Постанова

від 24.09.2018 по справі 904/8859/17

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@kia.arbitr.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" вересня 2018 р. Справа№ 904/8859/17

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коротун О.М.

суддів: Майданевича А.Г.

Гаврилюка О.М.

за участю секретаря судового засідання - Куценко К.Л.

за участю представників учасників апеляційного провадження згідно протоколу судового засідання від 24.09.2018;

за апеляційною скаргою Приватного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Вальфар"

на рішення Господарського суду міста Києва від 24.04.2018 (повний текст складено 03.05.2018)

у справі №904/8859/17 (суддя Ярмак О.М.)

за позовом Приватного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Вальфар"

до 1) Комунального закладу "Новомосковська центральна районна лікарня" Дніпропетровської обласної ради",

2) Дніпропетровської обласної ради,

3) Товариства з обмеженою відповідальністю "АДМОТІС",

про визнання переважного права укладення договору оренди, визнання незаконним п. 9 Додатку 2 Рішення десятої сесії сьомого скликання Дніпропетровської обласної ради №257-10/VII від 11.10.2017, визнання недійсним договору оренди № 257-10/VII-2/9 від 11.10.2017, зобов'язання відповідача 2 вчинити дії

Розглянувши справу в порядку ст.ст. 269, 270 Господарського процесуального кодексу України (надалі - ГПК України), Київський апеляційний господарський суд,-

УСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Короткий зміст заявлених вимог та рух справи

1.1. Приватне підприємство "Виробничо-комерційна фірма "Вальфар" (надалі - ПП "ВКФ "Вальфар", позивач) звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Комунального закладу "Новомосковська центральна районна лікарня" (надалі - КЗ "Новомосковська центральна районна лікарня", відповідач 1) та Дніпропетровської обласної ради (надалі - відповідач 2) про визнання за ПП "ВКФ "Вальфар" переважного права на укладення договору оренди на новий строк щодо приміщення.

1.2. Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2017, на підставі ч. 5 ст. 16 Господарського процесуального кодексу України (надалі - ГПК України) матеріали справи №904/8859/17 за позовом ПП "ВКФ "Вальфар" до КЗ "Новомосковська центральна районна лікарня" та Дніпропетровської обласної ради про визнання за ПП "ВКФ "Вальфар" переважного права на укладення договору оренди на новий строк щодо приміщення направлено за територіальною підсудністю до Господарського суду міста Києва, оскільки одним з відповідачів є обласна рада.

1.3. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.12.2017 справу № 904/8859/17 прийнято до провадження. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.01.2018, в порядку ст. 50 ГПК України, залучено до участі у справі Товариство з обмеженою відповідальністю "АДМОТІС" (надалі - ТОВ "АДМОТІС") в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.03.2018, в порядку ст. 48 ГПК України, залучено до участі у справі в якості відповідача 3 ТОВ "АДМОТІС", виключивши його з числа третіх осіб.

1.4. Позивач неодноразово змінював позовні вимоги. Так, 06.03.2018 позивач подав останню заяву про збільшення позовних вимог, яка прийнята місцевим господарським судом до розгляду, в якій позивач просив:

1. Визнати за ПП "ВКФ "Вальфар" переважне право на укладення договору оренди на новий строк щодо приміщення, загальною площею 28,2 кв.м., розташованого за адресою: 51208, Дніпропетровська область, місто Новомосковськ, вул. Гетьманська (Радянська), 238, на 1 поверсі лікарні, на умовах: місячна плата за нерухоме майно, загальною площею 28,20 кв. м. - 9300,00 грн. без ПДВ (дев'ять тисяч триста гривень) для розміщення аптечного пункту та ефективне використання об'єкта оренди за цільовим призначенням; дотримання вимог експлуатації об'єкта;

2. Визнати незаконним п. 9 Додатку 2 Перелік нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області, перебуває на балансі комунальних підприємств, установ, закладів та передається в оренду Рішення десятої сесії сьомого скликання Дніпропетровської обласної ради Про оренду нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області № 257-10/VII від 11.10.2017 року , за умовами якого орендарем орендованого майна, площею 28,20 кв. м., розташованого на вул. Гетьманська, 238 у місті Новомосковську визначений ТОВ "АДМОТІС";

3. Визнати недійсним договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 257-10/VII-2/9 від 11.10.2017, що укладений між Дніпропетровською обласною радою та ТОВ "АДМОТІС";

