Постанова

від 10.02.2022 по справі 924/707/19

ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2022 року Справа № 924/707/19

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючий суддя Розізнана І.В., суддя Філіпова Т.Л. , суддя Бучинська Г.Б.

секретар судового засідання Шилан О.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного малого підприємства "Фінмаркет" на рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 у справі №924/707/19 (головуючий суддя Кочергіна В.О., суддя Виноградова В.В., суддя Танасюк О.Є.)

за позовом Приватного малого підприємства "Фінмаркет" (м. Хмельницький)

до Хмельницької міської ради (м. Хмельницький)

про визнання незаконним рішення 21-ї сесії Хмельницької міської ради №88 від 11.04.2018 "Про непоновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет";

про поновлення дії договору оренди землі № 040974200210, укладеного між Хмельницькою міською радою та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" 05.10.2009, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору

за участю представників:

позивача - Мельник О.Д.

відповідача - Демчук Л.Г.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 у справі №924/707/19 в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Приватне мале підприємство "Фінмаркет" звернулося до суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд поновити строк на апеляційне оскарження рішення суду, скасувати рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення, яким задоволити позовні вимоги.

Мотивуючи апеляційну скаргу, скаржник зазначає, що висновки, наведені в оскаржуваному рішенні не ґрунтуються на нормах Закону України "Про оренду землі". Звертає увагу суду на те, що 20.03.2018 він звернувся до відповідача з клопотанням № 5, в якому містилося обґрунтоване з посиланнями на приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі" прохання про поновлення договору оренди на новий строк у зв`язку із закінченням терміну його дії. Незважаючи на те, що вказане клопотання не відповідало вимогам ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (позивачем не було додано до клопотання проект додаткової угоди), воно було розглянуто відповідачем і за результатами такого розгляду було прийнято рішення № 88 від 11.04.2018, відповідно до якого відповідач вирішив договір оренди не поновлювати та вважати припиненим з 27.05.2018 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено. Про прийняття відповідачем рішення № 88 від 11.04.2018 позивача було поінформовано листом від 16.04.2018 № 12-1369-02-10 та № 02-10-481. У зв`язку із тим, що, як зазначалося вище, клопотання позивача від 20.03.2018 про поновлення договору оренди на новий строк, не відповідало вимогам Закону України "Про оренду землі", 26.04.2018 позивач вдруге звернувся до відповідача із листом-повідомленням №10, в якому також містилося прохання про поновлення договору оренди на три роки. До вказаного листа-повідомлення було додано низку документів, в т.ч. проект додаткової угоди. У листі-повідомленні зверталася увага на низку обставин, які, на думку позивача, належно обґрунтовували наявність підстав для задоволення викладеного у листі прохання про поновлення договору оренди на новий строк.

Апелянт звертає увагу суду на висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 29.11.2018 у справі №912/1288/17, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 щодо застосування норм ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 3, 59 ЦК України.

Вважає, що всупереч вимогам ст. 33 Закону України "Про орендну землі" та правовій позиції Верховного Суду, відповідач не повідомив позивача про недоліки його звернення, не обґрунтував свої заперечення щодо поновлення договору оренди, не послався на конкретні порушення закону, вказавши в рішенні № 88 від 11.04.2018 лише про своє небажання поновити договір оренди, а також його припинення у зв`язку із закінченням строку дії, на який його було укладено.

Скаржник звертає увагу суду на те, що враховуючи належне виконання ним обов`язків за договором оренди, своєчасне звернення до відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, відповідач порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору. Така поведінка відповідача, як реакція на звернення позивача із листом-повідомленням, не може, на думку останнього вважатися добросовісною і правомірною.

Скаржник вказує, що звернувшись до суду із позовом про поновлення дії договору оренди шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди із викладенням у позовній заяві змісту такої додаткової угоди, позивач діяв у відповідності до вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" , а тому всупереч наведеним в оскаржуваному рішенні твердженням, не мав підстав для вимоги про визнання неправомірною відмови відповідача у поновленні договору оренди шляхом направлення листа-повідомлення №02-10-669 від 17.05.2018.

Також апелянт посилається в апеляційній скарзі на справу, яка перебувала в провадженні Господарського суду Хмельницької області за № 924/1032/17. Скаржник вказує, що наведений в оскаржуваному рішенні висновок, що зміна функціонального використання земельної ділянки призведе до зміни коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки, що змінить розмір нормативно - грошової оцінки землі, який призведе до зміни орендної плати, яка є істотною умовою договору оренди землі є спробою суду розширено витлумачити процитовану вище норму, що міститься у ст. 15 Закону України "Про оренду землі", в якій наведено вичерпний перелік істотних умов договору оренди землі.

