Рішення

від 09.01.2019 по справі 922/2503/18

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" січня 2019 р.м. ХарківСправа № 922/2503/18

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Смірнової О.В.

при секретарі судового засідання Деньковичі А.Й.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Приватного акціонерного товариства "Виробниче підприємство "Твін-Друк", м. Харків до 1. Спільного українсько-німецького підприємства у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД.", м. Харків, 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Тріален", м. Київ про визнання переважного прав та переведення прав та обов'язків покупця за участю :

позивача - ОСОБА_1, адвокат, посв. №4284 від 04.04.2012 року;

відповідача-1 - ОСОБА_2, адвокат, ордер № 041718 від 09.01.2019 року;

відповідача-2 - не з'явився,

ВСТАНОВИВ:

Приватне акціонерне товариство "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (позивач) звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою, в якій просить:

1. Визнати за позивачем - Приватним акціонерним товариством "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (вул. Роганська, 149; м. Харків, 61172, Україна; код ЄДРПОУ 23454034) переважне право на придбання у власність нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Роганська, 149, площа якого складає 111,00 кв.м., орендованого за договором оренди № 10-ск від 01.04.2014 року, укладеного між Спільним українсько-німецьким підприємством у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД." (код ЄДРПОУ 23918284) та Приватним акціонерним товариством "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (код ЄДРПОУ 23454034).

2. Перевести частково на Приватне акціонерне товариство "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (код ЄДРПОУ 23454034) права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу від 17 липня 2018 № 846 року, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Тріален" (код ЄДРПОУ 41962007) та Спільним українсько - німецьким підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "ТВП Україна ЛТД." (код ЄДРПОУ 23918284) в частині придбання приміщення площею 111,00 кв.м., орендованого за договором оренди № 10-ск від 01.04.2014 року між позивачем та Спільним українсько - німецьким підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "ТВП Україна ЛТД." (код ЄДРПОУ 23918284).

3. Визнати за позивачем - Приватним акціонерним товариством "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (код ЄДРПОУ 23454034) право власності на нерухоме майно: нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Харків, вул. Роганська, 149, площею 111 кв.м, що орендоване за договором оренди № 10-ск від 01.04.2014 року, укладеного між Приватним акціонерним товариством "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (код ЄДРПОУ 23454034) та Спільним українсько-німецьким підприємством у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД." (код ЄДРПОУ 23918284).

4. Скасувати реєстрацію права власності за Спільним українсько-німецьким підприємством у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД." (код ЄДРПОУ 23918284) на нерухоме майно: нежитлові приміщення літ. "В'-1" загальною площею 1077,4 кв.м за адресою: Харківська область, м. Харків, вул. Роганська, 149, номер запису про право власності № 27080291, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42100798 від 17 липня 2018 року.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 17.09.2018 року було прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито загальне позовне провадження у справі та призначено її до розгляду у судовому засіданні на 09.10.2018 року на 10:30 год.

08.10.2018 року відповідач-1 надав заяву про закриття провадження у справі (вх.№29132) у зв'язку з розглядом справи №922/1991/18 між тими ж сторонами, про той же предмет і з тих самих підстав.

08.10.2018 року відповідач-1 надав відзив (вх.№29133), в якому проти задоволення позовних вимог заперечував посилаючись на те, що СУНП у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД" не являється відчужувачем (продавцем) спірного об'єкта нерухомості, а є покупцем за умов договору купівлі-продажу №846 від 17 липня 2018 року. Крім того, відповідач-1 зазначив, що переважне право на придбання об'єкту оренди виникає лише у орендаря, який належно виконує свої обов'язки за договором оренди, та лише у випадку, якщо таке переважне право на викуп передбачено договором оренди, втім переважне право на викуп об'єкту оренди умовами спірного договору не передбачено. Відповідач-1 також зауважив, що на момент відчуження спірного майна, право оренди спірних нежитлових приміщень за ПрАТ "ВП "Твін-Друк" не було зареєстровано у встановленому законом порядку.