4. Зобов'язати Дніпропетровську обласну раду укласти з ПП "ВКФ "Вальфар" договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 28,2 кв.м., що розташоване за адресою: 51208, Дніпропетровська область, місто Новомосковськ, вул. Гетьманська (Радянська), 238, на 1 поверсі лікарні, яке знаходиться на балансі КЗ "Новомосковська "ЦРЛ" "ДОР" на всіх умовах, що були визначені в умовах договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 257-10/VІІ-2/9 від 11.10.2017 року, що укладений між Дніпропетровською обласною радою та ТОВ "АДМОТІС" , зокрема: місячна плата за нерухомо майно, загальною площею 28,20 кв.м. - 9300 грн. без ПДВ (дев'ять тисяч триста гривень), розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць з урахуванням індексу інфляції у наступному місяці, цільове призначення приміщення - для розміщення аптечного пункту, ефективне використання об'єкта оренди за цільовим призначенням; дотримання вимог експлуатації об'єкта, строк (термін) до 01.03.2020.

1.5. Позовні вимоги обґрунтовані порушенням відповідачами переважного права позивача на укладення договору оренди на новий строк щодо оренди нерухомого майна під аптечний пункт, як орендаря вказаного майна по договору оренди № 7/2014 від 20.06.2014, оскільки конкурс на визначення нового орендаря було проведено до закінчення дії договору з позивачем, а останній погодився на умови, що були запропоновані переможцем. Тоді як після закінчення проведення конкурсу орендодавець фактично відмовив позивачу у поновленні дії договору на умовах, запропонованих переможцем конкурсу, уклавши з ним договір.

2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції.

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.04.2018 (повне рішення складено - 03.05.2018) у задоволенні позову відмовлено повністю. Разом з цим, суд першої інстанції зазначив, що позивачем не надано суду належних доказів на підтвердження наявності підстав для визнання за ним переважного права на укладення договору оренди на новий строк щодо приміщення, загальною площею 28,2 кв.м., розташованого за адресою: 51208, Дніпропетровська область, місто Новомосковськ, вул. Гетьманська (Радянська), 238, на 1 поверсі лікарні. Також суд першої інстанції зазначив, що оскільки укладення договору щодо оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст Дніпропетровської області в силу Закону та Положення, можливе лише шляхом проведення конкурсу, у т.ч. коли до участі у конкурсі надійшла заява не лише одного учасника, позивач, який також був учасником конкурсу 16.08.2017 та подавав власну пропозицію, був не позбавлений права повідомити про свій намір реалізації свого переважного права попереднього орендаря на укладення договору на новий строк, до проведення відповідного конкурсу на укладення правочину, що ним здійснено не було. А тому, надане позивачем повідомлення за вих. № 2/9 від 08.09.2017 не приймнято судом в якості належного доказу реалізації переважного права, оскільки висловлення позивачем бажання укладення правочину на конкурсній основі після проведення такого конкурсу та визначення його переможцем іншого учасника, що запропонував найвищий розмір місячної орендної плати, нівелює основні засади укладення правочинів шляхом проведення конкурсу .

3. Надходження апеляційної скарги на розгляд Київського апеляційного господарського суду та межі апеляційного перегляду рішення суду.

3.1. Не погодившись з прийнятим рішенням, ПП "ВКФ "Вальфар" звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 24.04.2018 та прийняти нове - про задоволення позовних вимог.

3.2. Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 29.05.2018 було відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ПП "ВКФ "Вальфар" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.04.2018. Розгляд апеляційної скарги неодноразово відкладався, оголошувалась перерва, зокрема ухвалою від 04.09.2018 - на 24.09.2018.

3.4. 20.09.2018 на адресу суду від відповідача 3 надійшли доповнення до відзиву на апеляційну скаргу, в яких останній просив поновити строк на подання доповнень до відзиву на апеляційну скаргу. Суд апеляційної інстанції протокольною ухвалою від 27.09.2018 поновив строк на подання доповнень до апеляційної скарги та долучив відповідні доповнення до матеріалів справи.

3.4. В судовому засіданні 24.09.2018 представник позивача апеляційну скаргу в даній справі підтримав, просив її задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати з прийняттям нового - про задоволення позову повністю.

