Постанова

від 14.09.2020 по справі 904/2581/19

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.09.2020 року м.Дніпро Справа № 904/2581/19

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Іванова О.Г. (доповідач),

суддів: Дарміна М.О., Антоніка С.Г.

секретар судового засідання : Логвіненко І.Г.

представники сторін:

позивач: Штефан В.О. ФОП, паспорт серія НОМЕР_1 від 04.07.1997 р.;

від позивача: Лісовий Д.О. адвокат, ордер серія АЕ №101419407 від 01.01.2020 р.;

від відповідача: Скляр Н.М. представник, довіреність № 17/26/2107 від 27.12.2019 р.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Штефана Владислава Олександровича на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 04.11.2019 , ухвалене суддею Юзіковим С.Г., повний текст якого складений 14.11.2019, у справі №904/2581/19

за позовом Фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області

до Криворізької міської ради, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області

про тлумачення умов договору оренди земельної ділянки №140 від 29.12.07

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець Штефан Владислав Олександрович звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою до Криворізької міської ради, з урахуванням уточненої позовної заяви, в якій просить розтлумачити пункти 6, 11, 19 договору оренди земельної ділянки №140 від 29.12.2007, який зареєстрований у Криворізькому відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.03.2008 за № 040810800140. Врахувати ст. 5 ГПК України, викладене клопотання та в разі необхідності вийти за межі позовних вимог та визначити у своєму рішенні інший спосіб захисту прав, який не буде суперечити закону та відповідатиме інтересам Позивача.

Від Позивача надійшло клопотання щодо описки у п.3 позовних вимог уточненої позовної заяви, у якому позивач просить: пункт 3 прохальної частини уточненого позову розглядати у наступній редакції: розтлумачити пункти 6, 12, 21 договору оренди земельної ділянки №140 від 29.12.2007, який зареєстрований у Криворізькому відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.03.2008 за № 040810800140, інші вимоги прохальної частини залишаються без змін.

У позові йдеться, що у сторін Договору відсутнє однакове розуміння його змісту, існує невизначеність і незрозумілість певних частин та пунктів договору, які суперечать один одному, не узгоджуються із положеннями законодавства, що свідчить про наявність спору між сторонами, у зв`язку з чим Позивач, з урахуванням уточненої позовної зави, просить розтлумачити п.6, 12, 21 Договору.

Зокрема, у пункті 12 Договору встановлено, що розмір та сума орендної плати переглядається без внесення змін за станом на кожне перше число кварталу в межах терміну дії цього Договору у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених Договором (включно зі зміною мети використання або цільового призначення земельної ділянки);

- зміни (збільшення або зменшення за рішення міської ради) розмірів річної орендної плати за землю, базової вартості 1 кв.м. земель міста, здійснення індексації грошової оцінки земель, зміни цін, тарифів, у т.ч. внаслідок індексації;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджується документами;

- в інших випадках, передбачених законодавством та цим Договором.

Згідно Академічного тлумачного словника української мови слово "переглядати" (переглянути) може використовуватися у різних інтерпретаціях та із різним смисловим змістом, смисловим навантаженням та зокрема може означати: розглядати, обговорювати що-небудь з метою вирішити, оцінити по-новому або змінити його; розглядати, оглядати щось або все, багато чого-небудь ще раз, повторно; робити огляд чого-небудь з метою усунення помилок, недоречностей, несправностей і т.ін.

В свою чергу, обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації визначених законодавством, за затвердженою Кабінетом Міністрів України формою, що заповнюється під час укладання або зміни умов Договору чи продовження його дії.

З пункту 12 Договору, вбачається лише перегляд розмірів річної орендної плати без внесення змін до цього Договору, але такий перегляд повинен відбуватися з урахуванням Постанови Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 №1724 "Деякі питання оренди земель" та додатків №1, №2 до цієї постанови, щодо розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких не проведена/проведена.

Лише така форма (розрахунок розміру орендної плати за землю) передбачає спільне погодження розміру орендної плати за землю, яка переглядається, що також вбачається із попереднього розрахунку розміру орендної плати за землю. Тобто, автоматична зміна розміру орендної плати не можлива без попереднього письмового погодження сторін.

