Рішення

від 13.12.2019 по справі 916/2389/19

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" грудня 2019 р.м. Одеса Справа № 916/2389/19

Господарський суд Одеської області

У складі судді Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань Савченко А.В.

За участю представників сторін:

Від позивача: Мединська І.В. за довіреністю;

Від відповідача: Токарський О.Г. /керівник/; Бессчастна А.В. на підставі ордеру;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Южненської міської ради Одеської області до приватного підприємства „Бест компліт» , державного підприємства „Агенція з державної реєстрації» про скасування державної реєстрації права власності та витребування земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

Южненська міська рада Одеської області (далі по тексту - Южненська міська рада) звернулась до господарського суду із позовною заявою до приватного підприємства „Бест компліт» (далі по тексту - ПП „Бест компліт» ) державного підприємства „Агенція з державної реєстрації» (далі по тексту - ДП „Агенція з державної реєстрації» ) про скасування державної реєстрації права власності за приватним підприємством на незавершене будівництво „Кафе на 75 посадочних місць» (27% готовності) за адресою: 65481, Одеська область, м. Южне, Приморський парк №б/н, яку здійснено державним реєстратором державного підприємства „Агенція з державної реєстрації» Дунай Христиною Богданівною 26.03.2019р., реєстраційний номер 30878525; про витребування на користь позивача земельної ділянки, площею 0,0900 гектарів (кадастровий номер 5111700000:02:007:0301), яка розташована за адресою: 65481, Одеська область, м. Южне, Приморський парк, №б/н, із чужого незаконного володіння відповідача.

В обґрунтування заявлених позовних вимог Южненською міською радою наголошено, що державним реєстратором державного підприємства „Агенція з державної реєстрації» було проведено державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва за відсутності передбачених чинним законодавством документів, зокрема за відсутності дозволу на виконання будівельних робіт. Крім того, Южненською міською радою наголошено, що з огляду на односторонню відмову позивача від договору оренди наявні правові підстави для витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння відповідача.

ПП „Бест компліт» повністю заперечувало проти позову, посилаючись на його безпідставність та необґрунтованість. Зокрема, відповідачем було наголошено, що до компетенції господарського суду не належить вирішення спору про скасування державної реєстрації права власності, оскільки даний спір не має ознак приватно-правого, а, отже, повинен вирішуватись за правилами адміністративного судочинства. Відповідачем також наголошено, що додаткова угода, якою сторонами було закріплено право позивача на односторонню відмову від договору оренди є нікчемною у зв`язку з недотриманням сторонами нотаріальної форми при її укладенні. Наведене, за переконанням відповідача, свідчить про відсутність правових підстав для задоволення заявлених Южненською міською радою позовних вимог.

ДП „Агенція з державної реєстрації» не скористалось наданим законом правом на участь свого представника у даному судовому процесі. При цьому, суд зазначає, що відповідач був належним чином повідомлений про розгляд судом даного спору, що підтверджується двома рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень. Крім того, решта конвертів із поштовими відправленнями суду, які були надіслані за адресою місцезнаходження відповідача згідно з відомостями, які містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань: 65098, м. Одеса АДРЕСА_1 вул АДРЕСА_2 Остапа Вишні, буд. 1, були повернуті у зв`язку із неможливістю вручення адресату. Оскільки ДП „Агенція з державної реєстрації» не було надано суду відзиву на позов, справа розглядається за наявними матеріалами.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши доводи та пояснення учасників судового процесу, суд встановив наступне.

21.03.2005р. Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Южне було видано суб`єкту підприємницької діяльності Бєляєвій Ліані Якубівні дозвіл на виконання будівельних робіт №14, а саме: будівництво кафе на 75 посадочних місць в Приморському парку м. Южне Одеської області. Строк дії дозволу встановлений до 30.06.2007р.

