Постанова

від 10.10.2017 по справі 924/505/17

РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

П О С Т А Н О В А

10 жовтня 2017 року Справа № 924/505/17

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Маціщук А.В.

судді Олексюк Г.Є. ,

судді Петухов М.Г.

за участю представників сторін:

позивача - пред-ка ОСОБА_1 (пост.дов. № 60 від 02.04.2017 р.)

відповідача - пред-ка ОСОБА_2 (пост.дов. № 0-22-0.6-8096/2-17 від 30.08.2017 р.)

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області

на рішення господарського суду Хмельницької області від 20.06.2017 р.

у справі № 924/505/17

за позовом Сільськогосподарського кооперативу "Воля"

до ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області

про визнання поновленим договору оренди землі від 05.04.2007 р.

в с т а н о в и в :

Відповідно до рішення Господарського суду Хмельницької області від 20.06.2017 р. у справі № 924/505/17 частково задоволено позов Сільськогосподарського кооперативу "Воля" до ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області про визнання поновленим договору оренди землі від 05.04.2007 р.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач ОСОБА_4 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 20.06.2017 р. у справі № 924/505/17 та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Скаржник вважає, що рішення господарського суду є необґрунтованим та таким, що підлягає скасуванню з підстав неповного з'ясування обставин, які мають значення для справи, невідповідності висновків суду обставинам справи і нормам матеріального та процесуального права.

Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, скаржник зазначає, що ОСОБА_4 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області рекомендованим листом від 12.05.2017 р. № 31-22-0.6-5304/2-17 повідомило Сільськогосподарський кооператив "Воля" про заперечення у поновленні договору оренди землі, і кооператив Воля не оскаржував таку відмову.

Звертає увагу, що Кабінет Міністрів України 07.06.2017 р. прийняв постанову № 413, якою затверджено Стратегію удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними . Відповідно до її положень, органами, що забезпечують реалізацію Стратегії, є Мінагрополітики, Держгеокадастр, інші міністерства та центральні органи виконавчої влади. Держгеокадастр та його територіальні органи під час передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в оренду повинні:

під час формування лотів для продажу прав оренди встановлювати строк дії договору оренди сім років та стартову ціну лота - не нижче 8 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

не допускати внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині зменшення розміру орендної плати та/або збільшення строку дії договору оренди земельної ділянки;

передавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності в оренду за наявності агрохімічного паспорта земельної ділянки.

Пояснює, відповідач не має права укласти з позивачем додатковий договір всупереч вимогам постанови Кабінет Міністрів України від 07.06.2017 р. № 413, оскільки позивачем не надано ні відповідачу, ні суду доказів наявності агрохімічного паспорта земельної ділянки, і така обставина не може свідчити про належне виконання умов договору.

Вважає, що Сільськогосподарським кооперативом "Воля" не доведено належного виконання своїх обов'язків за договором оренди та продовження користування земельною ділянкою.

Доводить, що відповідно до п.37 договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку є підставою для розірвання договору, і в даному випадку право власності на земельну ділянку перейшло від Старосинявської райдержадміністрації до відповідача. Тому лист Старосинявської райдержадміністрації від 30.05.2017 р. № 41/12-26-1017/2017, на думку скаржника, не може бути допустимим доказом на підтвердження належного виконання орендарем договірних відносин, оскільки з 01.01.2013 р. Старосинявська райдержадміністрація не є орендодавцем земельної ділянки за спірним договором. Також вважає, що судом першої інстанції не надано належної оцінки довідці Державної фіскальної служби України, наданої Сільськогосподарським кооперативом "Воля", з якої вбачається лише відсутність заборгованості орендаря станом на певну дату, однак ніяким чином не доводить своєчасність та в повній мірі сплату Сільськогосподарським кооперативом "Воля" орендної плати протягом всього строку дії договору оренди.

Посилаючись на норми ст.ст. 759, 763, 764 ЦК України, ч. 2 ст. 291 ГК України, ч. 2 ст. 17 та ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", доводить, що на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, тому такий договір припиняється.