Представник відповідача 2 в судовому засіданні 24.09.2018 проти задоволення апеляційної скарги заперечив, просив залишити її без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін. Окрім цього, на виконання вимог ухвал суду від 30.07.2018 та від 04.09.2018 сторона надала копії договору від 20.06.2014 № 556-26/VI-71, копію розпорядження № 66-р та копію договору від 11.10.2017 № 257-10/VII-2/9 (частково були оглянуті оригінали, надані відповідачем 2); вказані документи були долучені судом апеляційної інстанції до матеріалів справи, оскільки такі документи були надані на виконання вимог ухвали суду, окрім того жодною із сторін не заперечувалось проти такого доручення.

Представник відповідача 3 в судовому засіданні 24.09.2018 проти задоволення апеляційної скарги також заперечив, просив залишити її без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу.

Представник відповідача 1 в судове засідання 24.09.2018 не з'явився. Разом з цим, суд апеляційної інстанції зазначає, що на минулому судовому засіданні 04.09.2018 (на яке відповідач 1 був повідомлений належним чином, про що свідчить повідомлення про вручення 07.08.2018 представнику ухвали суду від 30.07.2018) була присутня ОСОБА_2, яка мала намір представляти інтереси відповідача 1 відповідно до довіреності №606 від 03.09.2018. Однак, доказів наявності повноважень представляти інтереси відповідача 1 в суді саме апеляційної інстанції ОСОБА_2, суду не надала, в розумінні п. 11 Перехідних положень Конституції України та ст.ст. 56, 60 ГПК України, однак була присутня в судовому засіданні 04.09.2018 на правах вільного слухача.

Окрім цього, суд апеляційної інстанції зазначає, що станом на 14:00 24.04.2018 у суду було відсутнє поштове повідомлення про вручення ухвали суду від 04.09.2018, однак, згідно витягу із сайту УДППЗ Укрпошта ухвала суду від 04.09.2018 (про оголошення перерви в порядку ст.. 216 ГПК України) була вручена особисто відповідачу 08.09.2018).

Таким чином, з урахування присутності представника відповідача 1 (навіть як вільного слухача, що відображено в протоколі судового засідання та ухвалі від 04.09.2018) та наявності відомостей про завчасне отримання відповідачем 1 ухвали суду від 04.09.2018, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про обізнаність відповідача 1 про час і місце судового засідання, призначеного на 24.09.2018.

4. Вимоги апеляційної скарги та короткий зміст наведених у них доводів

4.1. Апеляційна скарга мотивована тим, що відповідачами було порушено переважне право позивача на укладення договору оренди на новий строк щодо оренди нерухомого майна під аптечний пункт, як орендаря вказаного майна по договору оренди № 7/2014 від 20.06.2014. При цьому апелянт в обґрунтування своїх доводів посилався, зокрема, на постанову Верховного Суду від 18.01.2018 у справі 910/12017/17 (правові висновки в якій на підставі ч. 3 ст. 236 ГПК України мають бути враховані судом апеляційної інстанції), яка за його доводами не була врахована судом першої інстанції. Також апелянт не погоджується з висновком місцевого господарського суду в частині неприйняття повідомлення № 2/9 від 08.09.2017 як належного доказу реалізації переважного права. Окрім цього апелянт не погоджується з висновком місцевого господарського суду щодо необхідності повідомлення наймодавця про своє переважне право саме до проведення конкурсу. А тому просив рішення суду першої інстанції скасувати з прийняттям нового - про задоволення позову повністю.

5. Узагальнені доводи відзивів на апеляційну скаргу та пояснень сторін

5.1. Відповідач 1 у відзиві на апеляційну скаргу (т. 3, а.с. 70-73) зазначив, що приймаючи участь у конкурсі, позивач фактично відмовився від свого переважного права на укладення договору на новий строк. Більше того, за доводами сторони, позивач втратив також своє право на укладення договору оренди, запропонувавши найменший розмір орендної плати. Окремо відповідач 1 також зазначив, що на сьогодні спірне приміщення й досі перебуває у володінні та користуванні позивача, що порушує право переможця конкурсу на користування спірним майном. А тому просив апеляційну скаргу у уданій справі залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Відповідач 3 у своїх поясненнях від 27.08.2018 зазначив, що заперечує проти задоволення апеляційної скарги, вважає її необґрунтованою з урахуванням наступного. Так, за доводами сторони продовження відносин оренди можливе лише шляхом проведення конкурсу. Разом з цим, беручи участь у конкурсі позивач запропонував найнижчий розмір оренди. Отже, за доводами відповідача 2 позивач, не запропонувавши рівні умови (в частині орендної плати) втратив своє переважне право на продовження дії договору оренди.