06.03.2006р. між Южненською міською радою (Орендодавець) та Бєляєвою Ліаною Якубівною (Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом та зареєстрований в реєстрі за №436, а також зареєстрований в Южненському міському відділі земельних ресурсів за №95 від 13.03.2003р.

Відповідно до п. 1 договору оренди земельної ділянки від 06.03.2006р. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне володіння і користування на умовах оренди земельну ділянку, яка розташована у Приморському парку в м. Южний Одеської області. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0900 гектарів, із них 0,0377 - забудованих земель, 0,0523 гектарів - під благоустроєм.

Згідно з п. п. 2.1, 2.2 договору оренди земельної ділянки від 06.03.2006р. земельна ділянка передається в оренду під будівництво кафе на 75 місць. Договір укладається терміном на 25 років, починаючи з дати його реєстрації.

Відповідно до п. 2.4 договору оренди земельної ділянки від 06.03.2006р. в разі припинення або розірвання договору Орендар зобов`язаний повернути Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду. Умови і строки відшкодування визначаються окремою угодою сторін. У тому разі, коли з вини Орендаря земельна ділянка буде деградована, виснажена, а також з інших дій Орендаря, що призвели до погіршення її якості, у тому числі техногенного забруднення, Орендар у встановленому порядку відшкодовує Орендодавцеві збитки у повному обсязі.

Положеннями п. 4 договору оренди земельної ділянки від 06.03.2006р визначено, що зміна умов договору можлива за взаємною згодою сторін; договір втрачає чинність у разі його припинення або розірвання. Підставою припинення договору є: закінчення його строку; придбання Орендарем земельної ділянки у власність; примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки у разі суспільної необхідності; неможливість використання земельної ділянки внаслідок обставин, що не залежать від Орендаря або Орендодавця (у разі зміни умов господарювання внаслідок змін у чинному законодавстві України); в разі смерті Орендаря і відмови його спадкоємців від виконання умов цього договору або при відсутності таких спадкоємців, а також у випадках, коли Орендодавець не бажає укласти договір із спадкоємцями Орендаря. Підставою розірвання договору є : взаємна згода сторін; випадкове знищення чи пошкодження орендованої земельної ділянки, яке суттєво перешкоджає передбаченому у пункті 2.1 цього договору її використанню; вимога однієї із сторін у випадку невиконання іншою стороною обов`язків, передбачених договором; добровільна відмова Орендаря від оренди земельної ділянки або припинення діяльності Орендаря; укладення договору оренди землі з порушенням порядку, встановленого у законодавстві України. Сторони погоджуються з тим, що дострокове розірвання цього договору має здійснюватись за умови письмового попередження заінтересованої в цьому сторони не пізніше, ніж у місячний термін. Будь-які зміни або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі та підписуються належним чином уповноваженими представниками сторін у разі, якщо з будь-яких причин будь-які положення цього договору є недійсними, недіючими, незаконними або такими, що не мають юридичної сили, це не впливає на дійсність або юридичну силу будь-якого або усіх інших положень цього договору. Сторони попереджуються, що у випадку, коли будь-яке із положень цього договору втратило юридичну силу, вони невідкладно розпочнуть переговори на засадах взаємної доброзичливості для того, щоб змінити це положення таким чином, щоб у зміненому вигляді воно стало чинним і законним та у максимально можливому обсязі відбивало початкові наміри сторін щодо суті зазначеного положення. В разі відсутності взаємної згоди сторін щодо зміни умов цього договору, його дострокового розірвання на вимогу заінтересованої сторони, ці питання вирішуються у судовому порядку.

Згідно з п. 7 договору оренди земельної ділянки від 06.03.2006р. цей договір набуває чинності після його підписання сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації у Южненському міському відділі земельних ресурсів. До даного договору додається план (схема) земельної ділянки, яка є його невід`ємною частиною.

З витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0003179322019 від 21.05.2019р. вбачається, що 29.05.2013р. було проведено державну реєстрацію права комунальної власності (права Южненської міської ради) на земельну ділянку, площею 0,0900 гектарів (кадастровий номер 5111700000:02:007:0301), яка розташована за адресою: 65481, Одеська область, м. Южне, Приморський парк, №б/н.

27.12.2017р. між Южненською міською радою, Бєляєвою Ліаною Якубівною та ПП „Бест компліт» було укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 06.03.2006р., посвідчену приватним нотаріусом та зареєстровану в реєстрі за №1942, відповідно до умов якої сторони дійшли згоди змінити Орендаря з ОСОБА_1 на ПП „Бест компліт» .

Крім того, додатковою угодою від 27.12.2017р. до договору оренди земельної ділянки від 06.03.2006р. сторонами було визначено обов`язок ПП „Бест компліт» протягом року після реєстрації даної додаткової угоди розпочати будівництво та закінчити його протягом трьох років з моменту державної реєстрації даної додаткової угоди.

16.02.2018р. між Южненською міською радою та ПП „Бест компліт» було укладено додаткову угоду №3 до договору оренди земельної ділянки від 06.03.2006р., відповідно до умов якої сторонами було доповнено п. 4 договору абзацом наступного змісту: безумовною умовою розірвання в односторонньому порядку договору оренди є порушення Орендарем строків початку та завершення будівництва. Додаткова угода №3 від 16.02.2018р. до договору оренди нотаріально посвідчена не була.

При цьому, з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №117049722 від 14.03.2018р. вбачається, що земельна ділянка, площею 0,0900 гектарів (кадастровий номер 5111700000:02:007:0301), передана в оренду ПП „Бест компліт» строком на 25 років.

03.04.2018р. відділом Державного архітектурно-будівельного контролю Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради було зареєстровано повідомлення №ОД010180930248 про початок виконання підготовчих робіт /про зміну даних у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт, а саме будівництва ресторанно-готельного комплексу, розташованого за адресою: 65481, Одеська область, м. Южне, Приморський парк, №б/н, вид будівництва - нове. При цьому, у повідомленні №ОД010180930248 від 03.04.2018р. ПП „Бест компліт» вказано, що земельна ділянка використовується на підставі договору оренди землі від 03.02.2003р.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №167353466 від 21.05.2019р. вбачається, що державним реєстратором ДП „Агенція з державної реєстрації» Дунай Христиною Богданівною було внесено запис №30878525 від 26.03.2019р. про державну реєстрацію за ПП „Бест компліт» права власності на незавершене будівництво „Кафе на 75 посадочних місць» (27% готовності) за адресою: 65481, Одеська область, м. Южне, Приморський парк №б/н. Підставою для виникнення права власності, як вбачається з інформаційної довідки, є технічний паспорт від 24.02.2016р., повідомлення про початок будівельних робіт №ОД010180930248 від 03.04.2018р.; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46153097 від 26.03.2019р., прийняте державним реєстратором Дунай Христиною Богданівною.

28.03.2019р. Южненською міською радою було прийнято рішення №1357-VII „Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.03.2003р. №95, укладеного між міською радою та ПП „Бест компліт» .

Листом №147/21-01-15 від 19.07.2019р. відділом Державного архітектурно-будівельного контролю Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради було повідомлено юридичний відділ Южненської міської ради, що дозвільні документи на початок виконання будівельних робіт за адресою: 65481, Одеська область, м. Южне, Приморський парк, №б/н. ПП „Бест компліт» не видавались. При цьому, відділом повідомлено про реєстрацію 03.04.2018р. дозволу №ОД010180930248 про початок виконання підготовчих робіт.

Листом №1015-05/1-7192 від 22.08.2019р. департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області у відповідь на запит Южненської міської ради повідомлено про відсутність дозволу на виконання будівельних робіт, виданого у 2008р. фізичній особі ОСОБА_1 .