В судовому засіданні 09.10.2018 року оголошено перерву до 14.11.2018 року до 12:00 год.

30.10.2018 року позивач надав відповідь на відзив відповідача-1 (вх.№30942), в якій вказав, що в даному випадку право наймача на викуп об'єкту найму виникає в силу існування прямої норми закону (ст. 777 ЦК України), що виключає необхідність додатково дублювати цю норму в самому договорі оренди. Позивач також зазначив, що він належним чином виконував свої обов'язки орендаря весь строк оренди починаючи ще з 2008 року, тобто останні 10 років. Крім того, позивач вважає, що реєстрація права оренди об'єкту нерухомості підлягає реєстрації у разі укладання сторонами договору найму/оренди на строк 3 роки і більше, проте в даному випадку спірний договір на менший строк.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 14.11.2018 року продовжено строк проведення підготовчого провадження до 17.12.2019 року, підготовче засідання у справі № 922/2503/18 відкладено на 27.11.2018 року на 10:30 год.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 27.11.2018 року підготовче засідання у справі № 922/2503/18 відкладено на 12.12.2018 року на 12:00 год.

10.12.2018 року позивач надав уточнення до позовної заяви (вх.№ 34453), які було досліджено судом та приєднано до матеріалів справи.

10.12.2018 року відповідач-1 надав заперечення на відповідь позивача на відзив (вх.№ 34454), в яких зазначив, що із виявлених та зафіксованих комісією СУНП у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД" у дефектному акті від 21.09.2018 року недоліків експлуатації орендованого ПАТ "ВП "Твін-Друк" майна, останній виконує умови, зокрема, підпункти 2.3.3., 2.3.4, 2.3.5. та 2.3.6. пункту 2.3. Договору оренди нежитлових приміщень № 10-ск від 01.04.2014 року неналежним чином. Крім того, відповідач-1 звернув увагу, що позивач просить скасувати реєстрацію права власності за СУНП у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД" на нерухоме майно: нежитлові приміщення літ. "В' -Г загальною площею 1077.4 кв.м., що не відповідає площі нежитлових приміщень, на які позивач просить визнати за ним переважне право покупця.

10.12.2018 року відповідач-1 надав додаткові доводи (вх.№ 34455), в яких зазначив про недійсність договору оренди нежитлового приміщення № 10-ск від 01.04.2014р. в силу закону, та виходячи з того, що відповідно до частини третьої статті 12 Закону України "Про іпотеку", правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

В судовому засіданні 12.12.2018 року оголошено перерву до 17.12.2018 року до 12:45 год.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 17.12.2018 року закінчено підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті на 09.01.2019 року на 11:30 год.

08.01.2019 року відповідач-2 надав заяву про закриття провадження у справі (вх.№ 374) у зв'язку з відсутністю предмету спору.

Представник позивача у судовому засіданні 09.01.2019 року підтримав позов та відповідь на відзив, просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача у судовому засіданні 09.01.2019 року підтримав відзив та заперечення на відповідь на відзив, просив в задоволенні позову відмовити.

Представник відповідача-2 в судове засідання 09.01.2019 року не з'явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.

Суд, розглянувши заяву відповідача-1 про закриття провадження у справі (вх.№29132 від 08.10.2018 року) у зв'язку з розглядом справи №922/1991/18 між тими ж сторонами, про той же предмет і з тих самих підстав, зазначає, що провадження у справі № 922/1991/18 було закрито у зв'язку з відмовою Приватного акціонерного товариства "Виробниче підприємство "Твін-Друк" від позову.

Враховуючи викладене, підстави для закриття провадження у даній справі на підставі п. 3 ч. 1 ст. 231 ГПК України відсутні.

Щодо заяви відповідача-2 про закриття провадження у справі (вх.№ 374 від 08.01.2019 року) у зв'язку з відсутністю предмету спору, суд зазначає наступне.