Скаржник вважає, що судом першої інстанції порушено норми ст. 136 Земельного кодексу України, відповідно до якої земельні ділянки, включені до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них, які виставлені на земельні торги, не можуть відчужуватися, передаватися в заставу, надаватися у користування до завершення торгів. Зазначає, що суд не надав правової оцінки такому доказу - наказу ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області від 13.05.2017 р. № 97 "Про включення земельних ділянок на земельні торги", згідно з яким земельну ділянку за спірним договором, після закінчення договору оренди, було виставлено на земельні торги, про що Сільськогосподарський кооператив "Воля" повідомлений листом від 12.05.2017 р.

Скаржник просить врахувати наведені обставини і скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 20.06.2017 р. у даній справі та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову.

У додаткових поясненнях, наданих апеляційному господарському суду, скаржник ОСОБА_4 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області зазначив, що належним способом захисту порушених прав є визнання незаконним рішення, дій чи бездіяльності орендодавця та визнання договору поновленим. При цьому, позовна вимога про визнання поновленим договору оренди землі може бути задоволена судом лише після та у разі задоволення позовної вимоги про визнання незаконним рішення, дій чи бездіяльності орендодавця, тоді як Сільськогосподарським кооперативом Воля не оскаржено відмову чи зволікання в укладенні додаткової угоди, і суд першої інстанції не врахував даних обставин при винесенні оскаржуваного рішення.

Позивач подав відзив на апеляційну скаргу, в якій зазначає, що орендар в установлені ст.33 Закону України Про оренду землі строки повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк і долучив до листа повідомлення проект додаткової угоди. Не отримавши відмови чи заперечень на поновлення договору оренди землі, Сільськогосподарський кооператив "Воля" продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою та сплачувати за неї орендну плату, правомірно розраховуючи на поновлення договору.

Вважає, що ОСОБА_4 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області листом-повідомленням № 31-22-0.331-5304/2-17 від 12.05.2017 р. безпідставно заперечило проти поновлення договору оренди землі. Доводить, що враховуючи процедуру поновлення договору оренди землі на новий строк, застосуванню підлягають норми абз. 22 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, за змістом яких не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі поновлення договорів оренди землі. В свою чергу, аукціон має метою та наслідком визначення за результатами конкурсу нового переможця - орендаря та укладання з ним первісного договору оренди, що прямо суперечить значенню терміну "поновлення".

Звертає увагу суду, що Сільськогосподарський кооператив "Воля" належним чином виконує свої обов'язки за договором оренди від 05.04.2007 р.; до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендар продовжує користуватись ділянкою.

Враховуючи викладене вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що у Сільськогосподарського кооперативу "Воля" виникло право поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Просить рішення Господарського суду Хмельницької області від 20.06.2017 р. у справі № 924/505/17 залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.

В судовому засіданні 10.10.2017 р. представники сторін підтримали свої позиції. Представник відповідача/скаржника в судовому засіданні пояснила, що ОСОБА_4 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області заперечило проти поновлення договору оренди землі від 05.04.2007 р., оскільки орендарем змінено істотні умови, а саме строк дії договору, також орендодавця не влаштовує орендна плата зазначена в проекті додаткового договору № 5.

Представник позивача в судовому засіданні пояснила, що виклавши в додатковому договору № 5 умови оренди щодо строку договору у п.8, орендар мав намір продовжити договір на той самий строк (10 років) з моменту закінчення дії договору оренди земельної ділянки, але з моменту укладення 05.04.2007 р. такий строк є 20 років. Також зазначила, що умови додаткової угоди щодо розміру орендної плати з врахування проведеної нормативно-грошової оцінки землі з огляду на вимоги ст. 18 Закону України "Про оцінку земель", подані на погодження відповідачеві, лише покращують становище орендодавця та приводять умови договору у відповідність до чинного законодавства.

Розглянувши апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, заслухавши в судовому засіданні пояснення представників сторін, перевіривши оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню. При цьому апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги чи позицією іншої сторони і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду в повному обсязі.

Судом на підставі матеріалів справи встановлено таке.

