Рішення

від 17.04.2018 по справі 915/1235/17

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

======================================================================

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 квітня 2018 року Справа № 915/1235/17

м. Миколаїв.

Господарський суд Миколаївської області

головуючий суддя Коваль С.М.,

за участю секретаря Сьянової О.С.,

за участю представників сторін:

від позивача: Москальчук В.І. - довіреність б/н від 28.12.2017;

від відповідача: Кравченко Ю.А. - довіреність № 31-14-0.62-44/2-18 від 03.01.2018;

від третіх осіб: не з'явились;

розглянувши справу № 915/1235/17

За позовом: Фермерського господарства "Дубіна Ольга Степанівна", 55359, Миколаївська область, Арбузинський район, с. Новоселівка, провул.Садовий, 15,

до відповідача: Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області, 54034, м. Миколаїв, просп. Миру, 34,

треті особи, які не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

1.Арбузинська районна державна адміністрація Миколаївської області (55300, Миколаївська область, смт Арбузинка, пл. Центральна,18),

2. Новоселівська сільська рада Арбузинського району (55359, Миколаївська область, Арбузинський район, село Новоселівка, вул. ЦЕНТРАЛЬНА).

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача :ОСОБА_3 (АДРЕСА_1).

про визнання договору оренди землі від 23.08.2007 поновленим., -

ВСТАНОВИВ:

Фермерським господарством "Дубіна Ольга Степанівна" пред'явлено позов від 20.11.2017 р. № 84, зареєстрований в Господарському суді Миколаївської області 21.11.2017 р. за № 16496/17, до Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області, треті особи: Арбузинська районна державна адміністрація Миколаївської області, Новоселівська сільська рада Арбузинського району, ОСОБА_3 з вимогою:

"1. Визнати договір оренди землі від 23.08.2007 р. загальною площею 4,12 га, з кадастровим номером 4820382600:09:002:001 укладений між Арбузинською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Дубіна Ольга Степанівна", поновленим на п'ять років, тобто до 06 листопада 2022 року на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 23.08.2007 р.

2. Стягнути з відповідача на користь позивача сплачений судовий збір за подачу позову".

Позивач обґрунтовує позовні вимоги тим, що з метою продовження строку дії договору оренди землі, з дотриманням строку, передбаченого ст. 33 Закону України Про оренду землі , в 2017 році звернувся до головного управління Держгеокадастру України у Миколаївській області з листами та проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 23.08.2007р. строком на 5 років, на тих самих умовах. Однак відповідач листами від 05.05.2017р. та від 05.09.2017р., документи орендаря були повернуті на доопрацювання з посиланням на відсутність державної реєстрації додаткової угоди від 2012 року.

Зважаючи на те, що позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, належно виконує свої обов'язки за договором, вважає, що договір оренди землі від 23.08.2007р. підлягає поновленню.

Відповідач у наданому відзиві на позовну заяву просить відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі, оскільки у 2012 р. не було проведено державну реєстрацію додаткової угоди до договору оренди від 23.08.2007 р., то договір припинив свою дію 06.11.2012 у зв'язку із спливом строку, на який його було укладено; договір оренди від 23.08.2007 та додаткова угода до нього не містять усіх істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України Про оренду землі , а саме, кадастрового номера земельної ділянки, умов збереження стану об'єкта оренди, умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Крім того, із 4,12 га земель наданих Фермерському господарству "Дубіна Ольга Степанівна" в оренду, 1,0000 га було надано ОСОБА_3 у власність, що підтверджується інформацією Державного земельного кадастру права власності на земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_1, номер запису про право (в державному реєстрі прав)-20669052.

ОСОБА_3 у наданих пояснення просить у задоволенні позовних вимог відмовити, зазначаючи, що земля надана йому у власність із земель запасу та на момент оформлення права власності на земельну ділянку договір оренди від 06.11.2007 № 040700500007 припинив свою дію.

Арбузинська районна державна адміністрація Миколаївської області та Новоселівська сільська рада Арбузинського району повідомлені належним чином у судове засідання не з'явились, пояснення по суті позовних вимог не надали взагалі.

Представником головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області у судовому засіданні 17.04.2018 заявлено усне клопотання про застосування строку позовної давності до поновлення договору оренди від 23.08.2007.

Представник позивача заперечує проти прийняття зазначеного клопотання.