Апелянт зазначає, що на час звернення позивача до відповідача із клопотанням та листом-повідомленням містобудівна документація на об`єкт будівництва була чинною, а тому наведене в оскаржуваному рішенні твердження про самостійну зміну позивачем функціонального використання земельної ділянки, без урахування, при цьому, містобудівної документації, не може вважатися обґрунтованим.

Скаржник вважає, що доказами у справі беззаперечно підтверджується перебування на вказаній у договорі оренди земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва на час звернення позивача до відповідача із заявами про поновлення договору оренди. Оскільки позивач правомірно набув право власності на об`єкт незавершеного будівництва, розташований на земельній ділянці по вул. Кам`янецькій 2А у м. Хмельницькому, закінчення строку дії договору оренди не може бути підставою для обмеження прав позивача, як власника нерухомості, на володіння та користування нею, а саме такий наслідок фактично має відмова відповідача у поновлені договору оренди.

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 апеляційну скаргу Приватного малого підприємства "Фінмаркет" - задоволено. Рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 у справі №924/707/19 - скасовано. Прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Визнано незаконним рішення 21-ї сесії Хмельницької міської ради № 88 від 11.04.2018 "Про непоновлення договору оренди земельної ділянки Приватному малому підприємству "Фінмаркет". Поновлено дію договору оренди землі № 040974200210, який укладений між Хмельницькою міською радою та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" 05.10.2009, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору.

Постановою Верховного Суду від 20.10.2021 касаційну скаргу Хмельницької міської ради задоволено частково. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 скасовано, справу №924/707/19 передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Скасовуючи постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 у справі №924/707/19 Верховний Суд зазначив, що судом апеляційної інстанції не враховано, що при вирішенні спору про визнання недійсним нормативно правового акта органу місцевого самоврядування встановленню підтягають обставини як відповідності оскаржуваного акта вимогам закону, так і обставини щодо порушення цивільних прав або інтересів позивача як користувача спірної земельної ділянки. Висновки суду апеляційної інстанції про те, що відповідач не повинен був розглядати звернення позивача від 20.03.2018, а також визнаючи не обґрунтованим лист-заперечення Орендодавця, надісланий у відповідь на звернення позивача від 26.04.2018, зроблено без належної правової оцінки юридичних фактів, встановлення яких є необхідними при реалізації Орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі, та не враховано, що автоматична пролонгація договору можлива лише на попередніх умовах. Судом апеляційної інстанції також не враховано, що якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а у разі недосягнення домовленості щодо нових істотних умов договору оренди землі, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Судом апеляційної інстанції не досліджено чи дотримано позивачем при зміні виду використання земельної ділянки вимог містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм. Суд апеляційної інстанції, визнаючи поновленим Договір оренди землі №040974200210 від 05.10.2009, не врахував положення частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України щодо набрання чинності змін зобов`язання за договором, внесених за судовим рішенням, та не дослідив змісту проекту Додаткової угоди, в якій було визначено строк дії Договору оренди землі до 27.05.2021, тобто на строк, який закінчився на момент винесення судом апеляційної інстанції судового рішення.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.12.2021 прийнято апеляційну скаргу Приватного малого підприємства "Фінмаркет" на рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 у справі №924/707/19 до провадження колегію суддів у складі: головуючий суддя Розізнана І.В., суддя Бучинська Г.Б., суддя Філіпова Т.Л.; розгляд апеляційної скарги призначено на 25.01.2022 об 15:00год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33001 м. Рівне вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань №1.

Запропоновано відповідачу у строк до 14.01.2022 надати суду обґрунтований відзив на апеляційну скаргу (з урахуванням постанови Верховного Суду від 20.10.2021 у справі №924/707/19), в порядку передбаченому статтею 263 ГПК України та докази надсилання копії цього відзиву та доданих до нього документів позивачу.

Роз`яснено сторонам по справі право участі особи у судовому засіданні в режимі відеоконференції згідно з правилами статті 197 Господарського процесуального кодексу України.

13.01.2022 на поштову адресу Північно-західного апеляційного суду надійшов відзив Хмельницької міської ради на апеляційну скаргу в якому, з підстав викладених у ньому просить суд апеляційної інстанції залишити в силі рішення суду першої інстанції, а апеляційну скаргу без задоволення.

Відповідно до ухвали від 25.01.2022 розгляд апеляційної скарги Приватного малого підприємства "Фінмаркет" на рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 у справі №924/707/19 відкладено на 10.02.2022 об 15:00 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33001 м. Рівне вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань №1.