Господарський суд припиняє провадження у справі у зв'язку з відсутністю предмета спору (пункт 1 частини першої статті 231 ГПК), зокрема, у випадку припинення існування предмета спору (наприклад, сплата суми боргу, знищення спірного майна, скасування оспорюваного акта державного чи іншого органу тощо), якщо між сторонами у зв'язку з цим не залишилося неврегульованих питань.

Відповідач-2, в обґрунтування своєї заяви, посилається на нікчемність спірного договору, оскільки ні ПАТ "Банк Петрокоммерц-Україна", як іпотекодержатель, ні ТОВ "Фінансова компанія "Централ Капітал ", як іпотекодержатель, не надавали згоди на передачу в оренду спірного майна.

Проте, відповідачем-2, в порушення ч. 1 ст. 74 ГПК України, відповідно до якої, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, жодного доказу в підтвердження викладених обставин не надано.

Враховуючи викладене, беручи до уваги презумпцію правомірності правочину, суд приходить до висновку про відсутність підстав для закриття провадження у даній справі на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України, тобто у зв'язку з відсутністю предмету спору.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, оцінивши надані ними докази, суд встановив наступне.

01.04.2008 року вперше між Приватним акціонерним товариством "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (Орендар, позивач) та Спільним українсько - німецьким підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "ТВП Україна ЛТД." (Орендодавець, відповідач-1) укладено договір оренди нежитлового приміщення № 09 СК від 01.04.2008 року (т. 1 а.с. 45), відповідно до умов якого, Орендодавець надав, а Орендар прийняв у строкове володіння та користування (відплатне) нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Роганська, 149, площа якого складає 111,00 кв.м.

Відповідно до пункту 4.1. Договору оренди № 09 СК від 01.04.2008 року, майно надається в оренду на період з 01 квітня 2008 року по 31 березня 2011 року (менш, ніж три роки).

Внесення орендних платежів орендар здійснює щомісячно на розрахунковий захунок орендодавця не пізніше 15 числа місяця, наступного за платіжним (п. 3.3 Договору № 09 СК від 01.04.2008 року).

Актом прийому-передачі майна від 01.04.2008 року сторони підтвердили прийняття орендарем нерухомого майна в оренду.

Додатковою угодою № 1 від 31.03.20011 року до Договору оренди № 09 СК від 01.04.2008 року сторонами було погоджено, що строк оренди встановлюється на період з 01 квітня 2011 року по 31 березня 2014 року (менш, ніж три роки).

01.04.2014 року між Приватним акціонерним товариством "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (Орендар, позивач) та Спільним українсько - німецьким підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "ТВП Україна ЛТД." (Орендодавець, відповідач-1) укладено новий договір оренди № 10-ск (надалі - Договір оренди; т. 1 а.с. 51), відповідно до умов якого, позивачем було прийнято в оренду від відповідача-1 те ж саме нежитлове приміщення площею 111,00 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Роганська , 149.

Відповідно до пункту 4.1. Договору оренди, строк оренди встановлено з 1 квітня 2014 року по 31 січня 2016 року.

Актом прийому-передачі майна від 01.04.2014 року сторони підтвердили прийняття орендарем нерухомого майна в оренду (т. 1 а.с. 55).

Додатковою угодою № 2 від 31.01.2016 року сторонами було погоджено, що строк оренди встановлюється на період з 31 січня 2016 року по 31 грудня 2017 року (т. 1 а.с. 56).

Додатковою угодою № 3 від 30.11.2017 року сторонами було погоджено, що строк оренди за вказаним Договором оренди нежитлового приміщення № 10-ск встановлюється на період з 31 січня 2017 року по 31 грудня 2018 року (т. 1 а.с. 57).

