Рішення

від 31.05.2017 по справі 924/229/17

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"31" травня 2017 р. Справа №924/229/17 Господарський суд Хмельницької області у складі:

суддя Димбовський В.В., розглянувши матеріали справи

за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Хмельницький

до Хмельницької міської ради, м. Хмельницький

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - житлово-будівельний кооператив "Озерний-3", м. Хмельницький

про розірвання з 27.09.2016р. договору оренди землі №681010004000511 від 10.05.2012р., укладеного між Хмельницькою міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, за яким в оренду була передана земельна ділянка, яка знаходиться в м. Хмельницькому, по вул. Озерна, 3, загальною площею 4982 м 2

Представники учасників судового процесу:

від позивача: ОСОБА_2 - за договором про надання правової допомоги від 30.06.2015р.

від відповідача: не з`явився

від третьої особи: ОСОБА_3 - згідно наказу №1 від 03.10.2012р.

У судовому засіданні відповідно до ч. 2 ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суть спору: позивач звернувся з позовом до суду про розірвання з 27.09.2016р. договору оренди землі №681010004000511 від 10.05.2012р., укладеного між Хмельницькою міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, за яким останньому в оренду була передана земельна ділянка, яка знаходиться в м. Хмельницькому, по вул. Озерна, 3, загальною площею 4982 м 2 .

В обґрунтування позовних вимог зазначає наступне. Договір оренди землі від 10.05.2012р. був укладений на підставі рішення чотирнадцятої сесії міської ради від 11.01.2012р. №18 строком на три роки - до 11.01.2015р. Земельна ділянка передавалась в оренду під незавершене будівництво 9-ти поверхового 128-квартирного житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та обслуговування приміщення автопарку. 24.06.2015р. між сторонами було укладено додаткову угоду №666/02 про внесення змін до договору оренди землі №681010004000511 від 10.05.2012р., згідно з якою, зокрема, дію вказаного договору було поновлено на новий термін - до 11.01.2018р. Під час дії договору оренди між позивачем (орендарем) та Житлово-будівельним кооперативом, "Озерний-3" (суборендарем) було укладено договір суборенди №1 від 08.01.2014р., відповідно до умов якого земельна ділянка площею 4982 м 2 за адресою м. Хмельницький, вул. Озерна, 3 була передана суборендареві для ведення будівельно-монтажних робіт по будівництву 126-квартирного житлового будинку за цією ж адресою. Додатковою угодою №1/1 від 30.06.2015р. договір суборенди також було поновлено на новий термін - до 11.01.2018р.

Згодом, як зазначає позивач, ЖБК "Озерний-3" звернувся до позивача з листом №5/9 від 05.09.2016р., у якому просив розірвати договір суборенди №1 від 08.01.2014р. в зв'язку із введенням в експлуатацію 126-квартирного житлового будинку по вул. Озерна, 3 в м. Хмельницькому. Також позивачу було надано примірник акту прийому-передачі №5/9 від 05.09.2016р., згідно з яким ЖБК "Озерний-3", з одного боку, передав, а Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Озерний 3", з іншого боку, прийняло в експлуатацію 126-квартирний житловий будинок по вул. Озерна, 3.

Позивач, вважаючи, що підстави для продовження дії договору оренди після завершення будівництва на даній земельній ділянці багатоквартирного житлового будинку відпали, звернувся до Хмельницької міської ради із заявою від 27.09.2016р. щодо припинення права користування (оренди) земельною ділянкою за адресою м. Хмельницький, вул. Озерна, 3. До заяви були додані усі необхідні документи (копія опису документів додається), в тому числі довідка з ДПІ м. Хмельницького про відсутність заборгованості по орендній платі. Управління адміністративних послуг Хмельницької міської ради у листі №Ц-24802-16 від 07.12.2016р. повідомило, що Управлінням земельних ресурсів та земельної реформи був підготовлений лист від 17.10.2016р. щодо включення даного звернення у проект рішення сесії міської ради. Як стало відомо з листа Департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів Хмельницької міської ради №421/02-01-11 від 14.02.2017р., проект рішення сесії міської ради про припинення ОСОБА_1 права користування земельною ділянкою по вул. Озерній, 3 та розірвання договору оренди землі №681010004000511 від 10.05.2012р. був включений в порядок денний 9-ї сесії міської ради, проте, за пропозиціями постійних комісії з питань роботи житлово-комунального господарства, приватизації та використання майна територіальної громади міста, з питань містобудування, земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища, дане питання було виключене з проекту рішення.

