Постанова

від 01.08.2017 по справі 922/591/17

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД



ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" серпня 2017 р. Справа № 922/591/17

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Гребенюк Н. В., суддя Істоміна О.А.,

за участі секретаря Козакової О.В.

за участі представників:

позивача -ОСОБА_1, за довіреністю №01 від 04.01.2017;

відповідача - ОСОБА_2, за довіреністю б/н від 05.04.2017, ОСОБА_3, паспорт серія МК940813 від 17.08.1998 (директор).

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. № 1775Х/3-28) на рішення Господарського суду Харківської області від 27 квітня 2017 у справі № 922/591/17

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, м. Харків;

до Фірми "Еталон" товариства з обмеженою відповідальністю, смт. Кочеток Чугуївського району Харківської області;

про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна та зобов'язання повернути нерухоме майно до державної власності,

ВСТАНОВИЛА:

У лютому 2017 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області (позивач) звернулось до господарського суду Харківської області з позовом до Фірми "Еталон" ТОВ, в якому просить:

1. розірвати договір купівлі-продажу від 26.10.2011 № 1296 об'єкту групи Ж - бази відпочинку "Караван", що знаходиться на балансі ДП "Вовчанське лісове господарство", за адресою: Харківська область, Вовчанський район, смт. Старий Салтів, вул. Молодівський шлях, 3, укладений між РВ ФДМУ по Харківській області та фірмою "Еталон" ТОВ;

2. зобов'язати фірму "Еталон" ТОВ повернути об'єкт групи Ж - бази відпочинку "Караван", що знаходиться на балансі ДП "Вовчанське лісове господарство", за адресою: Харківська область, Вовчанський район, смт. Старий Салтів, вул. Молодівський шлях, 3, до державної власності в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 27.04.2017 у справі № 922/591/17 (суддя Суслова В.В.) позов задоволено повністю. Розірвано договір купівлі-продажу від 26.10.2011 № 1296 об'єкту групи Ж - бази відпочинку "Караван", що знаходиться на балансі ДП "Вовчанське лісове господарство", за адресою: Харківська область, Вовчанський район, смт. Старий Салтів, вул. Молодівський шлях, 3, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та фірмою "Еталон" ТОВ. Зобов'язано фірму "Еталон" ТОВ повернути об'єкт групи Ж - бази відпочинку "Караван", що знаходиться на балансі ДП "Вовчанське лісове господарство", за адресою: Харківська область, Вовчанський район, смт. Старий Салтів, вул. Молодівський шлях, 3, до державної власності в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області.

Відповідач звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Апеляційну скаргу, з урахуванням додаткових письмових пояснень (вх.№7147 від 07.07.2017, вх.№8046 від 31.07.2017) обґрунтовує тим, що відповідачем під час розгляду справи у суді першої інстанції належними та допустимими доказами (акти виконаних робіт; договори підряду; первинні бухгалтерські документи, трудові договори з працівниками бази відпочинку) було доведено факт виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта приватизації в частині відновлення функціонування бази відпочинку. В той же час, позивачем не було надано жодного належного та допустимого доказу порушення відповідачем вищевказаних обов'язків.

При цьому, як зазначає відповідач, у договорі купівлі - продажу №1296 взагалі не визначено значень неналежного виконання виключних умов договору, відсутнє визначення поняття "відновлення функціонування бази відпочинку" та які критерії використовуються для розуміння цього поняття. У договорі купівлі-продажу не наведено переліку документів, що у сукупності є достатніми для визнання факту відновлення функціонування бази відпочинку.

Також вказує на те, що акт проведення поточної перевірки, на який посилається позивач в обґрунтування обставини неналежного виконання відповідачем обов‘язку щодо відновлення функціонування бази відпочинку, не є належним доказом у справі, так як на момент складання цього акту зазначений обов‘язок було припинено шляхом його виконання відповідачем, до того ж при здійсненні перевірки було порушено порядок її проведення, встановлений наказом Фонду державного майна України від 10.05.2012 №631, а саме: відсутній наказ державного органу приватизації, відповідно до якого було призначено перевірку; відсутність доказів попередження відповідача про проведення перевірки за 10 календарних днів до її проведення; відсутні докази направлення відповідачу акта про проведення перевірки; до акту не додано доказів та матеріалів (фото та ін.), що підтверджують фактичне невиконання відповідачем взятих на себе обов'язків.

