Рішення

від 15.11.2017 по справі 657/2308/15-ц

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 657/2308/15-ц Головуючий в І інстанції: Никифоров Є.О. Номер провадження: 22-ц/791/1762/17 Доповідач: Вейтас І.В.

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 листопада 2017 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду Херсонської області в складі:

ГоловуючогоОСОБА_1, суддів: ОСОБА_2., ОСОБА_3, секретар - ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю Таврида - Плюс на рішення Каланчацького районного суду Херсонської області від 19 липня 2017 року в справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю Таврида - Плюс до ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9 про визнання договору оренди недійсним, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди поновленим із попереднім орендарем,

ВСТАНОВИЛА:

В жовтні 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю Таврида - Плюс звернулось до суду з вказаним позовом, посилаючись на те, що 21 липня 2010 року між ТОВ Таврида Плюс та громадянами ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9 було укладено договір оренди землі, загальною площею 37,11 га строком на п'ять років. Згідно п.14.1 договору він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації і діє до 31.12.2015 року. Згідно п.14.2 вказаного договору оренди землі у разі закінчення дії Договору до завершення польових робіт термін оренди земельної ділянки продовжується до повного завершення збору урожаю. Відповідно до п.3.1. договору, після закінчення строку його дії, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

Однак, з 16.06.2016 року від відповідачів почали надходити листи про небажання поновлювати договори оренди землі в зв'язку з тим, що орендодавці бажають самостійно використовувати свої земельні ділянки для задоволення власних потреб. Після роз'яснення відповідачам нових умов договору, у тому числі і щодо підвищення орендної плати, останні прийняли рішення про продовження строку дії договору на 10 років. Натомість позивачу стало відомо, що земельні ділянки, навіть до закінчення діючого договору оренди землі, були передані в оренду іншому орендарю, причому з меншим розміром орендної плати. Акту прийому - передачі, про повернення земельної ділянки Орендодавцю, який є невід'ємною частиною договору оренди, у ТОВ Таврида - Плюс також не підписували.

Посилаючись на те, що дії відповідачів є протиправними та направлені на порушення прав ТОВ Таврида - Плюс , позивач просив суд визнати за ним право на поновлення і продовження терміну дії договору оренди землі від 21.07.2010 року, укладеного між ним та відповідачами, визнати відновленим і продовженим термін дії договору оренди землі від 21.07.2010 року, зобов'язати відповідачів підписати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельних ділянок наданих в оренду згідно договору оренди землі від 21.07.2010 року та визнати недійсними та скасувати договори оренди землі укладені відповідачами з іншим орендарем.

Судом першої інстанції залучено до участі у справі в якості співвідповідача товариство з обмеженою відповідальністю Рис України а також залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні співвідповідача Реєстраційну службу Каланчацького районного управління юстиції, яку в подальшому ухвалою суду замінено на державного реєстратора відділу економічного розвитку інфраструктури і торгівлі Каланчацької районної державної адміністрації ОСОБА_10.

Рішенням Каланчацького районного суду Херсонської області від 19 липня 2017 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, товариство з обмеженою відповідальністю Таврида - Плюс в апеляційній скарзі вказує, що відповідно до п.14.2. договору про оренду землі від 21.07.2010 року він продовжує свою дію до збору вражаю сільськогосподарських культур, а в 2015 році це до жовтня - листопада місяця (оскільки в 2015 році було посіяно рис, збір вражаю якого здійснюється у листопаді місяці), тому суд дійшов безпідставного висновку про те, що позивач звернувся до відповідачів з пропозицією поновлення договору поза межами встановленого законодавством строку. Посилаючись на те, що суд неправильно установив обставини, які мають значення для справи та неправильно оцінив надані сторонами докази, просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

В письмових запереченнях на апеляційну скаргу представник відповідачів фізичних осіб та товариства з обмеженою відповідальністю Рис України вказує на безпідставність доводів апеляційної скарги, вважає рішення законним і обґрунтованим та просить залишити його без змін.

Заслухавши доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених ст.303 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що відповідачі ОСОБА_5, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_7, ОСОБА_6 є власниками земельних ділянок, що розташовані на території Каланчацької селищної ради Херсонської області.

21 липня 2010 року між ТОВ Таврида Плюс та громадянами ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9 було укладено Договір оренди землі, загальною площею 37,11 га., який зареєстровано у Херсонській регіональній філії Центру Державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21 липня 2016 року за № 041073300094.

З орендодавцями ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14 ТОВ Таврида - Плюс в 2013 та 2015 роках укладено нові договори оренди належних їм земельних ділянок, які не предметом розгляду даної справи.