Позивачу з Інформаційної довідки №137068397, яка містить відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єктів нерухомого майна стало відомо що:

- між відповідачами було укладено договір купівлі-продажу № 846 від 17 липня 2018 року (т. 2 а.с. 94-95), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу (КНМО) ОСОБА_3; номер запису про право власності № 27080291, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42100798 від 17 липня 2018 року в 17:57:28. Предметом цього договору було купівля - продаж нежитлової будівлі літ. "В' -1" загальною площею 1077,4 кв.м за адресою: Харківська область, м. Харків, вул. Роганська, 149; реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна:НОМЕР_1; саме в цій нежитловій будівлі позивач орендує приміщення;

- одночасно між відповідачами було укладено ще один договір купівлі-продажу від 17 липня 2018 року за номером № 847, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу (КНМО) ОСОБА_3; номер запису про право власності № 27079529; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42100060 від 17 липня 2018 року в 17:25:20. Предметом цього договору було купівля - продаж нежитлових будівель першого поверху № 1-10, 10а, 11,12, 23-33, другого поверху №№ 34-59, 69-77, 70а, І, II в літ. "В-2" загальною площею 1845,6 кв.м. за адресою: Харківська область, м. Харків, вул. Роганська, 149.

Крім того, позивач зазначає, що відповідно до договору оренди землі від 06.12.2004 року (т. 1 а.с. 68), укладеного між Харківською міською радою та Спільним товариством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Твін-Друк" (Орендар) на підставі рішення XXVIII сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 24.12.2003 року № 276/03 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам", в оренду позивачу було передано земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості площею 0,2171 га за адресою: м. Харків, вул. Роганська, 149.

На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна - нежитлові приміщення літ. В-2, а також інші об'єкти інфраструктури (п.2, п. 3 Договору оренди землі від 06.12.2004 року).

Вказаний договір оренди землі укладений строком до 20.02.2021 року.

Згідно з ОСОБА_2 приймання - передачі земельної ділянки від 06.12.2004 року вказана земельна ділянка площею 0,2171 га була передана Орендарю.

Відповідно до Додаткової угоди від 07 липня 2010 року до вказаного договору оренди землі (т. 1 а.с. 75), яка укладена між Харківської міською радою та Приватним акціонерним товариством "ВП "Твін-Друк" (як правонаступником Спільного підприємства у формі товариства з обмеженою зідповідальністю "Твін-Друк", про що зазначено в Додатковій угоді) було збільшено нормативну оцінку вказаної земельної ділянки до 1010886,00 грн., і відповідно збільшено розмір орендної плати. Ця Додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренді землі, зареєстрованого 06.12.2004 року за № 8260/04 у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах".

Отже, Орендарем земельної ділянки і одночасно Орендарем приміщення, яке на цій ділянці знаходилося і було відчужено за договором від 17 липня 2018 року №846, є позивач - Приватне акціонерне товариство "ВП "Твін-Друк".

21.06.2018 року позивач звернувся до відповідача-1 із листом - запитом № 57 (т. 1 а.с. 76) стосовно того, чи є відповідач-1 власником орендованого приміщення, на що отримав відповідь б/н від 25.06.2018 року (т. 1 а.с. 78) про відсутність будь-яких змін у майнових правах на приміщення, що знаходилося у заставі (в т.ч. орендоване позивачем приміщення).

На цю відповідь позивачем на адресу відповідача-1 надіслано нового листа №58 від 02.07.2018 року (т. 1 а.с. 79), в якому позивачем було повідомлено, що у зв'язку із відчуженням орендованого приміщення, він заявляє своє першочергове право на його викуп, відповідно до ст. 777 ЦК України.

Вищезазначений лист отримано відповідачем-1 04.07.2018 року, але відповіді на нього позивач так і не отримав.

Також позивач направив листа на адресу відповідача-2 ТОВ "Тріален" від 02.07.2018 року № 59 (т. 1 а.с. 81), в якому також заявлено про права позивача на першочерговий викуп орендованого позивачем приміщення при зворотному викупі приміщення СУНП ТОВ "ТВП Україна ЛТД".