Позивач вважає, що рішення про розірвання договору оренди землі від 10.05.2012р. на даний час не прийняте з вини відповідача, що призводить, зокрема, до необґрунтованого продовження нарахування позивачу орендної плати, при тому, що цією земельною ділянкою ОСОБА_1 користуватися не може в зв'язку з розміщенням на ній нерухомого майна третіх осіб.

Посилаючись на п. 38 договору, ч. 2 ст. 19 та ч. 1, 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", ч. 2 ст. 120 та п.п. "а", "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України, ч. 2 ст. 651 ЦК України, постанову Верховного Суду України від 06.06.2011р. в справі №3-53гс11, просить суд розірвати з 27.09.2016р. договір оренди землі №681010004000511 від 10.05.2012р.

Присутній у судовому засіданні представник позивача наполягав на задоволенні позовних вимог.

Представник відповідача у відзиві на позов від 15.05.2017р. наголосив, що Хмельницька міська рада - колегіальний представницький орган територіальної громади міста. Зазначив, що відповідно до функціональної спрямованості постійна комісія з питань містобудування, земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища надає пропозиції стосовно використання та забудови земельних ділянок на території міста, а тому виключення питання щодо припинення права користування земельною ділянкою ФОП ОСОБА_1 на довивчення прийнято в межах повноважень та на підставі чинного законодавства України. Зауважує, що на час розгляду справи відсутнє рішення Хмельницької міської ради про відмову розірвати вищезазначений договір оренди земельної ділянки. Просить суд залишити позов без задоволення.

Представник відповідача в судовому засіданні повідомив про те, що надав дозвіл на укладення договору суборенди, на підтвердження чого надав копію рішення двадцять третьої сесії Хмельницької міської ради від 27.02.2013р., просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог.

Представник третьої особи у судове засідання не з'явився, причини неявки не повідомив, у судовому засіданні 24.04.2017р. заявлені позовні вимоги підтримав, однак письмової позиції не подав.

Розглянувши подані документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи по суті, суд встановив:

Згідно витягу з рішення 14 сесії Хмельницької міської ради від 11.01.2012р. №18 вирішено припинити договір оренди землі від 31.03.2010р. №041074200039 шляхом його розірвання за згодою сторін; вирішено надати земельні ділянки фізичній особі - підприємцю ОСОБА_1 під незавершене будівництво 9-ти поверхового 128-квартирного житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та обслуговування приміщення автопарку. Категорія земель - землі житлової та громадської забудови.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Управління Держкомзему в м. Хмельницькому Хмельницької області №76/01-24 від 20.01.2012р., нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 4982 м 2 , що знаходиться за адресою вул. Озерна. 3, користувачем якої був ФОП ОСОБА_1, склала 806737 грн.

Згідно плану землекористування земельна ділянка площею 4982 м 2 , що знаходиться за адресою вул. Озерна. 3, має кадастровий номер 6810100000:16:006:0005.

10.05.2012р. між Хмельницькою міською радою (далі - орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (далі - орендар) укладено договір оренди землі №681010004000511.

Згідно з п. 1 договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення чотирнадцятої сесії міської ради від 11.01.2012р. №18 із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Хмельницькому, по вул. Озерна, 3.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 4982 м 2 , землі зайняті поточним будівництвом в т.ч. зелені насадження площею 2570 м 2 (п. 2 договору).

Відповідно до п. 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 806737,00 грн.

Договір укладено на 3 роки до 11.01.2015р. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 договору).

Земельна ділянка передається в оренду під незавершене будівництво 9-ти поверхового 128-квартирного житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та обслуговування приміщення автопарку. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (п. п. 15, 16 договору).

Згідно з п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Пунктом 37 договору передбачено, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; смерті фізичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 38 договору).

