Постанова
від 12.10.2017 по справі 912/1586/17
ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.10.2017 року Справа № 912/1586/17

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді : Іванова О.Г. (доповідач),

суддів:ОСОБА_1, ОСОБА_2

при секретарі судового засідання : Логвіненко І.Г.,

представники сторін не з`явилися, про час та місце судового засідання повідомлені належним чином,

розглянувши апеляційну скаргу Фермерського господарства "Софія" на рішення господарського суду Кіровоградської області від 03.08.2017 року у справі № 912/1586/17

за позовом Фермерського господарства "Софія"

до ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області,

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Новоукраїнської районної державної адміністрації та Глодоської сільської ради

про визнання договору поновленим,

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Кіровоградської області з позовною заявою звернулось фермерське господарство "Софія", в якій просить суд поновити договір оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною між ОСОБА_3 управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та Фермерським господарством "Софія" додаткової угоди від 19.05.2017 про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 19.06.2007 №2016) та внесення змін до нього, у такій редакції:

Додаткова угода

про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки

(державна реєстрація від 19 червня 2007 року № 260) та внесення змін до нього

м. Кропивницький 19 травня 2017 року

Ця угода укладена між ОСОБА_3 управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області в особі

, що діє на підставі

та наказу ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області № __ від

, надалі "Орендодавець", з однієї сторони і Фермерське господарство "Софія" в особі голови ОСОБА_4, що діє на підставі Статуту фермерського господарства, надалі "Орендар", з другої сторони, та згідно зі статтями 21, 33 Закону України "Про оренду землі" за домовленістю сторін уклали цю додаткову угоду до договору оренди землі від 19.06.2007, що укладений між Новоукраїнською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Софія" про наступне:

1. Поновити термін дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 19 червня 2007 року № 260 у Кіровоградській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України у Новоукраїнському районі"), який укладено між Новоукраїнською районною державною адміністрацією і Фермерським господарством "Софія" на 10 (десять) років.

2. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 19 червня 2007 р. № 260):

2.1. Розділ "Предмет договору" змінити та викласти в наступній редакції:

"Орендодавець надає, а Орендар приймає у платне строкове користування земельну ділянку державної власності загальною площею 50,7575 га у тому числі: 50,7575 га - рілля (кадастровий номер земельної ділянки 3524080600:02:001:1050), яка знаходиться на території Глодоської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області.".

2.2. Розділ "Умови та термін оренди" доповнити абзацом наступного змісту:

"Після закінчення строку договору "Орендар", у разі належного виконання обов'язків відповідно до умов договору, має переважно право на укладання договору оренди землі на новий строк. "Орендар" зобов'язаний повідомити "Орендодавця" про намір поновити договір оренди земельної ділянки за два місяця (але не пізніше ніж за місяць) до спливу строку договору оренди, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди. Поновлення Договору здійснюється на підставі ухваленого "Орендодавцем" відповідного рішення".

2.3. Перший абзац розділу "Орендна плата" викласти в наступній редакції:

"Орендна плата вноситься орендарем на рахунок Глодоської сільської ради 33211812700325 в УДК Новоукраїнському районі, якщо інше не встановлено законодавством. Орендна плата вноситься у грошовій формі у розмірі 3 (три) відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на підставі витягу з технічної документації (або довідки) про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у сумі 49197 грн 42 коп. (сорок дев'ять тисяч сто дев'яносто сім грн.. 42 коп.) у рік, з обов'язковим урахуванням коефіцієнту індексації грошової оцінки. Орендна плата вноситься щомісячно протягом 30-ти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. За неповний календарний місяць орендна плата сплачується за дні фактичного користування земельною ділянкою. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою за період з дати закінчення договору оренди земельної ділянки до укладання цієї додаткової угоди провадиться "Орендарем" відповідно до Податкового кодексу України (зі змінами та доповненнями). Строки платежу не є сталими і можуть змінюватися відповідно до вимог чинного законодавства України.".

3. Копія цієї додаткової угоди у 5-денний термін від дня державної реєстрації надається "Орендарем" до відповідної державної податкової інспекції.

4. Всі інші умови вищевказаного договору не зачеплені даною угодою, залишаються незмінними.

5. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 19 червня 2007 р. № 260) та набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації. Оплату за реєстрацію даної угоди для набрання її чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації. Оплату за реєстрацію даної угоди для набрання її чинності здійснює Орендар.

Додаткова угода укладена у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, одна з яких знаходиться у "Орендодавця" ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, другий - у "Орендаря" - Фермерського господарства "Софія", третій - у

.

(назва органу державної реєстрації за місцем розташування земельної ділянки).

Реквізити сторін:

"Орендодавець" "Орендар"

ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Фермерське господарство "Софія"

Кіровоградській області

25030, Кіровоградська область, м. Кіровоград 27110, Кіровоградська обл.,

вул. Академіка Корольова, 26 Новоукраїнський р-н, с. Глодоси

код ЄДРПОУ 39767636 Код ЄДРПОУ 20645526

П/р № 26005300609581 в Філії -

Кіровоградське обласне управління

ПАТ "Ощадбанк" МФО 323475

ІПН 206455211146, свідоцтво ПДВ 200097322

Підписи сторін

"Орендодавець" "Орендар"

ОСОБА_4

М.П. М.П.

Додаткова угода зареєстрована у

(назва органу державної реєстрації за місцем розташування земельної ділянки)

від "___"

20__р. за №

М.П.

(підпис) (ініціали та прізвище посадової особи, яка провела державну реєстрацію)."

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач листом №Ф-8905/0-6849/0/6-17 від 26.05.2017 року незаконно відмовив позивачу в поновленні договору оренди землі від 19.06.2007, що укладений між Новоукраїнською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Софія", та в порушення приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" не уклав додаткову угоду про поновлення цього договору.

Ухвалою від 07.06.2017 господарський суд залучив до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Новоукраїнську районну державну адміністрацію та Глодоську сільську раду.

Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 03.08.2017 року по справі №912/1586/17 (головуючий суддя Шевчук О.Б. ) в задоволенні позову відмовлено повністю.

Рішення мотивовано тим, що відповідачем ОСОБА_3 управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області не було надано згоду та не було прийнято відповідного рішення щодо поновлення Договору на умовах, які були запропоновані позивачем у заяві (листі-повідомленні) № 03/05 від 03.05.2017 року.

Не погодившись з зазначеним рішенням господарського суду Фермерське господарство "Софія" звернулось до Дніпропетровського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення повністю та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

При цьому, скаржник в апеляційній скарзі посилається на те, що 01 червня 2017 р. Позивач звернувся до Відповідача з заявою №01/06-1, в якій запропонував поновити договір оренди земельної-ділянки, зареєстрований від 19 червня 2007 року за № 260, загальною площею 50,7575 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (кадастровий номер 3524080600:02:001:1-050) шляхом укладення додаткової угоди з наступними істотними умовами:

- розмір орендної плати: 12% (дванадцять) від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (кадастровім номер: 3524080600:02:001:1050) за 1 рік;

- Строк оренди: 7 (сім) років;

- Інші умови договору залишити без змін.

У додатку була подана додаткова угода, в якій містяться запропоновані умови.

В той же час, від Відповідача жодної відповіді не надійшло.

Отже, Позивач як орендар запропонував Відповідачу як орендодавцю змінити умови договору шляхом приведення їх у відповідність вимогам Податкового кодексу України. Жодних зустрічних вимог щодо погодження істотних умов договору Відповідачем висунуто не було.

Господарським судом не надано оцінки тому, що Відповідач жодним чином не обґрунтував причини відмови від поновлення Договору оренди землі на той самий термін, а також не висловив зауважень відносно невідповідності поданої заяви і документів вимогам закону.

Вважає, що господарський суд у рішенні помилково зазначив про відсутність порушеного права Позивача на поновлення договору оренди землі, оскільки дійшов неправильного висновку, що переважне право на поновлення договору оренди землі ставиться у залежність від наявності пропозицій відносно прав на земельну ділянку від інших осіб - землекористувачів, що претендують на користування. В той час, як жодними нормами таке положення не передбачено.

Також, суд незаконно не застосував до правовідносин, що складися між Позивачем і Відповідачем концепцію правомірних очікувань , що відображена у рішенні Європейського суду з прав людини у справі ОСОБА_5 Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії .

Відповідач - головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області відзив на апеляційну скаргу позивача - Фермерського господарства "Софія" не наддав. Надав клопотання, відповідно до якого просить розглянути апеляційну скаргу за відсутності представника головного управління, в задоволенні позовних вимог просить відмовити.

Третя особа - Новоукраїнська районна державна адміністрація відзив на апеляційну скаргу позивача - Фермерського господарства "Софія" не наддала. Надав клопотання, відповідно до якого просить розглянути апеляційну скаргу за відсутності представника третьої особи, рішення просить прийняти на розсуд суду.

Третя особа - Глодоська сільська рада відзив на апеляційну скаргу позивача - не наддала, про час та місце судового засідання повідомлена належним чином, явку представника в судове засідання не забезпечила.

Ухвалою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 23.08.2017 року

було прийнято апеляційну скаргу Фермерського господарства "Софія" та призначено до розгляду на 21.09.2017 року.

Ухвалою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 21.09.2017 року через неявку в судове засідання представників відповідача та третіх осіб розгляд апеляційної скарги відкладено на 12.10.2017 року

Представники скаржника (позивача), відповідача та третіх осіб, належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, у судове засідання, призначене на 12.10.2017 року не з'явилися.

Беручи до уваги строки розгляду апеляційної скарги, передбачені ст. 102 ГПК України, а також, враховуючи, що наявні у справі докази дозволяють визначитися відносно законності оскаржуваного рішення, судова колегія дійшла висновку про можливість в порядку ст. 75 ГПК України розглянути справу у відсутність представників сторін.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, в процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Додаткові докази приймаються судом, якщо заявник обґрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від нього.

Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Відповідно до положень ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Дослідивши матеріали справи, апеляційний господарський суд встановив наступні обставини.

19.06.2007 року між Новоукраїнською районною державною адміністрацією Кіровоградської (орендодавець) та Фермерським господарством "Софія" (орендар) було укладено договір оренди (а.с.13-14).

Відповідно умов договору орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 50,7575 га чорних земель резервного фонду державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходяться на території Глодоської сільської ради.

Відповідно до розділу ІІ Договору його укладено на 10 років. По закінченню терміну Договору орендар при однакових умовах має переважне право на поновлення договору на новий термін.

В розділі ІІІ Договору сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем в сумі 7614 грн. за рік Глодоській сільській раді щомісячно рівними частками до 10 числа після закінчення кожного місяця з обов'язковим врахуванням коефіцієнту індексації грошової оцінки земель. Розмір орендної плати переглядається та встановлюється в односторонньому порядку Новоукраїнською районною державною адміністрацією один раз на три роки.

Відповідно до розділу Х Договору останній набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації у Кіровоградській регіональній філії Центру ДЗК.

Даний договір підписано представниками сторін договору, підписи яких скріпленні печатками, та зареєстровано у Кіровоградській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" у Новоукраїнському районі 19.06.2007 за № 260.

На виконання умов Договору земельна ділянка площею 50,7575 га передана згідно акта приймання-передачі земельної ділянки ФГ "Софія" в особі голови ОСОБА_4 від 19.06.2007 (а.с.17).

Відповідно до положень статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі", у редакції чинній на момент укладення змін до Договорів, договір оренди землі підлягає державній реєстрації і набирає чинності після його державної реєстрації.

З урахуванням положень вищезазначених статей, умов Договору та приписів частини 1 статті 631 Цивільного кодексу України ФГ "Софія" набуло право користуватися (оренди) зазначеною в Договорі земельною ділянкою до 19.06.2017.

Позивач звернувся до відповідача з заявою № 03/05 від 03.05.2017 року вх. № 3ВГ-СГ від 03.05.2017, у якій просив поновити договір оренди землі, до такої заяви додано проект додаткової угоди, згідно якої Договір поновлюється терміном на 10 років і орендна плата становить 3% від нормативної грошової оцінки землі (а.с. 23).

Також позивач просив внести зміни і до інших умов Договору, тобто в редакції, що викладена позивачем у прохальній частині позову.