У судовому засіданні 10.02.2022, яке проводилось в режимі відеоконференції за клопотанням Хмельницької міської ради, представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги з підстав викладених у ній та надав свої пояснення по суті спору. Представник відповідача заперечила доводи апеляційної скарги та надала свої пояснення по суті спору.

Відповідно до ст. ст. 269, 270 ГПК України апеляційна інстанція переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Дослідивши матеріали справи та обставини на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги та заперечення до неї, стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, заслухавши пояснення сторін у судовому засіданні, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступного висновку.

Під час дослідження матеріалів справи апеляційним судом встановлено наступне .

24.03.2008 між Хмельницькою міською радою (Орендодавець) та ПМП "Фінмаркет" (Орендар) укладено Договір оренди землі №040874200048 (далі - Договір оренди), за умовами якого Орендарю, на підставі рішення 10 сесії міської ради №28 від 25.04.2007, передано в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2500 кв. м, під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу, що знаходиться по вул. Кам`янецька, 2А, на якій відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 296 386,00 грн. Договір укладено на 2 роки до 25.04.2009. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (пункти 1, 2, 3, 5, 8, 16 вказаного Договору).

Договір оренди зареєстровано в Державному реєстрі за № 48 від 24.03.2008.

Вказану земельну ділянку передано Орендарю на підставі акта приймання-передачі земельної ділянки від 24.03.2008, для будівництва готельно-торгівельно-розважального комплексу в м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А.

Згідно довідки Хмельницького бюро технічної інвентаризації №759/01-15 від 13.10.2008 готовність недобудованого готельно-торгівельно-розважального комплексу, що знаходиться у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А, складає 27 %.

27.05.2009 Хмельницькою міською радою прийнято рішення №20 про поновлення договору оренди ПМП "Фінмаркет" земельної ділянки у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А, під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу на три роки.

05.10.2009 між Хмельницькою міською радою (Орендодавець) та ПМП "Фінмаркет" (Орендар) укладено Договір оренди землі №040974200210 (далі - Договір оренди), за умовами якого Орендар, на підставі рішення 26 сесії міської ради №20 від 27.05.2009, прийняв у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2500 кв. м, із земель житлової та громадської забудови, що знаходиться у м. Хмельницькому по вул. Кам`янецька, 2А, яка зайнята поточним будівництвом. На земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва - готельно-торгівельно-розважальний комплекс готовністю 27%, інші об`єкти інфраструктури відсутні. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 341 432,00 грн. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (пунктів 1, 2, 3, 5, 16 вказаного Договору).

За умовами пункту 8 Договору оренди, цей Договір укладено на 3 роки до 27.05.2012. Після закінчення строку дії Договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до пункту 15 Договору оренди земельна ділянка передається під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу.

У пункті 36 Договору оренди сторони погодили, що зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов Договору спір вирішується у судовому порядку.

Договір підписано представниками та скріплено відтисками печаток сторін, зареєстровано в Державному реєстрі за №210 від 05.10.2009.

09.04.2009 сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки площею 2500 кв. м по вул. Кам`янецька, 2А, у м. Хмельницькому, для будівництва готельно-торгівельно-розважального комплексу.

11.04.2012 Хмельницькою міською радою прийнято рішення №32 про поновлення договору оренди ПМП "Фінмаркет" земельної ділянки у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А, під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу на три роки шляхом укладення додаткової угоди.

26.06.2012 між Хмельницькою міською радою (Орендодавець) та ПМП "Фінмаркет" укладено Додаткову угоду №681010004000640 (далі - Додаткова угода від 26.06.2012), відповідного до умов якої поновлено Договір оренди землі №040974200210 від 05.10.2009 на три роки до 27.05.2015 (пункту 1); пункт 5 Договору оренди викладено у новій редакції, зокрема, "нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 828 888,00 грн (пункт 2); пункт 9 Договору оренди викладено в новій редакції, зокрема, "орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі відповідно до статті 23 Закону України "Про оренду землі", в розмірі 56 934,66 грн в рік, що становить 8% під будівництво торгівельно-розважального комплексу та 6% під будівництво готелю від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, а на 2012 рік з урахуванням понижуючого коефіцієнту 0,8 орендна плата становить 45 547,73 грн.

Додаткова угода від 26.06.2012 зареєстрована в Державному реєстрі за №681010004000640 від 26.06.2012.

27.05.2015 Хмельницькою міською радою прийнято рішення №35 про поновлення Договору оренди ПМП "Фінмаркет" земельної ділянки у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А, під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу на три роки шляхом укладення додаткової угоди.

18.11.2015 між Хмельницькою міською радою (Орендодавець) та ПМП "Фінмаркет" укладено Додаткову угоду №937/02 (далі - Додаткова угода від 18.11.2015), за умовами якої поновлено Договір оренди землі № 040974200210 від 05.10.2009 на три роки до 27.05.2018. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 1); визначено, що "нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 1 035 522,00 грн" (пункт 2); погоджено, що "орендна плата вносить Орендарем у грошовій формі відповідно до статті 23 Закону України "Про оренду землі", в розмірі 71 127,94 грн в рік, що становить 8% під будівництво торгівельно-розважального комплексу та 6% під будівництво готелю від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, а з 01.04.2015 по 31.12.2015 орендна плата за землю складає 60 458,75 грн в рік, що становить 6,8% під будівництво торгівельно-розважального комплексу та 5,1% під будівництво готелю від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки" (пункт 3).

Додаткова угода від 18.11.2015 підписана представниками та скріплена відтисками печаток сторін.

20.03.2018 ПМП "Фінмаркет" звернулось до Хмельницького міської ради з клопотанням №5, в якому просило у зв`язку із закінченням договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" поновити строк дії договору оренди на новий термін та змінити код КВЦПЗ земельної ділянки з "03.15 для будівництва торгівельно-розважального комплексу землі житлової та громадської забудови" на "02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгівельно-розважальної та ринкової інфраструктури землі житлової та громадської забудови". Зі зміною орендної плати та терміном оренди погоджується.

До клопотання долучено копію Договору оренди землі, витяг з ЄДРПОУ, копію статуту юридичної особи, копію містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки; довідку ДПІ про відсутність заборгованості по орендній платі, витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку.

Вказане клопотання отримано Хмельницькою міською радою 20.03.2018.

11.04.2018 Хмельницькою міською радою прийнято рішення №88 про не поновлення договору оренди землі ПМП "Фінмаркет" та встановлено, що Договір оренди землі №040974200210 від 05.10.2009 із змінами, внесеними Додатковими угодами від 26.06.2012, від 18.11.2015, є припиненим з 27.05.2018 у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

16.04.2018 Хмельницька міська рада направила ПМП "Фінмаркет" лист-повідомлення №02-10-481 про прийняте рішення щодо не поновлення договору оренди землі та наявність заперечень щодо поновлення договору на новий термін. До листа-повідомлення долучено копію рішення ради № 88 від 11.04.2018 та акт приймання-передачі земельної ділянки.

26.04.2018 ПМП "Фінмаркет" направило Хмельницькому міському голові лист-повідомлення (за вих. №10) з посиланням на приписи пункту 1 Додаткової угоди від 18.11.2015, частину 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та проханням продовжити договір оренди землі на три роки.

Крім цього, просило врахувати, що відповідно до пунктів 3, 4 Договору оренди на земельній ділянці, розташованій по вул. Кам`янецькій, 2А у м. Хмельницькому, яка перебуває в користуванні ПМП "Фінмаркет", знаходиться об`єкт незавершеного будівництва: готельно-торгівельно-розважальний комплекс готовністю 27% і земельна ділянка передавалась підприємству в оренду із зазначеним об`єктом незавершеного будівництва. Вказана у Договорі оренди земельна ділянка використовується ПМП "Фінмаркет" відповідно до її цільового призначення, зазначеного в пункті 16 Договору оренди - землі житлової та громадської забудови, незважаючи на те, що згідно Містобудівних умови та обмежень забудови земельної ділянки №10/ГП-25.1-04 від 14.01.2016, виданих взамін №114/ГП-25.1-04 від 23.06.2014, та виготовленої на їх підставі проектної і дозвільної документації, підприємством на цій земельній ділянці розпочато будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства.

Також, зазначило, що у даному випадку має місце лише зміна виду використання земельної ділянки (у зв`язку із зміною назви та основних техніко-економічних показників об`єкта будівництва), але в межах однієї категорії земель, визначеної відповідно до статті 19 Земельного кодексу України, а саме: земель житлової та громадської забудови. У відповідності до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 №548, зазначене використання земельної ділянки є різновидом функціонального використання (виду) землі в межах такої категорії: землі житлової та громадської забудови.

