Постанова

від 28.07.2020 по справі 923/681/19

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 липня 2020 року

м. Київ

Справа № 923/681/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицької Н. О. - головуючого, Кушніра І. В., Мачульського Г. М.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

за участю представників:

позивача - Мосьпана Ю. В. (голова ФГ "Максим"),

відповідача - не з`явилися,

розглянувши матеріали касаційної скарги Фермерського господарства "Максим"

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.02.2020 у справі

за позовом Фермерського господарства "Максим"

до відповідача Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та визнання договору оренди землі недійсним.

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У серпні 2019 року Фермерське господарство "Максим" звернулося до Господарського суду Херсонської області із позовом до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області про:

- визнання укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області та Фермерським господарством "Максим" додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого у Генічеському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії Дії "Центру ДЗК" 24.05.2007 за № 4АА002176-040772000015 (з Угодою про внесення змін до договору оренди землі, зареєстрованою відділом Держкомзему у Генічеському районі 24.12.2011 року за № 652210004000442), щодо земельної ділянки загальною площею 131,3002 га кадастровий номер 6522182500:04:005:0105 із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами населених пунктів на території Озерянської сільської ради Генічеського району Херсонської області, строком на 15 років, з орендною платою у розмірі 4 (чотири) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- визнання недійсним договору оренди землі від 22.06.2018 року, укладого між ГУ Держгеокадастру у Херсонській області та ФГ "Максим" на підставі протоколу земельних торгів від 22.06.2018 № 249/06/18, щодо земельної ділянки площею 131,3002 га кадастровий номер 6522182500:04:005:0105 із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами населених пунктів на території Озерянської сільської ради Генічеського району Херсонської області, та скасувати його державну реєстрацію від 26.06.2018 року.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі", після закінчення строку укладеного між сторонами договору оренди від 24.05.2007, позивач отримав право на поновлення цього договору. Позивач стверджує, що належним чином виконував зобов`язання за договором, на виконання вимог пункту 8 договору направив Головному управлінню Держгеокадастру у Херсонській області листи-повідомлення, які вручено відповідачеві 10.03.2017 та 07.04.2017 із проектом додаткової угоди, та відповіді на які отримав лише 17.06.2017 (через три місяці і 10 днів від дня направлення позивачем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди і через 23 дні після закінчення строку договору оренди).

У вказаному листі-повідомленні про припинення договору оренди землі причиною відмови у поновленні договору зазначено - відсутність згоди ФГ "Максим" на перегляд орендної плати на надісланий лист ГУ Держгеокадастру у Херсонській області від 28.01.2016 року №19-21-0.102-2917/2-16, та зазначено наступну інформацію: "Наказом від 17.05.2017 № 21-2256/18-17-СГ "Про відмову у поновленні та припинення договору оренди земельної ділянки" ФГ "Максим" відмовлено у поновленні договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності. Договір вважати припиненим з 24 травня 2017 року. Державну реєстрацію припинення договору оренди землі проведено 31.05.2017 року".

Не погодившись з вищезазначеним наказом відповідача, позивач звернувся до суду з позовом про визнання його недійсним та зобов`язання Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області розглянути відповідно до вимог законодавства України листи-повідомлення ФГ "Максим" від 06.03.2017, 03.04.2017, 23.05.2017 про поновлення договору оренди землі від 24.05.2007.

Рішенням Господарського суду Херсонської області від 03.10.2017 у справі №923/779/17 зазначений позов задоволено повністю. Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 11.12.2017 рішення від 03.10.2017 скасовано, в задоволенні позову відмовлено.

Позивач зазначає, що 22.06.2018 між ним та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки площею 131,3002 га сільськогосподарського призначення державної власності кадастровий номер 6522182500:04:005:0105. Строк договору - 7 років. Розмір орендної плати - 15% від нормативної грошової оцінки.

Постановою Верховного Суду від 11.12.2018 постанову Одеського апеляційного господарського суду від 11.12.2017 у справі № 923/779/17 скасовано в частині відмови у позові ФГ "Максим" до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області про визнання недійсним наказу Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області № 21-2256/18-17-СГ від 17.05.2017, та в цій частині залишено в силі рішення Господарського суду Херсонської області від 03.10.2017. В решті постанову Одеського апеляційного господарського суду від 11.12.2017 залишено без змін.