Приписами ч. 1 ст. 118 ГПК України встановлено, що право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку.

Відповідно до ч. 2 ст. 207 ГПК України, суд залишає без розгляду заяви та клопотання, які без поважних причин не були заявлені в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом.

Оскільки, представником відповідача клопотання заявлено на стадії розгляду справи по суті та відповідач не обґрунтовуючи поважність причин не заявлення (подання) у підготовчому провадженні у встановлений строк, отже підлягає залишенню без розгляду.

Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку.

23.08.2007 між Арбузинською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Дубіна Ольга Степанівна" укладено договір оренди земельної ділянки, загальною площею 4,12 га. Договір було укладено на 5 років з моменту набрання ним чинності. Відповідно до прикінцевих положень зазначеного договору: Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації . Договір було зареєстровано в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Арбузинського району Миколаївської області 06.11.2007р. за № 040700500007. (а.с. 13 -14).

Згідно п. 8 договору, він укладений на п'ять років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі, орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У 2012 році дію вищевказаного договору було продовжено ще на п'ять років відповідно до додаткової угоди, підписаної сторонами.

Позивач неодноразово звертався до відповідача з листами та проектом додаткової угоди, в яких просив поновити договір оренди земельної ділянки від 23.08.2007 на новий строк.

У відповідях головне управління Держгеокадастру України у Миколаївській області від 05.05.2017 за № 31-14-0.22-3235/2-17 та від 05.09.2017р. №19-14-0.6-6748/2-17 повертало документи на доопрацювання з посилання на відсутність державної реєстрації додаткової угоди від 2012 року.

Спеціальним законом, що регулює питання оренди землі, є Закон України Про оренду землі , яким встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною першою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Статтею 125 Земельного кодексу України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно із ст. 17 Закону України Про оренду землі об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

За приписами статті Цивільного кодексу України правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України Про оренду землі .

Законом України Про оренду землі визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України Про оренду землі під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно до ст. 31 Закону України Про оренду землі договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 8 договору оренди земельної ділянки від 11.04.2007 передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Це положення договору узгоджується із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України Про оренду землі .

Так, у ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Стаття 33 Закону України Про оренду землі фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у ч.1-5 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України Про оренду землі , можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із ч.ч. 1, 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування ч.1 ст. 33 Закону України Про оренди землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України Про оренди землі передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами 8, 9 ст. 33 Закону України Про оренди землі передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренди землі , необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Законом не встановлений початок перебігу строку для надсилання повідомлення орендодавця. В даному випадку має значення лише те, чи закінчився встановлений законом місячний строк для повідомлення орендодавцем про відмову в поновленні договору оренди, оскільки саме з його закінченням пов'язане продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце обґрунтовані заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Судом встановлено, що позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди, оскільки більш ніж за 30 днів до закінчення строку його дії направив до Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки разом із проектом відповідної додаткової угоди, а також інші документи.

Отже, орендар належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди земельної ділянки від 23.08.2007 та не суперечить вимогам ч. 2 ст. 33 Закону України Про оренду землі .

В свою чергу, відповідач після отримання листа позивача зобов'язаний був відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі протягом місяця розглянути дану заяву, узгодити з орендарем істотні умови договору, прийняти рішення та укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, або повідомити орендаря про відмову в продовженні договору в разі недосягнення згоди щодо істотних умов договору.

Натомість, як вже зазначалось вище, відповідач направив позивачеві лист-повідомлення № 19-14-0.6-6748/2-17 від 05.09.2017 про необхідність подання певних документів для подальшого прийняття рішення щодо можливості поновлення спірного договору оренди, що, у свою чергу, дало позивачу підставу розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону.

Орендодавцем протягом одного місяця починаючи від дати закінчення договору 23.08.2017 не приймалося та не надсилався на адресу позивача лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди та поверненні земельної ділянки.

Матеріалами даної судової справи підтверджується, що позивач протягом строку дії договору оренди землі, з вересня 2012 р. по вересень 2017 р., а також з вересня 2017 р. по січень 2018 р., після закінчення строку дії договору оренди, сплачував орендну плату за користування спірною земельною ділянкою та продовжує користуватись земельною ділянкою на даний час.

