Постанова

від 02.12.2021 по справі 915/957/20

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 грудня 2021 року м. ОдесаСправа № 915/957/20 Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів :

Головуючого судді : Колоколова С.І.

суддів : Разюк Г.П., Савицький Я.Ф.

секретар судового засідання: Глущенко Т.А.

за участю представників сторін:

від позивача- не з`явився;

від відповідача - не з`явився.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Миколаївської міської ради

на рішення Господарського суду Миколаївської області від „15» вересня 2020р., повний текст якого складено та підписано „21» вересня 2020р.

у справі 915/957/20

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю фірми СТІВ

до відповідача: Миколаївської міської ради

про визнання додаткової угоди укладеної,

головуючий суддя - Адаховська В.С.

місце ухвалення рішення: Господарський суд Миколаївської області

Сторони належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги.

ВСТАНОВИВ:

У липні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю фірма СТІВ звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 27.06.2014 № 10528 укладеною в редакції, що викладена у прохальній частині позову.

Позов мотивовано тим, що відповідачем не розглянуто заяви позивача про поновлення зазначеного вище договору; позивач після закінчення строку дії договору оренди за відсутності заперечень Миколаївської міської ради продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та сплачувати орендну плату.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 15.09.2020 у справі №915/957/20 позов задоволено повністю, з підстав його обґрунтованості та доведеності матеріалами справи.

При цьому судом відхилено доводи відповідача про те, що позивач у встановлений договором строк не повідомив орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладання договору оренди на новий строк, оскільки зміст права, підстави і обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі , не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає за частиною 6 цієї норми, на підставі якої позивачем подано позов.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням місцевого господарського суду, Миколаївська міська рада звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить визнати поважними причини пропуску строку на апеляційне оскарження та поновити строк на подання апеляційної скарги, прийняти до розгляду апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Миколаївської області від 15.09.2020 у справі №915/957/20 та відкрити апеляційне провадження; рішення Господарського суду Миколаївської області від 15.09.2020 у справі №915/957/20 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю фірма СТІВ до Миколаївської міської ради про визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 27.06.2014 за № 10528 скасувати повністю та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю; стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірма СТІВ судові витрати.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт посилається на неправильне застосування судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права та невідповідність висновків, викладених в рішенні суду обставинам справи, зазначаючи, що в даному випадку позивачем не було дотримано запровадженого ст. 33 Закону України Про оренду землі порядку продовження договорів оренди землі, правові висновки щодо застосування якої викладені у чисельних постановах Великої Палати Верховного Суду.

Так, відповідач вказує, що заява про поновлення договору оренди подана з пропуском встановленого п. 3.1 договору строку, а відтак позивач не має права на поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі .

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.01.2021 року клопотання Миколаївської міської ради про поновлення строку на апеляційне оскарження задоволено; поновлено Миколаївській міській раді строк на апеляційне оскарження; зупинено дію рішення Господарського суду Миколаївської області від 15.09.2020 року у справі № 915/957/20; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від „15» вересня 2020р. у справі №915/957/20; призначено розгляд апеляційної скарги Миколаївської міської ради на 18 березня 2021 року об 11:30 год.

01.02.2021 від Товариства з обмеженою відповідальністю фірми СТІВ надійшов відзив на апеляційну скаргу, згідно якого останнє просило апеляційну скаргу Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 15.09.2020 у справі №915/957/20 залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін.

Крім того, 01.02.2021 від Товариства з обмеженою відповідальністю фірми СТІВ надійшла заява про закриття апеляційного провадження у справі №915/957/20 за апеляційною скаргою Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 15.09.2020 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю фірми СТІВ до Миколаївської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 27.06.2014 №10528.

Вказана заява мотивована тим, що особа, яка підписала апеляційну скаргу, не мала права її підписувати, оскільки повноваження щодо підписання апеляційної скарги Миколаївської міської ради має Миколаївський міській голова, а у разі його відсутності секретар міської ради, за таких обставин позивач вважає що провадження в даному випадку має бути закрито.

18.03.2021 від Товариства з обмеженою відповідальністю фірми СТІВ надійшло клопотання про зупинення апеляційного провадження у справі №915/957/20 до закінчення перегляду та оприлюднення повного тексту постанови Великої Палати Верховного Суду у справі №903/1030/19.