Зазначене стало підставою для звернення позивача до суду з даним позовом, оскільки позивач вважає, що він був змушений укласти договір оренди спірної земельної ділянки на вкрай невигідних умовах (з орендною платою 15% від нормативної грошової оцінки), в той час як він має законне право на поновлення попереднього договору оренди з орендною платою в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Херсонської області від 18.09.2019 у справі №923/681/19 позов задоволено повністю.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що ФГ "Максим" дотримано встановлених статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури і строків реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, тому має право для застосування частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за позивачем переважного права на поновлення договору оренди згідно ч.ч. 2-5 цього закону, так як: орендар належно виконував свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Щодо вимоги про визнання недійсним укладеного між сторонами договору оренди землі від 22.06.2018 року та скасування його держреєстрації, суд першої інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги у вказаній частині також підлягають задоволенню з огляду на те, що при укладенні договору оренди від 22.06.2018 волевиявлення позивача не відповідало його внутрішній волі, оскільки він був змушений укласти даний договір через те, що відповідач порушив його переважне право на поновлення договору оренди від 10.05.2007.

Крім того, договір оренди від 22.06.2018 суперечить Закону України "Про оренду землі", оскільки в ньому об`єктом оренди є земельна ділянка кадастровий номер 6522182500:04:005:0105, яка вже є об`єктом оренди за договором від 10.05.2007, переважне право на поновлення якого відповідач порушив.

2.2. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.02.2020 у справі № 923/681/19 рішення Господарського суду Херсонської області від 18.09.2019 скасовано, у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Постанова суду апеляційної інстанції аргументована тим, що ФГ "Максим" всупереч положенням частини 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) звернулося, а суд першої інстанції задовольнив позов про визнання укладеною додаткової угоди спірної земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди в редакції, наданій позивачем відповідачу, без викладення в позові та у резолютивній частині судового рішення змісту цієї додаткової угоди.

Крім того, договір оренди укладений 22.06.2018 між позивачем та відповідачем містить всі істотні умови, які передбачені статтею 15 ЗУ "Про оренду земл" та відповідає вимогам чинного законодавства, що повністю унеможливлює будь-які підстави вважати правочин недійсним відповідно до статті 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

3. Фактичні обставини справи, встановлені судами

3.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 10.05.2007 між ФГ "Максим" та Генічеською районною державною адміністрацією укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення із земель резервного фонду Озерянської сільської ради Генічеського району Херсонської області загальною площею 131, 3 га (рілля).

Цей договір зареєстрований у Генічеському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії ДП Центр ДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 24.05.2007 №4АА002176-040772000015.

Пунктом 8 договору передбачено, що він укладений на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 15 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію.

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 42 Договору). Отже, договір є чинним протягом 10 років до 24.05.2017 включно.

Пунктом 12 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається щороку.

16.06.2011 між ФГ "Максим" та Генічеською районною державною адміністрацією укладено Угоду про внесення змін до договору оренди землі, зареєстрованого 24.05.2007 №4АА002176-040772000015 якою сторони домовились про наступне:

- у пункті 9 слова та цифри " 60 (шістдесят) гривень за 1 га щороку" замінити на слова та цифри " 170 гривень 48 копійок за 1 га щороку, що становить 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки до 01 вересня 2011 року, та починаючи з 02 вересня 2011 року 255 гривень 72 копійки, за 1 га щороку, що становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

Договір зі змінами зареєстрований в відділі Держкомзему у Генічевському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.12.2011 за №652210004000442.

На підставі змін в законодавстві цивільні права та обов`язки за спірним договором перейшли від Генічеської районної державної адміністрації до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області як до органу, уповноваженого державою здійснювати функції розпорядження земельними ділянками державної власності.

Позивачем, до закінчення строку договору, на адресу відповідача спрямовано лист від 06.03.2017 про поновлення терміну дії договору від 10.05.2007 року строком на 15 років.

До вказаного листа додано: копію паспорту та ідентифікаційного номеру; копію свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи від 28.01.2000 року серія А00№208817; статут ФГ "Максим"; довідку АБ №655240 з ЄДРПОУ; договір оренди землі від 10.05.2007 року; угоду про внесення змін до договору оренди землі від 16.06.2011 року; проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та внесення змін до нього; викопіювання місця розташування земельної ділянки; довідку (клопотання) Озерянської сільської ради від 02.03.2017 №28/02-13; довідку Генічевської ОДПІ Головного управління ДФС у Херсонській області від 02.03.201 7 року №347/21-10-12-402; копію витягу з ДЗК про земельну ділянку від 16.01.2017 №НВ-6502390112017; грошову оцінку земельної ділянки.