Листом №193/21-01-15 від 02.10.2019р. відділом Державного архітектурно-будівельного контролю Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради було повідомлено позивача, що на виконання вимог ст. 7 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності» було проведено моніторинг стану земельної ділянки, яка розташована за адресою: 65481, Одеська область, м. Южне, Приморський парк, №б/н, за результатами проведення якого відділом було зроблено фотофіксацію об`єкта, яка долучена позивачем до матеріалів даної справи.

Звертаючись до господарського суду із позовними вимогами до ПП „Бест компліт» та ДП „Агенція з державної реєстрації» , позивачем було наголошено, що державна реєстрація права власності приватного підприємства на об`єкт незавершеного будівництва була проведена за відсутності дозволу на виконання будівельних робіт, наявність якого є обов`язковою умовою для проведення державної реєстрації. Крім того, посилаючись на відмову від договору оренди, право на односторонню відмову від якого надано позивачу на підставі додаткової угоди №3 від 16.02.2018р., Южненською міською радою було наголошено про наявність правових підстав для витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння відповідача.

Вирішуючи питання про обґрунтованість заявлених в межах даної справи позовних вимог, суд виходить із наступного.

Згідно з ч. 2 ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Варто зауважити, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, у зв`язку з чим, суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підстав позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.

При цьому, особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. В свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.

Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (право на ефективний засіб юридичного захисту) від 04.11.1950р. передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

До господарського суду вправі звернутись кожна особа, яка вважає, що її право чи охоронюваний законом інтерес порушено чи оспорюється, тобто має значення лише суб`єктивне уявлення особи про те, що її право чи законний інтерес потребує захисту.

При цьому, особа, заявляючи позов та обираючи спосіб захисту, повинна дбати про те, щоб резолютивна частина рішення, в якій остаточно закріплюється висновок суду щодо вимог позивача, могла бути виконана в процесі виконавчого провадження у справі, адже у кінцевому результаті ефективний засіб повинен забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Відповідно до ст. 327 ЦК України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Згідно зі ст. 80, ч. 1 ст. 83 Земельного кодексу України суб`єктом права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності. Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Статтею 152 Земельного кодексу України встановлено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Враховуючи обґрунтування заявлених Южненською міською радою позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва фактом порушення законодавства, яким врегульовані правовідносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, господарський суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Згідно з ч. ч. 1-2 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 ст. Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (в редакцій, чинній на 26.03.2019р. - дату проведення державної реєстрації на об`єкт незаведеного будівництва за відповідачем) дія цього Закону поширюється на відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав. Державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.

Приписами п. 3 ч. 1 ст. 4 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державній реєстрації прав підлягає, зокрема, право власності на об`єкт незавершеного будівництва.

В силу приписів ч. 1 ст. 27-1 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи:

1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);

2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів);

3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта.

Згідно з п. 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакцій, чинній на 26.03.2019р. - дату проведення державної реєстрації на об`єкт незаведеного будівництва за відповідачем) для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; 3) технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва. Документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів. У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в зазначеному Реєстрі.

Згідно з п. 2 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 46 будівельні роботи - роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту; підготовчі роботи - роботи з підготовки земельної ділянки, влаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель і споруд, порушення елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки, вишукувальні роботи, роботи із спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва, улаштування під`їзних шляхів, складування будівельних матеріалів, підведення тимчасових інженерних мереж, а також з винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень.

Приписами ч. 1 ст. 36 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI (в редакцій, чинній на 26.03.2019р. - дату проведення державної реєстрації на об`єкт незаведеного будівництва за відповідачем) визначено, що право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), об`єктах, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Згідно з ч. 1 ст. 37 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України "Про оцінку впливу на довкілля", підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт . Дозвіл на виконання будівельних робіт видається органами державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Викладені вище приписи чинного законодавства дозволяють суду дійти висновку, що обов`язковою умовою для проведення державним реєстратором державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва є надання особою, якою було подано заяву про проведення державної реєстрації права власності документу, який відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт. Таким документом згідно положень Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності» є дозвіл на виконання будівельних робіт, який надається органами державного архітектурно-будівельного контролю. При цьому, господарський суд зазначає, що повідомлення про початок виконання підготовчих робіт не надає замовнику права на виконання будівельних робіт, оскільки підготовчими роботами є роботи з підготовки земельної ділянки для виконання в подальшому будівельних робіт.