В свою чергу, пунктом 36 Договору встановлено, що зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі, за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов Договору спір розв`язується у судовому порядку.

Також, необхідне тлумачення пункту 21 Договору щодо можливості зміни розміру орендної плати в односторонньому порядку після закінчення строку дії Договору, з урахуванням того, що 23.04.2010 Сторонами укладено додаткову угоду до Договору, якою його поновлено на три роки.

Позивач вважає, що після закінчення строку дії Договору жодних змін, (навіть) автоматичних щодо збільшення розміру орендної плати у зв`язку із затвердженням нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу, чи зміни ставок, тощо, до припиненого Договору не може бути внесено. У Договір, який закінчив свою дію неможливо внести зміни щодо розміру орендної плати.

Тобто, за умови використання земельної ділянки після закінчення строку дії Договору можливе нарахування заборгованості з орендної плати лише у розмірі, який був визначений та погоджений сторонами на час укладання цього Договору.

За таких обставин, Позивач вважає, що сторони Договору по різному розуміють обсяг обов`язків Позивача щодо розміру орендної плати після закінчення строку дії Договору, відповідно, мають різне уявлення щодо волевиявлення іншої сторони правочину в цій частині, тому п. 21 Договору також підлягає тлумаченню.

Відповідно до п.6 Договору річна орендна плата вноситься Орендарем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності Орендаря у трикратному розмірі земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виконаного Криворізьким міським управлінням земельних ресурсів.

При цьому, у прикінцевих положеннях Договору, сторони узгодили, що невід`ємною частиною Договору є витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Тобто невід`ємною частиною Договору, з урахуванням пролонгації договору оренди, є витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №276 від 13.04.2010.

Однак, як вбачається із позову міської ради до ФОП Штефана В.О. про стягнення боргу за 2016 рік (справа №904/5897/18) нарахування орендної плати здійснюється міською радою на підставі витягу 2016 року, який не є частиною даного Договору.

Зазначене, в свою чергу, також свідчить, що у сторін існують розбіжності у розумінні на підставі якого саме витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки має здійснюватися розрахунок розміру орендної плати за землю.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 04.11.2019 у справі №904/2581/19 у задоволенні позовних вимог відмовлено в повному обсязі.

Не погодившись із зазначеним рішенням суду, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернувся відповідач - Фізична особа - підприємець Штефан Владислав Олександрович, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, неповне з`ясування обставин справи, просить рішення суду від 04.11.2019 скасувати, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги (уточнені) задовольнити у повному обсязі.

При цьому, в обґрунтування апеляційної скарги посилається на те, що у пункті 12 Договору мова йде лише про перегляд без внесення змін до цього договору. Згідно Академічного тлумачного словника української мови слово "переглядати" (переглянути) може використовуватися у різних інтерпретаціях та із різним смисловим змістом, смисловим навантаженням та зокрема може означати: розглядати, обговорювати що-небудь з метою вирішити, оцінити по-новому або змінити його; розглядати, оглядати щось або все, багато чого-небудь ще раз, повторно; робити огляд чого-небудь з метою усунення помилок, недоречностей, несправностей і т. ін.

У пункті 12 Договору Сторони передбачили, що розмір та сума річної орендної плати переглядається без внесення змін до цього договору але механізм такого перегляду у договорі не прописано. Так само, Сторони в договорі не визначили, що вони розуміють під словом "переглядається". Перегляд та зміна це не слова синоніми, та не завжди перегляд чогось, (наприклад нововиявленої обставини) тягне за собою обов`язкову зміну того що переглядається. Сторони передбачили, що розмір та сума орендної плати переглядається без внесення змін, однак, це ще не означає, що такий перегляд має завершитися зміною розміру та суми орендної плати.

Слід зробити висновок, що під застосованим у п.12 Договору словом "перегляд" слід розуміти обопільний процес за результатом якого Сторони можуть дійти згоди щодо збільшення чи зменшення розміру та суми орендної плати а внаслідок відсутності спільної згоди вирішити це питання у встановленому законом порядку.