Крім того, звертає увагу на те, що відповідач не міг здійснити повномасштабне будівництво на території бази з причини неможливості отримати земельну ділянку у користування через відсутність документів дозвільного характеру (документів про ввід об'єктів до експлуатації), отримання яких потребує одержання земельної ділянки в користування. Разом з цим, відповідачем вчинялися всі залежні від нього дії, спрямовані на ввід об'єктів до експлуатації, тоді як ОСОБА_4 Управління Держгеокадастру у Харківській області від 08.11.2016 Фірмі «Еталон» ТОВ було відмовлено в укладанні договору оренди земельної ділянки з причини наявності у ДП "Вовчанське лісове господарство" зареєстрованого права постійного користування наведеною земельною ділянкою. З тих же підстав листом № 01-54/384 від 18.11.2016 Вовчанська районна державна адміністрація Харківської області відмовила в укладенні договору оренди земельної ділянки.

Отже, як зазначає відповідач, несвоєчасне виконання умов договору з боку відповідача відбулось не з вини відповідача, а внаслідок затягування компетентними органами вирішення питання щодо надання відповідачеві в оренду земельної ділянки для належного виконання умов договору купівлі-продажу.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 06.06.2017 у справі № 922/591/17 апеляційну скаргу відповідача прийнято до провадження та призначено до розгляду на 11.07.2017 о 10:30 год.

У зв’язку з відпусткою судді Барбашової С.В. 10.07.2017 автоматизованою системою розподілу апеляційних скарг між суддями у справі № 922/591/17 здійснено автоматичну зміну складу колегії суддів та призначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Гребенюк Н.В., суддя Істоміна О.А.

Відповідно до пункту 9-2 Постанови Пленуму Вищого Господарського Суду України від 17.05.2011 № 7 “Про деякі питання практики застосування розділу XII Господарського процесуального кодексу України” (згідно з Постановою Вищого Господарського Суду № 6 від 10.07.2014), у разі зміни складу суду апеляційної інстанції, розгляд ним справи починається заново, а отже, спочатку починається й визначений ст. 102 Господарського процесуального кодексу України строк розгляду апеляційної скарги.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 11.07.2017 розгляд справи було відкладено на 27.07.2017 о 09:30 год.

У судовому засіданні 27.07.2017 оголошено перерву до 01.08.2017 до 10:45 год.

Представники відповідача в судових засіданнях 27.07.2017 та 01.08.2017 підтримали апеляційну скаргу.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу (вх.№6873 від20.06.2017), та його представники в судових засіданнях 11.07.2017, 27.07.2017 та 01.08.2017 проти її доводів заперечували, вважає оскаржуване рішення законним та обґрунтованим, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Свої заперечення обґрунтовує тим, що на виконання пункту 6.2 спірного договору та відповідно до статей 7, 27 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» РВ ФДМУ по Харківській області здійснювались поточні перевірки виконання відповідачем (покупцем) умов спірного договору.

При цьому, як зазначає позивач, за результатами останньої перевірки виконання відповідачем умов спірного договору, проведеної 02.11.2016 представниками РВ ФДМУ по Харківській області було виявлено, що покупцем не виконуються такі умови:

п. 5.3. – покупцем не надано дозвільних документів, які підтверджують відновлення функціонування бази відпочинку «Караван» (акту готовності об‘єкту до експлуатації, паспорту технічного стану будівель, дозволу на початок роботи бази відпочинку, висновку державної санітарно-екологічної експертизи та інш.);

п. 5.5 - не підтверджено належними документами дотримання на базі відпочинку «Караван» санітарно-екологічних норм та правил протипожежної безпеки.

Таким чином, як вважає позивач, оскільки відповідач порушив умови спірного договору та не оскаржив акт перевірки, яким було встановлено такі порушення, то відповідно до пункту 7.5 цього договору, частини 5 статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» продавець має право вимагати розірвання вказаного договору в судовому порядку.