Відповідно до п. 39 договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

У п. 41 договору встановлено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Невід'ємними частинами договору є: план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі земельної ділянки; технічна документація; витяг з рішення Хмельницької міської ради; витяг (довідка) з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності (п. 43 договору).

Договір підписаний представниками сторін, скріплений відтисками їх печаток, погоджений начальником управління земельних ресурсів та земельної реформи, зареєстрований в Управлінні Держкомзему в м. Хмельницькому Хмельницької області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.05.2012р. №681010004000511.

За актом приймання-передачі земельної ділянки Хмельницька міська рада (орендодавець), з однієї сторони, передав, а фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (орендар), з другої сторони, прийняв на підставі договору оренди землі та рішення чотирнадцятої сесії міської ради від 11.01.2012р. №18 земельну ділянку площею 4982 м 2 , що знаходиться за адресою: м. Хмельницький, вул. Озерна, 3 під незавершене будівництво 9-ти поверхового 128-квартирного житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та обслуговування приміщення автопарку.

Акт підписаний представниками сторін, скріплений відтисками їх печаток, погоджений начальником управління земельних ресурсів та земельної реформи.

03.10.2012р. протоколом установчих зборів членів ЖБК "Озерний-3" вирішено з метою будівництва та обслуговування 9-ти поверхового 126-квартирного житлового будинку по вул. Озерна, 3 в м. Хмельницькому створити ЖБК "Озерний-3"; затвердити Статут кооперативу; обрати головою ЖБК "Озерний-3" ОСОБА_3 та надати йому повноваження на виконання всіх необхідних дій для проведення державної реєстрації кооперативу та надати йому всі повноваження виконавчого органу кооперативу, про що виданий відповідний наказ №1 від 03.10.2012р.

Згідно рішення двадцять третьої сесії Хмельницької міської ради від 27.02.2013р.вирішено надати згоду фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 на укладення із Житлово-будівельним кооперативом "Озерний-3" договору суборенди земельної ділянки площею 0,4982 га по вул. Озерна, 3; вирішено установити, що умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому, а строк договору суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.

08.01.2014р. між Приватним підприємцем ОСОБА_1 (орендар) та Житлово-будівельним кооперативом "Озерний-3" (суборендар) підписано договір суборенди №1.

Відповідно до п. 1.1 договору суборенди цим договором регулюються правовідносини, пов'язані із переданням орендарем суборендареві у строкове платне користування земельної ділянки площею 4982м 2 , що знаходиться за адресою : м. Хмельницький, вул. Озерна, 3.

Згідно з п. 1.2 договору суборенди земельна ділянка знаходиться у тимчасовому платному користуванні орендаря у відповідності до договору оренди землі №681010004000511, укладеного 10.05.2012р. між орендарем та Хмельницькою міською радою, а також на підставі рішення чотирнадцятої сесії міської ради від 11.01.2012р. №18.

Земельна ділянка передається суборендареві для ведення БМР по будівництву 126-кв. житлового будинку по вул. Озерна, 3 в м. Хмельницькому (п. 2.1 договору суборенди).

Строк суборенди починається з моменту підписання акту приймання-передачі земельної ділянки та завершується 11.01.2015р. (п. 4.1 договору суборенди).

Цей договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання сторонами та його скріплення печатками сторін (п. 11.1 договору суборенди).

Відповідно до п. 11.2 договору суборенди строк цього договору починає свій перебіг у момент, визначений у п. 11.1 та закінчується 11.01.2015р.

08.01.2014р. між Приватним підприємцем ОСОБА_1 (орендар) та Житлово-будівельним кооперативом "Озерний-3" (суборендар) підписано акт приймання-передачі земельної ділянки, відповідно до якого орендар передав, а суборендар прийняв у тимчасове володіння та користування земельну ділянку площею 4982м 2 , призначену для розташування на ній будівельного майданчика під будівництво 126-кв. житлового будинку по вул. Озерна, 3 в м. Хмельницькому.

Договір суборенди та акт підписані представниками сторін, скріплені відтисками їх печаток.