Щодо права сторони змінити умови договору в односторонньому порядку без їх фактичного письмового внесення до тексту договору, то про таке право чітко зазначено у п. 7 Договору (щодо зміни банківських реквізитів Орендодавця) та у п. 30-а Договору (щодо права Орендодавця в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати у разі збільшення земельного податку на підставі зміни законодавства). Проте, у п.12 Договору, не зазначено що такий перегляд є одноособовий, оскільки протилежне явно б свідчило про незаконність (нікчемність) такої умови, яка прямо суперечить ст. ч. 1 ст. 203, 651 ЦК України, ч. 4 ст. 179, ч.2, 4 ст. 188 ГК України, ст. 30 ЗУ "Про оренду землі".

Таким чином, господарський суд помилково відніс пункт 12 Договору до переліку пунктів, в яких Сторони визнали відсутність необхідності внесення змін та доповнень до Договору.

З пункту 12 Договору, вбачається лише перегляд розмірів річної орендної без внесення змін до цього договору, але такий перегляд повинен відбуватися з урахуванням Постанови Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 № 1724 "Деякі питання оренди земель" та додатків №1, №2 до цієї постанови, щодо розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких не проведена/проведена. При цьому, пунктом 36 договору оренди встановлено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі, за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Судом не враховано, що умови договору оренди землі відносно встановлення порядку перегляду розміру орендної плати за землю без внесення змін до договорів, не можуть застосовуватися оскільки є такими, що суперечать імперативним приписам ст. 179 ГК України, ст. 14, 30 Закону України "Про оренду землі", п.36 типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004, відповідно до яких зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому, сторони не мають право змінювати порядок внесення змін до договору оренди землі передбачений як типовим договором оренди землі, так й ст. 30 Закону України "Про оренду землі". Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо зазначено про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (ст.6 Цивільного кодексу України).

За таких обставин, Позивач вважає, що усуваючи помилки господарського суду слід розтлумачити п.6 Договору таким чином, що - "Річна орендна тата вноситься Орендарем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря у трикратному розмірі земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який є невід 'ємною частиною договору".

Щодо розміру орендної плати, її зміни, порядку перегляду такого розміру орендної плати та в якому саме розмірі зобов`язався сплачувати орендну плату Позивач, в тому числі після закінчення строку дії договору оренди, то слід розтлумачити п. 12 договору таким чином, що розмір та сума орендної плати переглядається у порядку, який зазначено у п.36 договору оренди, а саме: "Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо умов договору спір розв`язується у судовому порядку".

Розтлумачити у пункті 12 Договору слово "переглядається", як таке, що означає "спільний процес за результатом якого Сторони можуть дійти згоди щодо збільшення чи зменшення розміру та суми орендної плати а встановленому законом порядку".

Разом з цим, слід враховувати, що пункти 6, 12 Договору безпосередньо впливають на пункт 21 Договору, оскільки у ньому передбачено, що неповернення земельної ділянки не звільняє Орендаря (Позивача) від сплати орендної плати, яка вноситься у розмірах визначених розділом "Оренда плата", який і включає у собі пункти 6, 12 Договору, які необхідно розтлумачити. За таких обставин, вбачається, що Сторони договору по різному розуміють обсяг обов`язків Позивача, щодо розміру орендної плати після закінчення строку дії Договору, відповідно мають різне уявлення щодо волевиявлення іншої сторони правочину в цій частині, тому пункт 21 договору також підлягає тлумаченню судом таким чином, що "У договір оренди, який закінчив свою дію неможливо внести зміни щодо розміру орендної плати. За умови використання земельної ділянки після закінчення строку дії Договору можливе нарахування заборгованості із орендної плати лише у розмірі, який був визначений та погоджений Сторонами на час укладання цього Договору".

У додаткових поясненнях Позивач наголошує на необхідності застосування до спірних правовідносин ст. 23, 30 Закону України "Про оренду землі", умов Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", письмової форми погодженого розрахунку розміру орендної плати, яка визначена постановою Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 № 1724 "Деякі питання оренди земель" та додатків №1. №2 до цієї постанови.

Вважає, що з боку органу місцевого самоврядування має місце певна підміна понять, адже у п. 13 Типового договору оренди землі мова лише йде про "періодичність" перегляду розміру орендної плати та про підстави, за яких може відбутися такий перегляд. Натомість, у вищевказаній редакції Договору міської ради, суть п. 13 Типового договору умисно перетворено (видозмінено) таким чином, що замість періодичності та підстав, за яких може відбутися перегляд розміру орендної плати, міська рада намагається нав`язати своє розуміння одностороннього, автоматичного механізму зміни орендної плати, що за своєю суттю не відповідає законодавству.

