Рішення

від 10.03.2020 по справі 200/11605/19

КІРОВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.ДНІПРОПЕТРОВСЬКА

Справа № 200/11605/19

2/0203/194/2020

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 березня 2020 року Кіровський районний суд м.Дніпропетровська у складі:

головуючого судді - Казака С.Ю.

при секретарі - Дикаленко А.В.

за участю представника позивача - Санжари А.А.

представника відповідача - Архипенко А.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Дніпрі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Дніпровської міської ради про визнання припиненим договору оренди землі,-

ВСТАНОВИВ:

Позивачка звернулась до суду з вищезазначеним позовом, в якому посилалась на те, що була власником житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 під будинком земельної ділянки площею 0,1 га, кадастровий номер 1210100000:06:033:0068. З метою обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд 13.08.2004 року між нею та Дніпровською міською радою було укладено договір оренди, відповідно до якого їй у платне тимчасове користування було передано земельну ділянку площею 0,0800 га, кадастровий номер 1210100000:06:033:0069, що розташована по АДРЕСА_1 , строком на 20 років.

На земельній ділянці по АДРЕСА_1 , площею 0,1 га, кадастровий номер 1210100000:06:033:0068, що належала їй на праві власності, було розташовано споруди житлового будинку літ.А-1. На земельній ділянці по АДРЕСА_1 , площею 0,0800 га, кадастровий номер 1210100000:06:033:0069, що була передана їй в оренду, було розташовано споруди житлового будинку літ.Б - альтанка, №1-5, І - споруди (ворота, огорожа, стінки підпірні, тротуари, доріжки та майданчики, хвіртки).

31.03.2015 року між нею та ТОВ НФ Консалтінг плюс було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку по АДРЕСА_1 , що складається з літ.А-1 - житловий будинок, літ.Б - альтанка,, №1-5, І - споруди. Разом із будинком також було продано розташовану під ним земельну ділянку площею 0,1 га, кадастровий номер 1210100000:06:033:0068.

Таким чином, 31.03.2015 року був останнім днем, коли вона була власником житлового будинку по АДРЕСА_1 та користувалась орендованою земельною ділянкою. З огляду на це, до правовідносин між нею та відповідачем мають бути застосовані норми абз.8 ч.1 ст.31 Закону України Про оренду землі , ч.1 ст.120, п. е ч.1 ст.141 Земельного кодексу України, згідно яких у випадку переходу права власності на нерухоме майно, договір оренди земельної ділянки припиняється в силу закону та з моменту настання юридичного факту - переходу до іншої особи права власності на розташовані на орендованій земельній ділянці будівлі та споруди. Припинення договору оренди землі та розірвання договору оренди земельної ділянки є різними інститутами, мають різні юридичні та фактичні підстави. Встановлюючи юридичний факт, на підставі якого договір оренди земельної ділянки припиняється, норми абз.8 ч.1 ст.31 Закону України Про оренду землі , ч.1 ст.120, п. е ч.1 ст.141 Земельного кодексу України не передбачають вчинення сторонами договору додаткових дій щодо розірвання договору.

Пунктом 7.1 договору оренди передбачено, що після припинення дії договору, орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Згідно п.7.8 договору повернення земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі. Норми Закону України Про оренду землі та Земельного кодексу України, а також положення п.п.7.1-7.8 договору оренди не передбачають передання земельної ділянки орендодавцю за умови припинення договору оренди землі, а визначають цю дію, як наслідок припинення договору оренди. Відповідно до наведених положень законодавства та умов договору оренди, обов`язок передання земельної ділянки за актом є похідним від припинення договору оренди і виникає після припинення договору. Таким чином, договір оренди земельної ділянки припиняється незалежно від того, чи розірвано договір оренди та чи передано земельну ділянку за актом. В зв`язку з цим, укладений з відповідачем договір оренди припинився з 31.03.2015 року. Однак, Дніпровська міська рада не визнає його припиненим з вказаної дати. Це проявляється в тому, що за договором оренди землі від 13.08.2004 року продовжується нарахування орендної плати позивачці, а Дніпровська міська рада ухиляється від прийняття земельної ділянки з оренди. Внаслідок чого, порушуються права та законні інтереси позивачки, за якою, всупереч закону, відповідач зберігає статус орендаря земельної ділянки, що покладає на неї майнові обов`язки з утримання земельної ділянки та сплати орендних платежів за договором оренди.

З урахуванням наведеного, посилаючись на невизнання відповідачем факту припинення договору оренди від 13.08.2004 року, позивачка просила суд визнати припиненим вказаний договір з 31.03.2015 року.