Вищезазначений лист отримано відповідачем-2 16.07.2018 року (т. 1 а.с. 82).

Відповідач-2 ТОВ "Тріален" на вказаний лист надав відповідь № 2018/07-17/1 від 17.07.2018 року (т. 1 а.с. 83), що першочергове право сумлінного орендаря, передбачене ст. 777 ЦК України, не застосовується при задоволенні вимог іпотекодержателя за рахунок предмету іпотеки, тобто ТОВ "Тріален" відмовив у реалізації права позивача на першочерговий викуп орендованого приміщення.

Окрім вищезазначеного, і що підтверджується вказаною Інформаційною довідкою № 137068397 з Держреєстру речових прав на нерухоме майно, позивач є власником іншої частини тієї ж самої нежитлової будівлі за адресою: м. Харків, вул. Роганська, 149, а саме, є власником нежитлових приміщень 1-го поверху №13-20, 20а, 21, 21а, 22, 22а, 226, 22в, 22г, 22д, 22е, 85, 86; 2-го поверху № 60-62, 62а, 626, 63, 63а, 636, 63в, 64, 65, 79, 80, 84, 87, Іll в літ. "В-2" загальною площею 1201,2 кв.м.

Це, на думку позивача, додатково надає йому переважне право перед іншими особами на купівлю частки нерухомого майна співвласника в одному будинку (вул. Роганська, 149, м. Харків) при продажі такої частки відповідно до ст. 362 ЦК України.

Враховуючи викладені обставини, позивач вважає, що в даному випадку він має право звернутися до суду з вимогами про визнання його переважного права на придбання у власність орендованих приміщень, переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, визнання за позивачем права власності на орендований об'єкт.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, суд виходить з наступного.

Способи захисту порушених прав передбачено ст. 16 ОСОБА_4 кодексу України, при цьому відповідно до частини 1 ст. 12 ЦК України, особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.

Позивач є орендарем і обрав способом захисту визнання свого переважного права на придбання орендованого ним нерухомого майна.

ОСОБА_4 кодексу України, передбачивши переважне право орендаря на придбання орендованого ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.

Разом з тим відповідно до частини 1 ст. 8 ОСОБА_4 кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Враховуючи, що ЦК України не врегульовано порядок реалізації наймачем переважного права на придбання орендованого майна, за принципом аналогії закону застосуванню підлягає частина 4 ст. 362 ЦК України, яка регулює подібні -правовідносини, а саме - передбачає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні.

Згідно з частиною 4 ст. 362 ОСОБА_4 кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця.

Крім того, такий спосіб захисту як зміна правовідношення передбачений пунктом 6 частини 2 ст. 16 ОСОБА_4 кодексу України.

У відповідності до ст. 759 ОСОБА_4 кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно із ст. 773 ОСОБА_4 кодексу України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

За ч. 2 ст. 777 ОСОБА_4 кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Отже, право наймача на викуп об'єкту найму виникає в силу існування прямої норми закону (ч. 2 ст. 777 ОСОБА_4 кодексу України), що спростовує доводи відповідача-1 про відсутність в Договорі оренди переважного права викупу предмета оренди та посилання на ст. 289 ГК України.

Таким чином, виходячи із змісту вимог наведених норм, переважне право на купівлю речі, переданої у найм, має наймач, який користується річчю та належним чином виконує свої обов'язки у відповідності до умов договору та Закону.

До предмету дослідження у даному спорі входить встановлення обставин щодо користування майном та належного виконання умов укладеного договору найму.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач належним чином виконував свої обов'язки орендаря весь строк оренди починаючи ще з 2008 року, тобто останні 10 років. Так, у відповідача-1 не було жодних претензій чи вимог майнового характеру до позивача з приводу орендних платежів за Договором оренди, що підтверджується актом звіряння розрахунків між АТ "Виробниче підприємство "Твін-Друк" та СУНП "ТВП України ЛТД." (т. 2 а.с. 16), станом на 23.08.2018 року, та платіжними дорученнями про перерахування орендних платежів за останній рік в період з січня по 22.08.2018 року (т. 2 а.с. 17-33).