Представник відповідача 3 у відзиві на апеляційну скаргу (т. 3, а.с. 83-90) також заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Вказаний відзив обґрунтовано тим, що продовження відносин оренди можливе лише шляхом проведення конкурсу. А враховуючи, що позивач брав участь у конкурсі, проведеному наймодавцем до закінчення дії договору оренди, фактично свідчить про відмову позивача від свого переважного права. Також сторона зазначила, що позивач всупереч положенням чинного законодавства не повідомив належним чином відповідача 1 та відповідача 2 про свій намір на укладення договору оренди на новий строк.

6. Фактичні обставини, неоспорені сторонами, встановлені судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції

6.1. Як вірно з'ясовано судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, на виконання рішення Дніпропетровської обласної ради від 20.06.2014 № 556-26/VI 20.06.2014 КЗ "Новомосковська центральна районна лікарня" (орендодавець) та ПП "ВКФ "Вальфар" (орендар) уклали договір оренди № 7/2014 (надалі - договір) нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області, за умовами якого орендодавець з метою ефективного використання комунального майна на підставі рішення Дніпропетровської обласної ради від 20.06.2014 № 556-26/VI передав, а орендар прийняв в строкове, оплатне користування нерухоме майно: приміщення, загальною площею 28,2 кв.м., розташоване за адресою: вул. Радянська, 238 у м. Новомосковську (І поверх лікарні).

Згідно з п. 2.4. договору об'єкт оренди належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області.

Положенням п. 11.1. договору сторони погодили, що цей договір набирає чинності з моменту підписання його сторонами і діє з серпня 2013 по 30 червня 2016.

Відповідно до п. п. 12.1., 12.2., 12.3. договору усі зміни та доповнення до цього договору оформляються в письмовій формі та вступають в силу з моменту підписання їх сторонами та погодження Дніпропетровською обласною радою.

Після закінчення терміну дії цього договору оренди орендар, який належних чином виконав свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк.

При цьому, продовження договору оренди на новий термін з орендарем відбувається шляхом укладення договору на новий термін.

6.2. Місцевим господарським судом правомірно встановлено, що після закінчення (30.06.2016) терміну дії договору оренди 02.07.2017 сторонами підписано додаткову угоду № 6 до договору, якою сторони домовились викласти п. 11.1. розділу 11 в наступній редакції: "Цей договір набирає чинності з моменту підписання його сторонами і діє по 01 жовтня 2017 року". При цьому суд апеляційної інстанції зазначає, що така додаткова угода № 6 (укладена між позивачем та відповідачами 1,2) від відповідача 2 була підписана Першим заступником голови обласної ради Олійником С.В. на підставі розпорядження голови Дніпропетровської обласної ради № 66-р від 22.04.2016 (бланк № 0008961).

6.3. Водночас 27.12.2011 рішенням Дніпропетровської обласної ради № 200-10/VI затверджено в новій редакції Положення про порядок передачі в оренду нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст Дніпропетровської області (надалі - Положення).

Відповідно до п. 1.7. вказаного Положення передача в оренду комунального майна здійснюється на конкурсних засадах, крім випадків, передбачених законом. Порядок проведення конкурсу визначається розділом 3 цього положення.

Згідно з п. 2.1. Положення ініціатива щодо оренди майна може виходити від фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями відповідно до п. 1.6. цього положення, пропозиція може надходити від орендодавців, зазначених у п. 1.5.

Розділом 3 Положення передбачено, що для проведення конкурсу на право укладення договору оренди, орендодавцем утворюється конкурсна комісія у кількості 7 осіб (п. 3.1.), конкурс на право укладення договору оренди об'єкта полягає у визначенні орендаря, який запропонував найбільшу орендну плату, при забезпеченні виконання інших умов (п. 3.2.), основним критерієм визначення переможця є максимальний розмір орендної плати, при обов'язковому забезпеченні виконання інших умов конкурсу; конкурс проводиться в один етап, де визначається переможець згідно з умовами конкурсу та зобов'язаннями учасника конкурсу (п. 3.11.), після закінчення засідання комісії складається протокол (п. 3.14.).

Пунктом 7.5. Положення визначено, що продовження відносин оренди на новий термін з орендарем відбувається шляхом укладення договору оренди на новий термін у порядку, передбаченому цим Положенням.

З матеріалів справи вбачається, що 14.07.2017 в обласній газеті "Зоря" №53(21887) опубліковане оголошення про проведення 16.08.2017 конкурсу на право укладення договору оренди.