Відповідно до п.3.1. договору від 21 липня 2010 року данийдоговір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, та за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом - повідомленням.

Крім того, в п.14.1 договору вказано, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації і діє до 31 грудня 2015 року.

Також, в п.14.2. договору сторони передбачили, що у разі закінчення дії договору до завершення польових робіт термін оренди земельної ділянки продовжується до повного завершення збору урожаю.

В період строку договору оренди належної відповідачам - фізичним особам, землі, ТОВ Таврида-Плюс належним чином та відповідно умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням, за що сплачувало відповідачам орендну плату, що підтверджено матеріалами справи, в тому числі - платіжними відомостями про видачу коштів, сільгосппродукції за період 2010-2014 роки та чеками про переказ готівки в 2015 році (а.с.15-28, 35-47, 54-63, 83-99 т.1 (ОСОБА_7 поштові перекази в 2010-2015 роках а.с. 71-77 т.1).

Факт належного використання земельних ділянок та виплати орендної плати також не заперечується відповідачами.

В період з 21 червня до 23 липня 2015 року (ОСОБА_8 - 23.06.2015 року, ОСОБА_5 - 08.07.2015 року, ОСОБА_6 - 09.07.2015 року, ОСОБА_9 - 13.07.2015 року, ОСОБА_7 - 23.07.2015 року) відповідачі звернулися до ТОВ Таврида -Плюс з листами повідомленнями про небажання поновлювати договір оренди землі (а.с. 9, 29 ,48, 64, 78 т.1).

В листах орендодавці вказали, що відмовляються продовжувати дію договору після його припинення, в зв'язку з бажанням самостійно використовувати власні земельні ділянки. При цьому, відповідачі, посилаючись на положення п.14.2 договору, за яким у разі закінчення дії Договору до завершення польових робіт термін оренди продовжується до повного завершення збору вражаю, просили надати інформацію, яка культура вирощується на їх земельних ділянках, граничний строк її збирання та повернути земельні ділянки за актом прийому-передачі.

03 серпня 2015 року ТОВ Таврида - Плюс листами повідомило відповідачів, що на їхніх земельних ділянках перебувають посіви рису, граничний строк збирання яких - 30 листопада 2015 року. Також товариство повідомило про намір скористатися своїм переважним правом поновлення договору оренди на новий строк, та надіслало на адреси орендодавців проекти додаткових угод. Отримання вказаних документів відповідачами підтверджується рекомендованими повідомленнями про отримання поштового відправлення. (а.с. 11-14, 31-34,50-53, 66-69, 79-82 т.1)

Протягом місяця від орендодавців ОСОБА_5, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_7 та ОСОБА_6 на адресу товариства не надходило листів - повідомлень з запереченнями щодо поновлення договору оренди землі.

В матеріалах справи містяться ксерокопії заяв ОСОБА_9, ОСОБА_6, ОСОБА_5 від 21 липня 2015 року адресовані ТОВ Таврида-Плюс про намір укласти з товариством договір оренди належної їм земельної ділянки (а.с.10, 49, 30 т.1).

09 вересня 2015 року відповідачі ОСОБА_5, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_7 та ОСОБА_6 уклали з товариством з обмеженою відповідальністю Рис України договори оренди належних їм земельних ділянок (а.с.218-241 т.1).

Частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України Про оренду землі (в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права в орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбачене статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України Про оренду землі , буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

З матеріалів справи слідує, що ТОВ Таврида - Плюс згідно з вимогами статті 33 Закону України Про оренду землі є добросовісним орендарем, який на період дії строку договору оренди належної відповідачам земельних ділянок належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору виконував свої обов'язки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачував відповідачу орендну плату та з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, надсилав відповідачам листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції вказав, що позивач звернувся до відповідачів поза межами місячного строку, визначеного договором та нормами чинного законодавства. При цьому, суд першої інстанції виходив з того, що строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився 21 липня 2015 року та не взяв до уваги положення п.14.1договору за яким договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації і діє до 31 грудня 2015 року.

Колегія суддів не може погодитися з таким висновком суду, виходячи з наступного.

Як визначено в ч.1 ст.627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Під час розгляду справи судом першої інстанції було витребувано у відділі Держгеокадастру у Каланчацькому районі Херсонської області завірену копію договору оренди землі від 21.07.2010 року укладеного між власниками землі та ТОВ Таврида - Плюс . (а.с.182-186 т.1) Згідно наявного у реєструючому органі примірнику оригіналу договору в п.14.1 зазначено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації і діє до 31 грудня 2015 року. Цифри та літери 31 грудня 2015 року виконано рукописним способом.