У пункті 1 проекту вищезазначеної Додаткової угоди, зазначено, що сторони вносять наступні зміни до Договору оренди землі від 24.05.2007, а саме: сторони поновлюють даний Договір з 24.05.2017 на 15 (п`ятнадцять) років терміном дії до 24.05.2032 (1.1. додаткової угоди), для чого пункт 8 запропоновано викласти в новій редакції щодо строку укладення договору (на 25 років) і строку його дії до 24 травня 2032 року та умов поновлення договору оренди; а також пункт 1.2. запропоновано нову редакцію пункт 9 Договору оренди щодо розміру орендної плати (4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки щорічно) та реквізитів рахунків орендодавця.

Зазначені документи, відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, отримані відповідачем 10.03.2017.

03.04.2017 позивач повторно звернувся до відповідача листом про поновлення терміну дії договору від 10.05.2007 строком на 15 років, додавши аналогічні документи.

Зазначені документи, відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, отримані відповідачем 07.04.2017 року.

У відповіді Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 08.06.2017 повідомлено позивача, що листом від 28.01.2016 №19-21-0.102-3326/2-16 з метою подальшого використання земельної ділянки відповідно до умов договору, ФГ "Максим" було запропоновано переглянути орендну плату. Однак, всупереч вимогам ЗУ "Про оренду землі" та умовам договору, до Головного управління не надійшло клопотання ФГ "Максим" про перегляд орендної плати. Крім того, відповідачем видано наказ від 17.05.2017 за №21-2256/18-17-СГ "Про відмову у поновленні та припинення договору".

У наказі вирішено відмовити ФГ "Максим" у поновленні договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, укладеного між Генічеською районною державною адміністрацією та ФГ Максим, зареєстрованого у Генічеському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії ДП Центр ДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 24.05.2007 №4АА002176-040772000015 загальною площею 131, 3002 га (рілля), в тому числі 131,3002 (кадастровий номер 6522182500:04:005:0105), із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами населених пунктів на території Озерянської сільської ради Генічевського району Херсонської області, у зв`язку із закінченням терміну дії та неналежним виконанням пункту 12 договору; вважати договір припиненим з 24.05.2017р.; переведено земельну ділянку площею 131, 3002 га (кадастровий номер 6522182500:04:005:0105) до земель запасу сільськогосподарського призначення державної власності Озерянської сільської ради Генічевського району Херсонської області.

Крім того, зазначені правовідносини та обставини, що склалися між сторонами, були предметом розгляду у справі № 923/779/17 за участю цих же сторін.

Рішенням Господарського суду Херсонської області від 03.10.2017 у справі №923/779/17 визнано недійсним наказ Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області №19-21-0.102-3326/2-16 від 28.01.2016 про відмову ФГ "Максим" у поновленні та припиненні договору оренди земельної ділянки №4АА002176-040772000015 від 24.05.2007; зобов`язано Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області розглянути відповідно до вимог законодавства України листи-повідомлення ФГ "Максим" від 06 березня 2017 року, 03 квітня 2017 року, 23 травня 2017 року про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого у Генічеському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії ДП "Центру ДЗК" 24.05.2007 за № 4АА002176-040772000015 із відповідними змінами, що були внесені на підставі Угоди про внесення змін до договору оренди землі, зареєстрованою відділом Держкомзему у Генічеському районі 24.12.2011 за № 652210004000442, щодо земельної ділянки загальною площею 131,3002 га кадастровий номер 6522182500:04:005:0105 із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами населених пунктів на території Озерянської сільської ради Генічеського району Херсонської області.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 11.12.2017 рішення Господарського суду Херсонської області від 03.10.2017 скасовано, у задоволенні позову відмовлено.

22.06.2018 відповідач організував земельні торги з продажу права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності кадастровий номер 6522182500:04:005:0105. Відповідно до протоколу № 249/06/18, переможцем зазначених торгів став позивач.

22.06.2018 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки площею 131,3002 га сільськогосподарського призначення державної власності кадастровий номер 6522182500:04:005:0105. Строк договору - 7 років. Розмір орендної плати - 15 % від нормативної грошової оцінки.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди позивача за договором від 22.06.2018 зареєстровано в реєстрі 26.06.2018.

Постановою Верховного Суду від 11.12.2018 постанову Одеського апеляційного господарського суду від 11.12.2017 у справі № 923/779/17 скасовано в частині відмови у позові ФГ "Максим" до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області про визнання недійсним наказу Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області № 21-2256/18-17-СГ від 17.05.2017, та в цій частині залишено в силі рішення Господарського суду Херсонської області від 03.10.2017. В решті постанову Одеського апеляційного господарського суду від 11.12.2017 залишено без змін. Касаційний суд зазначив, що задоволення позову в частині вимог позивача про зобов`язання відповідача розглянути спірні листи не є ефективним і не призводить до реального відновлення порушеного права позивача за наявності позову про оскарження наказу відповідача від 17.05.2017 і судового рішення про визнання такого наказу недійсним.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. Не погоджуючись із постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.02.2020 у справі № 923/681/19, Фермерське господарство "Максим" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначену постанову та залишити в силі рішення Господарського суду Херсонської області від 18.09.2019 у справі №923/681/19.