Про належне виконання позивачем умов Договору оренди також свідчить те, що протягом останніх 10 років до моменту подачі позову до суду не було жодних претензій, рекламацій чи вимог з боку СУНП ТОВ "ТВП Україна ЛТД." до орендаря з приводу орендних платежів чи використання приміщення не за призначенням, чи з приводу будь-якого іншого можливого невиконання орендарем своїх обов'язків за договором оренди.

Суд критично ставиться до наданих відповідачем-1 доказів неналежного виконання позивачем умов Договору оренди, в тому числі дефектного акту від 21.09.2018 року, оскільки його було складено після подання позову у даній справі (10.09.2018 року).

Таким чином, суд вважає доведеним факт належного виконання позивачем умов Договору оренди.

Що стосується доводів відповідачів про те, що СУНП ТОВ "ТВП Україна ЛТД." не є продавцем спірного об'єкту нерухомості, а покупцем, що це приміщення було предметом іпотеки, і відчуження спірних об'єктів нерухомості відбулося без вільного волевиявлення СУНП ТОВ "ТВП Україна ЛТД.", а згода іпотекодавця на відчуження іпотечного майна Іпотекодержателем чинним законодавством не вимагається, суд зазначає наступне.

Під час укладання спірного договору купівлі-продажу від 17 липня 2018 № 846 року між відповідачами ТОВ "Тріален" та СУНП ТОВ "ТВП Україна ЛТД." вже іпотечних відносин не було, і жодних іпотечних умов (обмежень, застережень, особливостей) щодо цього приміщення не існувало.

Відповідно до приписів статті 575 ЦК України та статті 1 Закону України "Про іпотеку", іпотека - це окремий вид застави, вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (частина перша статті 3 Закону України "Про іпотеку"). Вона має похідний характер від основного зобов'язання і за загальним правилом є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (частина 5 статті 3 цього Закону).

Підстави припинення іпотеки окремо визначені в статті 17 зазначеного Закону. Згідно з абзацом третім частини першої статті 17 Закону України "Про іпотеку" іпотека припиняється у разі реалізації предмета іпотеки.

Станом на 17.07.2018 року іпотека була припинена у зв'язку із реалізацією предмета іпотеки (продажа в порядку ст. 38 ЗУ "Про іпотеку") згідно договору №1526 від 12.03.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу (КНМО) ОСОБА_5

Також обидва відповідачі на момент укладання спірного купівлі-продажу від 17 липня 2018 № 846 знали про те, що позивач ще перед укладанням цього договору заявив свої вимоги на викуп орендованого ним приміщення, що підтверджується документами (листуванням між сторонам), які є в матеріалах справи.

Щодо тверджень відповідачів про те, що на момент відчуження майна, право оренди спірних нежитлових приміщень не було зареєстровано у встановленому законом порядку, суд зазначає наступне.

Приписи ст. 777 ЦК України жодним чином не ставлять виникнення у орендаря права викупу орендованого приміщення (у випадку його продажу) в залежність від реєстрації такого договору найму/оренди в порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Дійсно, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та ст. 794 ЦК України, право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону. А в силу ч. 2 ст. З вказаного Закону речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Водночас, в даному випадку Договір оренди укладався на строк менший ніж три роки, тому не підлягав реєстрації у встановленому законом порядку.

Тому в даному випадку переважне право на викуп виникає в силу прямих приписів закону та наявності факту оренди приміщення на підставі договору, який апріорі вважається правомірним (ст. 204 ЦК), доки він не визнаний судом недійсним.

