Постанова

від 10.04.2019 по справі 345/2217/17

ІВАНО-ФРАНКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 345/2217/17

Провадження № 22-ц/4808/425/19

Головуючий у 1 інстанції Сухарник І. І.

Суддя-доповідач Ясеновенко

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 квітня 2019 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючої Ясеновенко Л.В.,

суддів: Пнівчук О.В., Томин О.О.,

секретарів: Мельник О.В., Турів О.М.,

з участю: представників сторін,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ПАТ КБ ПриватБанк , ТОВ Целестія та приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації права власності, за апеляційними скаргами ПАТ КБ ПриватБанк та ТОВ Целестія на рішення Калуського міськрайонного суду, ухвалене у складі судді Сухарник І.І. 27 грудня 2017 року в м. Калуші,

в с т а н о в и в :

У червні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства комерційного банку ПриватБанк (далі - ПАТ КБ ПриватБанк ), Товариства з обмеженою відповідальністю Целестія (далі - ТОВ Целестія ) та приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу ОСОБА_2 (далі - приватний нотаріус Дніпровського МНО ОСОБА_2М.) про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації права власності.

Позовна заява мотивована тим, що 15 листопада 2006 року між ОСОБА_1 та Закритим акціонерним товариством комерційним банком ПриватБанк (далі - ЗАТ КБ ПриватБанк ), правонаступником якого є ПАТ КБ ПриватБанк , з метою забезпечення виконання її зобов'язань за кредитним договором від 15 листопада 2006 року укладено іпотечний договір, предметом якого є готель Прикарпатський на вул. Підвальній, 9 в м. Калуші, що належить позивачу на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 09 вересня 2006 року.

Оскільки кредитні зобов'язання не були виконані належним чином, рішенням суду звернуто стягнення на предмет іпотеки - готель Прикарпатський шляхом надання ПАТ КБ ПриватБанк права продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону України Про іпотеку , із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної у додатковому договорі до договору іпотеки від 27 березня 2007 року (4 910 320,03 грн.), за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

19 червня 2017 року між ПАТ КБ ПриватБанк і ТОВ Целестія укладено договір купівлі-продажу готелю Прикарпатський за ціною 5 272 507 грн., який посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського МНО ОСОБА_2

Позивач вважає, що банк порушив її переважне право викупу предмета іпотеки, оскільки вона своєчасно заявила банку про намір викупити готель за ціною та в порядку, визначеному статтею 38 Закону України Про іпотеку , як це було визначено рішенням апеляційного суду. Пропонуючи їй викупити готель за ціною 34 345 530 грн., банк не надав звіт про оцінку майна суб'єктом оціночної діяльності та не вказав, на які рахунки необхідно вносити кошти, тому немає підстав вважати, що вона у 30-денний строк не повідомила про свій намір викупити предмет іпотеки.

Банк продав предмет іпотеки за ціною, нижчою від цінової пропозиції, яку їй було запропоновано. Також в оспорюваному договорі купівлі-продажу готелю не вказано, що продаж відбувається на підставі рішення Апеляційного суду Івано-Франківської області від 09 листопада 2016 року і на момент укладення договору купівлі-продажу предмет іпотеки знаходився під арештом.

Крім того, позивач вказувала на те, що договір нотаріусом посвідчено з порушенням Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Зокрема, іпотекодержатель не подав нотаріусу документів на підтвердження того, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки.

Протиправні дії відповідачів свідчать про умисел в діях ПАТ КБ ПриватБанк і ТОВ Целестія , спрямований на заволодіння готелем у незаконний спосіб та позбавлення її законного першочергового права на викуп належного їй предмета іпотеки відповідно до чинного законодавства та рішення суду, яке набрало законної сили.

На підставі наведеного ОСОБА_1 просила: визнати недійсним та скасувати договір купівлі-продажу готелю Прикарпатський (зазначений на плані літерою А , загальною площею 2 697,2 кв.м, а саме: підвал № І-ХІІІ площею 629,8 кв.м, готельні приміщення № 1-99 площею 1 280,4 кв.м; приміщення № ХIV-LXV площею 725,2 кв.м, приміщення № 38-46 площею 61,8 кв.м, що становить цілу ідеальну частку), укладений 19 червня 2017 року між ПАТ КБ ПриватБанк і ТОВ Целестія та посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського МНО ОСОБА_2 і зареєстрований у реєстрі за номером 531; скасувати державну реєстрацію права власності за ТОВ Целестія на зазначене нерухоме майно, вчинену 19 червня 2017 року.