Проте, в порушення вищенаведених приписів чинного законодавства державним реєстратором ДП „Агенція з державної реєстрації» Дунай Христиною Богданівною було проведено державну реєстрацію права на об`єкт незавершеного будівництва на підставі повідомлення про проведення підготовчих робіт, яке не надає право виконувати будівельні роботи. При цьому, господарський суд зазначає, що відповідачем під час вирішення судом даного спору також не було надано дозволу на виконання будівельних робіт, що, відповідно, дозволяє суду дійти висновку, що вказаний документ у відповідача відсутній.

Згідно зі ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Підсумовуючи викладене вище, господарський суд дійшов висновку про наявність правових підстав для скасування державної реєстрації права власності за відповідачем на незавершене будівництво „Кафе на 75 посадочних місць» (27% готовності) за адресою: 65481, Одеська область, м. Южне, Приморський парк №б/н, яку здійснено державним реєстратором державного підприємства „Агенція з державної реєстрації» Дунай Христиною Богданівною 26.03.2019р., реєстраційний номер 30878525, у зв`язку з порушенням державним реєстратором вимог законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Наведене має наслідком необхідність задоволення заявлених Южненською міською радою до ПП „Бест компліт» та ДП „Агенція з державної реєстрації» позовних вимог у названій частині.

При цьому, господарським судом критично оцінюються доводи ПП „Бест компліт» , яким під час вирішення даного спору було наголошено, що до компетенції господарського суду не належить вирішення спору про скасування державної реєстрації права власності, оскільки даний спір не має ознак приватно-правого, а, отже, повинен вирішуватись за правилами адміністративного судочинства, з огляду на наступне.

Так, предметом даного спору є, зокрема, вимога Южненської міської ради про скасування державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва за приватним підприємством. Таким чином, предметом спору по даній справі є приватний інтерес міської ради щодо захисту її прав як власника земельної ділянки від порушення, вчиненого відповідачами. Наведене дозволяє господарському суд дійти висновку про приватноправовий характер спірних правовідносин, а, отже, спір у даній справі є цивільно-правовим та повинен вирішуватись за правилами господарського судочинства з огляду на суб`єктний склад сторін, що відповідає висновкам, наведеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018р. у справі № 823/2042/16.

Крім того, господарський суд зазначає, що в результаті внесення державним реєстратором запису про державну реєстрацію речового права на об`єкт незавершеного будівництва, публічно-правові відносини виникли саме між відповідачами. З огляду на викладене, суд зазначає, що зацікавлена особа, як особа, яка не виступає учасником публічно-правових правовідносин, у випадку наявності підстав для скасування державної реєстрації права власності, повинна звертатись із позовними вимогами до відповідного суду, який визначається з урахуванням суб`єктного складу сторін. Таким чином, у господарського суду відсутні правові підстави для закриття провадження у даній справі на підставі п. 1 ч. 1 ст. 231 ГПК України.

Вирішуючи питання про наявність правових підстав для задоволення заявлених Южненською міською радою позовних вимог про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння, господарський суд виходить з наступного.

Згідно з ст.ст. 319, 321, 658 ЦК України, власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд; право власності є непорушним; ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні; право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові.

Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Варто зауважити, що віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. При цьому правова природа вказаного вище способу захисту цивільного права полягає у тому, що він застосовується лише в разі визнання правочину (договору) недійсним чи нікчемності договору як підстави позову про повернення переданого на виконання недійсного правочину майна, яке було відчужене третій особі, тобто не стороні недійсного правочину.