Розглянувши заяву Товариства з обмеженою відповідальністю фірми СТІВ про закриття апеляційного провадження у справі №915/957/20, колегія суддів дійшла всиновку, що повноваження заступника міського голови Андрієнка Ю.Г. підтверджуються доданим до апеляційної скарги наказом Голови Миколаївської міської ради О.Сєнкевича від 04.01.2021 №3в про покладення на період його щорічної відпустки з 05.01.2021 до 12.01.2021 обов`язків міського голови з питань діяльності виконавчих органів на Андрієнка Ю.Г. з правом надання першого підпису. Отже, апеляційна скарга Миколаївської міської ради підписана уповноваженою особою, а тому підстава для закриття апеляційного провадження відсутня.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.03.2021 задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю фірми «СТІВ» про зупинення апеляційного провадження у справі №915/957/20; зупинено апеляційне провадження у справі №915/957/20 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи №903/1030/19; зобов`язано сторін повідомити Південно-західний апеляційний господарський суд про результати розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи №903/1030/19.

30.09.2021 року з Єдиного державного реєстру судових рішень Південно-західному апеляційному господарському суду стало відомо про оприлюднення 28.09.2021 року повного тексту постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.10.2021 поновлено апеляційне провадження у справі № 915/957/20 з 02.12.2021р.; розгляд справи № 915/957/20 призначено на 02.12.2021 року о 10:00 год.

В судове засідання 02.12.2021 представники сторін не з`явились, про час, дату та місце розгляду справи повідомлялися належним чином. Враховуючи, що явка сторін не визвалась обов`язковою, судова колегія вважає, за можливе розглянути справу за відсутністю представників сторін.

Розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, відзив на неї, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія дійшла до наступного висновку.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судовою колегією, рішенням Миколаївської міської ради від 25.04.2014 року № 39/56 вирішено передати Товариству з обмеженою відповідальністю фірмі «СТІВ» в оренду строком на 6 років з дати прийняття рішення земельну ділянку площею 12 кв.м., для обслуговування торговельного кіоску по вул. Арх. Старова, поблизу житлового будинку №2-а. (п. 19) (а.с. 8).

27.06.2014 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю фірмою «СТІВ» (орендар) укладено договір оренди землі № 10528, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 27.06.2014 року за № 10528 (а.с. 9-10).

Відповідно до п. 1.1 договору оренди Миколаївська міська рада на підставі рішення від 25.04.2014 року № 39/56 передає, а ТОВ фірма «СТІВ» приймає в оренду земельну ділянку для обслуговування тимчасово розміщеного торгівельного кіоску по вул. Архітектора Старова, поблизу житлового будинку 2-а, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно/Центральний район/.

Згідно з п. 2.1, 2.2, 2.3 договору оренди в оренду передається земельна ділянка площею 12 кв.м., за функціональним призначенням - землі комерційного використання, без права передачі її в суборенду (кадастровий номер 4810137200:15:031:0022); на земельній ділянці знаходиться торгівельний кіоск, який належить ТОВ «СТІВ» ; об`єктом оренди є тільки земельна ділянка.

Відповідно до п. 2.4 договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про визначення нормативної грошової оцінки від 28.05.2014 року № 947 становить 13 598,40 грн.

За умовами п. 3.1 договору оренди він діє до 25.10.2014 року. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за три місяців до спливу строку цього договору; підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.

Відповідно до п.п. г п. 9.3 договору оренди при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на продовження строку оренди (поновлення договору) за тим самим цільовим використанням земельної ділянки, за яким вона надавалася.

Підпунктом ж п. 9.4 договору оренди передбачено, що орендар, у разі наміру скористатись переважним правом на його укладання на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити орендодавця за три місяці до спливу строку цього договору, або повідомити про інший намір її використання, при цьому орендна плата за землю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки (до повернення її за актом приймання-передачі), якщо орендар не буде мати намір поновляти договір або до укладення нового договору.

Згідно з п. 12.1 договору оренди всі зміни та/або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом внесення змін у вигляді додаткової угоди, що буде невід`ємною частиною цього договору. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору є його рішення, прийняте в установленому законом порядку.

Відповідно до п. 12.3 договору оренди дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 12.6 договору оренди сторони погодили порядок продовження строку оренди (поновлення договору): орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на продовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; у разі продовження строку оренди (поновлення договору) його умови можуть бути змінені, з урахуванням змін у законодавстві тощо на дату продовження цього договору.

Згідно з п. 14.1 договору оренди цей договір набирає чинності з моменту його укладання.

27.06.2014 року сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки.

У подальшому ТОВ фірмою «СТІВ» укладено з Миколаївською міської радою договір від 30.12.2014 № 348-14 про зміни до договору оренди, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 30.12.2014 року за № 348-14 (а/с 17).

На підставі рішення Миколаївської міської ради від 19.11.2014 за №44/43 в договір внесено наступні зміни: Миколаївська міська рада продовжує ТОВ фірмі «СТІВ» оренду земельної ділянки (кадастровий № 4810137200:15:031:0022) для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгового кіоску по вул. Архітектора Старова, поблизу будинку № 2-а /Центральний район/, строком до 25.10.2017; при цьому сторонами вирішено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору; підставою для продовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення орендодавця . Згідно поданого ТОВ фірмою «СТІВ» Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 28.01.2015 № 32804160, право оренди земельної ділянки за договором зареєстроване 27.01.2015 з номером запису про інше речове право: 8525411. Строк дії договору оренди землі встановлено до 25.10.2017, з правом пролонгації.