Рішенням Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 27 грудня 2017 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу готелю Прикарпатський (зазначений на плані літерою А , загальною площею 2 697,2 кв.м, а саме: підвал № 1-ХІІІ площею 629,8 кв.м, готельні приміщення № 1-99 площею 1280,4 кв.м, приміщення № ХІV-LХV площею 725,2 кв.м, приміщення № 38-46 площею 61,8 кв.м, що становить цілу ідеальну частку), що був укладений 19 червня 2017 між ПАТ КБ ПриватБанк і ТОВ Целестія , посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського МНО ОСОБА_2 та зареєстрований в реєстрі за номером 531.

Скасовано державну реєстрацію права власності ТОВ Целестія на нерухоме майно - готель Прикарпатський (зазначений в плані літерою А , загальною площею 2 697,2 кв.м, а саме: підвал № 1-ХІІІ площею 629,8 кв.м; готельні приміщення № 1-99 площею 1 280,4 кв.м, приміщення № ХІV-LХV площею 725,2 кв.м; приміщення № 38-46 площею 61,8 кв.м, що становить цілу ідеальну частку), вчинену 19 червня 2017 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Дніпровського МНО ОСОБА_2, номер запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 20987437.

У задоволенні решти позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що при укладенні оспорюваного договору банк допустив ряд процедурних порушень, які передували його укладенню, приховав, а також не прийняв інформацію від позивача про намір першочергово викупити готель, не надав позивачу результатів експертної оцінки будівлі та не узгодив з нею ціну його продажу, не провів оцінку приватизованої земельної ділянки, на якій знаходиться предмет іпотеки, позбавивши позивача законного першочергового права на викуп предмета іпотеки, та здійснив його продаж за ціною, що майже у сім разів нижче від цінової пропозиції, яку було запропоновано позивачу.

Визнання договору недійсним та скасування державної реєстрації є належними та ефективними способами захисту порушених прав позивача й відновлять її право власності на відчужений нерухомий об'єкт і становище, яке існувало до укладення цього договору. Місцевий суд відмовив у задоволенні вимоги про скасування оспорюваного договору з тих підстав, що такий спосіб захисту порушеного, оспорюваного чи невизнаного права законом не передбачений.

Не погодившись з рішенням суду, представник ПАТ КБ Приватбанк подав апеляційну скаргу, в якій посилається на невідповідність рішення суду вимогам законності та обґрунтованості судового рішення, неповне встановлення обставин справи, які мають значення для справи, неправильне дослідження доказів.

Апелянт зазначає, що висновок суду першої інстанції про те, що позивач мала пріоритетне право на викуп предмета іпотеки не ґрунтується на нормах матеріального права. У Законі України Про іпотеку розмежовано поняття іпотекодавець та особи, які мають зареєстровані у встановленому порядку права чи вимоги на предмет іпотеки , які не є тотожними. Частиною 9 ст. 38 Закону України Про іпотеку закріплено, що іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та наслідками, встановленими ст. 42 цього Закону. Після отримання відповідного повідомлення іпотекодавець має право виконати основне зобов'язання і таким чином припинити реалізацію предмета іпотеки. У свою чергу, інші особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, мають право заявити про свій намір купити предмет іпотеки.

З листів позивача від 20.12.2016 року та 25.02.2017 року, адресованих банку, вбачається, що ОСОБА_1 лише заявляла про свій намір укласти відповідний договір купівлі-продажу, але жодних активних дій, направлених на укладення цього договору не вчиняла. Позивач мала право запропонувати банку власні умови договору, зокрема, ціну продажу готелю та не була позбавлена права самостійно звернутись за експертною оцінкою з метою визначення ринкової вартості готелю, однак відповідні дії нею не були вчинені, що свідчить про відсутність реального наміру викупити предмет іпотеки.