В судовому засіданні представник позивачки підтримав позов та посилаючись на викладені в ньому підстави, просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представник відповідача в наданому відзиві та поясненнях під час розгляду справи проти позову заперечував, посилаючись на те, що дійсно 13.08.2004 року між Дніпровською міською радою та позивачкою було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,0800 га, кадастровий номер 1210100000:06:033:0069, що розташована по АДРЕСА_1 , строком на 20 років. 21.02.2019 року позивачка звернулась до міської ради з заявою щодо припинення/розірвання договору оренди від 13.08.2004 року на підставі того, що 31.03.2015 року між нею та ТОВ НФ Консалтінг плюс було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, що розташований по АДРЕСА_1 та складається з літ.А-1 - житловий будинок, літ.Б - альтанка, №1-5, І - споруди. З договору купівлі-продажу вбачається, що позивачкою було продано нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 1210100000:06:033:0068. В той час, як договір оренди було укладено щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1210100000:06:033:0069. З наданих позивачкою технічного паспорту та акту обстеження земельної ділянки від 31.10.2018 року не можливо встановити на якій саме земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомості. Крім того, з технічного паспорту вбачається, що він виготовлений станом на 03.03.2008 року, а рік побудови літ.Б - альтанка, №1-5, І - споруди, є 2005 рік, тобто вони побудовані після укладання договору оренди. В зв`язку з цим, виникає питання щодо законності розташування вказаних об`єктів на орендованій земельній ділянці та чи не є ці об`єкти самовільно побудованими, оскільки цільове використання земельної ділянки є обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, а не будівництво. Також представник відповідача посилався на те, що згода міської ради на припинення права користування земельною ділянкою оформлюється відповідним рішенням, яке приймається на пленарному засіданні міської ради та виноситься за умови попереднього приведення орендарем земельної ділянки у стан, придбаний для її подальшого використання. Оскільки міська рада є колегіальним органом, то волевиявлення ради оформлюється у формі рішення, яке приймається більшістю голосів від загального складу ради. Для винесення питання на розгляд сесії необхідно здійснити ряд дій, передбачених статутом Дніпровської міської ради, Регламентом та Законом України Про місцеве самоврядування в Україні . Факт припинення користування земельною ділянкою підлягає реєстрації у встановленому законом порядку. Позивачка звернулась до міської ради з заявою щодо припинення/розірвання договору оренди, на яку отримала обгрунтовану відповідь від 04.04.2019 року. Відповідачем було повідомлено, які документи необхідно надати в міську раду для підготовки документів на розгляд міською радою щодо припинення права користування земельною ділянкою, а саме: правовстановлюючі документи суб`єкта земельних відносин; попередні правовстановлюючі документи на земельну ділянку та рішення органів місцевого самоврядування щодо відведення земельної ділянки; документи, що підтверджують відсутність заборгованості з плати за землю; оригінал акту обстеження земельної ділянки. Відсутність повного пакету документів унеможливлює підготовку відповідного проекту рішення міської ради та як наслідок прийняття земельної ділянки за актом приймання-передачі. Тобто, міська рада не ухиляється від прийняття спірної земельної ділянки по акту приймання-передачі, а лише дії в межах своїх повноважень. Не надавши документів, які були вказані в листі відповідача, позивачка передчасно звернулась з даним позовом до суду.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

Судом встановлено та вбачається з матеріалів справи, що 13.08.2004 року між позивачкою ОСОБА_1 та Дніпровською міською радою було укладено договір оренди, відповідно до умов якого позивачці в строкове платне користування було передано земельну ділянку площею 0,0800 га, кадастровий номер 121010000:06:033:0069, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно п.1.2 договору оренди цільове використання земельної ділянки - обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Відповідно до п.3.1договору, останній було укладено строком на 20 років.

Також 13.08.2004 року було складено акт приймання-передачі земельної ділянки.

31.03.2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ НФ Консалтінг плюс було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого було продано житловий будинок АДРЕСА_1 , який розташований на земельній ділянці площею 0,1 га, кадастровий номер 1210100000:06:033:0068 та який складається з літ.А-1 - житловий будинок, загальною площею 517,4 кв.м, житловою площею 136,9 кв.м; літ.Б - альтанка№ №1-5, І - споруди.

Згідно витягу та інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що на підставі вказаного договору купівлі-продажу 31.03.2015 року за ТОВ НФ Консалтінг плюс було зареєстровано право власності на зазначений вище будинок.

21.02.2019 року ОСОБА_1 звернулась до Дніпровської міської ради із заявою про припинення/розірвання договору оренди від 13.08.2004 року земельної ділянки площею 0,0800 га, кадастровий номер 1210100000:06:033:0069, по АДРЕСА_1 та прийняття з оренди вказаної земельної ділянки і підписання відповідного акту прийняття-передачі, посилаючись на укладання 31.03.2015 року договору купівлі-продажу житлового будинку з ТОВ НФ Консалтінг плюс .