Тобто, позивач звернувся до відповідача з повідомленням про поновлення договору оренди землі в межах строку, визначеного частиною 2 ст. 33 Закону "Про оренду землі".

Листом № Ф-8905/0-6849/0/6-17 від 26.05.2017 року начальник ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області ОСОБА_6 повідомив Позивача про заперечення щодо поновлення спірного Договору оренди землі терміном на 10 років та встановлення орендної плати на рівні 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 28).

При цьому, відповідачем не запропоновано інший строк оренди та іншу ставку орендної плати.

01 червня 2017 р. Позивач звернувся до Відповідача з заявою №01/06-1 (а.с. 224), в якій запропонував поновити договір оренди земельної-ділянки, зареєстрований від 19 червня 2007 року за № 260, загальною площею 50,7575 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (кадастровий номер 3524080600:02:001:1-050) шляхом укладення додаткової угоди з наступними істотними умовами:

- розмір орендної плати: 12% (дванадцять) від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (кадастровім номер: 3524080600:02:001:1050) за 1 рік;

- Строк оренди: 7 (сім) років;

- Інші умови договору залишити без змін.

У додатку була подана додаткова угода, в якій містяться запропоновані умови.

Отже, Позивач як орендар запропонував Відповідачу як орендодавцю змінити умови договору шляхом приведення їх у відповідність вимогам Податкового кодексу України, а також просив Відповідача висловити свої зустрічні пропозиції.

В той же час, від Відповідача жодної відповіді на заяву Позивача від 01.06.2017 року №01/06-1 не надійшло.

Позивач ФГ "Софія", посилаючись на належне виконання своїх обов'язків за Договором, що підтверджується матеріалами справи, просить визнати укладеною додаткову угоду про поновлення Договору в редакції позивача із запропонованими ним змінами.

Мотиви, з яких виходила апеляційна інстанція при винесенні постанови.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

01.01.2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 року № 5245-17, відповідно до якого райдержадміністрації не наділено повноваженнями щодо розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності за межами населених пунктів. Вищезазначені повноваження передано до центральних органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів. На території Кіровоградської області дані функції передано Головному управлінню Держземагенства у Кіровоградській області.

Наказом від 25.01.2013 року № 40 Міністерство аграрної політики України затвердило зміни до Положення про ОСОБА_3 управління Держземагенства в областях, згідно з пунктом 4.32 якого ОСОБА_3 управління Держземагенства в областях наділені повноваженнями передавати відповідно до закону земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або у користування для всіх потреб в межах областей.

Відповідно до пунктів 2 та 5 частини першої постанови Кабінету Міністрів України від 10.09.2014 року № 442 «Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади» Державне агентство земельних ресурсів України реорганізоване шляхом перетворення в Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру. Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру є правонаступником Державного агентства земельних ресурсів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 року №5 «Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру» утворені як юридичні особи публічного права територіальні органи Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, у тому числі і ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області; реорганізовані територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів шляхом їх приєднання до відповідних територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, у тому числі і ОСОБА_3 управління Держземагенства у Кіровоградській області шляхом його приєднання до ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області. Встановлено, що територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів, які реорганізуються, продовжують виконувати свої повноваження до передачі таких повноважень територіальним органам Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру.

Згідно з розпорядженням Кабінету Міністрів України від 31.03.2015 № 294-р «Питання Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру» функції та повноваження Державного агентства земельних ресурсів у зв'язку з розформуванням покладено на Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Відповідно до положень ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Як вбачається із матеріалів справи земельна ділянка, яка є предметом Договору, розташована на території Кіровоградської області, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення державної форми власності, а тому повноваження по розпорядженню такою земельною ділянкою в тому числі й за Договором оренди земельної ділянки від 19.06.2007 року відноситься до компетенції ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області.

Згідно із статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди.

Згідно з частиною першою статтею 19 Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Одночасно статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено можливість поновлення договору оренди землі.

За змістом статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5).

Із наведеної норми вбачається, що законодавчо відокремлено право на укладення договору оренди на новий строк шляхом укладення додаткової угоди, яке має бути реалізовано до спливу строку договору оренди землі, що закріплено у частинах 1-5 цієї норми, від права вважати продовженим договір оренди землі у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі за відсутності протягом одного місяця після спливу терміну дії договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні цього договору оренди, визначене у інших частинах цієї статті.