05.04.2007 р. Старосинявською райдержадміністрацією як орендодавцем та Сільськогосподарським кооперативом "Воля" як орендарем укладений договір оренди землі /а.с.14-15/, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на землях Цимбалівської сільської ради (п.1).

Відповідно до п. 2 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 24,98 га. сільськогосподарського призначення - рілля 24,98 га.

У п. 5 договору зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 327541,25 грн.

Згідно з п. 8 договір укладений на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Умовами п.п. 9, 11 визначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 66 грн. за 1 га загальною сумою 1648,68 грн. щомісячно 137,39 грн.

Відповідно до п.п. 15, 16 земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення.

Згідно з п. 20 передача земельної ділянки орендарю здійснюється у триденний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Відповідно до п. 33 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Згідно з п. 34 дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленого законом; ліквідація юридичної особи - орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

У відповідності до п. 35 дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використання, а також з інших підстав, визначених законом.

У відповідності до п. 40 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди землі підписаний представниками сторін та скріплений їх печатками.

Договір оренди земельної ділянки від 05.04.2007 р. зареєстрований у Старосинявському районному відділі регіональної філії ДП „ЦДЗК» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.04.2007 р. за № 040776100001 .

На виконання умов договору оренди землі сторони 24.04.2007 р. підписали акт передачі - прийому земельної ділянки, переданої в оренду, відповідно до якого Старосинявською райдержадміністрацією/орендодавець передано, а Сільськогосподарським кооперативом "Воля"/орендар прийнято в користування строком на 10 років земельну ділянку, яка знаходиться за межами населеного пункту Цимбалівської сільської ради Старосинявського району, Хмельницької області, площею 24,98 га. /а.с. 16/.

Акт підписаний представниками сторін та скріплений печаткою Старосинявської райдержадміністрації.

В подальшому до договору оренди землі сторони вносили зміни.

Так, Старосинявською райдержадміністрацією/орендодавець та сільськогосподарським кооперативом "Воля"/орендар укладено угоду про внесення змін до договору оренди землі /а.с.17/, відповідно до якої внесені зміни в підпункт 2.3. пункту 2 Умови договору , а саме: розмір орендної плати складає 136 грн. за 1 га, що становить 3397,28 грн. в рік (орендна плата вноситься орендарем у розмірі 283,11 грн. щомісячно). Угода зареєстрована у Старосинявському районному відділі регіональної філії ДП „ЦДЗК» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.01.2008 р. за № 040876100001 /а.с.17/.

29.05.2015 р. ОСОБА_4 управлінням Держземагенства у Хмельницькій області/орендодавець та сільськогосподарським кооперативом "Воля"/орендар укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі від 05.04.2007 р. /а.с.18/, за умовами якої сторони змінили пункти 2, 5, 9 договору оренди землі від 05.04.2007 р. щодо розміру площі та орендної плати виклавши їх у наступній редакції:

п.2 В оренду передається земельна ділянка загальною площею 24,9786 га (кадастровий номер 6824488000:03:005:0002). ,

п.5 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 833260,36 грн. ,

п.9. Орендна плата вноситься орендарем у формі грошової оплати в розмірі 3 (три) відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 24997,81 грн. в рік .

Відповідно до п. 3 додаткової угоди від 29.05.2015 р., договір оренди землі доповнено пунктами 28 договору абзацом 4 наступного змісту: передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельних ділянок забороняється

Згідно з п. 4 додаткової угоди інші умови вищевказаного договору не змінені цією угодою, залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені сторонами раніше і сторони підтверджують їх обов'язковість для себе.

Додаткова угода про внесення змін до договору оренди землі підписана представниками сторін.

27.02.2017 р. Сільськогосподарський кооператив "Воля" звернувся до ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області з листом - повідомленням про поновлення відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" договору оренди землі державної власності сільськогосподарського призначення площею 24,9786 га, оскільки строк дії договору закінчується 24.04.2017 р. /а.с. 19/. До листа - повідомлення орендар додав завірену копію існуючого договору оренди земельної ділянки; проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки та наступні додатки; оригінал витягу Відділу Держгеокадастру в районі (місті) з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; оригінал витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; статут підприємства; довідка про відсутність заборгованості з орендної плати з податкової служби /а.с.19-28/.