Суд встановив, що згідно з Протоколом засідання конкурсної комісії Дніпропетровської обласної ради на право укладання договорів оренди № 41/14 від 16.08.2017, до конкурсу були допущені три учасники, які виявили бажання укласти договір оренди нерухомого майна нежитлового приміщення, загальною площею 28,20 кв.м., розташованого по вул. Гетьманська (радянська), 238 у м. Новомосковськ, та знаходиться на балансі КЗ "Новомосковська центральна районна лікарня", цільове використання - для розміщення аптечного пункту: ПП "ВКФ "Вальфар", ТОВ "Адмотіс" та ТОВ фірма "Мед-сервіс". За результатом розгляду пропозицій учасників, зокрема, щодо запропонованої місячної орендної плати, ПП ВКФ "Вальфар" у розмірі 1100,00 грн, ТОВ "Адмотіс" 9300,00 грн, ТОВ фірма "Мед-сервіс" 8333,33 грн, переможцем визнано ТОВ "Адмотіс". Вказаний протокол підписаний членами комісії, із зазначенням, що зауважень не надійшло.

6.4 . Разом з цим, місцевий господарський суд правомірно встановив, що 08.09.2017, тобто після проведення конкурсу (однак до закінчення стоку дії договору), позивач звернувся до орендаря - КЗ "Новомосковська центральна районна лікарня" та Дніпропетровської обласної ради із повідомленням за вих. №2/9 про бажання наймача реалізувати переважне право на укладення договору оренди майна комунальної власності за умовами, що визначені найкращими за результатами конкурсу.

ПОЗИЦІЯ КИЇВСЬКОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ

7. Мотиви, з яких виходить Київський апеляційний господарський суд, та застосовані ним положення законодавства

7.1. Так, між сторонами виникли орендні правовідносини, а спір між сторонами виник з приводу переважного права на укладення договору оренди майна комунальної власності.

7.2. Майно яке було передано в оренду позивачу належить до майна комунального майна, а тому на нього поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

7.3. Згідно зі ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

7.4 . Згідно з ч. 1 ст. 763, ч. 1 ст. 764, ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

7.5. Положеннями ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

7.6. Разом з цим, суд апеляційної інстанції зазначає, що переважність права реалізується завдяки обов'язку наймодавця перш за все надати таке право наймачеві в разі наявності його бажання.

При цьому, відносини майнового найму найчастіше носять стабільний характер, і навіть після закінчення строку дії договору найму наймодавець та наймач продовжують мати інтерес у передачі та отриманні майна у користування. Отже, наймач має переважне право на укладення договору найму на новий строк після спливу строку договору.

Водночас, наймач може скористатися цим правом не автоматично, а за наявності таких умов:

а) якщо він належно виконував свої обов'язки за договором найму. Тобто переважне перед іншими особами право на продовження відносин найму має тільки той наймач, який своєчасно сплачував плату за користування майном, утримував майно у належному стані, не допускаючи його погіршення та сумлінно виконував інші обов'язки наймача, передбачені договором найму та законом;

б) якщо наймодавець має намір в подальшому здавати майно в найм;

в) якщо наймач погоджується укласти договір найму на новий строк на умовах, що пропонуються іншим претендентам (мова йдеться про плату за користування майном, розподіл обов'язків між сторонами тощо);

г) якщо наймач повідомить наймодавця про свій намір укласти договір найму на новий строк. Таке повідомлення повинно бути зроблено наймачем до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, повідомлення повинно бути зроблено у розумний строк. В даному випадку оціночна категорія "розумний строк" повинна розумітися як строк, необхідний для обговорення наймодавцем та наймачем всіх умов нового договору найму та підписання необхідних документів.

7.7. В цій частині суд апеляційної інстанції зазначає, що з урахуванням надання законодавцем наймачу строку (до закінчення строку дії договору) заявити про своє переважне право, проведення наймодавцем конкурсу до закінчення дії договору та до фактичного припинення переважного права - є порушенням прав попереднього наймача.

7.8. У цій частині суд апеляційної інстанції зазначає, що не погоджується з висновком місцевого господарського суду, що приймаючи участь у конкурсі, позивача відмовився від свого переважного права, оскільки, на думку суду апеляційної інстанції саме прийняття участі в конкурсі позивач вкотре (окрім надісланого повідомлення) заявив про свій намір на укладення договору оренди на новий строк. У протилежному випадку, позивач не направляв би відповідачам 1, 2 повідомлення про намір укласти договір на новий строк та не приймав би участь у конкурсі, неправомірно (передчасно) проведеному відповідачем 2 до закінчення дії договору оренди та до обговорення з попереднім наймачем можливості укладення договору оренди на новий строк та обговорення всіх істотних умов такого договору.

