції) об'єктів», рішення 9 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 17.08.2011 №389/11 «Про внесення змін до рішень Харківської міської ради з містобудівних питань» 23.12.2011 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано в Управлінні Держкомзему у місті Харків в державному реєстрі земель 09.04.2012 за № 631010004000524; договір укладено строком до 31.12.2013 р.; після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі орендар повинен за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію листом-повідомленням (п. 8 договору).

Однак, матеріали справи не містять доказів звернення позивача до відповідача в передбачений договором строк з листом повідомленням щодо продовження дії договору.

Суд першої інстанції обґрунтовано вважав безпідставним посилання позивача на лист від 10.04.2014 р., оскільки його позивачем направлено після вплину передбаченого договором строку на повідомлення.

У відповідь на зазначений лист Департамент земельних відносин Харківської міської ради надіслав лист №4030/0/225-14 в якому надав відповідь на зазначену заяву про поновлення дії Договору, а саме, зазначив про необхідність надання певного переліку документів, необхідних для розгляду питання про поновлення Договору, але позивач не надав доказів виконання зазначених вимог Департаменту та надання до органів виконавчої влади Харківської міської ради відповідних документів, необхідних для розгляду питання про поновлення Договору.

Рішень Харківською міською радою щодо поновлення позивачу права користування земельною ділянкою по вул. Дружби Народів, 281 ум. Харкові не приймалось, угоди стосовно поновлення договору оренди землі від 09.04.2012 р. не укладались.

Згідно зі ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється у разі закінчення строку, на який його укладено.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється зокрема із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності); керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок, що відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Зазначена правова позиція викладена в Постанові Верховного суду України від 23.03.2016 р. у справі №6-146цс16, яка в силу положень ст. 111-28 ГПК України має враховуватися господарським судом під час розгляду даної справи.

Як свідчать матеріали справи, сторони договору оренди землі від 23.12.2011 р. не дотримались вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення цього договору, оскільки позивач, як орендар у встановлений договором строк не надіслав відповідача, як орендодавцю, повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди.

За таких обставин, суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок про відсутність в позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки не дотримано процедури такого поновлення, встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а продовження користування орендованою земельною ділянкою позивачем та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди поза межами строку дії цього договору за наявності заперечень орендодавця не є підставою для зобов'язання позивача до поновлення договору оренди землі від 23.12.2011 р., оскільки в даному випадку право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не може вважатися порушеним.

Суд першої інстанції зазначив, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки. За відсутності такого рішення зобов'язати цей орган в судовому порядку укласти такий договір або ж його поновити неможливо, оскільки це суперечить вимогам законодавства - відповідно до статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Харківська міська рада при здійсненні повноважень власника землі є вільною у реалізації права розпоряджатися землею та вільна у виборі суб'єкта щодо надання йому права користування землею в порядку, встановленому законом.

Отже, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки можлива лише за наявності волевиявлення на те сторін, яке з боку уповноваженого органу оформлюється відповідним рішенням, рішення про поновлення договору оренди землі від 23.12.2011 р. Харківською міською радою не приймалося.

Аналогічна правова позиція викладена в іншій постанові Верховного суду України, а саме, від 01.10.2013 р. по справі № 6-146цс16, яка в силу положень ст. 111-28 ГПК України також має враховуватися господарським судом під час розгляду даної справи.

Суд першої інстанції обґрунтовано встановив, що позивач при зверненні до господарського суду з позовом по даній справі просив зобов'язати відповідача поновити договір оренди землі, однак, при цьому не зазначив на який строк та на яких саме умовах він має бути пролонгованим.

Колегія суддів встановила, що після сплину строку дії договору позивач звернувся до відповідача з заявою від 10.04.2014 р. в якій просив «поновити дію договору оренди землі площею 0,4441 га від 9 квітня 2012 року за № 631010004000524, що знаходиться за адресою, м. Харків, вул. Дружби народів 281а, строком на 3 роки.

Отже, позивачем запропоновано змінити строк дії договору не на той самий строк, який був раніше встановлений (1 рік), а поновити на 3 роки, що за своєю юридичною природою є пропозицією про внесення змін до договору оренди землі, на яку не поширюється дія статті 33 Закону України «Про оренду землі», тобто позивачем запропоновано змінити істотну умову договору оренди землі, а не укласти угоду за наслідками поновлення договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах.

Колегія суддів вважає, що сплата позивачем орендних платежів за користування земельною ділянкою після закінчення дії договору, не можна розцінювати як згоду орендодавця на пролонгацію договору оренди, оскільки орендар сплачував кошти за фактичне користування майном, здійснення платежів не є підставою продовження договору, термін дії якого закінчився.

Колегія суддів встановила, що позивач не звертався до відповідача з вимогою продовжити договір на той самий строк і на тих самих умовах, і така додаткова угода не направлялась, а навпаки просив змінити таку істотну умову договору як строк його дії, тому право позивача на укладення додаткової угоди про пролонгацію договору є припиненим.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 року, постанові Вищого господарського суду України від 16.10.2015 року у справі №904/8031/14, постанові Вищого господарського суду України від 20.10.2015 року у справі 904/3929/14, постанові Вищого господарського суду України від 17.05.2016 року у справі № 912/3019/15.

Суд першої інстанції зазначає, що з моменту укладання договору змінилася нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яку орендував позивач за договором від 23.12.2011 р., що прямо впливає на розмір орендної плати за цю земельну ділянку, зазначені обставини призведуть до неврахування нового розміру орендної плати, яку має сплачувати орендар за оренду цієї земельної ділянки.

Колегія суддів вважає, що посилання позивача на будівництво нежитлової будівлі площею 6.3 кв.м. та свідоцтво про право власності на зазначене нерухоме майно необґрунтоване, так як зазначені документи не надавались суду першої інстанції та не були предметом розгляду.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень, що позивачем не виконано.

Таким чином, висновки викладені в рішенні господарського суду, відповідають нормам матеріального та процесуального права та фактичним обставинам справи, а мотиви позивача не можуть бути підставою для його скасування, керуючись ст.ст. 31, 33 Закону України «Про оренду землі» ст.ст. 101-105 ГПК України колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 20.09.16 у справі №922/2445/16 залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до касаційної інстанції: Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 23.12.16

Головуючий суддя Могилєвкін Ю.О.

Суддя Пушай В.І.

Суддя Барбашова С.В.