25.04.2018 року позивач через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради звернувся до відповідача з заявою (реєстраційний № 000303) про поновлення договору оренди земельної ділянки (а.с. 18). До заяви позивачем долучено підписану з боку позивача додаткову угоду про поновлення на 3 роки договору оренди землі (до 25.10.2020 року) (а.с. 19).

Доказів розгляду вищезазначеної заяви та прийняття відповідного рішення відповідачем матеріали справи не містять.

09.07.2020 року позивач звернувся до відповідача з листом № 7569/18 щодо поновлення договору оренди землі від 27.06.2014 року, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 27.06.2014 року за № 10528. До листа позивач долучив підписаний з боку орендаря проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на 3 роки до 25.10.2020 року (а.с. 20-21).

Доказів розгляду листа вказаного листа позивача, як і доказів повернення земельної ділянки орендодавцю за актом приймання-передачі матеріали справи не містять.

За приписами ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ст. 11 Цивільного Кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Частиною 1 ст. 3 Земельного кодексу України унормовано, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Згідно з вимогами ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема: надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Відповідно до ст. 80 Земельного Кодексу України, суб`єктами права власності на землю є громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Відповідно до вимог ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають, зокрема, усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (ч. 5 ст. 16 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні ).

У відповідності до ст. 8 Земельного кодексу України, п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рада здійснює передачу у власність або надання у користування земельних ділянок виключно відповідно та в порядку, визначеному Земельним кодексом України.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч. 3 ст. 792 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 1, 2 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 1 та 9 ст. 93 Земельного кодексу України).

Поняття договору оренди землі визначено ст. 13 Закону України "Про оренду землі", за приписами якої договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ч. 1 ст. 6 Закону України Про оренду землі ).

Предметом даного спору є вимога про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, в редакції, запропонованій позивачем, на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Порядок поновлення договору оренди земельної ділянки на момент виникнення спірних правовідносин визначався ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка мала назву Поновлення договору оренди землі .

Так, згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 цього Закону).

Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 зазначеного Закону).

При цьому ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 8, 9 ст. 33 вказаного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець на той час ототожнював поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої ч. 1-5, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди.

Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Необхідно також наголосити, що таке звернення повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами

Аналогічна правова позиція викладене в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 року у справі № 915/1003/20.

Орендодавець, розглянувши у місячний строк таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення такого договору шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або надсиланню листа-повідомлення про наявність заперечень щодо такого поновлення договору має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди.

Факт порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на його поновлення на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таку правову позицію викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 року у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Вказану позицію підтримала і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19, до розгляду якої зупинялось провадження у справі.

Так, у п. 28, 29 вказаної постанови Велика Палата Верховного Суду зазначила, що 28. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, вважаючи за потрібне відступити від її висновків, викладених у постановах від 22.09.2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18. Підставою для відступу вважав те, що поновлення договору оренди землі згідно з ч. 6 ст. 33 Закону № 161-XIV є автоматичним продовженням вказаного договору на той самий строк і на тих самих умовах, які сторони погодили під час його укладення, без необхідності повідомляти орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі, а також надсилати проєкт додаткової угоди; таке поновлення не вимагає прийняття орендодавцем відповідного рішення, оскільки земельні правовідносини сторони вже врегулювали під час передання земельної ділянки й укладення договору оренди землі, а подальше регулювання закон передбачив у вигляді поновлення цього договору.

29. Велика Палата Верховного Суду, враховуючи, зокрема, внесені згідно із Законом № 340-IX зміни до Закону № 161-XIV (доповнення його ст. 32-2 Поновлення договорів оренди землі та викладення ст. 33 у новій редакції з назвою Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк ) і до Земельного кодексу України, доповнення його ст. 126-1 Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови ), вважає, що відсутні вагомі підстави для відступу від її висновку стосовно застосування ч. 6 ст. 33 Закону № 161-XIV у редакції, яка існувала до її зміни згідно із Законом № 340-IX. Процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк. Але ст. 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало .

Крім того, у вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що ст. 33 Закону України Про оренду землі прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар (п. 34 постанови).

Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі (п. 35 постанови).

У постанові Великої Палата Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19 також було роз`яснено, що ч. 5 та ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі встановлювали загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

- за загальним правилом, викладеним у ч. 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі , орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду;

- спеціальне правило, викладене у ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі , розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі . Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8 ст. 33 Закону України Про оренду землі ). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 11 ст. 33 Закону України Про оренду землі ).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (ст. 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі , є автоматичною пролонгацією орендних правовідносин.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі , необхідна наявність таких юридичних фактів:

1. Орендар належно виконує його обов`язки за договором;

2. Орендар повідомив орендодавця в установлені законом строки (у строк, встановлений договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі) про намір поновити договірні відносини на новий строк;

3.До листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі;

4. Орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди його не розглянув;

5. Орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;

6. Орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні договору.