Апелянт не погоджується з висновком суду про те, що у ціну продажу готелю не було враховано вартості земельної ділянки, на якій він знаходиться, та не зазначено її кадастрового номеру, оскільки предметом іпотеки за договором є безпосередньо готель Прикарпатський , а земельна ділянка, на якій він знаходиться, на момент укладення договору іпотеки належала Калуській міській раді. Невірна інформація про власника земельної ділянки, на якій розташований готель, не може бути самостійною підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Також апелянт звертає увагу суду на те, що позивачем обрано неправильний спосіб судового захисту, оскільки спірні правовідносини врегульовані спеціальним законом -Законом України Про іпотеку , який визначає відповідний спеціальний спосіб захисту - відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Просив рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.

Представником ТОВ Целестія також подана апеляційна скарга, в якій апелянт посилається на незаконність та необґрунтованість рішення, неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи.

Вважає посилання в оскаржуваному рішенні на порушення першочергового права позивача на викуп предмета іпотеки, як на підставу визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним, незаконними та такими, що не мають доказової сили у спорі щодо недійсності правочину, оскільки наслідком недотримання вказаних вимог не може бути визнання правочину недійсним. Судом необґрунтовано застосовано норми матеріального права щодо захисту права власності, оскільки встановлено, що відбулось порушення переважного права позивача на викуп предмета іпотеки стосовно якого законом встановлено окремий спосіб захисту, відмінний від захисту права власності.

Також апелянт зазначає, що судом не зазначено які саме дії не було вчинено нотаріусом для належної перевірки обставин щодо відмови ОСОБА_1 від одержання повідомлення банку про намір продати предмет іпотеки та якою нормою закону такі дії регламентовані. При цьому зазначає, що відповідно до абз. 2 п. 2.7. Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки. Тобто, обов'язком нотаріуса є лише перевірка документів наданих іпотекодержателем на встановлення факту повідомлення осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки.

Крім того, апелянт вважає, що встановленою судовою практикою визначено позицію про те, що неузгодження ціни продажу не є підставою для застосування наслідків недійсності правочину, оскільки боржник має право на відшкодування різниці між ціною на нього.

Апелянт зазначає, що з врахуванням ч. 4 ст. 6 Закону України Про іпотеку , п. 26 Договору іпотеки саме на іпотекодавця покладався обов'язок повідомити іпотекодержателя про зміну умов договору іпотеки, а саме про те, що земельна ділянка, на якій розташований предмет іпотеки перейшла у приватну власність іпотекодавця. Проте позивачем зазначених дій вчинено не було, відповідно до цього дії нотаріуса по реєстрації договору купівлі-продажу предмету іпотеки без врахування вартості земельної ділянки є законними та належними, а висновок суду є необґрунтованим. Просить рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

У відзивах на апеляційні скарги представник позивача ОСОБА_1 адвокат ОСОБА_3 зазначає, що апелянти безпідставно перекладають відповідальність за недотримання вимог ст. 38 Закону України Про іпотеку на позивача, оскільки банк постійно ухилявся від надання документів, на підставі яких проводилось замовлення оцінки готелю, при укладенні договору не зазначені усі істотні умови договору, договір посвідчений не за місцем знаходження нерухомого майна, представник банку не мала належних повноважень на укладення договору, приватний нотаріус не перевірив інформацію про дотримання положень ст. 38 Закону України Про іпотеку , не перевірив інформацію про власника земельної ділянки, на якій розташований готель, в результаті чого спотворена істотна умова договору. Наявність невиконаного зобов'язання не давала права кредитору діяти всупереч закону та чинити свавільні дії відносно боржника.

Приватний нотаріус ОСОБА_2 направив суду пояснення, у яких зазначає, що ПАТ КБ ПриватБанк приховав від нього факти про те, що ОСОБА_1 своєчасно і неодноразово заявляла про своє бажання викупити предмет іпотеки, банком була надана йому експертна оцінка готелю, земельна ділянка не була предметом іпотеки, тому вона і не була предметом посвідченого ним правочину. Вважає, що дотримався усіх необхідних процедурних вимог для посвідчення договору купівлі-продажу готелю. Просив справу розглядати за його відсутності.

В засіданні апеляційного суду представники АТ КБ ПриватБанк та ТОВ Целестія апеляційні скарги підтримали з мотивів, наведених у скаргах.

Представник ОСОБА_1 апеляційні скарги не визнав.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку про задоволення апеляційних скарг з таких підстав.