Розглянувши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі, відзиві на апеляційну скаргу, доводи позивача та відповідача, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як свідчать матеріали, 26.10.2011 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області, продавцем, та Фірмою "Еталон" товариством з обмеженою відповідальністю, смт. Кочеток Чугуївського району Харківської області, покупцем, був укладений договір № 1296 купівлі-продажу об'єкта групи Ж - бази відпочинку "Караван", що знаходиться на балансі ДП "Вовчанське лісове господарство" за адресою: Харківська область, Вовчанський район, смт. Старий Салтів, вул. Молодівський шлях, 3 (далі - договір), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 26.10.2011 р. та зареєстрований в реєстрі за №2305.

За умовами п. 1.1. договору продавець зобов'язується передати у власність покупцю державне майно - базу відпочинку "Караван", що знаходиться на балансі ДП "Вовчанське лісове господарство", за адресою: Харківська обл., Вовчанський район, смт. Старий Салтів, вул. Молодівський шлях, 3 (надалі - об'єкт приватизації), яке приватизовано шляхом викупу, а покупець зобов'язується сплатити ціну відповідно до умов, що визначені у цьому договорі, прийняти вказане майно та здійснити реєстрацію нерухомого майна в Комунальному підприємстві "Вовчанське бюро технічної інвентаризації". До складу об'єкта приватизації входить майно згідно з матеріалами інвентаризації станом на 30.04.2011 р., за результатами якої складений зведений акт інвентаризації майна, затверджений регіональним відділенням ФДМУ по Харківській області 12.05.2011 р., а саме, наступні об'єкти нерухомого майна, які належать Державі в особі Верховної Ради України на підставі наведених в Таблиці, зазначеній у п. 1.1. цього договору, документів.

Згідно з п. 5.5. договору покупець зобов'язаний дотримуватись санітарно-екологічних норм та правил пожежної безпеки.

Відповідно до п. 5.3. договору покупець зобов'язаний відновити функціонування об'єкта приватизації протягом 3 (трьох) років з моменту переходу до покупця права власності на об'єкт приватизації.

Згідно з ч. 4 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" (у редакції станом на 26.10.2011 р.) право власності на приватизований об'єкт та земельну ділянку переходить до покупця з моменту сплати повної вартості придбаного об'єкта приватизації та земельної ділянки.

Відповідно до умов п. 2.1. договору покупець зобов'язаний сплатити за придбаний об'єкт приватизації 107 760,00 грн. протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору.

02.11.2011 відповідач сплатив повну вартість об'єкта приватизації, що підтверджують представники сторін у судовому засіданні, та підтверджується наявним у матеріалах справи актом поточної перевірки № 24 від 02.11.2016 .

Отже моментом переходу до відповідача права власності на об'єкт приватизації є 02.11.2011.

Таким чином, оскільки моментом переходу до відповідача права власності на об'єкт приватизації є 02.11.2011, то відповідно до умов п. 5.3. договору відповідач зобов'язаний відновити функціонування об'єкта приватизації до 02.11.2014 включно.

Відповідно до п. 6.2. договору продавець зобов'язаний здійснювати контроль за виконанням умов цього договору протягом 5 (п'яти) років з моменту переходу до покупця права власності на об'єкт приватизації, тобто з 02.11.2011 по 02.11.2016 включно.

З матеріалів справи вбачається, що 02.11.2016 р. позивач здійснив поточну перевірку виконання відповідачем умов вказаного договору, за результатами якої було складено акт поточної перевірки №24 від 02.11.2016, відповідно до якого відповідачем не виконано умови договору, а саме :

п. 5.3. - покупцем не надано дозвільних документів, які підтверджують відновлення функціонування бази відпочинку "Караван";

п. 5.5. - не підтверджено належними документами дотримання на базі відпочинку "Караван" санітарно-екологічних норм та правил протипожежної безпеки.

Даний акт перевірки підписаний лише з боку позивача (продавця) і в акті перевірки зазначено, що присутній під час зазначеної перевірки директор фірми "Еталон" ТОВ ОСОБА_6 акт перевірки не підписав.

Пунктом 7.5 договору встановлено, що у разі невиконання покупцем умов, які передбачені п. п. 5.1 - 5.8 цього договору, продавець має право в установленому порядку на розірвання договору, стягнення завданих збитків у цінах, діючих на момент розірвання договору, та повернення об*єкта приватизації у власність держави.