Як зазначено у Рішенні Конституційного Суду України від 10.12.2009 року №31-рп/2009 у справі за конституційним зверненням Приватного підприємства "Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ОСОБА_4 кодексу України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), положення статей 177, 760, частини 2 статті 777 ЦК України в аспекті конституційного звернення треба розуміти так: наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму військового майна, що є річчю, яка не вилучена, не обмежена у цивільному обороті і може бути предметом договору найму (оренди), у разі продажу такого майна має переважне право перед іншими особами на його придбання.

Беручи до уваги належне виконання позивачем обов'язків за Договору оренди, суд приходить до висновку, що вимога про визнання за позивачем переважного права на придбання у власність нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Роганська, 149, площа якого складає 111,00 кв.м., є законною, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Враховуючи викладене, вимога про переведення частково на позивача прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу від 17 липня 2018 № 846 року в частині придбання приміщення площею 111,00 кв.м., орендованого за договором оренди №10-ск від 01.04.2014 року, також підлягає задоволенню, як похідна від першої вимоги.

Щодо вимоги про визнання за позивачем права власності на нерухоме майно: нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Харків, вул. Роганська, 149, площею 111 кв.м., що орендоване за договором оренди № 10-ск від 01.04.2014 року, суд зазначає наступне.

Статтею 328 ЦК України визначені підстави набуття права власності, а саме право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Отже, ОСОБА_4 кодекс України встановлює спеціальний порядок набуття права власності, зокрема за правочинами.

Як вбачається зі змісту позовної заяви, вимога позивача про визнання за ним права власності на спірні приміщення ґрунтується на правочині, а саме договорі купівлі-продажу від 17 липня 2018 № 846 року, права та обов'язків покупця за яким позивач просить часткового перевести на нього.

Проте, на час розгляду справи, права та обов'язків покупця не виконані позивачем, а тому вимога про визнання права є передчасною та такою, що підлягає відхиленню.

Щодо вимоги про скасування реєстрації права власності за Спільним українсько-німецьким підприємством у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД." на нерухоме майно: нежитлові приміщення літ. "В'-1" загальною площею 1077,4 кв.м за адресою: Харківська область, м. Харків, вул. Роганська, 149, номер запису про право власності № 27080291, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42100798 від 17 липня 2018 року, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст.45 ГПК України, сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені у статті 4 цього Кодексу. Позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Відповідачами є особи, яким пред'явлено позовну вимогу..

Відповідачами у даній справі позивачем визначено Спільне українсько-німецького підприємства у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД та. Товариство з обмеженою відповідальністю "Тріален".

Пунктом 14 статтею 1 Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань" закріплено, що суб'єктом державної реєстрації є:

- Міністерство юстиції України - у разі державної реєстрації політичних партій, всеукраїнських професійних спілок, їх об'єднань, всеукраїнських об'єднань організацій роботодавців; відокремлених підрозділів іноземних неурядових організацій, представництв, філій іноземних благодійних організацій, постійно діючих третейських судів, засновниками яких є всеукраїнські громадські організації, всеукраїнських творчих спілок, символіки громадських формувань;

- територіальні органи Міністерства юстиції України в Автономній Республіці Крим, областях, містах Києві та Севастополі - у разі державної реєстрації первинних, місцевих, обласних, регіональних та республіканських професійних спілок, їх організацій та об'єднань, структурних утворень політичних партій, регіональних (місцевих) творчих спілок, територіальних осередків всеукраїнських творчих спілок, місцевих, обласних, республіканських Автономної Республіки Крим, Київської та Севастопольської міських організацій роботодавців та їх об'єднань, постійно діючих третейських судів, громадських об'єднань, їх відокремлених підрозділів, громадських об'єднань, що не мають статусу юридичної особи, підтвердження всеукраїнського статусу громадського об'єднання;

- виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська та Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації, нотаріуси, акредитовані суб'єкти - у разі державної реєстрації інших юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

Виконавчі органи сільських, селищних та міських рад (крім міст обласного та/або республіканського Автономної Республіки Крим значення) набувають повноважень з державної реєстрації інших юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців відповідно до цього Закону у разі прийняття відповідною радою такого рішення.