Встановлено, що заочним рішенням Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 09 серпня 2016 року, зміненим рішенням Апеляційного суду Івано-Франківської області від 09 листопада 2016 року, звернуто стягнення на предмет іпотеки - готель Прикарпатський шляхом надання ПАТ КБ ПриватБанк права продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону України Про іпотеку , із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної в додатковому договорі до договору іпотеки від 27 березня 2007 року, а саме у розмірі 4 910 320,03 грн., за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

15 листопада 2016 року ПАТ КБ ПриватБанк направлено ОСОБА_1 повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу готелю Прикарпатський з пропозицією у 30-денний термін з дня отримання даного повідомлення письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір викупити предмет іпотеки, а також про те, що з дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вона набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя.

20 грудня 2016 року ОСОБА_1 направлено ПАТ КБ ПриватБанк письмову відповідь з повідомленням про намір купити готель Прикарпатський .

09 січня 2017 року банком направлено ОСОБА_1 лист, в якому банк запропонував ОСОБА_1 можливість викупити готель шляхом внесення грошових коштів у розмірі 34 345 530 грн. на рахунок, відкритий у ПАТ КБ ПриватБанк .

25 лютого 2017 року ОСОБА_1 надіслала банку письмову відповідь, в якій зазначала про свій намір викупити готель на підставі проведення оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна та в порядку статті 38 Закону України Про іпотеку , як було визначено рішенням суду апеляційної інстанції від 09 листопада 2016 року. Також зазначила, що банк не конкретизував, з якого часу має обчислюватись 30-денний строк внесення грошових коштів, а також не вказав, на який саме рахунок, відкритий у ПАТ КБ ПриватБанк , необхідно вносити кошти.

У відповідь банк надіслав позивачу листа від 17 березня 2017 року, в якому просив зачекати з відповіддю на її запит від 25 лютого 2017 року.

На лист позивача від 25 лютого 2017 року банк 10 квітня 2017 року надіслав лист, в якому повідомив, що обчислення 30-денного строку розпочалося з 15 листопада 2016 року. Оцінка на майно визначена незалежним експертом з використанням аналогового і підхідного методів розрахунку. Також вказано, що ОСОБА_1 необхідно сплатити заборгованість у розмірі 1 716 529,13 дол. США.

Також банк надіслав позивачу лист від 12 квітня 2017 року, відповідно до якого ОСОБА_1 повідомлено, що її звернення від 04 березня 2017 року знаходиться в роботі і фахівці головного офісу банку працюють над вирішенням її питання.

Встановлено, що 19 червня 2017 року між ПАТ КБ ПриватБанк , від імені якого діяла представник банку ОСОБА_4 на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Дніпровського МНО ОСОБА_5 16 березня 2017 року, яка була продавцем, і ТОВ Целестія укладено договір купівлі-продажу готелю Прикарпатський за ціною 5 272 507 грн., який належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Калуського МНО ОСОБА_6 19 вересня 2006 року (т. 1 а.с. 25).

19 червня 2017 року у державному реєстрі зареєстровано право власності на готель Прикарпатський за ТОВ Целестія , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

У договорі купівлі-продажу зазначено, що договір укладений між ПАТ КБ ПриватБанк , від імені якого діє представник ОСОБА_4 на підставі довіреності від 16.03.2017 року та яка є продавцем за цим договором відповідно до заочного рішення Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 09.08.2016 року та рішення Апеляційного суду Івано-Франківської області (справа №345/1262/16-ц, провадження №22-ц/779/2152/2016), та ТОВ Целестія . Юридична адреса продавця: м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, буд. 50.

У п. 4 договору купівлі-продажу зазначено, що предмет договору розташований на земельній ділянці загальною площею 1208 кв.м, власником якої на момент укладення договору іпотеки є Калуська міська рада Івано-Франківської області та яка передана в оренду згідно договору оренди земельної ділянки від 05.05.2004 року, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 05.07.2004 року за №040429600161. Строк договору оренди з 05.07.2004 року по 04.07.2014 року.

У п. 7 договору вказано, що відповідно до звіту про експертну грошову оцінку об'єкта договору, виданого ТОВ Фірма Сінекс , експертна (ринкова) вартість відчужуваного об'єкту договору становить 5 272 507 грн.

Продавець гарантує, що ним здійснено заходи передбачені Законом України Про іпотеку щодо повідомлення іпотекодавця та осіб, які мали зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір щодо реалізації предмета іпотеки за рішенням суду (п. 10 договору).