Згідно з пунктом 12.3. договору у разі невиконання однією із сторін умов договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду, а об'єкт приватизації повернутий до державної власності.

Відповідно до положень частини 8 статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та частини 9 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" органи приватизації у разі невиконання покупцем умов договору купівлі-продажу мають право порушувати питання про розірвання такого договору та повернення об’єкту приватизації у власність Держави.

Пунктом 9 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачено, що у разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням покупцем договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню у державну власність, включаючи земельну ділянку.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Iстотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Зі змісту позовної заяви вбачається, що позивач в обґрунтування позову посилається на те, що відповідач не виконав свої зобов'язання за договором, які передбачені п. п. 5.3., 5.5. договору, що відповідно до пункту 7.5 договору, а також статті 651 Цивільного кодексу України є підставою для його розірвання в судовому порядку.

Місцевий господарський суд, задовольняючи позовні вимоги, виходив з того, що факт невиконання відповідачем умов п. п. 5.3., 5.5. договору підтверджується матеріалами справи, зокрема актом перевірки, який відповідачем не оспорено і у встановленому законом порядку не скасовано.

При цьому господарський суд першої інстанції зазначив, що хоча в матеріалах справи наявні докази звернення відповідача (починаючи з 2013 року) до компетентних органів з клопотаннями про надання відповідачеві в оренду земельної ділянки для належного виконання умов спірного договору купівлі-продажу, проте в матеріалах справи відсутні докази оскарження відповідачем дій або бездіяльності посадових осіб, а також відсутні докази звернення відповідача до позивача щодо неможливості виконання умов вказаного договору з підстав ненадання компетентними органами в оренду земельної ділянки, а тому, за висновком суду першої інстанції, є необгрунтованим посилання відповідача на те, що несвоєчасне виконання умов спірного договору відбулось не через вину відповідача, а внаслідок затягування компетентними органами вирішення питання щодо надання відповідачеві в оренду земельної ділянки для належного виконання умов договору купівлі-продажу.

Таким чином, господарський суд першої інстанції дійшов висновку про наявність достатніх правових підстав для задоволення позову.

Однак колегія суддів не може погодитися із таким висновком, зважаючи на таке.

Відповідно до частини 1 статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання на лежним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутно сті конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов‘язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов‘язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлена обов‘язковість договору для виконання сторонами.

Як вже зазначалося, відповідно до пунктів 7.5, 12.3 спірного договору, статті 651 Цивільного кодексу частини 8 статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та частини 9 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", підставою для розірвання договору купівлі-продажу об‘єкту приватизації є невиконання умов договору.

Разом з тим, у відповідності до ст. 218 ГК України, підставою господарсько-правової відповідальності учасника господарських відносин є вчинене ним правопорушення у сфері господарювання. Учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов'язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності, якщо не доведе, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення.

Таким чином, необхідною умовою для кваліфікації дій покупця як порушення умов договору є наявність вини.

Обов‘язковість з‘ясування наявності вини сторони при кваліфікації її дій як порушення умов договору відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Вищого господарського суду України від 30.01.2008 у справі № 2/307.

Як вже зазначалося, позивач у позові посилається на невиконання відповідачем пункту 5.3 договору щодо отримання дозвільних документів, які підтверджують відновлення функціонування бази відпочинку "Караван".

Разом з цим, згідно з п. 1.1 договору, продавець зобов'язався передати у власність покупцю державне майно - базу відпочинку "Караван" (об'єкт приватизації), що знаходиться на балансі ДП «Вовчанське лісове господарство» за адресою: Харківська область, Вовчанський район, смт. Старий Салтів, вул. Молодівський шлях, 3, яке приватизоване шляхом викупу, а покупець зобов'язався сплатити ціну відповідно до умов цього договору, прийняти вказане майно та здійснити його реєстрацію в КП "Вовчанське бюро технічної інвентаризації".

Згідно з частиною 5 статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; 6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

Відповідно до частини З статті 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" містобудівні умови та обмеження (вихідних даних) надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника, до якої додаються: І) копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію; 2) копія документа, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації); 3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000; 4) витяг із Державного земельного кадастру.

