Постанова

від 13.06.2019 по справі 689/150/18

ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 689/150/18

Провадження № 22-ц/4820/691/19

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 червня 2019 року м. Хмельницький

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії

суддів судової палати з розгляду цивільних справ

Грох Л.М., (суддя-доповідач), Костенка А.В., Спірідонової Т.В.,

секретар судового засідання Чебан О.М.,

з участю представника апелянта, відповідачів, представника відповідача,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Герром Інвест-Ярмолинці до Приватного підприємства ГВМ-АГРО , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 про визнання договорів оренди земельних ділянок поновленими та визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Герром Інвест-Ярмолинці на рішення Ярмолинецького районного суду Хмельницької області у складі судді Баськова М.М. від 28 листопада 2018 року.

Заслухавши доповідача, пояснення учасників процесу, перевіривши матеріали справи, ознайомившись з доводами апеляційної скарги, суд

в с т а н о в и в:

В січні 2018 року ТОВ Герром інвест-Ярмолинці звернулося до суду з окремими позовами до Приватного підприємства ГВМ-АГРО та співвідповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, укладених цими фізичними особами з ПП ГВМ-АГРО , та визнання поновленими договорів оренди землі, укладених між позивачем та цими фізичними особами. В обґрунтування своїх вимог зазначав, що 29.10.2007 року між ним та відповідачами ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , ОСОБА_2 , а 31.10.2007 року між позивачем та відповідачами ОСОБА_1 , ОСОБА_6 укладено договори оренди земельних ділянок, згідно яких відповідачами передано товариству у строкове платне користування строком на 10 років земельні ділянки, що знаходиться на території Виноградівської сільської ради. Ці договори зареєстровані у Ярмолинецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП центру ДЗК.

З наміром реалізації належного права на поновлення договорів оренди на новий строк 13.01.2017 року позивач надіслав орендодавцям ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , а 04.07.2017 року -орендодавцю ОСОБА_6 листи-повідомлення про поновлення договору оренди землі разом із проектом додаткової угоди до договору оренди землі. Останні в місячний строк не надали своїх заперечень щодо укладення договору.

Однак як стало відомо позивачу 13.12.2017 року між Приватним підприємством ГВМ -АГРО та орендодавцями 31.10.2017 року укладено договори оренди цих же земельних ділянок. ТОВ Герром Інвест-Ярмолинці продовжує користуватися зазначеними земельними ділянками та сплачує орендну плату.

Позивач вважає, що його переважне право на укладення договорів оренди порушено, тому уточнивши позовні вимоги, остаточно просив визнати недійсними договори оренди земельних ділянок, укладені 31.10.2017 року між ПП ГВМ-Агро та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , ОСОБА_6 , ОСОБА_2 та визнати договори оренди, укладені між ТОВ Герром Інвест-Ярмолинці та ОСОБА_1 від 31.10.2007 року, між ТОВ Герром Інвест-Ярмолинці та ОСОБА_3 від 29.10. 2007 року, між ТОВ Герром Інвест-Ярмолинці та ОСОБА_7 від 29.10.2007 року, між ТОВ Герром Інвест-Ярмолинці та ОСОБА_5 від 29.10.2007 року, між ТОВ Герром Інвест-Ярмолинці та ОСОБА_6 від 31.10.2007 року, між ТОВ Герром Інвест-Ярмолинці та ОСОБА_2 від 29.10.2007 року, між ТОВ Герром Інвест-Ярмолинці та ОСОБА_4 від 29.10.2007 року, поновленими (укладеними), з наступними істотними умовами: розмір орендної плати становить 10% від нормативної грошової оцінки землі, строк дії договору оренди земельної ділянки 7 років.

Ухвалою Ярмолинецького районного суду Хмельницької області від 13.04.2018 року цивільні справи за позовами ТОВ Герром Інвест-Ярмолинці ПП ГВМ-Агро , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 про визнання недійсним договорів оренди земельних ділянок та визнання договорів оренди земельних ділянок поновленими об`єднані в одне провадження.

Рішенням Ярмолинецького районного суду Хмельницької області від 28.11.2018 року відмовлено в задоволенні позовів.

В апеляційній скарзі ТОВ Герром Інвест-Ярмолинці вважає рішення суду незаконним та необґрунтованим, прийнятим з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати, постановити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. На думку апелянта, за встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, орендодавці порушили право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк та на укладення додаткової угоди до договору. Суд першої інстанції не врахував, що отримавши зазначені листи-повідомлення, орендодавці в місячний строк не надали своїх заперечень.