Згідно з п. 10 витягу з рішення 48 сесії Хмельницької міської ради від 04.03.2015р. №65 вирішено поновити договори оренди земельних ділянок громадянам, юридичним особам шляхом укладання додаткових угод на тих самих умовах, крім розміру орендної плати, а саме - ОСОБА_1 договір оренди №681010004000511 від 10.05.2012р. на 3 роки (земельної ділянки, що розташована по вул. Озерна, 3 кадастровий номер земельної ділянки - 6810100000:16:006:0005).

24.06.2015р. між Хмельницькою міською радою (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендар) укладено додаткову угоду №666/02 про внесення змін до договору оренди землі №681010004000511 від 10.05.2012р.

Згідно з п. 1 додаткової угоди вирішено поновити договір оренди землі №681010004000511 від 10.05.2012р. на новий термін на 3 роки до 11.01.2018р.

Викладено в новій редакції пункт 5: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 997352,00 грн.".

Додаткова угода підписана представниками сторін, скріплена відтисками їх печаток, погоджена в.о. начальника управління земельних ресурсів та земельної реформи.

30.06.2015р. між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендар) та Житлово-будівельним кооперативом "Озерний-3" (суборендар) підписано додаткову угоду №1/1 до договору суборенди землі №1 від 08.01.2014р., відповідно до якої поновлено договір суборенди земельної ділянки №1 площею 4982 кв.м. на новий термін на 3 роки до 11.01.2018р.; за користування земельною ділянкою суборендар щомісяця сплачує плату в розмірі 2620,37 грн. (в т.ч. ПДВ - 436,73 грн.).

Додаткова угода підписана представниками сторін, скріплена відтисками їх печаток.

Відповідно до декларації про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-Ш категорії складності - 126-квартирний житловий будинок (І та II черги) по вул. Озерна, 3 в м. Хмельницькому, код об'єкта-1122.1, категорія складності - III. На об'єкті виконано всі передбачені проектною документацією згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами роботи (п. 17 декларації). Декларація зареєстрована у Державній архітектурно-будівельній інспекції у Хмельницькій області 02.07.2016р. за №ХМ14316204060.

За актом приймання-передачі від 05.09.2016р. Житлово-будівельний кооператив "Озерний-3" передав, а ОСББ "Озерний 3" прийняв в експлуатацію 126 квартирний ж/б по вул. Озерна, 3.

Акт підписаний представниками сторін, скріплений відтисками їх печаток.

Листом №5/9 від 05.09.2016р. житлово-будівельний кооператив "Озерний-3" просив ОСОБА_1 розірвати договір суборенди №1 від 08.01.2014р. в зв'язку із вводом в експлуатацію 126-кв. багатоквартирного житлового будинку по вул. Озерна, 3 в м. Хмельницькому.

27.09.2016р. Державна податкова інспекція у м. Хмельницькому видала довідку, згідно якої ОСОБА_1 сплачував орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності за адресою вул. Озерна, 3 за договором оренди №511 від 10.05.2012р., зокрема: у 2013р. - 24319,09грн., у 2014р. - 24319,09грн., у 2015р. - 31176,96грн., у 2016р. - 26284,58грн. Станом на 22.09.2016р. заборгованість по вищевказаному платежу відсутня.

У листі від 17.10.2016р. №Ц/6648-04-2016 Департамент архітектури, містобудування та земельних ресурсів Хмельницької міської ради повідомив ОСОБА_1 про те, що Управлінням земельних ресурсів та земельної реформи розглянуто звернення про припинення права користування земельною ділянкою по вул. Озерна, 3. Звернення включено в проект рішення сесії міської ради і передано на перевірку до юридичного відділу міської ради. У разі позитивного результату перевірки, проект буде подано комісії з питань містобудування, земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища та буде винесено на розгляд сесії міської ради.

Відповідно до витягу з протоколу засідання постійної комісії з питань містобудування, земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища від 20.10.2016р. прийнято пропозицію щодо зняття на довивчення пункту 2 додатку 3 з проекту рішення щодо припинення права користування земельною ділянкою та передачі її в запас міста гр. ОСОБА_1 площею 4982 кв.м. по вул. Озерній, 3; згідно витягу з протоколу дев'ятої сесії Хмельницької міської ради від 26.10.2016р. прийнято рішення про виключення пункту 2 додатку 3 з проекту рішення.