Додатковий договір № 5 наданий ОСОБА_3 управлінню Держгеокадастру і суду в такій редакції:

Додатковий договір № 5

про внесення змін до договору оренди землі від 05.04.2007 року, зареєстрованого Старосинявським відділом регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.04.2007 р. за № 040776100001

м. Хмельницький 28 лютого 2017 року

Орендодавець: ОСОБА_4 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області в особі виконуючого обов'язки начальника ОСОБА_3 управління ОСОБА_5, що діє відповідно до Положення про ОСОБА_4 управління та на підставі наказу Держгеокадастру від 01.02.2017 року №69-то "Про покладання виконання обов'язків на ОСОБА_5В." (далі Орендодавець), з однієї сторони, та

Орендар: Сільськогосподарський кооператив "Воля" с. Цимбалівка Старосинявського району Хмельницької області в особі голови правління ОСОБА_6 (далі - Орендар), з другої сторони, уклали цей договір про нижченаведене:

1. На виконання наказу ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області від 10.03.2016 року №22-5174-СГ "Про внесення змін до договору оренди землі" внести до договору оренди землі від 05.04.2007 року, укладеного між Старосинявсько районною державною адміністрацією та сільськогосподарським кооперативом "Воля" с. Цимбалівка, зареєстрованого Старосинявським відділом регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.04.2007 року за №040776100001 (надалі Договору) за взаємною згодою сторін такі зміни та доповнення:

1) пункти 2, 5, 8, 9, 11 договору оренди земельної ділянки викласти в новій редакції:

2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 24,9786 га (кадастровий номер 6824488000:03:005:0002) сільськогосподарського призначення - рілля.

5. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнтів індексації становить 999912,43 грн. (Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 23.02.2017р. за № 97-28-99.6-124/0/9-17).

8. Договір укладено строком на 20 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше як за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

9. Орендна плата вноситься орендарем у формі грошової оплати в розмірі 3 (три) відсотки річних від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

11. Орендна плата вноситься щомісячно в рівних частинах до 30 числа слідую чого за розрахунковим місяцем.

2) Доповнити пункт 31 «Обов'язки орендаря» абзацом 6 наступного змісту:

« - провести агрохімічну паспортизацію земель сільськогосподарського призначення»

2. Інші умови вищевказаного Договору залишаються незмінними і обов'язковими для виконання сторонами.

3. Цей Додатковий договір набирає чинності після його підписання Сторонами. Додатковий договір укладено в трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу і є невід'ємною частиною договору оренди землі від 05.04.2007 року укладеного між Старосинявською районною державною адміністрацією та сільськогосподарським кооперативом «Воля» с.Цимбалівка зареєстрованого Старосинявським відділом регіональної філії ДП «ЦДЗК» , про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.04.2007 року за № 040776100001, один примірник знаходиться в Орендодавця, другий - в Орендаря, третій - в органі, який провів державну реєстрацію.

4. Орендар зобов'язується вжити заходів щодо державної реєстрації оренди у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в 20-денний термін з дати підписання даного договору та надати орендодавцю документи, підтверджують державну реєстрацію речового права.

Орендодавець Орендар

ОСОБА_4 управління Держгеокадастру Сільськогосподарський кооператив

у Хмельницькій області "Воля"

м. Хмельницький, вул. Інститутська, 4/1 Хмельницька область, Старосинявський

район, с. Цимбалівка

ідентифікаційний код 384258145 код ЄДРПОУ 03728630

р/р 352100960838875 в ГДКСУ р/р 2600060395044

у Хмельницькій області ПАТ КБ Приватбанк

МФО 815013 МФО 315405

Підписи сторін

Орендодавець Орендар

М.П.

---

/ОСОБА_5В./ М.П.

---

/ОСОБА_6

ОСОБА_4 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області лист - повідомлення отримало 02.03.2017 р., що підтверджується відміткою на листі-повідомленні.