Вважає, що за відсутності будь-яких відповідей на пропозицію укласти договір, фізичні особи - відповідачі діяли недобросовісно та не повідомили про прийнятні умови для продовження договорів оренди, укладення договорів на новий строк, намір передати земельну ділянку знову та намір передати земельну ділянку іншому орендарю.

Апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Так, відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,64 га із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_1 , що знаходиться на території Виноградівської сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області.

31.10.2007 між ТОВ "ГЕРРОМ Інвест-Ярмолинці" та ОСОБА_1 укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки на строк 10 років. Зазначений договір зареєстрований в Ярмолинецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 31.10.2007 року за №040776500318.

ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 2,83 га із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_2 , що знаходиться на території Виноградівської сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області.

29.10.2007 між ТОВ "ГЕРРОМ Інвест-Ярмолинці" та ОСОБА_3 укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки на строк 10 років. Зазначений договір зареєстрований в Ярмолинецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.10.2007 року за №040776500268.

ОСОБА_4 є власником земельної ділянки площею 2,99 га із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_3 , що знаходиться на території Виноградівської сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області.

29.10.2007 між ТОВ "ГЕРРОМ Інвест-Ярмолинці" та ОСОБА_4 укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки на строк 10 років. Зазначений договір зареєстрований в Ярмолинецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.10.2007 року за №040776500273.

ОСОБА_6 є власником земельної ділянки площею 3,10 га із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_4 , що знаходиться на території Виноградівської сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області.

31.10.2007 між ТОВ "ГЕРРОМ Інвест-Ярмолинці" та ОСОБА_6 укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки на строк 10 років. Зазначений договір зареєстрований в Ярмолинецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 31.10.2007 року за №040776500306.

ОСОБА_5 є власником земельної ділянки площею 3,91 га із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_5 , що знаходиться на території Виноградівської сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області.

29.10.2007 між ТОВ "ГЕРРОМ Інвест-Ярмолинці" та ОСОБА_5 укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки на строк 10 років. Зазначений договір зареєстрований в Ярмолинецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.10. 2007 року за №040776500272.

ОСОБА_7 є власником земельної ділянки площею 2,70 га із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_6 , що знаходиться на території Виноградівської сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області.

29.10.2007 між ТОВ "ГЕРРОМ Інвест-Ярмолинці" та ОСОБА_7 укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки на строк 10 років. Зазначений договір зареєстрований в Ярмолинецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.10.2007 року за №040776500249.

ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 3,14 га із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_7 , що знаходиться на території Виноградівської сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області.

29.10.2007 між ТОВ "ГЕРРОМ Інвест-Ярмолинці" та ОСОБА_2 укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки на строк 10 років. Зазначений договір зареєстрований в Ярмолинецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.10.2007 року за №040776500278.

Пунктом 8 вказаних договорів оренди передбачено, що після закінчення строку дії договорів орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про наміри продовжити його дію.

В січні 2017 року ТОВ "ГЕРРОМ Інвест-Ярмолинці" направило відповідачам ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , а у липні 2017 - ОСОБА_6 листи-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договорів оренди на новий строк із зазначенням в додатку проекту додаткової угоди. В листах-повідомленнях відповідачам пропонувалось укласти додаткову угоду на продовження терміну дії договору оренди землі строком на 10 років, розмір орендної плати - 4,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або строком на 20 років, розмір орендної плати - 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до рекомендованих повідомлень про вручення листи-повідомлення відповідачі отримали.

Відповідно до листів-повідомлень від 15 липня 2017 року, які направлені позивачу 22.07.2017 року відповідачі повідомляли ТОВ "ГЕРРОМ Інвест-Ярмолинці" про небажання поновлювати договір оренди на новий строк у зв`язку із змінами умов господарювання та небажанням позивача підняти орендну плату до ринкових цін.

31.10.2017 року між ПП "ГВМ-АГРО" та ОСОБА_5 строком на 7 років укладений договір оренди земельної ділянки площею 3,9065 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, із кадастровим номером НОМЕР_5 , що зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 38031857 від 9.11.2017 року.

31.10.2017 року між ПП "ГВМ-АГРО" та ОСОБА_4 строком на 7 років укладений договір оренди земельної ділянки площею 2,9907 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, із кадастровим номером НОМЕР_3 , що зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 38031157 від 9.11.2017 року.