Ці положення 33 Закону України "Про оренду землі" узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Враховуючи фактичні обставини справи та підстави позову спір між сторонами виник у зв'язку з реалізацією позивачем права на укладення договорів оренди землі на новий строк шляхом укладення додаткових угод до спливу строку дії договорів оренди землі, що закріплено у частинах 1-5 статті 33 Закону.

Відповідно до правової позиції, викладеній у постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 25.02.2015 року у справі 6-219цс14 стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти:

- орендар належно виконує свої обов'язки за договором;

- орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Як встановлено колегією суддів, Позивач до закінчення строку дії Договору звернувся до ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області із заявами № 03/05 від 03.05.2017 року вх. № 3ВГ-СГ від 03.05.2017; №01/06-1 від 01.06.2017 р., які за своїм змістом фактично є повідомленням про поновлення договору, так як у даних заявах пропонувалось внести зміни до договору щодо збільшення розміру орендної плати.

До вказаних заяв Позивач додав проекти відповідних додаткових угод, що відповідало вимогам ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Також, у вказаних заявах Позивач пропонував збільшити розмір орендної плати та зменшити строк оренди, що не суперечить положенням ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки за наведеними нормами Закону сторони договору не позбавлені можливості змінювати умови договору оренди землі при вирішенні питання щодо його поновлення в порядку реалізації переважного права орендаря.

Надане на звернення Позивача № 03/05 від 03.05.2017 року вх. № 3ВГ-СГ від 03.05.2017 відповідь ОСОБА_3 управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, а сам листи-повідомлення № Ф-8905/0-6849/0/6-17 від 26.05.2017 року, згідно якого Відповідач заперечив щодо поновлення спірного Договору оренди землі терміном саме на 10 років та встановлення орендної плати на рівні 3 відсотків від НГО (а.с. 28), стосуеться реалізації Позивачем переважного права на поновлення договору в порядку ч.ч.1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

В той же час, колегія суддів зауважує, що Відповідачем не надано відповідь на заяву Позивача №01/06-1 від 01.06.2017 р., в якій останній запропонував поновити договір оренди земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди з наступними істотними умовами:

- розмір орендної плати: 12% (дванадцять) від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (кадастровім номер: 3524080600:02:001:1050) за 1 рік;

- Строк оренди: 7 (сім) років;

- Інші умови договору залишити без змін.

При цьому, колегія суддів констатує, що Позивачем було запропоновано Відповідачу максимально вигідні відповідно до діючого законодавства істотні умови договору (розмір орендної плати 12% від НГО, строк оренди 7 років).

Оскільки Відповідачем не надано відповідь на вищезазначену заяву Позивача №01/06-1 від 01.06.2017 року, якою запропоновано найвигідніші істотні умови, колегія суддів вважає, що орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення, у зв'язку з чим не можна вважати, що між сторонами не досягнуто домовленості щодо всіх істотних умов договору.

Таким чином, відсутні підстави для припинення переважного права Позивача на укладення договору оренди землі та відмову в його поновленні на підставі ч.ч.1-5 ст.33 вказаного Закону.

Судом встановлено, що Фермерське господарство "Софія" після закінчення строку дії договору продовжило користуватися відповідною земельною ділянкою і сплачувати орендну плату (а.с. 30, 49-62).

Згідно довідки Новоукраїнської об'єднаної ДПІ від 26.04.2017р. № 519 заборгованість зі сплати орендної плати за землю у Фермерського господарства "Софія" відсутня (а.с. 29).

В матеріалах справи відсутні належні докази в розумінні ст. 34 Господарського процесуального кодексу України, які б свідчили про неналежне виконання Позивачем обов'язків за Договором.

Отже, колегія суддів встановила, а відповідч не спростував, що після закінчення дії договору оренди земельної ділянки позивач (орендар):

- продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою;

- належним чином виконує свої обов'язки щодо сплати орендних платежів;

- орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

- відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди на заяву Позивача №01/06-1 від 01.06.2017 р..