На вказану заяву Дніпровською міською радою листом від 04.04.2019 року позивачці було повідомлено, що договір оренди землі може бути розірваний шляхом укладання відповідного договору. Згода міської ради на припинення права користування земельною ділянкою оформлюється відповідним рішенням міської ради, яке приймається на пленарному засіданні міської ради. Факт припинення права користування земельною ділянкою підлягає реєстрації в установленому законом порядку. Також в листі було зазначено, що підготовки документів на розгляд міською радою питання щодо припинення права користування земельною ділянкою до заяви від 21.02.2019 року необхідно додати правовстановлюючі документи суб`єкта земельних відносин; попередні правовстановлюючі документи на земельну ділянку та рішення органів місцевого самоврядування щодо відведення земельної ділянки; документи, що підтверджують відсутність заборгованості з плати за землю; довіреність уповноваженої особи, яка представляє інтереси заявника; оригінал акту обстеження земельної ділянки.

Згідно технічного паспорту на житловий будинок АДРЕСА_1 , виготовленого станом на 03.03.2008 року, вбачається, що домоволодіння за вказаною адресою складається з житлового будинку літ.А-1, у т.ч.: під А-1 - підвал, літ.а - ганок, над а - навіс, а 2 - ганок, а 1 - приямок; літ.Б - альтанка; споруди 1-5, І (ворота, огорожа, стінки підпірні, тротуари, доріжки та майданчики, хвіртки).

Відповідно висновку експертного дослідження №5501/5502-19 від 28.12.2019 року, складеного Дніпропетровським НДІ судових експертиз, на земельній ділянці площею 0,0800 га, кадастровий номер 1210100000:06:033:0069, по АДРЕСА_1 , розташовані наступні об`єкти нерухомого майна: літ.Б - альтанка, доріжки, стіни підпірні, огорожі, елементи благоустрою ( альпійська гірка , квіткові газони).

Таким чином, відповідно до технічного паспорту на житловий будинок АДРЕСА_1 , висновку експертного дослідження №5501/5502-19 від 28.12.2019 року та договору купівлі-продажу від 31.03.2015 року вбачається, що за останнім позивачкою ОСОБА_1 на користь ТОВ НФ Консалтінг плюс було відчужено житловий будинок, з господарськими будівлями та спорудами, що були розташовані, як на земельній ділянці площею 0,1 га, кадастровий номер 1210100000:06:033:0068, так і на орендований земельній ділянці площею 0,0800 га, кадастровий номер 1210100000:06:033:0069.

Не зазначення в договорі купівлі-продажу орендованої земельної ділянки, не спростовує факту відчуження за цим договором будівель та споруд, які на ній розміщені.

Згідно ст.7 Закону України Про оренду землі до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до ст.31 Закону України Про оренду землі договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Статтею 32 Закону України Про оренду землі встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно п. е ч.1 ст.141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Стаття 377 ЦК України встановлено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Таким чином, в розумінні наведених положень законодавства, які були чинним на момент укладання договору купівлі-продажу від 31.03.2015 року, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Тобто, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Отже, після відчуження об`єктів нерухомості позивачка не повинна сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вона вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Відповідні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 року у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 року по справі №904/9027/17, від 07.11.2018 року по справі №910/20774/17, від 29.11.2018 року по справі №915/1416/17, від 06.12.2018 року по справі №902/1592/15, від 27.02.2019 року по справі №913/661/17, від 06.03.2019 року по справі №914/2687/17, від 04.04.2019 року по справі № 910/7197/18, від 18.04.2019 року по справі №913/210/18, від 04.06.2019 року по справі № 914/1925/18, від 13.06.2019 року по справі №922/2427/18.

При цьому, суд враховує, що позивачка звернулась до суду з позовом про встановлення факту припинення договору оренди землі від 13.08.2004 року з дати відчуження об`єкту нерухомості, тобто з моменту укладання договору купівлі-продажу від 31.03.2015 року, посилаючись при цьому на вищенаведені положення законодавства, а саме: ст.31 Закону України Про оренду землі , ч.1 ст.120, п. е ч.1 ст.141 Земельного кодексу України, які прямо передбачають припинення таких правовідносин по факту відчуження майна.

Тобто заявлений позов фактично містить у собі вимогу про встановлення судом факту припинення правовідносин між позивачкою та відповідачем, які припинились між ними в силу закону. При цьому, дія самого договору оренди не припинилась, оскільки відповідні права та обов`язки орендаря перейшли до нового власника нерухомості, розміщеної на орендований земельній ділянці.

В зв`язку з цим, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог з підстав неправильного обрання позивачкою способу захисту порушеного права.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.7,31,32 Закону України Про оренду землі , ст.ст.120,141 Земельного кодексу України, ст.377 ЦК України, ст.ст.2,4,5,10,11,12,76-80,141,223,258, 259,263-268 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Дніпровської міської ради про визнання припиненим договору оренди землі - відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана учасниками справи до Дніпровського апеляційного суду через Кіровський районний суд м.Дніпропетровська протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 17 березня 2020 року.

Суддя С.Ю.Казак