Таким чином, для отримання дозвільних документів, які б підтверджували відновлення функціонування бази відпочинку "Караван", відповідачу слід було отримати документацію про введення зазначеного об‘єкту приватизації в експлуатацію, що, в свою чергу, потребує отримання ним права користування земельною ділянкою, на якій вказаний об‘єкт знаходиться.

При цьому, згідно з відповіддю ОСОБА_4 управління Держгеокадастру у Харківській області від 08.11.2016 № 32-20-10-33916/0/19-16, відповідач міг самостійно вирішити питання відведення відповідної земельної ділянки виключно після вчинення ДП "Вовчанське лісове господарство" певних дій, а саме:

-          розробки технічної документації на вказану земельну ділянку,

-          реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі,

-          звернення ДП "Вовчанське лісове господарство" до обласної державної адміністрації з клопотанням про припинення права постійного користування земельною ділянкою.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач звертався до голови Харківської обласної державної адміністрації ОСОБА_7М.(лист від 26.09.2013 за вх. № 12479/26) з метою надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки площею 5,24 га розташованої за адресою Харківська область, Вовчанський район, смт. Старий Салтів, вул. Молодівський шлях, З для передачі її в користування ТОВ "Еталон" на умовах оренди строком на 49 років для використання в рекреаційних цілях;

Також відповідач звертався до Голови Харківської обласної державної адміністрації ОСОБА_7 (лист від 12.12.2013 за вих. № 98);

Листом від 22.10.2013 за вх. № 587 відповідач звертався до директора ДП "Вовчанський лісгосп" з метою надання від ДП "Вовчанський лісгосп" згоди на припинення права постійного користування земельною ділянкою;

Крім того, відповідач звертався до Директора ДП "Вовчанський лісгосп", начальника Харківського обласного управління лісового та Мисливського господарства (лист від 09.08.2016) з метою погодження надання лісової ділянки площею 2,27 га на землях лісогосподарського призначення, що знаходиться у постійному користуванні Вовчанського лісгоспу, у користування Фірми ТОВ "Еталон" ;

Листом від 19.10.2016 за вих. № 90 відповідач звернувся до голови Харківської обласної державної адміністрації ОСОБА_8 про надання фірмі "Еталон" ТОВ погодження на розробку проекту відведення земельної ділянки 0,46 га бази відпочинку "Караван" для передачі її в користування фірмі "Еталон" ТОВ на умовах оренди строком на 49 років для використання в рекреаційних цілях;

Також відповідач звертався до:

Директора ДП "Вовчанський лісгосп" (лист від 12.07.2016 за вих. № 68) про надання фірмі "Еталон" ТОВ погодження на розробку проекту відведення земельної ділянки 2,6 га бази відпочинку "Караван" для передачі її в користування фірмі "Еталон" ТОВ на 25 років для використання в рекреаційних цілях;

Голови Вовчанської РДА Харківської області ОСОБА_9 про надання фірмі "Еталон" ТОВ погодження на розробку проекту відведення земельної ділянки 0,46 га бази відпочинку "Караван" для передачі її в користування фірмі "Еталон" ТОВ на умовах оренди строком на 49 років для використання в рекреаційних цілях.

Прокурора Харківської області, Харківського окружного адміністративного суду з метою оскарження рішень Харківської обласної державної адміністрації та Вовчанської РДА Харківської області (копія позову наявна в матеріалах справи).

Проте листом ОСОБА_4 Управління Держгеокадастру у Харківській області від 08.11.2016 року Фірмі «Еталон» ТОВ було відмовлено в укладанні договору оренди земельної ділянки з причини наявності у ДП "Вовчанське лісове господарство" зареєстрованого права постійного користування наведеною земельною ділянкою на підставі акту на право постійного користування землею ІІ-ХР № 004327 від 17.09.2001. Листом від 18.11.2016 № 01-54/3821 Вовчанська районна державна адміністрація Харківської області також відмовила в укладенні договору оренди земельної ділянки.

При цьому слід зазначити, що умови пункту 5.3 спірного договору покладають на покупця обов‘язок із відновлення функціонування бази відпочинку "Караван" протягом 3 (трьох) років з моменту переходу до покупця права власності на об'єкт приватизації, проте вказаний договір не конкретизує механізм виконання зазначеного обов‘язку, а саме – відсутня чітка послідовність реальних для виконання дій покупця та продавця, які є необхідними для вирішення земельних питань, пов‘язаних із введенням в дію об‘єкта приватизації.