Скаржник зазначив, що касаційна скарга подається з підстав, передбачених пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 ГПК України. Так, судом апеляційної інстанції під час розгляду справи не враховано висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та від 20.03.2019 у справі № 908/2460/17, від 06.12.2018 у справі № 908/1634/17, від 11.12.2018 у справі № 921/43/18, від 11.09.2018 у справі № 911/1170/17 та від 20.02.2019 у справі № 915/1401/17.

Також заявник вважає, що у позовній заяві та судом першої інстанції зазначено вимоги з кожної спірної умови договору, однак апеляційний господарський суд усупереч частині 9 статті 238 ГПК України зазначеного не врахував.

Крім того, скаржник вважає, що відсутній висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, у випадку коли суд апеляційної інстанції не надав правової оцінки проведеним відповідачем земельним торгам щодо спірної земельної ділянки, за наявності рішення судів у іншій справі щодо визнання незаконним наказу відповідача про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки.

У відзиві на касаційну скаргу відповідач вказує на безпідставність доводів скаржника, вважає висновки викладені у постанові Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.02.2020 у справі № 923/681/19 правильними та просить залишити її без змін.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга має бути задоволена частково з огляду на таке.

5.2.

Згідно з частиною 1 статті 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках

За змістом статті 162 ГПК України у позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування. Позовна заява повинна містити, зокрема: зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні.

Відповідно до частин 1, 4 статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

5.3. Як убачається з матеріалів справи, апеляційний господарський суд переглядаючи справу № 923/681/19 в апеляційному порядку, дійшов висновку, що при прийнятті оскаржуваного рішення судом першої інстанції було порушено норми процесуального права та невірно застосовано норми матеріального права, а висновки суду не відповідають обставинам справи.

При цьому, суд апеляційної інстанції зазначив, що ФГ "Максим" всупереч положенням частини 9 статті 238 ГПК України звернулося, а суд першої інстанції задовольнив позов про визнання укладеною додаткової угоди спірної земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди в редакції, наданій позивачем відповідачу, без викладення в позові та у резолютивній частині судового рішення змісту цієї додаткової угоди.

Відповідно до частини 9 статті 238 ГПК України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Водночас, як убачається із прохальної частини позовної заяви та резолютивної частини рішення суду першої інстанції, позивач зазначив, а суд визнав укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди від 24.05.2007 № 4АА002176-040772000015. Отже, умови договору, на яких позивач просив визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди, як у і позовній заяві, так і у рішенні суду першої інстанції було зазначено.

Апеляційний господарський суд на ці обставини увагу не звернув, наявних у справі доказів та висновку суду першої інстанції не спростував, у зв`язку із чим передчасно дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Крім того, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд апеляційної інстанції посилався на положення статті 238 ГПК України з урахуванням висновків, викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.12.2018 у справі № 908/1634/17, від 11.12.2018 у справі № 921/43/18, від 11.09.2018 у справі № 911/1170/17 та від 20.02.2019 у справі № 915/1401/17, на які, у свою чергу, також посилається скаржник у касаційній скарзі.

Однак, колегія суддів вважає, що апеляційний господарський суд невірно урахував висновки Верховного Суду щодо застосування положення частини 9 статті 238 ГПК України, не звернув увагу на те, що позивач зазначив умови відповідної додаткової угоди, яку просив визнати укладеною. Тобто, за формою і змістом така додаткова угода викладена позивачем. У свою чергу, відповідність проекту додаткової угоди у редакції, визначеній позивачем у позові, тому проекту, який він надсилав відповідачу, суд не розглядав та не оцінював з урахуванням положень статті 33 Закону України "Про оренду землі".

За таких обставин, оскільки суд апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові фактично неправильно застосував положення частини 9 статті 238 ГПК України із посиланням на правові висновки викладені у зазначених вище постановах Верховного Суду, колегія суддів вважає, що частково підтвердилась підстава касаційного оскарження викладена у касаційній скарзі.

5.4. Водночас, Верховний Суд вважає за необхідне зазначити таке.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено у статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки продовження дії (пролонгації) договору оренду землі.