7.9. Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що наймодавець, отримавши повідомлення наймача про намір укласти договір на новий строк, був зобов'язаний розглянути дане повідомлення, обговорити умови договору та лише у випадку незгоди попереднього наймача із запропонованими наймодавцем умовами - оголосити про проведення конкурсу. Лише в такому випадку переважне право попереднього наймача не було б порушене. Суд апеляційної інстанції вважає, що проведення конкурсу до закінчення дії договору сприяє визначенню найкращої ціни (розміру оренди), яка потім може бути запропонована попередньому наймачу та у разі його згоди - він має можливість скористатись своїм переважним правом на укладення договору (за запропонованою ціною). Однак, проведення такого конкурсу не може свідчити про відмову від свого переважного права.

7.10. В цій частині суд апеляційної інстанції приймає також доводи апелянта з посиланням на постанову Верховного Суду від 18.01.2018 у справі № 910/12017/17, відповідно до якої суд касаційної інстанції зробив висновок, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

При цьому, суд касаційної інстанції при розгляді вказаної справи також навів висновок, що порушенням переважного права орендаря буде також укладення договору з новим орендарем на умовах, які були б прийнятними для попереднього орендаря.

7.11. Таким чином, сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Це право прямо передбачено ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України. Але ці нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, щоб останній міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

Баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що:

- власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк;

- орендар, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами. (Суд апеляційної інстанції на підставі ч. 3 ст. 236 ГПК України враховує зазначені висновки Верховного Суду).

7.12. Також Київський апеляційний господарський суд вважає необґрунтованим висновок місцевого суду про відхилення доводів позивача стосовно того, що позивач не заявив про своє переважне право, оскільки у листі від 08.09.2017 ПП "ВКФ "Вальфар" не вказав про своє переважне право орендаря та намір укласти договір на новий строк.

Оскільки, по-перше, така заява містить текст про намір скористатись своїм переважним правом на укладення договору на новий строк (т. 1, а.с. 97-100), по-друге, як і відповідачем 1, так і відповідачем 2 у відзивах на апеляційну скаргу обидві сторони визнали отримання такого листа.

7.13. Окрім цього, суд апеляційної інстанції не погоджується з висновками місцевого господарського суду про необґрунтованість посилань позивача на рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства" щодо виникнення права у ПП "ВКФ "Вальфар" на законних підставах сподіватися на продовження терміну дії договору оренди. Оскільки неврахування судами переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод . Зокрема, у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства", суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і - в цілях статті 1 Першого протоколу - таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (пункт 35). А тому доводи апелянта в цій частині є обґрунтованими та такими, що приймаються судом апеляційної інстанції з урахуванням тієї обставини, що додаткова угода № 6 була підписана повноважним представником державного органу, що дає підстави на законні сподівання позивача щодо правомірності вчинених дій.

7.14. Отже, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про обґрунтованість позовної вимоги про визнання за ПП "ВКФ "Вальфар" переважного права на укладення договору оренди на новий строк щодо приміщення, загальною площею 28,2 кв.м., розташованого за адресою: 51208, Дніпропетровська область, місто Новомосковськ, вул. Гетьманська (Радянська), 238, на 1 поверсі лікарні.

7.15. Щодо позовних вимог про визнання незаконним п. 9 додатку 2 Перелік нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області, перебуває на балансі комунальних підприємств, установ, закладів та передається в оренду рішення десятої сесії сьомого скликання Дніпропетровської обласної ради Про оренду нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області № 257-10/VII від 11.10.2017 року , за умовами якого орендарем орендованого майна, площею 28,20 кв. м., розташованого на вул. Гетьманська, 238 у місті Новомосковську визначений ТОВ "АДМОТІС" та визнання недійсним договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 257-10/VII-2/9 від 11.10.2017, укладеного між Дніпропетровською обласною радою та ТОВ "АДМОТІС" - суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що оскільки такі позовні вимоги є похідними від позовної вимоги про визнання переважного права, то, такі позовні вимоги теж підлягають задоволенню, оскільки сприятимуть реальному захисту порушеного права позивача.

При цьому суд апеляційної інстанції дійшов висновку про визнання договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 257-10/VII-2/9 від 11.10.2017, укладеного між Дніпропетровською обласною радою та ТОВ "АДМОТІС" в редакції, наданій відповідачем 2 в судовому засіданні 24.09.2018, оригінал якого було оглянуто в судовому засіданні (та копію якого долучено до матеріалів справи).