31.10.2017 року між ПП "ГВМ-АГРО" та ОСОБА_3 строком на 7 років був укладений договір оренди земельної ділянки площею 2,83 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, із кадастровим номером НОМЕР_2 , що зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 37963113 від 06.11.2017 року.

31.10.2017 року між ПП "ГВМ-АГРО" та ОСОБА_1 строком на 7 років був укладений договір оренди земельної ділянки площею 3,64 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, із кадастровим номером НОМЕР_8 , що зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 38015827 від 08.11.2017 року.

31.10.2017 року між ПП "ГВМ-АГРО" та ОСОБА_2 строком на 7 років укладений договір оренди земельної ділянки площею 3,14 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, із кадастровим номером НОМЕР_7 , що зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 38030155 від 09.11.2017 року.

31.10.2017 року між ПП "ГВМ-АГРО" та ОСОБА_6 строком на 7 років укладений договір оренди земельної ділянки площею 3,10 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, із кадастровим номером НОМЕР_4 , що зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 38027804 від 09.11.2017 року.

31.11.2017 року між ПП "ГВМ-АГРО" та ОСОБА_7 строком на 7 років укладений договір оренди земельної ділянки площею 2,70 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, із кадастровим номером НОМЕР_6 , що зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 38031157 від 09.11.2017 року.

Наведені обставини підтверджуються матеріалами справи.

Відмовляючи у позові, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не надано беззаперечних доказів, які б свідчили про отримання відповідачами додаткових угод до договорів оренди, в свою чергу відповідачі письмовими повідомленнями повідомили позивача про небажання продовжувати договірні відносини щодо оренди землі, тому підстави для визнання поновленими договорів та визнання недійсними договорів оренди землі між відповідачами відсутні.

Так, за частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно з ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з у рахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша ст. 627 ЦК України).

Порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначається Законом України Про оренду землі .

Статтею 33 Закону України Про оренду землі встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Так, за частинами першою-п`ятою статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України Про оренду землі реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Частинами 8 та 11 ст. 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальними нормами частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України Про оренду землі , можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України Про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

У справі №594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду прийшла до висновку, що правовий аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушено в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

За змістом частини четвертої статті ст. 33 Закону України Про оренду землі у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, наявність заперечень зі сторони орендодавців щодо поновлення договору оренди з попереднім орендарем, свідчить про недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших умов договору, що дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України не порушено.

ТОВ "ГЕРРОМ Інвест-Ярмолинці" не дотримано вимоги ст. 33 Закону України Про оренду землі в частині обов`язкового надіслання на адресу орендодавцю разом із повідомленням про намір переукласти договір оренди проект додаткової угоди, оскільки доказів такого надіслання справа не містить.

Згідно ст.ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу свої вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Апелянтом не надано належних та допустимих доказів на підтвердження вказаних обставин суду, посилання в апеляційній скарзі на надіслання відповідачам проектів додаткових угод є безпідставними. Посилання в листі на наявність у додатку проекту додаткової угоди не підтверджує надсилання такого проекту відповідачам при одностайному запереченні відповідачами цієї обставини.

Звертаючись з позовом, ТОВ ГЕРРОМ Інвест-Ярмолинці просив суд визнати поновленими договори оренди земельної ділянки на умовах, зокрема, щодо розміру орендної плати та строку дії договорів, відмінних від умов первісних договорів.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

З врахуванням принципу свободи договору, передбаченого ст.ст. 6, 627 ЦК України, в будь-якому разі за недосягнення згоди сторін щодо істотних умов договору не можуть бути задоволені заявлені позовні вимоги про визнання первісних договорів оренди земельних ділянок поновленими на інших умовах в частині розміру орендної плати та строку дії договорів.

За таких обставин суд першої інстанції правильно виходив з того, що позивач не дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, оскільки не надав проекти договорів оренди, у зв`язку з чим орендодавці були позбавлені можливості розглянути та узгодити істотні умови договору з орендарем, відтак переважне право позивача припинилося.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції.

Рішення суду ґрунтується на повно, всебічно досліджених матеріалах справи, постановлено з дотриманням вимог матеріального та процесуального права і підстав для його скасування в межах доводів апеляційної скарги не вбачається.

Керуючись ст.ст.374, 375, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Герром Інвест-Ярмолинці залишити без задоволення.

Рішення Ярмолинецького районного суду Хмельницької області від 28 листопада 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повна постанова складена 18 червня 2019 року.

Судді Л.М. Грох

А.М. Костенко

Т.В. Спірідонова