Господарський суд зазначає, що Южненською міською радою було обрано неналежний спосіб захисту порушених прав, оскільки віндикація застосовується лише до відносин речово-правового характеру. Проте, як було встановлено судом під час вирішення даного спору, між сторонами по справі було укладено договір оренди земельної ділянки від 06.03.2006р., що, відповідно, виключає можливість застосування до спірних правовідносин обраного позивачем способу захисту. Варто зауважити, що з огляду на фактичні обставини справи та підстави заявлених позовних вимог, а саме: прийняття позивачем рішення про розірвання договору оренди від 06.03.2006р. в односторонньому порядку, належним способом захисту може бути зобов`язання відповідача повернути орендовану земельну ділянку.

При цьому, незважаючи на обрання Южненською міською радою неналежного способу захисту господарський суд вважає за необхідне та правомірне надати юридичну оцінку доводам позивача щодо розірвання договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку у зв`язку з прийняттям рішення №1357-VII від 28.03.2019р. „Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.03.2003р. №95, укладеного між міською радою та ПП „Бест компліт» .

Згідно з ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Відповідно до ст. 6 Закону України Про оренду землі від 6 жовтня 1998 року

№ 161-XIV (з наступними змінами та доповненнями) орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно з ч. 1 ст. 19 Закону України Про оренду землі строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Положеннями ст. 31 Закону України Про оренду землі передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об`єкта оренди; ліквідації суб`єкта господарювання - орендаря; загибелі (знищення) об`єкта оренди. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Вище наведені приписи чинного законодавства дозволяють суду дійти висновку, що договір оренди припиняється з підстав, які передбачені Господарським кодексом України та Цивільним кодексом України, а також Законом України Про оренду землі . При цьому, суд зазначає, що положеннями чинного законодавства закріплений принцип неправомірності односторонньої відмови від договору за умови відсутності передбачених законом підстав. Поряд з цим, приймаючи до уваги приписи цивільного законодавства, якими передбачено можливість припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених, зокрема, договором, господарський суд зауважує, що Южненською міською радою може бути реалізовано право на односторонню відмову від договору лише у випадку, якщо таке право передбачено договором оренди землі.

Як зазначалось вище по тексту рішення, 16.02.2018р. між Южненською міською радою та ПП „Бест компліт» було укладено додаткову угоду №3 до договору оренди земельної ділянки від 06.03.2006р., відповідно до умов якої сторони передбачили, що безумовною умовою розірвання в односторонньому порядку договору оренди є порушення Орендарем строків початку та завершення будівництва. При цьому, варто зауважити, що додаткова угода №3 від 16.02.2018р. до договору оренди від 06.03.2006р., на відміну від договору оренди та додаткової угоди від 27.12.2017р., не була нотаріально посвідчена.

Статтею 14 Закону України Про оренду землі визначено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається , якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Згідно з п. п. 7.1, 7.2 глави 1 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказ Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5, договір сторін про зміну або розірвання нотаріально посвідченого договору здійснюється шляхом складання окремого договору. Договір про зміну або розірвання договору підписується сторонами і посвідчується нотаріусом. На всіх наданих нотаріусу примірниках основного договору проставляється відмітка про його зміну або розірвання, у якій зазначаються номер за реєстром та дата посвідчення договору про зміну або розірвання, проставляється нотаріусом підпис і скріплюється його печаткою.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Підсумовуючи вищенаведені приписи чинного законодавства, враховуючи реалізоване сторонами договору оренди землі право на нотаріальне посвідчення договору, враховуючи вимоги Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, господарський суд доходить висновку, що додаткові угоди до договору оренди від 06.03.2006р. необхідно вчиняти у нотаріальній формі. При цьому, суд зазначає, що положеннями договору оренди сторонам не надано права укладати додаткові угоди без їх нотаріального посвідчення. Таким чином, недодержання сторонами нотаріальної форми правочину має наслідком його нікчемність в силу прямої вказівки закону. Позиція господарського суду з даного питання відповідає висновкам, наведені у постанові Верховного Суду від 16.05.2019р. по справі №686/19295/16-ц.