7.15. Натомість позов у частині зобов'язання Дніпропетровську обласну раду укласти з ПП "ВКФ "Вальфар", договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 28,2 кв.м., що розташоване за адресою: 51208, Дніпропетровська область, місто Новомосковськ, вул. Гетьманська (Радянська), 238, на 1 поверсі лікарні, яке знаходиться на балансі КЗ "Новомосковська "ЦРЛ" "ДОР" на всіх умовах, що були визначені в умовах договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 257-10/VІІ-2/9 від 11.10.2017 року, що укладений між Дніпропетровською обласною радою та ТОВ "АДМОТІС" , зокрема: місячна плата за нерухомо майно, загальною площею 28,20 кв.м. - 9300 грн. без ПДВ (дев'ять тисяч триста гривень), розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць з урахуванням індексу інфляції у наступному місяці, цільове призначення приміщення - для розміщення аптечного пункту, ефективне використання об'єкта оренди за цільовим призначенням; дотримання вимог експлуатації об'єкта, строк (термін) до 01.03.2020 - суд апеляційної інстанції вважає передчасним. Оскільки визнавши переважне право позивача, останній не позбавлений права звернутись до наймодавця із заявою про укладення договору на новий строк, додавши до такої заяви проект такого договору. І лише у разі відмови або зволікання наймодавця з укладенням договору (за умови досягнення всіх істотних умов) позивач не позбавлений права звернутись із вказаною позовною вимогою, однак з інших підстав.

Отже, вказана позовна вимога, за висновком суду апеляційної інстанції, наразі є передчасною. А тому в цій частині позов правомірно відхилено судом першої інстанції.

8. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції

8.1. Зважаючи на викладене, Київський апеляційний господарський суд дійшов висновку на підставі п. 1, 4 ч.1 ст. 275, ч. 2 ст. 277 ГПК України із застосуванням положень ст. 17 ЗУ Про оренду державного та комунального майна та ст. 777 ЦК України про часткову обґрунтованість позовних вимог (а саме: про визнання за ПП "ВКФ "Вальфар" переважного права на укладення договору оренди на новий строк щодо приміщення, загальною площею 28,2 кв.м., розташованого за адресою: 51208, Дніпропетровська область, місто Новомосковськ, вул. Гетьманська (Радянська), 238, на 1 поверсі лікарні; про визнання незаконним п. 9 Додатку 2 Перелік нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області, перебуває на балансі комунальних підприємств, установ, закладів та передається в оренду Рішення десятої сесії сьомого скликання Дніпропетровської обласної ради Про оренду нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області № 257-10/VII від 11.10.2017 року , за умовами якого орендарем орендованого майна, площею 28,20 кв. м., розташованого на вул. Гетьманська, 238 у місті Новомосковську визначений ТОВ "АДМОТІС"; та про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 257-10/VII-2/9 від 11.10.2017, що укладений між Дніпропетровською обласною радою та ТОВ "АДМОТІС"). В решті позовних вимог (про зобов'язання Дніпропетровську обласну раду укласти з ПП "ВКФ "Вальфар", договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 28,2 кв.м., що розташоване за адресою: 51208, Дніпропетровська область, місто Новомосковськ, вул. Гетьманська (Радянська), 238, на 1 поверсі лікарні, яке знаходиться на балансі КЗ "Новомосковська "ЦРЛ" "ДОР" на всіх умовах, що були визначені в умовах договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 257-10/VІІ-2/9 від 11.10.2017) - правомірно відмовлено судом першої інстанції.

8.2. Таким чином, керуючись ст.ст. 129, 269, 270, п. 1, 4 ч.1 ст. 275, ч. 2 ст. 277, ст. 282 ГПК України, - суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність часткового задоволення апеляційної скарги у даній справі, часткового скасування рішення місцевого господарського суду з ухваленням в цій частині нового рішення про задоволення позовних вимог.