Тобто, судом встановлено у даній справі обов'язкові умови, за наявності яких позивач має право на поновлення договору оренди на той же строк та на тих же умовах.

Згідно статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського Суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) та практику Європейського Суду з прав людини (далі - Суд) як джерело права.

У зв'язку з чим, колегія суддів вважає, що господарський суд безпідставно не застосував до спірних правовідносин, що складися між Позивачем і Відповідачем, концепцію правомірних очікувань , що відображена у рішенні Європейського суду з прав людини у справі ОСОБА_5 Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії .

Правомірні очікування полягають у тому, що в особи, якщо вона дотрималась усіх вимог законодавства, виникають правомірні очікування, тобто особа має усі підстави вважати, що рішення уповноваженого органу є дійсним, та розраховувати на певний стан речей. З урахуванням цієї концепції, суди, в контексті вирішення спорів щодо поновлення договорів оренди землі, вказують, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення; по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку .

Аналогічні позицій містяться у постановах Вищого господарського суду України від 01.12.2016 р. у справі № 908/500/16, від 02.11.2016 р. у справі № 908/3368/15, від 25.10.2016 р. у справі № 920/147/16, ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.11.2016 р. у справі № 547/1404/15-ц, від 19.10.2016 р., від 19.10.2016 р. у справі № 6-903ск16, постанові Верховного Суду України від 23.11.2016 р. у справі № 6- 2540цс16.

Оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту його поновлення і виникнення за орендарем права оренди, є обов'язковим для відповідача, однак останній ухиляється від вчинення таких дій, що є порушенням ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до частин 8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, може бути оскаржена в суді.

Зі змісту додаткової угоди, яку просить укласти Позивач, вбачається, що договір поновлюється на тих же умовах та на той же строк.

Згідно частини 3 статті 179 Господарського кодексу України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком суб'єкта господарювання, у випадках передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Відповідно ж до частини 1 статті 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладенні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядається судом.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить пряму вказівку щодо обов'язковості укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та продовження договору оренди землі з мовчазної згоди орендодавця.

Отже, враховуючи, що нормами законодавства України, які були чинними під час виникнення спірних правовідносин, прямо встановлена обов'язковість оформлення додаткової угоди до договору оренду землі для оформлення факту його поновлення і виникнення за орендарем права оренди, колегія суддів прийшла до висновку, що Позивачем правильно обрано спосіб захисту свого цивільного права чи інтересу, який відповідає вимогам статті 16 Цивільного кодексу України.

Суд першої інстанції не взяв до уваги зазначені обставини справи, а тому прийняв необґрунтоване рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 104 Господарського процесуального кодексу України, невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи є підставою для скасування рішення місцевого господарського суду.

Враховуючи наведене та з огляду на встановлені обставини справи та норми частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", апеляційний господарський суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.

За наведених обставин, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення господарського суду Кіровоградської області від 03.08.2017 року у даній справі слід скасувати. Необхідно прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Оскільки апеляційна скарга та позовна заява підлягають задоволенню, то судові витрати за подання позовної заяви та апеляційної скарги відповідно до ч. 1 ст. 49 ГПК України необхідно покласти на відповідача.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства Софія - задовольнити.

Рішення господарського суду Кіровоградської області від 03.08.2017 року у справі № 912/1586/17 - скасувати.

Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Визнати поновленим на той же строк і на тих самих умовах Договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та Фермерським господарством "Софія" від 19.06.2007 року, зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" у Новоукраїнському районі за № 260 від 19.06.2007 року, загальною площею 50,7575 га у тому числі: 50,7575 га - рілля (кадастровий номер земельної ділянки 3524080600:02:001:1050), яка знаходиться на території Глодоської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області.

Визнати укладеною між ОСОБА_3 управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та Фермерським господарством "Софія" додаткову угоду до договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_3 управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та Фермерським господарством "Софія" від 19.06.2007 року, зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" у Новоукраїнському районі за № 260 від 19.06.2007 року, загальною площею 50,7575 га у тому числі: 50,7575 га - рілля (кадастровий номер земельної ділянки 3524080600:02:001:1050), яка знаходиться на території Глодоської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області у наступній редакції: