Рішення

від 17.04.2019 по справі 328/1154/18

ЖОВТНЕВИЙ РАЙОННИЙ СУД М. ЗАПОРІЖЖЯ

Провадження № 2/331/116/2019

Справа № 328/1154/18

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 квітня 2019 року місто Запоріжжя

Жовтневий районний суд м.Запоріжжя в складі :

головуючого - судді Скользнєвої Н.Г.,

за участю : секретаря Постарнак М.М.,

представників : позивача ОСОБА_1,

відповідача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Запоріжжі справу за позовом ОСОБА_3 в особі представника - адвоката ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ :

У травні 2018 року ОСОБА_3 в особі представника - адвоката ОСОБА_1 звернувся до Токмацького районного суду Запорізької області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області з позовом про розірвання договору оренди землі, укладеного 21 березня 2017 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області та фізичною особою ОСОБА_3, на підставі протоколу земельних торгів № 1/7150а.

Позов обґрунтовано тим, що 21.03.2017 року, на підставі протоколу земельних торгів № 1/7150а, Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області ( далі- Орендодавець) було укладено договір оренди землі ( далі - Договір) з фізичною особою ОСОБА_3 ( далі- Орендар), за умовами якого Орендодавець надав у платне користування строком на 7 років земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності, яка розташована на території ОСОБА_4 сільської ради Токмацького району Запорізької області, загальною площею 42,0000 га, кадастровий номер 2325283200:01:002:0029.

Пунктом 8 Договору річна плата за користування земельною ділянкою визначена в розмірі 173 580,28 грн. без ПДВ, що складає 14,56% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Орендна плата за перший рік оренди сплачується Орендарем протягом 3-х банківських днів після укладання договору оренди земельної ділянки, шляхом перерахування грошових коштів в розмірі 168 811, 60 гривень, що складає ціну продажу земельного лота за результатами проведених земельних торгів за вирахуванням сплаченого Орендарем гарантійного внеску у розмірі 4 768, 68 грн. без ПДВ, який зараховується йому до сплати річної орендної плати, на рахунок, зазначений у протоколі земельних торгів.

Зазначені вимоги своєчасно і в повному обсязі виконані Орендарем.

Проте, Орендар позбавлений можливості виконати відповідно до положень статті 25 Закону № ХІV свій обов»язок приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку, оскільки Орендодавець не виконав зобов язання по передачі об єкту оренди.

Проаналізувавши свої теперішні фінансові можливості для ведення господарської діяльності на земельній ділянці в разі її передачі Орендодавцем у 2018 році Орендар прийшов до висновку про недоцільність такої оренди землі та дострокового припинення користування земельною ділянкою.

Умовами ст. 33 Договору передбачена можливість дострокового припинення його дії шляхом розірвання за взаємною згодою сторін.

12.02.2018 року Орендар звернувся до відповідача із заявою про дострокове розірвання Договору оренди.

Листом від 21.02.2018 року йому було відмовлено з тих підстав, що договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін.

Така відмова слугувала підставою для звернення до суду з цим позовом.

Як на правові підстави заявленої вимоги позивач посилається на ст.ст. 14,41 Конституції України, ст.ст. 3,11,12,16, 611,651,792 ЦК України, ст.ст. 93, 141 ЗК України, ст.ст. 2,30-32 Закону України Про оренду землі .

Ухвалою судді Токмацького районного суду Запорізької області від 15 травня 2018 року справу за позовом ОСОБА_3 в особі представника - адвоката ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, передано на розгляд до Жовтневого районного суду м. Запоріжжя по підсудності ( а.с.13-14).

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 22 червня 2018 року справу прийнято до провадження, по ній відкрито провадження та її призначено до розгляду у підготовче судове засідання ( а.с.20-21).

18 липня 2018 року від представника відповідача до суду надійшов відзив на позов, з якого вбачається, що заперечення базуються на положеннях ст. ст. 10, 93, 122, 141 ЗК України, п.1 ст. 193 ГК України, ст.11, ч.1 ст.203, 626, 627, 628, 629 ЦК України, Законом України Про оренду землі ( а.с.31-34).

3 серпня 2018 року від представника позивача до суду надійшла відповідь на відзив ( а.с.44).

Ухвалою Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 16 серпня 2018 року підготовче провадження по справі закрито, справу призначено до розгляду по суті ( а.с.57).

5 листопада 2018 року від представника відповідача до суду надійшло клопотання про встановлення додаткового строку для подання доказу - копії листа Головного управління ДФС у Запорізькій області від 31.10.2018 ; 37784/10/08-01-54-07 ( а.с.82-86, 87).

30 листопада 2018 року від представника відповідача до суду надійшло клопотання про встановлення додаткового строку для подання доказів - листа ОСОБА_4 сільської ради Токмацького району Запорізької області від 12.11.2018 № 691 ; листа Запорізької товарної біржи Гілея від 12.11.2018 № 48; копії протоколу земельних торгів № 1/7150а, акту прийому - передачі документації із землеустрою та оцінки земель на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності від 21.03.2017 ; копії ОСОБА_2 із державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об єктів нерухомого майна щодо об єкта нерухомого майна № 140192412 ( а.с.102-105,107-117).

11 грудня 2018 року від представника відповідача до суду надійшли письмові пояснення( а.с.118-119).

13 грудня 2018 року від представника позивача до суду надійшло клопотання про встановлення додаткового строку для подання доказів - технічної документації із землеустрою щодо встановлення ( відновлення) меж земельної ділянки в натурі ( на місцевості), кадастровий номер 2325283200:01:002:0029 ; технічної документації з нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки, виготовленої у 2016 році ТОВ ОСОБА_2 землі на замовлення ГУ ДГК у Запорізькій області ( а.с.134, 135-160).

28 січня 2019 року від представника відповідача до суду надійшло клопотання про встановлення додаткового строку для подання доказів - копії листа Міськрайонного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 26.12.2018 № 22-8-0.212-1663/120-18 ; копії листа ОСОБА_4 сільської ради Токмацького району Запорізької області від 21.01.2019 № 50 ( а.с. 162-165,167-168,169).

5 березня 2019 року від представника позивача до суду надійшло клопотання про виключення листа ОСОБА_4 сільського голови Токмацького району Запорізької області ОСОБА_5, адресованого на ім. я начальника відділу організації, планування та аналізу інспекторської діяльності Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 21.01.2019 за № 50, з подальшим розглядом справи на підставі інших, наявних у справі доказів ( а.с.188-189).

5 березня 2019 року представник позивача звернувся до суду із заявою про допит в суді в якості свідка ОСОБА_4 сільського голову Токмацького району Запорізької області ОСОБА_5 ( а.с.171).

22 березня 2019 року представник відповідача звернувся до суду із заявою про допит в суді в якості свідка землевпорядника ОСОБА_4 сільської ради Токмацького району Запорізької області ОСОБА_6 ( а.с.183).

25 березня 2019 року від представника відповідача до суду надійшло клопотання про встановлення додаткового строку для подання доказів - акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об єктом - земельної ділянки від 21 січня 20219 № 35/0/92-19-ДК/903/АП/09/01/-19 ; службової записки від 18.12.2018 № 2841/3-18-0.6; наказу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 17.01.2019 № 35-ДК Про здійснення державного контролю за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності ; листа ОСОБА_4 сільської ради Токмацького району Запорізької області від 21.02.2019 № 122 ( а.с. 203-206, 208-214).

16 квітня 2019 року від представника відповідача до суду надійшло клопотання про встановлення додаткового строку для подання доказу - копії листа від 12.04.2019 № 10-8-0.62-1915/2-19 ( а.с.217-218).

В суді представник позивача позовну вимогу підтримує та просить її задовольнити з підстав, викладених по тексту позову.

Представник відповідача проти позову заперечує, в задоволенні позовної вимоги просить відмовити.

Суд, заслухавши вступне слово учасників справи, з ясувавши обставини, на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, дослідивши в порядку, визначеному в підготовчому засіданні у справі, докази, якими вони обґрунтовуються, приходить до наступного.

Судом установлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що згідно протоколу земельних торгів № 1/7150а від 21 березня 2017 року ( далі - Протокол земельних торгів), виконавцем яких була Запорізька товарна біржа Гілея , ОСОБА_3 став переможцем торгів та набув право оренди на земельну ділянку площею 42,0000 га, кадастровий номер 2325283200:01:002:0029, місце розташування : територія ОСОБА_4 сільської ради Токмацького району Запорізької області ( за межами населеного пункту) ; цільове призначення : 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ; нормативна грошова оцінка : 1 192 170,02 грн. ; строк оренди : 7 років ( а.с.109-112).

З листа Запорізької товарної біржи Гілея від 12 листопада 2018 за № 48 вбачається, що Протокол земельних торгів було передано ОСОБА_3 безпосередньо після його підписання сторонами у присутності уповноваженого представника Організатора земельних торгів - Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області. ОСОБА_3, як переможцем аукціону у встановлені законодавством строки були виконані зобов язання, зазначені в Протоколі земельних торгів щодо здійснення оплати винагороди виконавця торгів, а також суми відшкодування витрат на підготовку лоту до продажу на земельних торгах ( а.с. 108).

ОСОБА_7 приймання - передачі від 21 березня 2017 року, за результатами проведення земельних торгів , Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області ( Організатор торгів) передало, а ОСОБА_3 ( Переможець торгів) прийняв документацію із землеустрою та оцінки земель на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності ( а.с.113).

На підтвердження встановленої обставини представником позивача були надані для долучення до матеріалів справи : технічна документація із землеустрою щодо встановлення ( відновлення) меж земельної ділянки в натурі ( на місцевості), кадастровий номер 2325283200:01:002:0029 та технічна документація з нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки, яка була отримана його довірителем у день підписання вищезазначеного ОСОБА_7 від 21.03.2017 ( а.с. 135-160).

21 березня 2017 року, на підставі протоколу земельних торгів № 1/7150а, Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області ( далі- Орендодавець) було укладено договір оренди землі ( далі - Договір) з фізичною особою ОСОБА_3 ( далі- Орендар), за умовами якого Орендодавець надав у платне користування строком на 7 років земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності, яка розташована на території ОСОБА_4 сільської ради Токмацького району Запорізької області, загальною площею 42,0000 га, кадастровий номер 2325283200:01:002:0029 ( а.с.4-6).

Пунктом 8 Договору річна плата за користування земельною ділянкою визначена в розмірі 173 580,28 грн. без ПДВ, що складає 14,56% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Орендна плата за перший рік оренди сплачується Орендарем протягом 3-х банківських днів після укладання договору оренди земельної ділянки, шляхом перерахування грошових коштів в розмірі 168 811, 60 гривень, що складає ціну продажу земельного лота за результатами проведених земельних торгів за вирахуванням сплаченого Орендарем гарантійного внеску у розмірі 4 768, 68 грн. без ПДВ, який зараховується йому до сплати річної орендної плати, на рахунок, зазначений у протоколі земельних торгів.

В суді встановлено, що позивачем у передбачений Договором термін перераховані грошові кошти в розмірі 168 811, 60 гривень, що складає ціну продажу земельного лота за результатами проведених земельних торгів за вирахуванням сплаченого Орендарем гарантійного внеску у розмірі 4 768, 68 грн. без ПДВ, який зараховується йому до сплати річної орендної плати, на рахунок, зазначений у протоколі земельних торгів.

Встановлена обставина не заперечується представником відповідача і підтверджується довідкою Токмацької ОДПІ ГУ ДФС у Запорізькій області від 08.02.2018 за № 153/14108-33-07-028 ( а.с.7).

Проте, станом на день звернення до суду з цим позовом і до теперішнього часу, як зазначає представник позивача, ОСОБА_3 не може приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку та у п ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки надати копію договору відповідному органу доходів і зборів, як то передбачено статтею 25 Закону України Про оренду землі .

Позивач вважає цю обставину істотною та такою, що є підставою для дострокового розірвання договору.

Відносини, пов язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України Про оренду землі , іншими нормативно- правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також укладеним між сторонами договором оренди землі.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України, відносини щодо найму ( оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов язані з орендою землі, є Закону України Про оренду землі від 06.10.1998 № 161-ХІV.

ОСОБА_7 статті 1 Закону України Про оренду землі оренда землі - це засноване на договорі платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та іншої діяльності.

Зобов язання орендодавця і орендаря земельної ділянки виникають на підставі укладеного договору оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов язків.

ОСОБА_7 статті 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір ( оферти) і прийняття пропозиції ( акцепту) другою стороною.

Відповідно до статті 17 Закону України Про оренду землі об єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

ОСОБА_7 статті 125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Договір є обов язковим для виконання сторонами ( стаття 629 ЦК України).

Статтями 24, 25 Закону України Про оренду землі передбачені права та обов язки орендодавця та орендаря.

Зокрема, орендодавець зобов язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Відповідно до частин третьої, четвертої статті 31 Закону України Про оренду землі договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Вказані норми Закону відповідають нормам статті 651 ЦК України.

Частиною першою статті 32 цього ж Закону передбачені інші підстави для розірвання договору оренди землі, яке здійснюється в судовому порядку за наявності спору.

Зокрема на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроко розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктами 32,33 Договору оренди землі передбачено, що його дія припиняється в разі : закінчення строку, на який його було укладено ; придбання Оренждарем земельної ділянки у власність ; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом ; ліквідації юридичної особи - Орендаря ( пункт 33) ; - припиняється достроково шляхом його розірвання за : взаємною згодою Сторін ; рішенням суду на вимогу однієї із Сторін унаслідок невиконання другою Стороною обов язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення або пошкодження земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом ( пункт 34).

Пунктом 34 Договору оренди землі передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

ОСОБА_7 частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови ( пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Істотними умовами є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди.

ОСОБА_7 статті 15 Закону України Про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є : об єкт оренди ( кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки) ; строк дії договору оренди ; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови

Укладаючи правочин сторони погодили всі істотні умови договору оренди , передбачені статтею 15 Закону України Про оренду землі : об єкт оренди ( пункти 2-6) ; строк дії договору оренди ( пункт 7) ; орендну плату ( пункти 7-13), а також ті умови, щодо яких сторонами досягнуто згоди.

Так, сторонами договору досягнуто згоди, що Орендодавець на підставі протоколу земельних торгів від 21.03.2017 № 1/7150а надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку ( пункт 1) ; передача земельної ділянки в оренду здійснюється за результатами проведення земельних торгів у формі аукціону для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ( пункт 14) - а.с.4 зв.

В даному конкретному випадку підставою прийняття земельної ділянки в строкове платне користування є протокол земельних торгів від 21.03.2017 № 1/7150а, на підставі якого 21.03.2017 року укладено договір оренди землі та згідно акту приймання - передачі від 21.03.2017 року передано ОСОБА_3 - переможцю торгів та Орендарю за договором оренди землі всю технічну документацію із землеустрою та оцінки земель на об єкт оренди.

Строк дії договору складає 7 років.

Проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки відбулось 5 вересня 2018 року, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ( а.с.114-115).

Отже посилання представника позивача на те, що договір оренди був укладений 21 березня 2017 року , а реєстрація права оренди відбулася 5 вересня 2018 року, тобто майже через шість місяців після його підписання, не є підставою для розірвання договору оренди згідно статті 32 Закону України Про оренду землі , на яку посилався позивач.

Відповідно до статті 17 Закону України Про оренду землі об єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

При цьому, навіть якщо хронологічно передача земельної ділянки відбулася до державної реєстрації договору, то вважається, що орендар правомірно користується нею після здійснення такої реєстрації договору в подальшому, при умові, що така передача не заперечувалася будь-якою із сторін в період до набрання чинності відповідного договору.

Суду не надано доказів того, що передача земельної ділянки заперечувалась будь-якою із сторін в період до набрання чинності відповідного договору.

Крім того, пунктом 26 Договору оренди землі передбачено, що Орендодавець зобов язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендареві користуватися земельною ділянкою.

В суді представник відповідача пояснив, що позивач добровільно та своєчасно ознайомився з протоколом торгів, договором оренди земельної ділянки, підписав їх, отримав всю технічну документацію на землю, а отже набув законних прав на користування наданою йому земельною ділянкою. Відповідач не вчиняв дій, які б перешкоджали Орендареві користуватися земельною ділянкою. Позивач протягом 2017 року користувався наданою йому земельною ділянкою.

Доводи представника відповідача підтверджуються листами ОСОБА_4 сільського голови ОСОБА_5 від 9.11.2018 за № 18-8-0.6-6846/2-18, з якого вбачається, що земельна ділянка , яка є об єктом договору оренди протягом 2027 року оброблялась та була засіяна ячмінем ( а.с.107) та від 21.01.2019 за № 50, з якого вбачається, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі з 2017 року та по теперішній час використовується ОСОБА_3 відповідно до договору оренди землі, в 2017 році дана земельна ділянка знаходилася в обробітку та була засіяна ОСОБА_3 - ячмінем, а в 2018 році також знаходилась в обробітку та була засіяна ОСОБА_3 - соняхом ( а.с.169) ; актом дотримання вимог земельного законодавства за об єктом - земельної ділянки від 21 січня 2019 року за № 35/0/92-19-ДК/903/АП/09/01/-19 ( а.с.211-213).

Допитана в якості свідка ОСОБА_4 сільський голова ОСОБА_5 в суді підтвердила дані, викладені у вищенаведених листах.

Допитана в якості свідка ОСОБА_6, яка з 2008 року займає посаду землевпорядника ОСОБА_4 сільської ради Токмацького району Запорізької області , пояснила, що у 2017 році вона, представники Держгеокадастру у Запорізькій області та районної адміністрації проводили плановий рейд Урожай 2017 з метою перевірки цільового використання земель району. Рейд вони проводили під час збору врожаю. Земельна ділянка, яка була передана в оренду ОСОБА_3, була засіяна. Користувачі суміжних земельних ділянок Качан та Царьов підтвердили, що ОСОБА_3 обробляв землю. При цьому Качан повідомив, що земельна ділянка ОСОБА_3 була засіяна соняшником.

З урахуванням зазначених норм матеріального права та умов спірного договору, строк його дії починається із моменту реєстрації, договір є чинним, тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки.

Керуючись статтями 12, 13, 259, 263-265 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ :

У задоволенні позову ОСОБА_3 ( зареєстроване місце проживання : ІНФОРМАЦІЯ_1) в особі представника - адвоката ОСОБА_1 ( місцезнаходження : АДРЕСА_1) до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (місцезнаходження : м. Запоріжжя, вул. Українська, буд. № 50) про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Запорізького апеляційного суду в 30-денний строк з дня складання повного рішення суду.

Повне рішення складено 26 квітня 2019 року.

У відповідності до п.п. 15.5) п.п.15 п. 1 Розділу ХШ Перехідних Положень ЦПК України в новій редакції, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди.

Суддя : Н.Г.Скользнєва

17.04.2019