12.05.2017 р. ОСОБА_4 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області на адресу Сільськогосподарського кооперативу "Воля" направило лист № 31-22-0.6-5304/2-17, за змістом якого повідомило позивачеві про відмову у поновленні договорів оренди землі на новий строк, а також про те, що земельні ділянки будуть включені до переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення, права на які пропонуються до продажу на земельних торгах. Тому у позивача буде можливість придбати право оренди на земельні ділянки за результатами проведення земельних торгів /а.с.63/.

У листі-повідомленні ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області в обґрунтування підстави відмови у поновленні договору оренди землі зазначено про непогодження запропонованих орендарем умов щодо строку та залишення розміру орендної плати за користування земельними ділянками у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки. Посилаючись на ст..33 Закону України Про оренду землі ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області доводить, що у зв'язку із недосягненням домовленостей щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на поновлення договорів оренди землі припиняється.

Сільськогосподарський кооператив "Воля" даний лист-повідомлення отримав 18.05.2017 р., що підтверджено рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення /а.с. 64/.

Колегією суддів встановлено і матеріалами справи підтверджено, що згідно з наказом ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області № 97 від 13.05.2017 р. Про включення земельних ділянок до Переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення, права на які пропонуються до продажу на земельних торгах , зокрема, в перелік включена земельна ділянка площею 24,9786 га. на території Цимбалівської сільської ради Старосинявської селищної територіальної громади для ведення товарного виробництва, кадастровий номер 6824488000:03:005:0002 /а.с. 65/.

Отже, за частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема - Земельним кодексом України та Законом України Про оренду землі .

Підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України Про оренду землі .

Відповідно до частини 4 статті 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

01.01.2013 р. набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" від 06.09.2012 р. № 5245-17, відповідно до якого райдержадміністрації не наділено повноваженнями щодо розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності за межами населених пунктів. Вищезазначені повноваження передано до центральних органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів.

Згідно з п. 4.32 Положення про ОСОБА_4 управління Держземагенства в областях, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики України від 25.01.2013 р. № 40, ОСОБА_4 управління Держземагенства в областях наділені повноваженнями передавати відповідно до закону земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або у користування для всіх потреб в межах областей.

Відповідно до п.п. 2, 5 ч. 1 постанови Кабінету Міністрів України "Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади" від 10.09.2014 р. № 442, Державне агентство земельних ресурсів України реорганізоване шляхом перетворення в Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру. Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру є правонаступником Державного агентства земельних ресурсів України.

Згідно з розпорядженням Кабінету Міністрів України "Питання Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру" від 31.03.2015 р. № 294-р функції та повноваження Державного агентства земельних ресурсів у зв'язку з розформуванням покладено на Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру.

На підставі матеріалів справи встановлено, що предметом договору оренди землі, укладеного 05.04.2007 р. Старосинявською райдержадміністрацією як орендодавцем та Сільськогосподарським кооперативом "Воля" як орендарем, зі змінами від 29.05.2015 р. є земельна ділянка з кадастровим номером 6824488000:03:005:0002 площею 24,9786 га, яка належить до державної власності. Наведене підтверджене також витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку /а.с.23/.

Вищенаведені обставини спростовують доводи скаржника про те, право власності на земельну ділянку перейшло від Старосинявської райдержадміністрації до відповідача і відповідно до п.37 договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку є підставою для розірвання договору.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до положень ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Зазначені органи діють у безперервній послідовності. Ліквідація/реорганізація одних органів і створення інших, з наділенням його повноважень, які були віднесені до повноважень ліквідованого/реорганізованого органу є зміною структури органів державної влади і органів місцевого самоврядування, яке не впливає на зміну повноважень органів державної влади. В даному випадку зміна повноважень державних органів не змінює форму власності землі - земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, укладеного 05.04.2007 р., була і залишається державною. Тому відсутні підстави для посилання на умови п. 37 договору.

Таким чином, ОСОБА_4 управління Держземагенства в Хмельницькій області на час спору наділене повноваженнями передавати відповідно до закону в межах області земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або у користування для всіх потреб.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У відповідності до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків.

Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України Про оренду землі , яка фактично об'єднує дві підстави такого поновлення.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

У ч.1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першою - п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст.1 ГПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Колегією суддів встановлено, що позивач як орендар належним чином виконував свої зобов'язання за договором оренди землі, що підтверджується :

- довідкою Старосинявської районної державної адміністрації № 41/12-26-1071/2017 від 30.05.2017 р., у якій зазначено, що Сільськогосподарський кооператив "Воля" належним чином виконував договірні зобов'язання, вносив орендну плату, використовував земельні ділянки за цільовим призначенням, додержувався вимог законодавства про охорону довкілля, не порушував прав власників суміжних земельних ділянок, дотримувався правил добросусідства під час дії договору оренди земельної ділянки /а.с. 37/;

- довідкою правління Сільськогосподарського кооперативу "Воля" від 02.05.2017 р. № 81 підтверджено, що на земельній ділянці площею 24,9786 га у вересні 2016 року було посіяно озимий ячмінь, затрати з вересня 2016 року становлять 161261,84 грн. /а.с.38/;

- про те, що Сільськогосподарський кооператив "Воля" своєчасно сплачував орендну плату, підтверджено довідкою про відсутність заборгованості з податків зборів, платежів Старосинявського відділення Красилівської ОДПІ ГУ ДФС у Хмельницькій області від 28.02.2017 р./а.с.26/, яка була надана відповідачеві з додатковим договором № 5, а також - довідкою про відсутність заборгованості по сплаті орендної плати за землю, виданою Красилівською ОДПІ ГУ ДФС у Хмельницькій області 23.06.2017 р./а.с.61-62/.

Такі обставини не спростовані відповідачем в порядку ст..ст.33-34 ГПК України.

Колегією суддів встановлено і матеріалами справи підтверджено, що з метою реалізації свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк Сільськогосподарський кооператив "Воля" 27.02.2017 р. - до спливу строку дії договору звернувся до ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі від 05.04.2007 р.

Такі дії позивача відповідають умовам п. 8 договору оренди землі (орендар звернувся не пізніше як за 30 днів до закінчення строку дії договору) і вимогам ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Позивачем/орендарем до листа-повідомлення доданий проект додаткової угоди № 5 до договору оренди землі/а.с. 20/, а також інші необхідні документи.

Одержавши лист-повідомлення орендаря 02.03.2017 р. (підтверджується відміткою на листі-повідомленні), відповідач/орендодавець ОСОБА_4 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області всупереч нормам ч. 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі у місячний термін не розглянув лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, не узгоджував з орендарем умови договору, будь-яке рішення не прийняв, не надав відповіді на вказане звернення орендаря/позивача, а також не проводив будь-яких дій поверненню переданої в оренду позивачу земельної ділянки.

Не отримавши відмови чи будь-яких заперечень на поновлення договору оренди землі, Сільськогосподарський кооператив "Воля" після закінчення строку договору оренди 24.04.2017 р. продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою, сплачувати за неї орендну плату, що підтверджується довідкою Красилівської ОДПІ ОСОБА_3 управління ДФС у Хмельницькій області № 384/10/22-16-17 від 13.06.2017р. /а.с. 61/, оскільки правомірно сподівався на реалізацію передбаченого законом і договором права на продовження строку оренди.

Такі дії позивача колегія суддів оцінює як правомірні з огляду на практику Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності. Зокрема, у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства" суд дійшов висновку, шо заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і в цілях статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод - таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (пункт 35).

Отже, колегія суддів вбачає підстави, передбачені частинами 1-5 ст.33 Закону України Про оренду землі , для поновлення договору оренди у разі не підписання додаткової угоди орендодавцем, оскільки : орендар не пізніше як за місяць до закінчення строку договору направив орендодавцю лист-повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди; орендодавець в місячний термін не висловив заперечень проти додаткової угоди і пропозицій про зміну договору; після закінчення строку договору орендар безперешкодно продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою.