Так, згідно з частиною 1 статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 зазначеного Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 5 статті 33 цього Закону передбачено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Для застосування положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена у наведеній нормі, можлива лише за умови дотримання встановлених такою нормою процедури і строків.

Згідно з частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Отже, для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин 1 - 5 та частини 6 Закону України "Про оренду землі" є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини 1 - 5 статті 33 цього Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина 6 статті 33 цього Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини 1 - 5 статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 цього Закону)).

Відповідна правова позиція викладена у постанові палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18.

З наведеного убачається, що розглядаючи позовні вимоги щодо поновлення договору оренди, суд має встановити як підстави звернення до суду, так і дослідити дотримання встановлених статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури і строків, а також встановити які умови договору хоче змінити позивач та чи можлива така зміна.

Водночас, здійснюючи розгляд справи № 923/681/19, суд апеляційної інстанції не дослідив належним чином підстави звернення із позовною заявою (частини 1-5 або частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі") , а вказав лише, що: "У якості підстави позову у даній справі позивач зазначив ст. 33 Закону України "Про оренду землі", з посиланням на своєчасне звернення до відповідача із повідомленнями ( 06.03.2017 та 03.04.2017) про поновлення терміну дії договору оренди землі від 10.05.2017".

5.5. Крім того, скаржник стверджує, що відсутній висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, у випадку коли суд апеляційної інстанції не надав правової оцінки проведеним відповідачем земельним торгам щодо спірної земельної ділянки, за наявності рішення судів у іншій справі щодо визнання незаконним наказу відповідача про відмову у поновлення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За статтею 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Пунктом 1 статті 202 ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 626 ЦЦК України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За змістом частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою ЦК України.

Відповідно до частин 1,3 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Як убачається із матеріалів справи, розглядаючи питання щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 22.06.2018, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що договір оренди містить всі істотні умови, які передбачені статтею 15 Закону України "Про оренду землі" та відповідає вимогам чинного законодавства.

Водночас, апеляційний господарський суд фактично не досліджував надані позивачем докази стосовно визнання недійсним наказу Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області № 21-2256/18-17-СГ від 17.05.2017. Також судом не оцінювався той факт, що після проведення спірних торгів зазначений наказ був визнаний недійсним Постановою Верховного Суду від 11.12.2018, якою залишено без змін рішення Господарського суду Херсонської області від 03.10.2017 в частині відмови у позові ФГ "Максим" до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області про визнання недійсним наказу Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області № 21-2256/18-17-СГ від 17.05.2017.

У свою чергу, дійшовши висновку, що волевиявлення позивача, як учасника земельних торгів, було вільним і відповідало його внутрішній волі, апеляційний господарський суд проігнорував доводи скаржника про вимушений характер його участі у них на невигідних для господарства умовах.

Відповідно до статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

У свою чергу, колегія суддів погоджується із відсутністю висновку щодо визнання договору оренди земельної ділянки недійсним у аналогічних правовідносинах за вказаних вище обставин. Однак, у суду касаційної інстанції, відповідно до статті 300 ГПК України, відсутні повноваження для встановлення обставин справи, а тому відсутня можливість для формування відповідного правового висновку без надання оцінки усім доказам у справі. Саме за умови дослідження та оцінки усіх доказів у справі можливо сформувати правовий висновок, який буде відповідати обставинам справи та надають можливість дійти висновку щодо правильного розгляду справи та застосування норм матеріального та процесуального права які є відповідними для цих правовідносин.

За таких обставин, Верховний Суд вважає, що порушення норм процесуального права (застосування положень частини 9 статті 238 ГПК України та неповне дослідження та оцінка доказів) зазначені у касаційній скарзі підтвердилися, це вплинуло на можливість правильного і повного встановлення усіх фактичних обставин справи, які є необхідними для її розгляду, а тому справу № 923/681/19 необхідно направити до Південно-західного апеляційного господарського суду на новий розгляд.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд

6.1. Відповідно до частин 1, 2, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Згідно з пунктом 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

6.3. За наведених обставин доводи, викладені у касаційній скарзі, частково підтвердилися, тому постанову у справі необхідно скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

6.4. Під час нового розгляду справи у наведеній частині суд апеляційної інстанції має дослідити наявні у справі докази, всебічно, повно та об`єктивно встановити обставини справи та вирішити спір відповідно до вимог чинного законодавства.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки касаційну скаргу необхідно частково задовольнити, а справу передати на новий розгляд, з урахуванням положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Ураховуючи викладене та керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Фермерського господарства "Максим" задовольнити частково.

Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.02.2020 у справі № 923/681/19 скасувати, справу передати на новий розгляд до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді І. В. Кушнір

Г. М. Мачульський