07.12.2016р. Управління адміністративних послуг Хмельницької міської ради листом №Ц-24802-16 повідомило ОСОБА_1 про те, що його звернення щодо припинення права користування земельною ділянкою за адресою: м. Хмельницький, вул. Озерна, 3 зареєстроване в управлінні адміністративних послуг від 27.09.2016р. за №01-30-35274-16. Того ж дня документи були передані до управління земельних ресурсів та земельної реформи департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів про що свідчить опис документів, що додаються до заяви щодо припинення права користування (оренди) земельною ділянкою. Управлінням земельних ресурсів та земельної реформи підготовлений лист від 17.10.2016р. №Ц/6648-04-2016 щодо включення звернення у проект рішення сесії міської ради, який направлений управлінням адміністративних послуг на адресу зазначену в листі поштою 20.10.2016р.

У листі №421/02-01-11 від 14.02.2017р. Департамент архітектури, містобудування та земельних ресурсів Хмельницької міської ради повідомив ОСОБА_1 про те, що посадовими особами управління земельних ресурсів та земельної реформи було підготовлено проект рішення сесії міської ради про припинення ОСОБА_1 права користування земельною ділянкою по вул. Озерній, 3 та розірвання договору оренди землі №681010004000511 від 10.05.2012р. Даний проект рішення був включений в порядок денний 9-ї сесії міської ради, яка відбулася 26.10.2016р. Під час пленарного засідання 9-ї сесії міської ради, за пропозиціями постійних комісій з питань роботи житлово-комунального господарства, приватизації та використання майна територіальної громади міста, з питань містобудування, земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища, питання щодо припинення ОСОБА_1 права користування земельною ділянкою по вул. Озерній, 3, розірвання договору оренди землі №681010004000511 від 10.05.2012р. та передачі земельної ділянки в запас міста було виключене з проекту рішення.

Згідно інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно №84926778 від 12.04.2017р. та №87069699 від 15.05.2017р. за адресою м. Хмельницький, вул. Озерна, 3 знаходиться об'єкт незавершеного будівництва - незавершене будівництво 9-ти поверхового 128-квартирного житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями, який знаходиться на земельній ділянці площею 4982 м 2 , з кадастровим номером 6810100000:16:06:044, готовий на 11%, його власником є ОСОБА_4.

Дослідивши наявні у справі докази та давши їм правову оцінку в сукупності, судом прийнято до уваги наступне.

У розумінні статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 названого Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу.

Згідно п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання надання земельної ділянки в оренду чи припинення такого права вирішується на пленарному засіданні сесії ради шляхом прийняття рішення.

Як вже зазначалось, позивачу надано земельну ділянку за рішенням Хмельницької міської ради від 11.01.2012р. №18 під незавершене будівництво 9-ти поверхового 128-квартирного житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та обслуговування приміщення автопарку.

Згідно з ст. 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Як вбачається з матеріалів справи, укладений між позивачем та відповідачем договір за своєю правовою природою є договором оренди землі.

Частинами 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. При цьому, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Законом чітко передбачені підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання (ст. 32 Закону України "Про оренду землі"), а саме: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

При цьому позивачем не доведено та документально не підтверджено обставини, з якими сторони у договорі від 10.05.2012р. пов'язали його розірвання (п. 38 договору), як то: невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, інших підстав, визначених законом, або ж випадкове знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки. Також у п. 39 договору сторони прямо передбачили, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Загальні підстави для дострокового розірвання в судовому порядку укладеного сторонами у справі договору оренди земельної ділянки, що відповідали б наведеним вище нормам чи пунктам договору відсутні.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України.

Як вже зазначалось, до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж самому обсязі, що були у попереднього землекористувача (ст. 120 Земельного кодексу України).

Як вбачається з декларації про готовність до експлуатації об'єкта від 02.07.2016р., на об'єкті виконано всі роботи, а за актом приймання-передачі від 05.09.2016р. Житлово-будівельний кооператив "Озерний-3" передав ОСББ "Озерний 3" в експлуатацію 126 квартирний ж/б по вул. Озерна, 3.