Лист-повідомлення відповідача № 31-22-0.331-5304/2-17 від 12.05.2017 р. позивач одержав 18.05.2017 р. /а.с.63-64/. На думку колегії суддів, цей лист не може вважатись належним доказом повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди в порядку, передбаченому частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки із його змісту вбачається, що вказаний лист був надісланий позивачу за наслідками розгляду його листа-повідомлення, поданого в порядку, передбаченому частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та містить незгоду відповідача із запропонованими позивачем умовами щодо строку і орендної плати.

Вказаний лист надісланий за межами місячного терміну, визначеного част.5 ст.33 Закону України "Про оренду землі". Крім того, у листі відповідач вказує на заперечення проти поновлення договору, оскільки має намір включити земельну ділянку до переліку земельних ділянок, права на які пропонуються до продажу на земельних торгах.

Матеріали справи містять копію наказу ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Хмельницькій одласті № 97 від 13.05.2017 р. "Про включення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, права на які пропонуються до продажу на земельних торгах /а.с. 65/. Відповідно доцього наказу включено до переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення, права оренди на які пропонуються до продажу на земельних торгах окремими лотами земельні ділянки згідно з додатком № 1, в т.ч. земельна ділянка площею 24,9786 га на території Цимбалівської сільської ради Старосинявської селищної територіальної громади для ведення товарного виробництва, кадастровий номер 6824488000:03:005:0002 /а.с. 65 зв./.

Відповідно до абз.22 ч.2 ст.134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі поновлення договорів оренди землі.

При цьому судова колегія приймає до уваги ту обставину, що орендар звернувся до орендодавця про поновленя договору оренди в строк, передбачений ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", тоді як орендодавець розглянув його звернення з порушенням місячного строку і видав каказ № 97 від 13.05.2017 р. - після закінчення такого строку, залишивши без реагування заяву про намір реалізувати переважне право орендаря на поновлення договору оренди. Тому наказ № 97 від 13.05.2017 р. не може бути підставою для відмови у поновленні договору оренди землі.

Таким чином, вказані заперечення орендодавця не дають правових підстав вважати, що орендодавець діяв у спосіб, визначений нормами чинного законодавства, та не впливають на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Колегія суддів, на підставі вищевикладеного, дійшла висновку, що у позивача виникло право поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах відповідно до ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі".

При цьому колегія суддів вважає безпідставними заперечення відповідача щодо розміру орендної плати, оскільки відповідно до умов додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі, яка укладена 29.05.2015 р. ОСОБА_3 управлінням Держземагенства у Хмельницькій області (орендодавець) та СГК Воля (орендар), такі зміни внесені до договору та визначено площу земельної ділянки 24,9786 га з кадастровим номером 6824488000:03:005:0002 (і відповідні дані внесені до Державного земельного кадастру), а також визначено, що орендна плата вноситься у розмірі 3 відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що умови додаткової угоди щодо розміру орендної плати з врахування проведеної нормативно-грошової оцінки землі не змінюють істотних умов договору, але приводять умови договору в цій частині у відповідність до чинного законодавства, оскільки розмір орендної плати як 3% від нормативно-грошової оцінки залишений без змін, а нормативно-грошова оцінка виконана згідно зі ст. 18 Закону України "Про оцінку земель", де визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Вбачається при цьому, що збільшена нормативно-грошова оцінка земельної ділянки вплине на обрахування орендної плати у більшому розмірі, що є очевидною вигодою орендодавця, і в сукупності з наведеним вище не порушує прав та законних інтересів відповідача/орендодавця.

Згідно з Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-6804406632017 від 23.02.2017 р. вказано наступне: кадастровий номер земельної ділянки - 6824488000:03:005:0002; місце розташування - Хмельницька обл., Старосинявський район, Цимбалівська сільська рада; цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; категорія земель - землі сільськогосподарського призначення; форма власності - державна; площа земельної ділянки, переданої в оренду - 24,9786 га; строк дії речового права - 24.04.2017. До даного Витягу додано кадастровий план земельної ділянки в масштабі 1:10000.