Мотивуючи відмову у визнанні вказаної дати, як дати закінчення строку договору, суд першої інстанції вказав, що екземпляри договору, що наявні у відповідачів не мають зазначення вказаної дати, а екземпляр, що міститься в органі, що провів державну реєстрацію, містить виправлення.

Колегія суддів вважає такі висновки суду першої інстанції безпідставними, оскільки представник відповідачів ні під час розгляду справи судом першої інстанції, ні в апеляційній інстанції не надав суду оригінал екземпляру договору, в якому відсутній запис про дію договору до 31 грудня 2015 року. В примірнику оригіналу договору, що міститься в органі, що провів державну реєстрацію наявне виправлення в зазначенні року - 2015 . Однак жодна зі сторін не заперечує факт закінчення дії договору саме в 2015 році.

Отже судом першої інстанції безпідставно не взято до уваги умови договору, що передбачили сторони в п.14.1, а саме дію договору до 31 грудня 2015 року.

Також, суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позову, зазначив, що не бере до уваги положення п.14.2 договору оренди землі, за яким сторони передбачили, що у разі закінчення дії договору до завершення польових робіт термін оренди земельної ділянки продовжується до повного завершення збору урожаю, оскільки посилання на даний пункт виходить за межі заявлених позовних вимог.

Колегія суддів вважає цей висновок суду, таким що не відповідає нормам процесуального права, враховуючи наступне.

Як роз'яснено в п. 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України Про застосування норм цивільного процесуального законодавства, що регулюють провадження у справі до судового розгляду № 5 від 16.06.2009 року, уточнюючи позовні вимоги або заперечення проти позову, суд визначає характер спірних правовідносин сторін, зміст їх правових вимог і матеріальний закон, що їх регулює, і яким належить керуватися при вирішенні спору . Зокрема, у позивача суд повинен з'ясувати предмет позову (що конкретно вимагає позивач), підставу позову (чим він обґрунтовує свої вимоги) і зміст вимоги (який спосіб захисту свого права він обрав).

Звертаючись до суду з вказаним позовом, ТОВ Таврида - Плюс обґрунтовувало свої вимоги в тому числі і тим, що відповідачі до закінчення дії договору, який визначений п.14.2 не відреагували на пропозицію товариства на укладення додаткових угод до договору та уклали договори з іншим орендарем.

Таким чином, висновок суду, що позивач мав уточнювати позовні вимоги, які були заявлені ним при зверненні до суду є безпідставним.

Зі змісту договору оренди землі (п.14.2) від 21 липня 2010 року слідує, що сторони передбачили, що у разі закінчення дії договору до завершення польових робіт термін оренди земельної ділянки продовжується до повного завершення збору урожаю.

Зі змісту листів, які відповідачі направили на адресу орендаря в період з 21 червня до 23 липня 2015 року, вбачається, що вони погоджуються з даною умовою договору та бажають знати строк повного збору вражаю на належних їм земельних ділянках.

З матеріалів справи слідує, що 03 серпня 2015 року ТОВ Таврида - Плюс листами повідомило відповідачів, що на їхніх земельних ділянках перебувають посіви рису, граничний строк збирання яких - 30 листопада 2015 року.

Під час розгляду справи судом першої інстанції відповідачами не заперечувався факт, що на їхніх земельних ділянках в 2015 році позивачем вирощувався рис.

Акти прийому передачі земельних ділянок від ТОВ Таврида - Плюс до відповідачів ОСОБА_5, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_7 та ОСОБА_6 не складались.

Під час розгляду справи судом апеляційної інстанції позивачем було надано карту-схему з відображенням спірних земельних ділянок та копії форми с/г звітності № 67-Б , які підтверджують збір вражаю рису на даних полях на початку жовтня 2015 року.

Таким чином, колегія суддів вважає такими, що ґрунтуються на нормах законодавства та підтверджуються матеріалам справи доводи апеляційної скарги про те, що ТОВ Таврида - Плюс до спливу строку договору оренди землі повідомило орендодавців про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.

Окрім того, якщо взяти до уваги строк закінчення дії договору 21 липня 2015 року, відповідачі протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулися до позивача з листом-повідомленням про відмову у його поновленні, а товариство продовжувало користуватися земельною ділянкою, що відповідно до пункту 5 ст.33 ЗУ Про оренду землі є підставою вважати такий договір поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що рішення суду підлягає скасуванню, з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позовних вимог, а саме: визнання недійсними договорів оренди землі від 09 вересня 2015 року, укладених між ТОВ Рис України та ОСОБА_5, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_7, ОСОБА_6 та визнання поновленим договору оренди землі, укладеного 21 липня 2010 року між ТОВ Таврида-Плюс та ОСОБА_5, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_7, ОСОБА_6В, оскільки позивачем доведено порушення його переважного права, передбаченого договором та ст.33 ЗУ Про оренду землі , внаслідок чого було укладено договір оренди цих же земельних ділянок з іншим орендарем.