При цьому, за доводами ПМП "Фінмаркет", з огляду на те, що відбуватиметься заміна вказаного у Договорі оренди об`єкту будівництва, який має споруджуватися на орендованій земельній ділянці, відповідно до вказаної Класифікації видів цільового призначення земель, у Додатковій угоді повинно бути зазначено такий код та цільове призначення земель (КВЦПЗ): 02.10. (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури). Виконання ПМП "Фінмаркет" на орендованій земельній ділянці будівельних робіт здійснюється на підставі відповідних дозвільних документів, які не скасовані (не визнані недійсними) на час звернення із цим листом, зокрема, на підставі Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 14.06.2017, постановленою в адміністративній справі №686/10921/17 дію рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради Хмельницької області №274 від 28.04.2017 "Про скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки №10/171-25.1-04 від 14.01.2016 взамін №114/171-25.1-04 від 23.06.2014, виданих ПМП "Фінмаркет" для будівництва висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства" було зупинено); проектної документації; Дозволу на виконання будівельних робіт від 17.07.2016, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

Крім цього, у листі зазначено, що при поновленні Договору оренди істотні умови цього договору, вказані у статті 15 Закону України "Про оренду землі", змінюватися не будуть, крім розміру орендної плати, зміна розміру якої зумовлена збільшенням нормативної грошової оцінки землі. При цьому, оскільки розрахунок орендної плати при укладенні (поновленні) договорів оренди земельної ділянки здійснюється фахівцями Управління земельних ресурсів та земельної реформи Хмельницької міської ради, наведений ПМП "Фінмаркет" у проекті Додаткової угоди розмір орендної плати є орієнтовним та буде визначений остаточно на підставі відповідного розрахунку.

До листа-повідомлення за вих. №10 долучено витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки №32-22-0.33-1223/116-18 від 19.03.2018 та проект Додаткової угоди.

Згідно витягу з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки №32-22-0.33-1223/116-18 від 19.03.2018, цільове призначення земельної ділянки 03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (п. 5), коефіцієнт Кф 0,7 (п. 12), нормативно-грошова оцінка 1 900 963,00 грн (п. 16).

За змістом проекту Додаткової угоди ПМП "Фінмаркет" запропоновано: встановити нормативно грошову оцінку земельної ділянки 1 900 963,00 грн (пункту 1); договір укласти на 3 (три) роки до 27.05.2021 (пункт 2); встановити розмір орендної плати 130 573,00 грн на рік, що становить (_____) відсотків під висотний багатоквартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими торговельно -офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства (пункт 3); пункт 15 Договору оренди викласти в наступній редакції, що "земельна ділянка передається в оренду під будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства" (пункт 4); пункт 16 Договору оренди викласти в наступній редакції, що "цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови. Код земельної ділянки згідно КВЦПЗ: 02.10. "для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури" (пункт 5).

У всьому іншому, що не є предметом регулювання цієї Додаткової угоди, сторони керуються умовами Договору оренди землі. Ця Додаткова угода набуває чинності з моменту її підписання уповноваженими представниками сторін і діє до 27.05.2021. Ця Додаткова угода складена в 3-х оригінальних примірниках, які мають однакову юридичну силу і є невід`ємною частиною договору оренди.

У відповідь, 17.05.2018 Хмельницька міська рада направила лист-повідомлення №02-10-669, яким поінформувала, що 11.04.2018 радою вже прийнято рішення, яким вирішено не поновлювати Договір оренди землі від №040974200210 від 05.10.2009 щодо земельної ділянки по вул. Кам`янецькій, 2А, площею 2500 кв. м, переданої в оренду під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу, у зв`язку з закінченням строку його дії. Крім цього, у листі зазначено, що Хмельницька міська рада вдруге повідомляє про наявність заперечень щодо поновлення цього Договору.

20.06.2018 Хмельницька міська рада направила ПМП "Фінмаркет" лист-повідомлення №02-10-823 щодо наявності заперечень про поновлення Договору оренди землі від 05.10.2009 та вимагала припинити використання земельної ділянки по вул. Кам`янецька, 2А. До листа повідомлення долучено копію рішення міської ради № 88 від 11.04.2018 та акт приймання передачі земельної ділянки з оренди.

Звертаючись до суду з даним позовом, ПМП "Фінмаркет" свої вимоги обґрунтовує тим, що радою порушено його переважне право на укладення Договору оренди землі на новий строк, порушено його право власності на об`єкт нерухомості, розташований на орендованій земельній ділянці, тому просить визнати незаконним рішення Хмельницької міської ради №88 від 11.04.2018 "Про не поновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет" та поновити дію Договору оренди землі №040974200210, укладеного між Хмельницькою міською радою та ПМП "Фінмаркет" 05.10.2009, шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до цього Договору в редакції, що була направлена з листом- повідомленням від 26.04.2018.

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову повністю.