Звертаючись до суду, ОСОБА_1 просила про визнання недійсним договору купівлі-продажу готелю Прикарпатський з тих підстав, що ПАТ КБ ПриватБанк позбавив її, як іпотекодавця, можливості першочергового права викупу готелю Прикарпатський , пропонуючи їй викупити готель за ціною 34 345 530 грн., банк не надав звіт про оцінку майна суб'єктом оціночної діяльності та не вказав, на які рахунки необхідно вносити кошти, та продав предмет іпотеки за ціною, нижчою від цінової пропозиції, яку їй було запропоновано. Крім того, посилалась на те, що у договорі купівлі-продажу готелю не вказано, що продаж відбувається на підставі рішення Апеляційного суду Івано-Франківської області від 09 листопада 2016 року, на день укладення договору купівлі-продажу предмет іпотеки знаходився під арештом та договір посвідчено з порушенням Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, оскільки іпотекодержатель не подав нотаріусу документів на підтвердження того, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки.

ОСОБА_1 не подавала заяви про зміну підстав позову.

Відповідно до ст. 38 Закону України Про іпотеку якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Згідно ст. 42 Закону України Про іпотеку боржник вправі до дня продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах виконати вимогу за основним зобов'язанням чи ту її частину, виконання якої прострочено, разом з відшкодуванням будь-яких витрат та збитків, завданих іпотекодержателю, включаючи судові витрати, витрати на оплату винагороди залученим експертам (оцінювачам, юристам), витрати на підготовку до проведення прилюдних торгів тощо. Таке виконання є підставою для припинення реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах.

Отже, згідно наведених положень Закону України Про іпотеку після отримання повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір купівлі-продажу іпотекодавець має право виконати основне зобов'язання і таким чином припинити реалізацію предмета іпотеки, а інші особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, мають право заявити про свій намір купити предмет іпотеки, у зв'язку з чим саме такі особи набувають переважне право на придбання предмета іпотеки.

Тобто, положення ст. 38 Закону України Про іпотеку щодо переважного права на купівлю предмета іпотеки на ОСОБА_1, як іпотекодавця, не поширюються.

Крім того, за змістом ст. 38 Закону України Про іпотеку у разі не повідомлення іпотекодержателем за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. А у випадку не погодження ціни продажу предмета іпотеки з іпотекодавцем або не проведення оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Тобто, ст. 38 Закону України Про іпотеку передбачений спеціальний спосіб захисту права іпотекодавця та осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки у разі їх порушення іпотекодержателем під час продажу предмета іпотеки.

Доводи позивача про те, що у договорі купівлі-продажу не зазначено, що він укладається на підставі рішення суду є безпідставними, оскільки спростовуються змістом самого договору, про що було зазначено вище.

Також встановлено, що повноваження представника ПАТ КБ ПриватБанк на укладення договору купівлі-продажу підтверджено довіреністю від 16.03.2017 року, у якій пунктом 3 передбачено право представника укладати договори про забезпечення виконання зобов'язань перед Банком, зокрема, договори застави, іпотеки, поруки, гарантії, завдатку та інших видів забезпечення виконання зобов'язань, а також договори про звернення стягнення на предмет застави та іпотеки без обмеження суми угоди (т.1 а.с.193).

Щодо посилань позивача на те, що предмет іпотеки продано за заниженою ціною, то такі не заслуговують на увагу, враховуючи наступне.

Згідно ст. 38 Закону України Про іпотеку ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Початкова ціна предмета іпотеки була визначена рішенням Калуського міськрайонного суду від 09 серпня 2016 року, яким звернуто стягнення на предмет іпотеки - готель Прикарпатський шляхом надання ПАТ КБ ПриватБанк права продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної в додатковому договорі до договору іпотеки від 27 березня 2007 року, а саме у розмірі 4 910 320,03 грн., за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Згідно звіту ТОВ Фірма Сінекс про незалежну оцінку вартості нерухомого майна ринкова вартість об'єкта на дату оцінки становила 5 272 507 грн. (т.1 а.с. 195-201).

15 листопада 2016 року банк направив ОСОБА_1 повідомлення про намір продати предмет іпотеки, листування між сторонами з цього приводу тривали до квітня 2017 року і ОСОБА_1 зі своєї сторони не подавала будь-яких пропозицій щодо ціни продажу готелю.