З огляду на викладене вище, господарський суд зазначає, що додаткова угода №3 від 16.02.2018р. до договору оренди від 06.03.2006р. є нікчемною у зв`язку з недотриманням сторонами нотаріальної форми при її укладенні. При цьому, нікчемність додаткової угоди має наслідком відсутність у Южненської міської ради права на одностороннє розірвання договору оренди від 06.03.2006р. у зв`язку чим, судом відхиляються доводи позивача щодо незаконного використання відповідачем земельної ділянки, площею 0,0900 гектарів (кадастровий номер 5111700000:02:007:0301), яка розташована за адресою: 65481, Одеська область, м. Южне, Приморський парк, №б/н.

Підсумовуючи викладене вище, господарський суд доходить висновку про необхідність відмови у задоволенні заявлених Южненською міською радою позовних вимог до ПП „Бест компліт» про витребування на користь позивача земельної ділянки, площею 0,0900 гектарів (кадастровий номер 5111700000:02:007:0301), яка розташована за адресою: 65481, Одеська область, м. Южне, Приморський парк, №б/н, із чужого незаконного володіння.

У п. 58 рішення Європейського суду з прав людини від 10.02.2010 "Справа "Серявін та інші проти України"" (Заява N 4909/04) зазначено, що у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії", №37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії", № 49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).

Окрім того, господарський суд, при вирішення даної справи враховує висновки, наведені Європейським судом з прав людини у справі "Проніна проти України", яким було вказано, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

З урахуванням висновків, до яких дійшов суд при вирішенні даного спору, суду не вбачається за необхідне надавати правову оцінку кожному із доводів, наведених учасниками судового процесу.

Згідно вимог ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Разом з тим, ст. 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Підсумовуючи вищезазначене, суд доходить висновку щодо необхідності часткового задоволення заявлених Южненською міською радою Одеської області до приватного підприємства „Бест компліт» , державного підприємства „Агенція з державної реєстрації» позову шляхом скасування державної реєстрації права власності за приватним підприємством „Бест компліт» на незавершене будівництво „Кафе на 75 посадочних місць» (27% готовності) за адресою: 65481, Одеська область, м. Южне, Приморський парк №б/н, яку здійснено державним реєстратором державного підприємства „Агенція з державної реєстрації» Дунай Христиною Богданівною 26.03.2019р., реєстраційний номер 30878525. В решті позову необхідно відмовити.

Судові витрати зі сплати судового збору розподіляються судом відповідно до ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 86, 129, 236 - 238, 240 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Скасувати державну реєстрацію права власності за приватним підприємством „Бест компліт» /65481, Одеська область, м. Южне, вул. Т.Г. Шевченка, буд. 7, кв. 64, ідентифікаційний код 35056476/ на незавершене будівництво „Кафе на 75 посадочних місць» (27% готовності) за адресою: 65481, Одеська область, м. Южне, Приморський парк №б/н, яку здійснено державним реєстратором державного підприємства „Агенція з державної реєстрації» Дунай Христиною Богданівною 26.03.2019р., реєстраційний номер 30878525.

3. Стягнути з приватного підприємства „Бест компліт» /65481, Одеська область, м. Южне, вул. Т.Г. Шевченка, буд. 7, кв. 64, ідентифікаційний код 35056476/ на користь Южненської міської ради Одеської області /65481, Одеська область, м. Южне, проспект Григорівського десанту, буд. 18, ідентифікаційний код 04527336/ судовий збір у розмірі 1921,00 грн. /одна тисяча дев`ятсот двадцять одна грн. 00 коп./.

4. В решті позову відмовити.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до ст. ст. 254, 256 ГПК України учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 18.12.2019р.

Суддя С.П. Желєзна