Попри це, з матеріалів справи вбачається, що на час розгляду справи вищезазначений об'єкт готовий на 11%, а його власником є ОСОБА_4, про що свідчать наявні в матеріалах справи витяги (інформаційні довідки) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Згідно з частиною першою статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, має місце заміна сторони в зобов'язанні (аналогічна позиція викладена у постановах Вищого господарського суду України від 06.04.2017р. у справі №904/10675/16, від 01.03.2017р. у справі №904/10675/16, від 28.03.2017р. у справі №904/10675/16).

Ні спірним договором, ні положеннями законодавства України не передбачено такої підстави для розірвання договору оренди як перехід права оренди земельної ділянки від одного землекористувача до іншого в силу закону, отже, позовні вимоги позивача про розірвання договору оренди з підстав викладених в позові задоволенню не підлягають, оскільки в силу вищевказаних імперативних норм договір оренди земельної ділянки від 10.05.2012р. у зв'язку з набуттям іншою особою права власності на нерухоме майно, розташоване на ній, припинився для орендаря - фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, як правопопередника (в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташовані будівля) однак є діючим та обов'язковим для орендаря-правонаступника.

Вищенаведене спростовує посилання позивача на п. п. "а", "е" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, які регламентують загальні підстави припинення права користування земельною ділянкою, проте не регулюють підстави розірвання договору оренди земельної ділянки.

Суд звертає увагу на ту обставину, що, як вже зазначалось, за інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:16:06:044 за адресою м. Хмельницький, вул. Озерна, 3 знаходиться об'єкт незавершеного будівництва житлового будинку, власником якого є ОСОБА_4, що спростовує ніяким чином документально не підтверджені доводи позивача про те, що власником об'єкту нерухомості являється ЖБК "Озерний-3".

Згідно ст.125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст.126 Земельного кодексу України).

Друге речення ч.1 ст.120 Земельного кодексу України передбачає виняток із загального правила, передбаченого ст.125 Земельного кодексу України про виникнення права власності з моменту "державної реєстрації права". Тобто в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об'єкти. Подальша "реєстрація земельної ділянки" (ст.202 Земельного кодексу України) та права на земельну ділянку (Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень") повинні бути здійснені з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера (п.6 ст.120 Земельного кодексу України).

Відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Вищого господарського суду України від 27.10.2016р. у справі № 910/7372/16, істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Положення зазначених правових норм спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об'єктів нерухомості, які на ній розташовані.

Таким чином, у договорі купівлі-продажу (або іншому договорі про відчуження) будинку (будівлі, споруди) повинен позначатись кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

Судом не беруться до уваги посилання позивача на акт приймання-передачі від 05.09.2016р., за яким, на думку позивача, здійснена здача в експлуатацію 126 квартирного житлового будинку по вул. Озерна, 3 від ЖБК "Озерний-3" до ОСББ "Озерний-3", оскільки акт не містить вказівки на кадастровий номер земельної ділянки, на якій би знаходився об'єкт нерухомості.

При цьому зміна власника об'єкту нерухомості не повинна впливати і на права відповідача - Хмельницьку міську раду та перешкоджати отримувати орендну плату від надання вказаної земельної ділянки в оренду.

З огляду на вищевикладені обставини, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, а в позові слід відмовити.

Судові витрати, відповідно до ст. 49 ГПК України, покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

У позові фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Хмельницький до Хмельницької міської ради, м. Хмельницький за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - житлово-будівельний кооператив "Озерний-3", м. Хмельницький про розірвання з 27.09.2016р. договору оренди землі №681010004000511 від 10.05.2012р., укладеного між Хмельницькою міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, за яким в оренду була передана земельна ділянка, яка знаходиться в м. Хмельницькому, по вул. Озерна, 3, загальною площею 4982 м 2 відмовити.

Повне рішення складено 02 червня 2017 року.

Суддя В.В. Димбовський

Віддрук. 6 прим.:

1 - до справи,

2, 3 - позивачу

4 - представнику позивача - ОСОБА_2,

5 - відповідачу (м. Хмельницький, вул. Гагаріна, 3),

6 - третій особі.