Крім того, під час розгляду справи позивач не заявляла клопотання про призначення експертизи для визначення ринкової вартості предмета іпотеки.

Також встановлено, що на момент оформлення договору купівлі-продажу готель Прикарпатський не перебував під арештом.

Так, згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, сформованої 19.06.2017 року, право власності на готель Прикарпатський зареєстровано 23.09.2006 року за ОСОБА_1 та зареєстровано тип обтяження: заборона на нерухоме майно на підставі договору іпотеки від 15.11.2006 року. Інших обтяжень, зокрема заборони відчуження чи арешту, у реєстрі немає (т. 1 а.с. 148).

Доводи позивачки про те, що іпотекодержатель не подав нотаріусу документів на підтвердження того, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, оскільки сторони не заперечують факту повідомлення ПАТ КБ ПриватБанк про намір продати предмет іпотеки, що підтверджено також відповідними листами.

Щодо посилання ОСОБА_1 на те, що нотаріус не перевірив статус земельної ділянки під готелем, вказавши завідомо недостовірну інформацію, що вона перебуває в оренді, хоча насправді вона належить їй на праві приватної власності, та не зазначення у договорі кадастрового номера земельної ділянки не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, враховуючи наступне.

Встановлено, що за договором іпотеки від 15.11.2006 року, укладеного між ПАТ КБ ПриватБанк та ОСОБА_1, остання передала в іпотеку нерухоме майно, а саме готель Прикарпатський , розташований в м. Калуші, вул. Підвальна, буд. 9, Івано-Франківської області. Земельна ділянка за вказаною адресою на час укладення договору іпотеки належала Калуській міській раді Івано-Франківської області та була передана в оренду згідно договору оренди від 05.05.2004 року, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 05.07.2004 року за №040429600161. Строк оренди згідно договору становив з 05.07.2004 року по 04.07.2014 року. Тобто, земельна ділянка не належала позивачу та не була предметом іпотеки.

Відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків та об'єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Стаття 120 ЗК України (в редакції Закону України № 997-V від 27 квітня 2007 року) закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди. Поточна редакція статті 120 ЗК України (зі змінами, внесеними Законом України № 1702-VI від 05 листопада 2009 року) також передбачає автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер.

Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Таким чином, не встановивши порушення законних прав позивача у зв'язку з відсутністю в указаному договорі купівлі-продажу умови щодо кадастрового номера земельної ділянки, з урахуванням тієї обставини, що вказана істотна умова не впливає на права чи інтереси позивача, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для визнання такого договору недійсним.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч. 1 ст. 13 ЦПК України).

Розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог та на підставі поданих сторонами доказів, колегія суддів приходить до висновку про безпідставність позовних вимог, у зв'язку з чим рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України однією з підстав для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Отже, з ОСОБА_1 слід стягнути на користь ПАТ КБ ПриватБанк та на користь ТОВ Целестія по 2643 грн. витрат по оплаті судового збору за подання апеляційних скарг.

Керуючись ст. ст. 374, 376, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційні скарги Публічного акціонерного товариства ОСОБА_7 Приватбанк та Товариства з обмеженою відповідальністю Целестія задовольнити.

Рішення Калуського міськрайонного суду від 27 грудня 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ПАТ КБ ПриватБанк , ТОВ Целестія та приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу готелю Прикарпатський , укладеного 19 червня 2017 року між ПАТ КБ ПриватБанк та ТОВ Целестія , та скасування державної реєстрації права власності на готель Прикарпатський за ТОВ Целестія відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, жительки м. Калуш Івано-Франківської області, вул. Шухевича, 15, ІПН НОМЕР_1, на користь ПАТ КБ ПриватБанк , юридична адреса: м. Київ, вул. Грушевського, 1Д, код ЄДРПОУ 14360570, 2643 грн. витрат по оплаті судового збору.

Стягнути з ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, жительки м. Калуш Івано-Франківської області, вул. Шухевича, 15, ІПН НОМЕР_1, на користь ТОВ Целестія , юридична адреса: м. Київ, вул. Олеся Гончара, буд. 60, код ЄДРПОУ 40720884, 2643 грн. витрат по оплаті судового збору.

Постанова суду набирає законної сили з дня її проголошення, однак може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Л.В. Ясеновенко

Судді: О.В. Пнівчук

ОСОБА_8

Повний текст постанови складено 12 квітня 2019 року