Разом з цим, слід враховувати, що пунктом 36 Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 "Про затвердження Типового договору оренди землі" встановлено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору, спір розв`язується у судовому порядку.

В свою чергу, обчислення розміру та суми орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженою Кабінетом Міністрів України формою (затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 № 1724 "Деякі питання оренди земель та додатків №1, №2 до цієї постанови), що заповнюється під час укладання або зміни умов Договору чи продовження його дії.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу проти задоволення апеляційної скарги заперечив, вважає оскаржуване рішення законним та обґрунтованим, прийнятим у відповідності до фактичних обставин справи та з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права, зазначає, що договір оренди земельної ділянки від 29.12.2007 (державна реєстрація від 05.03.2008 №040810800140) та додаткова угода від 23.04.2010 (державна реєстрація від 14.05.2010 №041010800396) не містять незрозумілих слів, понять або термінів, які не дають змоги з`ясувати дійсні наміри орендодавця і орендаря, а справжня воля сторін, обсяг їх прав і обов`язків визначені з достатньою чіткістю, щоб зрозуміти зміст правочину.

Позивач, мотивуючи свої вимоги щодо тлумачення змісту Договору, вказує на нібито наявні розбіжності у розумінні сторонами його умов щодо підстав для розрахунку та зміни розміру орендної плати, що, насправді, не відповідає дійсності, а є очевидним намаганням примусити суд з`ясовувати обставини відповідності чи невідповідності змісту Договору вимогам закону, що не є предметом судового розгляду в межах вирішення спору про тлумачення змісту правочину за правилами статті 213 ЦК України.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 20.01.2020 (суддя - доповідач Іванов О.Г.) апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Штефана Владислава Олександровича на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 04.11.2019 залишено без руху у зв`язку з неподанням скаржником доказів сплати судового збору у встановленому порядку та розмірі (2881,50 грн). Апелянту наданий строк для усунення недоліків апеляційної скарги відповідно до ч. 2 ст. 174 Господарського процесуального кодексу України.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.02.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи - підприємця Штефана Владислава Олександровича на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 04.11.2019 у справі №904/2581/19; розгляд справи призначено на 11.03.2020.

У судовому засіданні 11.03.2020 оголошено перерву до 13.04.2020.

Через запровадження постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року N211 "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2", зі змінами і доповненнями, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 16 березня 2020 року №215, на всій території України карантину із забороною, зокрема, проведення всіх масових заходів, та встановленням на період дії карантинних заходів на території України тимчасово особливого режиму роботи Центрального апеляційного господарського суду, на виконання рішення зборів суддів Центрального апеляційного господарського суду, оформленого протоколом зборів суддів № 1 від 17.03.2020 та рішення зборів суддів Центрального апеляційного господарського суду, оформленого протоколом зборів суддів № 3 від 31.03.2020, судове засідання з розгляду даної справи, призначене на 13.04.2020 не відбулося.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 04.05.2020 розгляд справи призначено в судовому засіданні на 10.06.2020.

У судових засіданнях 10.06.2020, 15.07.2020 оголошено перерву до 14.09.2020.

В судовому засіданні 14.09.2020 Центральним апеляційним господарським судом оголошено вступну та резолютивну частини постанови у даній справі.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення Позивача та його представника, представника відповідача, доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.

29.12.2007 сторонами укладено Договір №140 оренди земельної ділянки (далі Договір), за п.1. якого Орендодавець (Відповідач) на підставі рішення міської ради від 28.11.2007 №2007 надає, а Орендар (Позивач) приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення тюнінг-центру та автостоянки, яка знаходиться на вул. Електрозаводській біля будинку №28 у Жовтневому районі м. Кривого Рогу.

Річна орендна плата вноситься Орендарем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря у трикратному розмірі земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виконаного управлінням Держкомзему у м. Кривий Ріг Дніпропетровської області, на рахунок Управління держказначейства у Жовтневому районі м. Кривого Рогу №332 168 157 00022, код ЄДРПОУ 24237505, у банку ГУДКУ в Дніпропетровській області, МФО 805012 (п. 6 Договору, з урахуванням Додаткової угоди від 23.04.2010).

Зміна банківських реквізитів отримувача не є зміною умов договору оренди, тому може здійснюватись "Орендодавцем" в односторонньому порядку і не потребує внесення змін до договору. Про зміну цих реквізитів "Орендодавець повідомляє "Орендаря" у місячний термін через місцеві засоби масової інформації (п.7 Договору).

У п. 10 Договору сторони погодили, що розмір нормативної грошової оцінки не є сталим і змінюється у зв`язку з проведенням її щорічної індексації та на підставі інших вимог діючого законодавства. "Орендар" самостійно зобов`язується щорічно відповідно до інформації Держкомзему про коефіцієнт індексації грошової оцінки земель, опублікований у засобах масової інформації, здійснювати індексацію грошової оцінки земельної ділянки. Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її індексація проводиться без внесення змін та доповнень до цього договору.

У п.12. Договору сторони погодили, що розмір та сума орендної плати переглядається без внесення змін до цього Договору у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором (включно зі зміною мети використання або цільового призначення земельної ділянки);

- зміни (збільшення або зменшення за рішенням міської ради) розмірів річної орендної плати за землю, базової вартості 1 кв.м. земель міста, розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджується документами;

- в інших випадках, передбачених законодавством та цим Договором .

Орендар (крім громадян) самостійно обчислює суму орендної плати щороку за станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подає відповідному органу державної податкової служби податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом, з розбивкою річної суми рівними частками за місцями (п.14 Договору).

Повернення земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі (повернення) (п.19. Договору).

Неповернення земельної ділянки у зазначений термін не звільняє Орендаря від сплати орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою. Плата за фактичне користування земельною ділянкою вноситься у розмірах, визначених розділом "Орендна плата" цього Договору. Нарахування орендної плати припиняється з дати оформлення акта приймання-передачі (повернення) земельної ділянки (п.21 Договору).

Відповідно до підпункту "а" п.30 Договору Орендодавець має право:

- в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати у разі збільшення відповідно до законодавства України розміру земельного податку. Це право орендодавця підтверджується у відповідності до ч.4 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", якщо орендна плата на земельну ділянку буде менша за розмір земельного податку.

Зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов Договору спір розв`язується у судовому порядку (п.36 Договору).

У Додатковій угоді про продовження терміну дії Договору оренди земельної ділянки від 05.03.2008 №040810800140 та внесення змін до нього від 23.04.2010, сторони домовилися внести зміни в п.5 розділу "Строк дії договору" на підставі рішення Криворізької міської ради 27.01.2010 №3714 продовживши термін дії договору оренди земельної ділянки від 05.03.2008 №040810800140 на 3 роки на тих самих умовах.

Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 11.12.2014 у справі №904/3615/14, залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 17.02.2015, з урахуванням п. 6, 10 Договору, якими визначено випадки зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її індексації і обчислення суми орендної плати без внесення змін до Договору, та рішення Криворізької міської ради 14.05.2010 №3884 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу", стягнуто з Позивача 112 399,58 грн. боргу з орендної плати. У наведеній справі вирішувався спір щодо боргу Позивача з орендної плати за землю за період з 01.01.2011 по 14.05.2013 з відмінним розміром орендної плати від визначеного у Договорі, з внесеними до нього змінами.

У наведених постановах судів апеляційної і касаційної інстанцій не зазначено про наявність у змісті Договору будь-яких формулювань, які б були незрозумілими і ускладнювали б виконання Позивачем своїх договірних зобов`язань, не зазначено і про такі заяви Позивача при вирішенні спору. Тобто станом на 2014 рік Позивач розумів умови Договору й не мав потреби у його тлумаченні.