Колегія суддів апеляційної інстанції, враховуючи висновки викладені у постанові Верховного Суду від 20.10.2021 у справі №924/707/19 вважає, що позов підлягає задоволенню в частині визнання незаконним рішення Хмельницької міської ради №88 від 11.04.2018 "Про не поновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет". В частині поновлення дії Договору оренди землі №040974200210, укладеного між Хмельницькою міською радою та ПМП "Фінмаркет" 05.10.2009, шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до цього Договору в редакції, що була направлена з листом- повідомленням від 26.04.2008, позов до задоволення не підлягає.

Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів зазначає, що відповідно до ч.1 ст.15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

За приписами ст.16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені частиною 2 статті 16 ЦК України.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Відповідно до ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Особа, яка звертається до господарського суду з позовом, самостійно обирає спосіб захисту, визначає відповідача, предмет та підстави позову та зазначає у позовній заяві яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов.

Спірні правовідносини, які виникли між сторонами регулюються, зокрема, положеннями Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі", Господарського кодексу України, Цивільного кодексу України.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

До правовідносин оренди землі підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".

За приписами ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Як вбачається з матеріалів справи, 24.03.2008 між Хмельницькою міською радою та ПМП "Фінмаркет" було укладено Договір оренди землі №040874200048, за умовами якого Орендарю, на підставі рішення 10 сесії міської ради №28 від 25.04.2007, передано в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2500 кв. м. Договір укладено на 2 роки до 25.04.2009.

05.10.2009 між Хмельницькою міською радою та ПМП "Фінмаркет" було укладено Договір оренди землі №040974200210, за умовами якого Орендар, на підставі рішення 26 сесії міської ради №20 від 27.05.2009, прийняв у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2500 кв. м, із земель житлової та громадської забудови, що знаходиться у м. Хмельницькому по вул. Кам`янецька, 2А.

В подальшому договір було неодноразово пролонговано та 18.11.2015 між Хмельницькою міською радою та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" укладено додаткову угоду №937/02 про поновлення Договору оренди землі № 040974200210 від 05.10.2009 (додаткова угода від 18.11.2015), за умовами якої сторони досягли згоди про поновлення договору на три роки до 27.05.2018. Визначено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

20.03.2018 ( за 30 днів до закінчення строку дії договору) ПМП "Фінмаркет" звернувся до Хмельницького міського голови з клопотанням № 5 /а.с. 45 у т.1/ та просив, у зв`язку з закінченням договору оренди землі на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" поновити строк дії договору оренди на новий термін, змінити код КВЦПЗ земельної ділянки з "03.15 для будівництва торгівельно-розважального комплексу - землі житлової та громадської забудови" на "02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгівельно-розважальної та ринкової інфраструктури - землі житлової та громадської забудови". Зазначив, що зі зміною орендної плати та терміном оренди погоджується.

До клопотання долучив копію договору оренди землі, витяг з ЄДРПОУ, копію статуту юридичної особи, копію містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки; довідку ДПІ про відсутність заборгованості по орендній платі, витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку.

Клопотання отримано Хмельницької міською радою 20.03.2018.

За змістом частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

В той же час, правове регулювання поновлення договору оренди землі, визначено положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Згідно з частинами 1 - 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Для застосування положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:

1) орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором;

2) орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена у наведеній нормі, можлива лише за умови дотримання встановлених такою нормою процедури та строків, і для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

При цьому, як зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, частини 5 та 6 статті 33 вказаного Закону встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

Таким чином, право орендаря (наймача), визначене ст. 33 Закону України "Про оренду землі", є переважним, тобто за своєю правовою природою воно є привілеєм носія прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

За змістом частин 8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

11.04.2018 Хмельницької міською радою прийнято рішення № 88 про не поновлення договору оренди землі ПМП "Фінмаркет" та вирішено вважати договір оренди землі № 040974200210 від 05.10.2009 із змінами, внесеними додатковими угодами від 26.06.2012, від 18.11.2015 припиненим з 27.05.2018, у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

Позивач вважає, що відповідачем порушено його право на укладення договору оренди землі на новий строк, тому просить суд визнати незаконним рішення Хмельницької міської ради № 88 від 11.04.2018 "Про не поновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет".

Стаття 19 Конституції України визначає, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з ч. 3 ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України. Відповідно до положень статті 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема розпорядження землями територіальних громад.

Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.

Частиною 1 статті 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

При вирішенні спору про визнання недійсним правового акта органу місцевого самоврядування встановленню підтягають обставини як відповідності оскаржуваного акта вимогам закону, так і обставини щодо порушення цивільних прав або інтересів позивача як користувача спірної земельної ділянки.