За приписами статті 5 цього Закону, систему органів у сфері державної реєстрації становлять Міністерство юстиції України; інші суб'єкти державної реєстрації. До повноважень інших суб'єктів державної реєстрації належить: 1) забезпечення: прийому документів, поданих для державної реєстрації; державної реєстрації та проведення інших реєстраційних дій; ведення Єдиного державного реєстру та надання відомостей з нього; формування та зберігання реєстраційних справ; 2) здійснення інших повноважень, передбачених цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Враховуючи вищевикладене, суд зазначає, що скасування реєстрації права власності, відноситься до компетенції відповідних державних органів згідно із вимогами Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань", а тому позовні вимоги в цій частині не підлягають задоволенню, оскільки пред'явлені до неналежних відповідачів у справі.

Крім того, ПАТ "ВП "Твін-Друк" просить скасувати реєстрацію права власності за СУНП у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД" на нерухоме майно: нежитлові приміщення літ. "В' -Г" загальною площею 1077.4 кв.м., що не відповідає площі нежитлових приміщень, на які позивач просить визнати за ним переважне право покупця.

Підсумовуючи вищевикладене, суд зазначає, що позовні вимоги Приватного акціонерного товариства "Виробниче підприємство "Твін-Друк" підлягають частковому задоволенню.

Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України, судові витрати позивача підлягають відшкодуванню з відповідачів пропорційно розміру задоволених вимог.

На підставі п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ст. 1, ст. 5 Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань" ст.ст. 12, 15, 16, 204, 362, 759, 773, 777, 794 ОСОБА_4 кодексу України, керуючись ст.ст. 2, 4, 5, 45, 73, 74, 86, 98, 104, 129, 183, 202, 231, 236-238, 240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати за позивачем - Приватним акціонерним товариством "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (вул. Роганська, 149; м. Харків, 61172, Україна; код ЄДРПОУ 23454034) переважне право на придбання у власність нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Роганська, 149, площа якого складає 111,00 кв.м., орендованого за договором оренди № 10-ск від 01.04.2014 року, укладеного між Спільним українсько-німецьким підприємством у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД." (код ЄДРПОУ 23918284) та Приватним акціонерним товариством "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (код ЄДРПОУ 23454034).

3. Перевести частково на Приватне акціонерне товариство "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (код ЄДРПОУ 23454034) права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу від 17 липня 2018 року № 846, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Тріален" (код ЄДРПОУ 41962007) та Спільним українсько - німецьким підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "ТВП Україна ЛТД." (код ЄДРПОУ 23918284) в частині придбання приміщення площею 111,00 кв.м., орендованого за договором оренди № 10-ск від 01.04.2014 року між позивачем та Спільним українсько - німецьким підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "ТВП Україна ЛТД." (код ЄДРПОУ 23918284).

4. Стягнути з Спільного українсько-німецького підприємства у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД." (61172, м. Харків, вул. Роганська, 149, ідентифікаційний код 23918284) на користь Приватного акціонерного товариства "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (61172, м. Харків, вул. Роганська, 149, ідентифікаційний код 23454034) 1762,00 грн. судового збору.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Тріален" (03035, м. Київ, вул. Метрополита Василя Липківського 45, ідентифікаційний код 41962007) на користь Приватного акціонерного товариства "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (61172, м. Харків, вул. Роганська, 149, ідентифікаційний код 23454034) 1762,00 грн. судового збору.

6. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

7. В задоволенні решти позовних вимог - відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги судові рішення у справі набирають законної сили, відповідно до ст.ст. 241, 284 Господарського процесуального кодексу України.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Східного апеляційного господарського суду в установленому законом порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 21.01.2019 року.

Суддя ОСОБА_6