Також суд при розгляді даної справи враховую висновки, викладені у рішеннях Європейського суду з прав людини: за обставинами справи Стретч проти Сполученого Королівства вирішуючи питання про те, чи був дотриманий сторонами справедливий баланс між інтересами суспільства та правами заявника Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 24.06.2003 відзначив, що місцева влада отримала узгоджену з заявником орендну плату і не стояло питання про те, що дії органу були спрямовані проти інтересів суспільства чи що порушувалися інтереси якоїсь третьої сторони, або що продовження терміну оренди могло бути всупереч з якою-небудь передбаченою законом функцією органу влади. Оскільки сама місцева влада при укладенні договору вважала, що вона має право продовжити терміни його дії, то заявник міг на розумних підставах сподіватися на виконання цих умов. Він не тільки мав право законного очікування отримання майбутніх доходів від зроблених ним капіталовкладень, але можливість продовження терміну дії договору оренди була важливим елементом його підприємницької діяльності з огляду на зобов'язання, взяті ним на себе, і взагалі періоду часу, що скоротився, за який він міг розраховувати на відшкодування своїх витрат; у рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі Стретч проти Об'єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором.

У ході розгляду справи судом був встановлений факт вчинення орендарем конклюдентних дій, які полягають у продовженні користування спірною земельною ділянкою, внесення відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору.

Так, позивач після закінчення строку дії договору оренди належним чином виконує свої обов'язки за спірним договором, продовжує використовувати спірну земельну ділянку та має намір у подальшому нею користуватись за цільовим призначенням, сплачуючи орендну плату. При цьому, відповідач всупереч нормам ст. 33 Закону України Про оренду землі у місячний строк не повідомив орендаря про відмову у поновленні договору оренди на новий строк.

Крім того, відповідач не спростовував факту продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору та сплати відповідних платежів.

Втім, при розгляді справи судом встановлено, що за рахунок земель наданих у оренду ФГ "Дубіна Ольга Степанівна" загальною площею 4,12 га, було надано у власність громадянину ОСОБА_3 земельну ділянку площею 1,0000 га, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності.

У відповідності до вимог ст.ст. 13, 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

За вказаних обставин, враховуючи те, що позивач належним чином продовжує виконувати свої обов'язки за договором оренди земельної ділянки після закінчення строку його дії, відсутність протягом місяця після закінчення строку договору оренди земельної ділянки листа-повідомлення про відмову у його поновленні та беручи до уваги законодавчі приписи ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі щодо поновлення договорів оренди землі, а також, те що земельна ділянка площею 1,0000 га, зареєстрована на праві власності за ОСОБА_3 надана із земель за рахунок земель наданих у оренду ФГ "Дубіна Ольга Степанівна", суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог частково.

Посилання відповідача стосовно припинення 06.11.2012 р. дії договору оренди від 23.08.2007, оскільки не було державної реєстрації додаткової угоди у 2012 році, відхиляються з наступного.

Згідно довідки з державної статистичної звітності про наявність земель та розподіл їх за власниками земель, землекористувачами, угіддями, головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області відділу в Арбузинському районі, земельна ділянка площею 4,12 га перебувала станом на 2008 - 2013 роках у користуванні ФГ "Дубіна Ольга Степанівна" на підставі договору оренди від 23.08.2012 року.

А також, як встановлено судом, ФГ "Дубіна Ольга Степанівна" упродовж дії договорів оренди з 2012 р. по 2017 р. належним чином виконувало умови договору, використовуючи земельні ділянки за цільовим призначенням, своєчасно оплачувало орендну плату, тобто було добросовісним орендарем.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати в розмірі 1200 грн. покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. ст.ст. 46, 73, 74, 76-79, 91, 123, 129, 233, 236, 238, 241 ГПК України, господарський суд,

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати договір оренди землі від 23.08.2007 р., на загальну площу 3,12 га., укладений між Арбузинською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Дубіна Ольга Степанівна", поновленим на 5 (п'ять) років, до 06 листопада 2022 року, на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 23.08.2007 р.

3. Стягнути з головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області на користь Фермерського господарства "Дубіна Ольга Степанівна" 1200 грн. судового збору.

4. В іншій частині позовних вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного господарського суду через Господарський суд Миколаївської області протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Оформлене відповідно до статті 238 цього Кодексу, рішення підписано 27.04.2018.

Суддя С.М. Коваль