Також відповідно до пункту 4.1 Положення про порядок приватизації об'єктів групи Ж, затвердженого наказом Фонду державного майна України N 1693 від 14.08.2000,Державний орган приватизації відповідно до пунктів 2-4 статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" оформляє в тижневий термін проект договору купівлі-продажу та надсилає його на ознайомлення покупцю. Якщо покупець протягом 7 днів не надає відповіді щодо прийняття пропозиції органу приватизації або не погоджується з умовами договору купівлі-продажу, то орган приватизації приймає рішення про скасування результатів конкурсу, аукціону та приймає рішення про повторне оголошення конкурсу, аукціону або про зміну способу приватизації.

У договорі купівлі-продажу обов'язково зазначаються всі зобов'язання покупця щодо виконання умов конкурсу, аукціону чи викупу та запропоновані покупцем у ході конкурсу зобов'язання щодо подальшої експлуатації об'єкта.

Окрім цього, відповідно до частини 1 статті 8 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» саме органи приватизації є відповідальними за замовлення робіт із землеустрою при підготовці об‘єкта приватизації до продажу.

Таким чином, з урахуванням вказаних норм, саме Фонд державного майна є відповідальним як за замовлення робіт із землеустрою при підготовці об‘єкта приватизації до продажу , які б дозволили до укладення договору купівлі-продажу об*єкта приватизації з‘ясувати наявність користувачів земельної ділянки, на якій такий об‘єкт розташований та , відповідно, і можливість чи неможливість вилучення вказаної земельної ділянки у таких користувачів, так і за оформлення відповідного договору купівлі-продажу, в якому зазначаються умови з урахуванням статусу такої земельної ділянки.

Також слід зазначити, що в матеріалах справи міститься акт від 18.09.2012 поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу № 1296 від 26.10.2011 об'єкта групи Ж-бази відпочинку «Караван», що знаходиться на балансі ДП «Вовчанське лісове господарство» за адресою: Харківська область, Вовчанський район, смт. Старий Салтів, вул. Молодівський шлях, 3. Вказаний акт складений посадовими особами позивача.

У зазначеному акті вказано про те, що для відновлення бази відпочинку необхідне проведення її реконструкції, Отриманням дозволу на проведення реконструкції можливе лише після оформлення договору оренди земельної ділянки , що на теперішній час ускладнюється неврегульованістю даного питання діючим законодавством.

Також у вказаному акті зафіксовано, що відповідачем для відновлення об»єкта приватизації укладено договір будівельного підряду №35/1 від 15.09.2012 щодо виконання роботи з будівництва під‘їзних колій до бази відпочинку «Караван» (підрядник ТДВ «Спец буд-3»), договір підряду №1 від 16.07.2012 щодо виконання ремонту систем водопостачання та каналізації бази відпочинку «Караван» (підрядник ТОВ «Сантехнік»).

При цьому, у розділі «Висновки» вказаного акту перевірки вказано про те, що умови спірного договору виконуються.

Окрім цього, з матеріалів справи вбачається, що відповідачем було замовлено та здійснено технічний звіт зі встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), яка проектується для відведення у користування ТОВ «Еталон» для рекреаційних цілей, що розташована на території Старосалтівської селищної ради Вовчанського району Харківської області.

Таким чином, відповідачем було вжито всіх можливих та залежних від нього дій для отримання в користування земельної ділянки, на якій розташований придбаний ним за договором об‘єкт приватизації – база відпочинку «Караван», з метою введення в дію вказаного об‘акта, однак з незалежних від відповідача обставин йому було відмовлено уповноваженими державними органами в укладенні відповідного договору оренди землі. При цьому всі умови договору, які є реальними для виконання відповідачем, останнім виконуються належним чином.

Вказана обставина свідчить про відсутність в діях відповідача вини у невиконанні пункту 5.3 спірного договору.

Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Європейську Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (яка в Україні набрала чинності в 1997 році) та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

У справі «Стретч проти Сполученого Королівства» Європейський суд з прав людини зробив висновок, що самі по собі порушення, допущені органом влади при визначені умов та порядку приватизації майна не можуть слугувати підставою для витребування майна в особи, яка покладалася на легітимність дій органу влади. Єдиним виключенням можуть бути випадки, коли такі порушення пов'язані із протиправною поведінкою самого набувача.

Отже відповідач, який вжив всіх залежних від нього зусиль для виконання спірного договору, не може бути позбавлений права власності на об‘єкт приватизації через порушення, допущені позивачем як органом приватизації, які виразилися у нез*ясуванні правового статусу земельної ділянки, на якій розташований об»єкт приватизації , що потягло включення у спірний договір умов, конкретний механізм виконання яких у договорі не визначений і які покупець завідомо не зможе виконати лише власними зусиллями.

Крім того, відповідно до практики Європейського суду, яку відповідно до статті 17 Закону України “Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини” суди застосовують як джерело права (рішення від 23 вересня 1982 р. у справі “Спорронг і Льоннрот проти Швеції” , рішення від 2 листопада 2004 р. у справі “Трегубенко проти України”), додержання ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав і основоположних свобод спирається окрім критеріїв “суспільний інтерес” та “законне втручання у право власності” також на такий критерій як “справедлива рівновага (баланс)” між інтересами держави (суспільства), пов’язаними із втручанням у право власності, й інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання.

Зазначений критерій означає, що повинно бути дотримане розумне співвідношення (обґрунтована пропорційність) між метою, якої передбачається досягти, та засобами, що для цього використовуються. “Справедливого балансу” не буде дотримано, якщо особа, про яку йдеться, несе “індивідуальний і надмірний тягар”. Порушення ст. 1 Першого Протоколу щодо дотримання зазначеного критерію становить не саме по собі ущемлення прав особи, а наявний істотний дисбаланс між заходами, вжитими для забезпечення загальних інтересів суспільства, та потребою захищати право особи на мирне володіння своїм майном ( рішення від 23 січня 2014 в справі “East/West Alliance Limited” проти України”).

В даному випадку, розірвання спірного договору передбачатиме позбавлення відповідача права власності на об‘єкт приватизації, для отримання якого останнім було докладено значних зусиль, відповідно до умов розділу 2 договору сплачено повну вартість об*єкта приватизації в сумі 107760,0 грн., а також вкладено грошові кошти у значному розмірі на виконання капітального ремонту бази відпочинку «Караван» для відновлення функціонування бази відпочинку,що визначено в акті поточної перевірки №24 від 02.11.2016 року та явно суперечить справедливому балансу між інтересами держави (суспільства), пов‘язаними із втручанням у право власності, й інтересами особи- відповідача на мирне володіння майном, який так чи інакше страждає від втручання.

Що стосується тверджень позивача про порушення відповідачем п. 5.5 щодо дотримання відповідачем на спірному об»єкті приватизації санітарно-екологічних норм та правил протипожежної безпеки, то слід зазначити що позивачем не надано жодних доказів порушення відповідачем таких норм та правил.

При цьому, що в акті від 18.09.2012 поточної перевірки виконання умов спірного договору купівлі-продажу вказано, що відповідачем виконуються вимоги санітарно-екологічних норм та правил протипожежної безпеки, що підтверджується листами відповідних контролюючих органів.

Враховуючи викладене, місцевий господарський суд, приймаючи оскаржуване рішення, неповністю дослідив обставини, які мають значення для справи, порушив норми матеріального та процесуального права, а тому вказане рішення слід скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити.

Судові витрати в порядку статті 49 ГПК України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 33, 43, 49, 99, 101, пунктом 2 статті 103, п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу задовольнити.

Рішення Господарського суду Харківської області від 27 квітня 2017 у справі № 922/591/17 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Стягнути з Регіонального Фонду державного майна по Харківській області (майдан Театральний, 1, м. Харків, 61057, код ЄДРПОУ 23148337, рахунок №35212001001203 в ДКСУ, МФО 820172) на користь фірми "Еталон" ТОВ (АДРЕСА_1, 63513, код ЄДРПОУ 31293240) 3520,00 грн. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя Пелипенко Н.М.

Суддя Гребенюк Н. В.

Суддя Істоміна О.А.