Крім того, у наведеній постанові Дніпропетровського апеляційного господарського суду зазначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін Договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. Зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок не може ототожнюватися зі зміною розміру орендної плати, а є лише її передумовою. Невнесення сторонами договору оренди землі змін до його умов в частині, що встановлюються у законодавчому порядку, не звільняє сторін від обов`язку їх виконання, оскільки відповідно до положень ст. 11 ЦК України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної республіки Крим або органів місцевого самоврядування. При цьому, при вирішенні спору у справі №904/3615/14 рішення судів усіх інстанцій, приймалися з урахуванням постанови Дніпропетровського апеляційного адміністративного суду від 01.11.2011 у справі №2а-423/10/0408.

Позивач наполягає, що у сторін Договору відсутнє однакове розуміння його змісту, існує невизначеність і незрозумілість певних частин та пунктів договору, які суперечать один одному, не узгоджуються із положеннями законодавства, що свідчить про наявність спору між сторонами, у зв`язку з чим Позивач, з урахуванням уточненої позовної зави, просить розтлумачити п.6, 12, 21 Договору.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, господарський суд виходив з того, що враховуючи тривале виконання сторонами Договору, суд вважає, що Позивач не довів, що при укладанні не усвідомлював змісту Договору і, що його укладено не на основі вільного волевиявлення сторін.

Проаналізувавши умови, викладені у ряді пунктів Договору, таких як: 6, 7, 10, 12, 14, 30, порівнявши їх зміст, суд дійшов висновку, що сторони визнали відсутність необхідності внесення змін та доповнень до Договору за настання певних умов і погодили автоматичне застосування у відносинах тих обставин (подій), які виникають при зміні: банківських реквізитів отримувача орендної плати; нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її індексації; умов господарювання, передбачених договором; розмірів річної орендної плати за землю, базової вартості 1 м 2 земель міста, розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря; а також - обов`язком Орендаря самостійного обчислення суми орендної плати щороку станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подання відповідному органу державної податкової служби податкової декларації на поточний рік…; правом Орендодавця в односторонньому порядку збільшувати розмір орендної плати у разі збільшення відповідно до законодавства України розміру земельного податку, це право Орендодавця підтверджується у відповідності до ч.4 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", якщо орендна плата за земельну ділянку буде менша за розмір земельного податку.

З посилання Позивача на умови договору, чинне законодавство, визначення у тлумачному словнику поняття "переглядає" можна зробити висновки, що Позивач розуміє, що "перегляд" певних умов є як двосторонньою (багатосторонньою) дією певних осіб, так і односторонньою дією особи.

Щодо підстав тлумачення п. 21 Договору, то у ньому відсутні незрозумілі слова, неоднозначні поняття й терміни, які не дають змоги з`ясувати сторонам їх дійсні наміри при підписанні Договору, що є необхідною умовою для тлумачення правочину відповідно до ст. 213 ЦК України. Цей пункт Договору, за настання певних умов, зобов`язує сторін керуватися умовами розділу Договору - "Орендна плата".

Стосовно п. 36 Договору, то його положення застосовуються до інших змін умов Договору, відмінних від тих, у яких визначено відсутність необхідності внесення змін та доповнень до Договору і, на думку суду, це не суперечить наведеним вище нормам чинного законодавства, оскільки Договір підписано і тривалий час виконувався сторонами. Тобто, саме у такий спосіб сторони погодили порядок змін умов Договору.

Колегія суддів частково погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних мотивів.

Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов?язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з п. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Відповідно до ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 637 ЦК України, тлумачення умов договору здійснюється відповідно до ст. 213 цього Кодексу. У разі тлумачення умов договору можуть враховуватися також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови.

Статтею 213 ЦК України встановлено, що зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами) (ч.1).

На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину(ч.2).

При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів.

Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з`ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін (ч.3).

Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення (ч.4).

Таким чином, у частинах 3, 4 статті 213 цього Кодексу визначено загальні способи, що застосовуються при тлумаченні, які втілюються у трьох рівнях тлумачення.

Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.

Другим рівнем тлумачення (у разі якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також із намірами сторін, які вони виявляли при вчиненні правочину, а також із чого вони виходили при його виконанні.

Третім рівнем тлумачення (якщо перші два не дали результатів) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніше у правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення.

Отже, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 Цивільного кодексу України.

У розумінні наведених положень законодавства тлумаченням правочину є встановлення його змісту відповідно до волевиявлення сторін при його укладенні, усунення неясностей та суперечностей у трактуванні його положень.