9. Судові витрати

9.1. З урахуванням часткового задоволення апеляційної скарги, понесені судові витрати за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанції покладаються на сторін пропорційно задоволеним вимогам в порядку ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. 2, 129, 269, 270, п. 1, 4 ч.1 ст. 275, ч. 2 ст. 277, ст. 282 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Вальфар" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.04.2018 у справі № 904/8859/17 - задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 24.04.2018 у справі №904/8859/17 в частині відмови в задоволенні позову про визнання за Приватним підприємством ВИРОБНИЧО-КОМЕРЦІЙНА ФІРМА ВАЛЬФАР , (код ЄДРПОУ: 21861456) переважного права на укладення договору оренди на новий строк щодо приміщення, загальною площею 28,2 кв.м., розташованого за адресою: 51208, Дніпропетровська область, місто Новомосковськ, вул. Гетьманська (Радянська), 238, на 1 поверсі лікарні; про визнання незаконним п. 9 Додатку 2 Перелік нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області, перебуває на балансі комунальних підприємств, установ, закладів та передається в оренду рішення десятої сесії сьомого скликання Дніпропетровської обласної ради Про оренду нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області № 257-10/VII від 11.10.2017 року , в частині передачі у оренду ТОВ АДМОТІС нерухомого майна, площею 28,20 кв.м., розташованого на вул. Гетьманська, 238 у місті Новомосковську; про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 257-10/VII-2/9 від 11.10.2017, що укладений між Дніпропетровською обласною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю АДМОТІС - скасувати з прийняттям нового рішення в цій частині - про задоволення позову.

Визнати за Приватним підприємством ВИРОБНИЧО-КОМЕРЦІЙНА ФІРМА ВАЛЬФАР , (од ЄДРПОУ: 21861456) переважне право на укладення договору оренди на новий строк щодо приміщення, загальною площею 28,2 кв.м., розташованого за адресою: 51208, Дніпропетровська область, місто Новомосковськ, вул. Гетьманська (Радянська), 238, на 1 поверсі лікарні.

Визнати незаконним п. 9 Додатку 2 Перелік нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області, перебуває на балансі комунальних підприємств, установ, закладів та передається в оренду рішення десятої сесії сьомого скликання Дніпропетровської обласної ради Про оренду нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області № 257-10/VII від 11.10.2017 року , в частині передачі у оренду ТОВ АДМОТІС нерухомого майна, площею 28,20 кв.м., розташованого на вул. Гетьманська, 238 у місті Новомосковську.

Визнати недійсним договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 257-10/VII-2/9 від 11.10.2017, що укладений між Дніпропетровською обласною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю АДМОТІС .

3. В решті рішення Господарського суду міста Києва від 24.04.2018 у справі №904/8859/17 - залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

4. Судові витрати за розгляд справи покласти на сторони пропорційно задоволеним вимогам.

Стягнути з Комунального закладу "Новомосковська центральна районна лікарня" Дніпропетровської обласної ради" (51208, Дніпропетровська обл., місто Новомосковськ, ВУЛИЦЯ ГЕТЬМАНСЬКА, будинок 238, ідентифікаційний код 26137707) на користь Приватного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Вальфар" (51250, Дніпропетровська обл., Новомосковський район, селище міського типу Губиниха, ЛІКУВАЛЬНА АМБУЛАТОРІЯ, ідентифікаційний код 21861456) 4000 (чотири тисячі) гривень судового збору за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанції.

Стягнути з Дніпропетровської обласної ради (49004, Дніпропетровська обл., місто Дніпро, ПРОСПЕКТ ОЛЕКСАНДРА ПОЛЯ, будинок 2, ідентифікаційний код 23928934) на користь Приватного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Вальфар" (51250, Дніпропетровська обл., Новомосковський район, селище міського типу Губиниха, ЛІКУВАЛЬНА АМБУЛАТОРІЯ, ідентифікаційний код 21861456) 4405 (чотири тисячі чотириста п'ять) 00 грн судового збору за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанції.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "АДМОТІС" (53200, Дніпропетровська обл., місто Нікополь, ВУЛИЦЯ ГЕРОЇВ ЧОРНОБИЛЯ, будинок 74, ідентифікаційний код 38685364) на користь Приватного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Вальфар" (51250, Дніпропетровська обл., Новомосковський район, селище міського типу Губиниха, ЛІКУВАЛЬНА АМБУЛАТОРІЯ, ідентифікаційний код 21861456) 4405 (чотири тисячі чотириста п'ять) 00 грн судового збору за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанції.

Судовий збір в розмірі 4405 (чотири тисячі чотириста п'ять) 00 грн за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанції покладається на позивача.

5. Матеріали справи № 904/8859/17 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів в порядку, визначеному ст. ст. 286 - 291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови буде складено - 28.09.2018.

Головуючий суддя О.М. Коротун

Судді А.Г. Майданевич

О.М. Гаврилюк