Керуючись ст.ст.303, 307, п.4 ч.1 ст. 309, ст. 316 ЦПК України колегія суддів ,-

ВИРІШИЛА :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю Таврида - Плюс задовольнити частково.

Рішення Каланчацького районного суду Херсонської області від 19 липня 2017 року скасувати, ухвалити нове рішення.

Позов товариства з обмеженою відповідальністю Таврида - Плюс задовольнити частково.

Визнати недійсними: договір оренди земельної ділянки площею 3,93 га, державний акт ЯА №254616, виданий Каланчацькою райдержадміністрацією 20.07.2005 року, кадастровий номер 6523255100:19:013:0013, яка знаходиться у адміністративних межах Каланчацької селищної ради Каланчацького району Херсонської області, укладений 09 вересня 2015 року між товариством з обмеженою відповідальністю Рис України та ОСОБА_7;

договір оренди земельної ділянки площею 3,28 га, державний акт ЯА №254616, виданий Каланчацькою райдержадміністрацією 20.07.2005 року, кадастровий номер 6523255100:19:013:0019, яка знаходиться у адміністративних межах Каланчацької селищної ради Каланчацького району Херсонської області, укладений 09 вересня 2015 року між товариством з обмеженою відповідальністю Рис України та ОСОБА_7;

договір оренди земельної ділянки площею 0,65 га, державний акт ЯА №254616, виданий Каланчацькою райдержадміністрацією 20.07.2005 року, кадастровий номер 6523255100:19:013:0014, яка знаходиться у адміністративних межах Каланчацької селищної ради Каланчацького району Херсонської області, укладений 09 вересня 2015 року між товариством з обмеженою відповідальністю Рис України та ОСОБА_7;

договір оренди земельної ділянки площею 2,64 га, державний акт ЯБ №067726, виданий Каланчацькою райдержадміністрацією 21.03.2005 року, кадастровий номер 6523255100:19:013:0008, яка знаходиться у адміністративних межах Каланчацької селищної ради Каланчацького району Херсонської області, укладений 09 вересня 2015 року між товариством з обмеженою відповідальністю Рис України та ОСОБА_9;

договір оренди земельної ділянки площею 1,29 га, державний акт ЯБ №067726, виданий Каланчацькою райдержадміністрацією 21.03.2005 року, кадастровий номер 6523255100:19:013:0015, яка знаходиться у адміністративних межах Каланчацької селищної ради Каланчацького району Херсонської області, укладений 09 вересня 2015 року між товариством з обмеженою відповідальністю Рис України та ОСОБА_9;

договір оренди земельної ділянки площею 3,93 га, державний акт ЯБ №048070, виданий Каланчацькою райдержадміністрацією 21.03.2005 року, кадастровий номер 6523255100:19:015:0015, яка знаходиться у адміністративних межах Каланчацької селищної ради Каланчацького району Херсонської області, укладений 09 вересня 2015 року між товариством з обмеженою відповідальністю Рис України та ОСОБА_6;

договір оренди земельної ділянки площею 3,14 га, державний акт ЯБ №048022, виданий Каланчацькою райдержадміністрацією 21.03.2005 року, кадастровий номер 6523255100:19:006:0063, яка знаходиться у адміністративних межах Каланчацької селищної ради Каланчацького району Херсонської області, укладений 09 вересня 2015 року між товариством з обмеженою відповідальністю Рис України та ОСОБА_7;

договір оренди земельної ділянки площею 3,9298 га, державний акт ЯГ №497901, виданий Каланчацькою райдержадміністрацією 04.07.2007 року, кадастровий номер 6523255100:19:006:0012, яка знаходиться у адміністративних межах Каланчацької селищної ради Каланчацького району Херсонської області, укладений 09 вересня 2015 року між товариством з обмеженою відповідальністю Рис України та ОСОБА_8;

Визнати поновленим договір оренди землі укладений 21 липня 2010 року між товариством з обмеженою відповідальністю Таврида-Плюс та ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9.

В решті позову відмовити.

Рішення набирає чинності з моменту його проголошення і може бути оскаржене до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів шляхом подання касаційної скарги.

Головуючий І.В.Вейтас

Судді: А.Г.Колісниченко

ОСОБА_3