Підставою для тлумачення судом угоди є наявність спору між сторонами угоди щодо її змісту, невизначеність і незрозумілість буквального значення слів, понять і термінів тексту всієї угоди або її частини, що не дає змоги з`ясувати дійсний зміст угоди або її частини, а волевиявлення сторони правочину не дозволяє однозначно встановити її намір, тлумачення не може створювати, а лише роз`яснює наявні умови угоди.

Оскільки метою тлумачення правочину є з`ясування змісту його окремих частин, який становить права та обов`язки сторін, тлумачення слід розуміти як спосіб можливості виконання сторонами умов правочину.

Таким чином при вирішенні питання щодо тлумачення змісту правочину, суду необхідно встановити наявність між сторонами договору спору, перевірити та встановити в чому полягає порушення прав позивача і чи дійсно є обставини, на які посилається позивач достатніми підставами для застосування ст.213 ЦК України.

Таку правову позицію наведено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 916/2500/15, від 17.10.2018 у справі №753/22010/14-ц та у постановах Верховного суду від 16.04.2019 у справі №916/1171/18, від 11.09.2019 у справі №922/3740/18.

Згідно п. 12 Договору розмір та сума орендної плати переглядається без внесення змін до цього Договору у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором (включно зі зміною мети використання або цільового призначення земельної ділянки);

- зміни (збільшення або зменшення) розмірів річної орендної плати за землю, базової вартості 1 кв. м земель міста, розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами;

- в інших випадках, передбачених законодавством та цим договором.

Позивач вважає, по-перше, що під словом "переглядається" мається на увазі не зміна орендної плати, а лише домовленість сторін щодо можливої зміни орендної плати;

по-друге, що зміна орендної плати, згідно умов договору можлива лише за погодженням сторін, шляхом обов?язкового укладання додаткової угоди про внесення змін до договору.

Відповідач вважає, що під словом "переглядається" розуміється зміна орендної плати і згідно умов договору, за наявності зазначених підстав, орендна плата змінюється автоматично без внесення змін до договору.

Що стосується значення слова "переглядається", то колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ст.15 Закону України "Про оренду землі", однією з істотних умов договору є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Стаття 23 даного Закону має назву "Зміна орендної плати". В ній зазначено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Таким чином, згідно діючого законодавства та усталеної практики в договорах оренди земельних ділянок слово "переглядається" розуміється як "змінюється".

Оскільки в договорі, з урахуванням додаткової угоди, сторони погодили, що зміна орендної плати здійснюється без внесення змін до договору, то зміна здійснюється автоматично без укладання додаткової угоди до договору.

Посилання Позивача на те, що зміна орендної плати автоматично, без погодження її сторонами та без укладання додаткової угоди суперечить нормам діючого законодавства не приймається судом до уваги, оскільки порівняння умов договору діючому законодавству не є тлумаченням правочину, а є підставою для визнання правочину або його окремих частин недійсним.

Оскільки сторони в п. 12 Договору прямо передбачили, що розмір та сума орендної плати переглядається без внесення змін до цього Договору, то колегія суддів, враховуючи наявність між сторонами спору щодо розуміння п. 12 Договору, з метою забезпечення можливості виконання сторонами умов правочину, вважає за необхідне розтлумачити п. 12 Договору оренди земельної ділянки №140 від 29.12.2007, укладеного між Фізичною особою-підприємцем Штефаном Владиславом Олександровичем та Криворізькою міською радою, таким чином, що "розмір та сума орендної плати переглядається, тобто змінюється (зменшується або збільшується) автоматично, без внесення змін до договору за наявності підстав, зазначених у даному пункті".

Доводи апеляційної скарги та додаткових пояснень Позивача про необхідність застосування до спірних правовідносин ст. 23, 30 Закону України "Про оренду землі", умов Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", письмової форми погодженого розрахунку розміру орендної плати, яка визначена постановою Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 № 1724 "Деякі питання оренди земель" та додатків №1. №2 до цієї постанови, є безпідставними, оскільки наведені правові норми не стосуються предмету позову у даній справі, яким є тлумачення саме умов договору, а не вказаних правових норм, або визнання недійсними вказаних умов договору з підстав їх невідповідності зазначеним правовим нормам, та, відповідно, взагалі не покладалися в основу позовних вимог.