Так, як вбачається з матеріалів справи, 27.06.2014 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ТОВ фірмою «СТІВ» (орендар) було укладено договір оренди землі № 10528, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 27.06.2014 року за № 10528, за умовами п. 3.1, зі змінами та доповненнями, якого договір діє до 25.10.2017. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору; підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.

З вказаних приписів договору вбачається, що орендар мав переважне право на поновлення Договору на новий строк у разі звернення до орендодавця не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору з письмовим повідомленням про намір продовжити його дію, а саме, до 27.04.2016 року, з огляду на те, що договір оренди було укладено строком до 25.10.2014 року та продовжено до 25.10.2017 року.

При цьому, з матеріалів справи вбачається та сторонами не заперечується, що позивач із відповідним письмовим повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі звернувся лише 27.04.2018 року, а не до 27.06.2017 року, як це передбачено п. 3.1 (зі змінами та доповненнями), чим не дотримався вимог, встановлених ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, як встановлено господарським судом, у місячний строк після закінчення строку дії спірного договору оренди землі сторонами також не було укладено додаткової угоди про його поновлення, як того вимагають положення ч. 6, 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

З урахуванням викладеного, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення позову та поновлення спірного договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у зв`язку з тим, що позивачем не дотримано передбаченої чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством процедури, зокрема, щодо повідомлення відповідача про продовження строку дії вказаного договору саме у визначений таким договором строк.

При цьому у постановах від 22.09.2020 року у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц, висновки у яких було підтримано у постанові Великої Палати Верховного суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про необхідність відступу від висновку судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 року у справі № 920/739/17 (на яку позивач та суд посилались в якості підтвердження власної позиції), а саме, стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди у строки визначені в договорі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", як від висновку про те, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (ч. 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми).

Наведеним спростовується покладений судом першої інстанції в основу оскаржуваного рішення висновок про те, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", для поновлення договору оренди землі не вимагається.

Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає таким, що не відповідає зазначеним вище правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду висновок місцевого господарського суду про обґрунтованість позовних вимог, який ґрунтується на тому, що, незважаючи на відсутність набуття права на поновлення договору оренди землі на підставі ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з причин порушення орендарем обов`язку звернутися до міської ради з повідомленням про намір продовжити дію договору оренди у певний строк (не пізніше ніж за 6 місяці до закінчення строку дії договору), орендар все ж таки на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" набув право на поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, з огляду на виконання належним чином умови договору оренди, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та відсутність направлення орендодавцем орендарю листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії цього договору. Цей висновок суду першої інстанції є помилковим та таким, що не відповідає нормам матеріального права.

Відповідно до діючого законодавства обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими у судовому засіданні.

Рішення суду має прийматися у цілковитій відповідності з нормами матеріального та процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими судом, тобто з`ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних та допустимих доказів у конкретній справі.

Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Приймаючи до уваги вищенаведені обставини справи в їх сукупності, судова колегія вважає, що аргументи, викладені в апеляційній скарзі, знайшли свої підтвердження під час апеляційного перегляду оскаржуваного рішення, оскаржуване рішення прийнято судом першої інстанції без належного з`ясування всіх обставин, що мають значення для справи, що призвело до прийняття судом першої інстанції невірного висновку про задоволення позовних вимог в повному обсязі, з огляду на що рішення суду підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

За таких обставин Південно-західний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 15.09.2020 року у справі № 915/957/20 підлягає задоволенню, а рішення суду скасування з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю фірми СТІВ .

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на сторони пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України, суд постановив:

1. Апеляційну скаргу Миколаївської міської ради - задовольнити.

2.Рішення Господарського суду Миколаївської області від 15.09.2020 року у справі №915/957/20 - скасувати.

Відмовити у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю фірми СТІВ до Миколаївської міської ради про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 27.06.2014 року № 10528, укладеною.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірми СТІВ (54025, м. Миколаїв, пров. Парусний, 1, кв. 36, ідентифікаційний код 20863648) на користь Миколаївської міської ради (54027, м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20, код ЄДРПОУ 26565573) судовий збір за апеляційний перегляд справи в розмірі 3 153 грн.

Доручити Господарському суду Миколаївської області видати наказ. Відповідно до ст.284 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом 20 днів, які обчислюються у відповідності до ст.288 ГПК України.

Повний текст постанови

складено „03»грудня 2021 року

Головуючий суддя С.І. Колоколов

Суддя Г.П. Разюк

Суддя Я.Ф. Савицький