Визначаючись щодо правомірності та обґрунтованості позовної вимоги про визнання незаконним рішення Хмельницької міської ради № 88 від 11.04.2018 "Про не поновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет" колегія суддів зазначає наступне.

Як встановлено вище, 20.03.2018 більш ніж за місяць до закінчення строку дії договору позивач звернувся до відповідача з клопотанням № 5 про поновлення договору оренди на новий строк у зв`язку із закінченням терміну його дії.

За правилами ч.ч. 1-5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення, за результатами його розгляду: 1) або повідомляє орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, 2) або вирішує поновити договір й укладає відповідну додаткову угоду, 3) або не повідомляє про наявність заперечень та про своє рішення.

Разом з тим, колегія суддів апеляційної інстанції звертає увагу, що відповідач розглянув лист- повідомлення позивача і прийняв рішення № 88 від 11.04.2018 "Про не поновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет", відповідно до якого відповідач вирішив не поновлювати договір оренди та вважати його припиненим з 27.05.2018. Однак таке рішення може вважатися законним лише при наявності обґрунтованих заперечень, тобто містити мотивовані висновки які б в повній мірі висвітлювали бажання органу місцевого самоврядування припинити договірні відносини. При цьому, саме лише зазначення у рішенні про відмову у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено є формальним та необґрунтованим у зв`язку з тим, що однією з загальних підстав припинення договору оренди землі в силу ст. 31 ЗУ "Про оренду землі" є закінчення строку, на який його було укладено. Однак ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" містить гарантії держави надані орендарю на поновлення договору саме після закінчення його строку дії за наявності дотримання перелічених у статті умов. Реалізація наданих орендарю гарантій відбувається через право вільного володіння тими майновими правами, яких він уже набув в силу закону та договору, що сприятиме юридичній визначеності у правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси сторін спору та відповідатиме принципам застосування статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка є частиною національного законодавства України та яка захищає майнові інтереси сторін до тієї ж міри, як право власності на речові права.

Водночас у справі, що розглядається наявні правомірні очікування позивача в контексті застосування Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо поновлення договору оренди земельної ділянки після його закінчення.

Колегія суддів вважає за необхідне також застосувати принцип "належного урядування" закріплений у рішеннях ЄСПЛ (у справах "Рисовський проти України", "Беєлер проти Італії", "Онер`їлдіз проти Туреччини", "Москаль проти Польщі" тощо) який передбачає, що у разі, коли справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, що посилять прозорість і зрозумілість їхніх дій, мінімізують ризик припущення помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, що зачіпають майнові інтереси. При цьому ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

В судовому засіданні колегія суддів також не отримала від представника відповідача інших пояснень щодо мотивів прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування.

Колегією суддів враховується, що позивачем не дотримано вимог щодо надання повного пакету документів, перелік яких наведений ч.ч. 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", однак не дане порушення стало підставою для відмови у продовженні договірних відносин. Заява позивача була розглянута і рішення було прийняте.

З урахуванням викладеного колегія суддів вважає, що рішення Хмельницької міської ради № 88 від 11.04.2018 прийняте з порушенням вимог вище перерахованого законодавства, оскільки не містить обґрунтування відмови у не поновленні договору оренди земельної ділянки, порушує гарантії позивача на поновлення договору оренди, а тому підлягає визнанню недійсним.

Щодо вимоги про поновлення дії Договору оренди землі №040974200210, укладеного між Хмельницькою міською радою та ПМП "Фінмаркет" 05.10.2009, шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до цього Договору в редакції, що була направлена з листом- повідомленням від 26.04.2018, колегія суддів зазначає наступне.

Після ознайомлення позивача із рішенням Хмельницької міської ради № 88 від 11.04.2018 ПМП "Фінмаркет" 26.04.2018 направило повторно Хмельницькому міському голові лист-повідомлення з посиланням на приписи пункту 1 Додаткової угоди від 18.11.2015, частину 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та проханням продовжити договір оренди землі на три роки. До листа-повідомлення за вих. №10 долучено витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки №32-22-0.33-1223/116-18 від 19.03.2018 та проект Додаткової угоди. У проекті Додаткової угоди було зазначено інший (орієнтовний) розмір орендної плати і змінений вид використання земельної ділянки.

Колегією суддів враховується, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах.

Отже, у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що умови такого договору можуть бути змінені, але лише за згодою сторін, а недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору призводить до припинення переважного права орендаря. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших неузгоджених сторонами умовах.

Аналогічні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 909/1213/17.

Так, істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі").