Таким чином, площа, кадастровий номер орендованої земельної ділянки в редакції запропонованої позивачем додаткової угоди відповідає площі земельної ділянки, вказаної у договорі оренди землі від 05.04.2007 року, з врахуванням змін, внесених додатковою угодою від 29.05.2015 р. та даних Державного земельного кадастру.

Що стосується пропозиції позивача щодо зміни строку дії договору, то з матеріалів справи вбачається, що позивач в проекті додаткової угоди № 5 до договору оренди землі, доданого до листа від 27.02.2017 р., пропонував пункт 8 договору оренди викласти в такій редакції: "Договір укладено строком на 20 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше як за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію."

Згідно п.8 договору оренди землі від 05.04.2007 р. останній укладений на строк 10 років.

У позовній заяві та інших поясненнях, які наддавались суду, в т.ч. в судовому засіданні 10.10.2017 р. позивачем зазначено, що наміру змінювати істотну умову договору орендар не мав, таку редакцію слід розуміти як продовження договору на той самий строк - на 10 років з моменту закінчення договору оренди земельної ділянки 24.04.2017 р., і на строк дії 20 років з моменту укладення 05.04.2007 р.

Тобто, фактично позивач просить визнати поновленим договір оренди землі від 05.04.2007 р. на 10 років, однак редакція позивача потребуватиме тлумачення, тому суд першої інстанціі правомірно частково змінив редакцію п.8 додаткової угоди.

Згідно п.9.9 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про судове рішення" № 6 від 23.03.2012р., у рішенні про спонукання укласти договір господарські суди повинні зазначати умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект цього договору, наприклад: "Вважати договір (найменування договору) укладеним на умовах поданого (найменування позивача) проекту цього договору", а в разі необхідності - з викладенням у рішенні умов (пунктів) договору повністю або в певній частині. Якщо ж умови (пункти) поданого позивачем проекту договору судом прийнято лише в певній частині, то решта умов (пунктів), до яких вносяться зміни порівняно з проектом, викладається в резолютивній частині судового рішення.

Норми статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі поновлення договору оренди землі не містять вимог щодо необхідності зазначення кінцевого терміну дії договору оренди або необхідності викладення даної умови договору в новій редакції, а встановлюють, що такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Враховуючи наведене, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції щодо необхідності визнання поновленим на 10 років договору оренди землі, укладеного 05 квітня 2007 року між Сільськогосподарським кооперативом "Воля" та Старосинявською райдержадміністрацією, який зареєстрований у Старосинявському районному відділі регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.04.2007 р.

У відповідності до ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі ст.30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Підсумовуючи наведене, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про задоволення позову та визнання договору оренди землі поновленим на 10 років на умовах додаткового договору № 5 у відповідності до норм ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі".

При цьому необхідно зазначити, що у спірних правовідносинах захист порушеного права шляхом визнання договору оренди поновленим, а додаткової угоди укладеною обраний позивачем правомірно відповідно до норм ст.16 ЦК України, ст.20 ГК України, ст.33 Закону України Про оренду землі та з урахуванням правової позиції Верховного Суду України, викладеної в листі від 01.04.2014 р. «Аналіз практики застосування судами ст.16 Цивільного кодексу України» в розділі «Визнання правочину не дійсним» , а також - викладеної у постановах Верхового Суду України від 18.03.2015 р. у справі № 6-3цс15 та від 25.02.2015 р. у справі № 6-219цс14.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду Хмельницької області від 28.02.2017 р. у справі № 924/505/17 відповідає матеріалам справи, ґрунтується на чинному законодавстві і немає підстав для його скасування чи зміни за ст.104 ГПК України. Доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих висновків суду першої інстанції.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника згідно з ч.1 ст.49 ГПК України.

Керуючись ст.ст.49,99,101,103-105 Господарського процесуального кодексу України, суд -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Хмельницькій області залишити без задоволення. Рішення Господарського суду Хмельницької області від 20.06.2017 р. у справі № 924/505/17 залишити без змін.

Матеріали справи № 924/505/17 повернути Господарському суду Хмельницької області.

Головуючий суддя Маціщук А.В.

Суддя Олексюк Г.Є.

Суддя Петухов М.Г.