Позивач, мотивуючи свої вимоги щодо тлумачення змісту Договору, наявністю нібито розбіжностей у розумінні сторонами його умов щодо підстав для розрахунку та зміни розміру орендної плати, фактично намагається примусити суд з`ясовувати обставини відповідності чи невідповідності змісту Договору вимогам закону, що не є предметом судового розгляду в межах вирішення спору про тлумачення змісту правочину за правилами статті 213 ЦК України.

При цьому, суд апеляційної інстанції приймає до уваги, що відповідно до ч.3 ст.237 ГПК ухвалюючи рішення у справі, суд за заявою позивача, поданою до закінчення підготовчого провадження, може визнати недійсним повністю чи у певній частині пов`язаний з предметом спору правочин, який суперечить закону, якщо позивач доведе, що він не міг включити відповідну вимогу до позовної заяви із незалежних від нього причин.

Доводи апеляційної скарги про наявність підстав для тлумачення п. 21 Договору є безпідставними, оскільки у даному пункті договору відсутні незрозумілі слова, неоднозначні поняття й терміни, які не дають змоги з`ясувати сторонам їх дійсні наміри при підписанні Договору, що є необхідною умовою для тлумачення правочину відповідно до ст. 213 ЦК України. Цей пункт Договору, за настання певних умов, зобов`язує сторін керуватися умовами розділу Договору - "Орендна плата".

Стосовно п. 36 Договору, то його положення застосовуються до інших змін умов Договору, відмінних від тих, у яких визначено відсутність необхідності внесення змін та доповнень до Договору і, на думку колегії суду, це не суперечить наведеним вище нормам чинного законодавства, оскільки Договір підписано і тривалий час виконувався сторонами. Тобто, саме у такий спосіб сторони погодили порядок змін умов Договору.

Щодо незгоди Позивача з розміром стягуваної Відповідачем плати за користування земельною ділянкою за період після припинення дії Договору в інших судових справах, то це не є предметом спору у даній справі.

Що стосується строку позовної давності, то колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів справи у грудні 2018 року Криворізька міська рада звернулася до господарського суду із позовом про стягнення заборгованості за 2016 рік (справа №904/5898/18) та позов мотивований тим, що Криворізькою міською радою було прийнято рішення про встановлення нових ставок земельного податку, розміру орендної плати та пільг зі сплати за землю на території міста №3727 від 24.06.2015, що як наслідок потягло за собою зміну (збільшення) розміру орендної плати. Таким чином, у період з 01.01.2013 по 13.11.2018 у ФОП Штефана В.О. не було сумнівів, що погодженого сторонами розміру орендної плати за спірним договором. В даному випадку строк позовної давності тривалістю в три роки не сплив.

Враховуючи вищевикладене, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду скасуванню з прийняттям нового рішення щодо тлумачення п. 12 Договору. В задоволенні решти позовних вимог слід відмовити.

У відповідності до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 269, 275, 277, 282-284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 04.11.2019 у справі №904/2581/19 - задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 04.11.2019 у справі №904/2581/19 - скасувати.

Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області до Криворізької міської ради, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області про тлумачення умов договору оренди земельної ділянки №140 від 29.12.07 - задовольнити частково.

Розтлумачити пункт 12 договору оренди земельної ділянки №140 від 29.12.2007, укладений між Фізичною особою-підприємцем Штефаном Владиславом Олександровичем, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області та Криворізькою міською радою, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області, який зареєстрований у Криворізькому відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.03.2008 за № 040810800140, таким чином, що розмір та сума орендної плати переглядається, тобто змінюється (зменшується або збільшується) автоматично, без внесення змін до договору за наявності підстав, зазначених у даному пункті.

В решті позовних вимог відмовити.

Стягнути з Криворізької міської ради, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області на користь Фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області 960,50 грн судового збору.

Стягнути з Криворізької міської ради, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області на користь Фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області 1440,75 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Видачу відповідних наказів, з урахуванням необхідних реквізитів, доручити Господарському суду Дніпропетровської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 23.09.2020.

Головуючий суддя О.Г. Іванов

Суддя М.О. Дармін

Суддя С.Г. Антонік