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За змістом частин 1 - 2 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Отже, з урахуванням частини 1 статті 15, частини 2 статті 21, статті 30 Закону України "Про оренду землі", частин 1, 2 статті 632 Цивільного кодексу України, розмір орендної плати є істотною умовою у договорі оренди землі та може бути змінений лише за домовленістю сторін у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Відповідно до абзацу 1 частини 5 статті 20 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

При цьому встановлені земельним законодавством категорії земель поділяють земельні ділянки за видами їх цільового використання в межах кожної категорії земель відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548, та зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 01.11.2020 за № 31011/18306.

Як встановлено судом, земельна ділянка за спірним договором належить до категорії земель житлової та громадської забудови. Сторони погодили, що на підставі рішення міської ради від 27.05.2009 №20 земельна ділянка передається в оренду під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу.

Відповідно до статті 39 Земельного кодексу України використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

В свою чергу, відповідно до абзацу 2 частини 2 статті 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.

Отже, використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Слід зауважити, що цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Отже, обов`язковою умовою, яку встановлюють наведені вище законодавчі положення при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №826/8492/17.

Разом з тим зміна виду використання земельної ділянки не потребує дотримання процедури яка необхідна при зміні цільового призначення землі ( постанова ВП ВС від 01.06.21 у справі № 925/925/19).

В той же час, зміна виду (коду) цільового використання землі змінює відповідний коефіцієнт Кф, який характеризує функціональне використання земельної ділянки та має визначальне значення на визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в свою чергу має вплив на розмір орендної плати, яка є істотною умовою договору оренди землі та зміна якої має бути узгоджена сторонами. Така правова позиція наведена у постанові Верховного Суду від 05.04.2021 у справі № 160/12505/19.

Колегія суддів враховує, що відповідач по суті не розглядав запропоновані позивачем 26.04.2018 зміни до умов договору, оскільки послався на прийняте ним рішення № 88 від 11.04.2018 за результатами розгляду звернення позивача від 20.03.2018. В свою чергу суд визнав дане рішення незаконним, про що зазначено у даній постанові.

Частиною 6 статті 33 ЗУ "Про оренду землі" передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа- повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які передбачені договором.

В контексті даної статті запереченням орендодавця є рішення органу місцевого самоврядування яке відповідає вимогам закону і не порушує цивільні права або інтереси користувача землі. А тому, за відсутності законного заперечення відповідача у поновленні договору оренди (що можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення договору) і продовження користування позивачем орендованою землею, колегія суддів вважає, що відбулась автоматична пролонгація договору на попередніх умовах.

В силу ч.ч.6-8 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

За частиною першою статті 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, постанови від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 2 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18).

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципу верховенства права.

Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем способу захисту, судам належить зважати й на його ефективність з точки зору Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). У пункті 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" (Chahal v. the United Kingdom) (заява № 22414/93, [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що згадана норма (стаття 13 Конвенції) гарантує на національному рівні ефективні правові способи для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни.

Тож у кожному конкретному спорі суд найперше повинен оцінювати застосовувані способи захисту порушених прав, які випливають з характеру правопорушень, визначених спеціальними нормами права, а також ураховувати критерії ефективності таких засобів захисту та передбачені статтею 13 ЦК України обмеження щодо недопущення зловживання свободою при здійсненні цивільних прав будь -якою особою.

Таким чином, за результатами вирішення даного спору, суд визнає недійсним рішення Хмельницької міської ради № 88 від 11.04.2018, вважає Договір оренди землі №040974200210 від 05.10.2009 поновленим на попередніх умовах, а також звертає увагу сторін на необхідність укладення додаткової угоди до договору про його поновлення у місячний термін з дня набрання чинності даним рішенням.

Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року).

У відповідності з п. 3 ч. 2 ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

З огляду на встановлене судом апеляційної інстанції, враховуючи положення статті 275 та статті 277 ГПК України, колегія апеляційного господарського суду приходить до висновку, що суд першої інстанції не з`ясував обставини, що мають значення для справи, у зв`язку з чим апеляційна скарга позивача підлягає частковому задоволенню, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 у справі №924/707/19 скасуванню в частині відмови у задоволенні позову про визнання незаконним рішення 21-ї сесії Хмельницької міської ради №88 від 11.04.2018 "Про не поновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет" та ухвалення в цій частині нового рішення про задоволення позову. В іншій частині рішення суду першої інстанції підлягає залишенню без змін з підстав викладених у даній постанові.

Витрати зі сплати судового збору за розгляд позовної заяви покладаються на сторони пропорційно задоволеним вимогам згідно ст.129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 129, 227, 229, 269, 270, 273, 275, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного малого підприємства "Фінмаркет" на рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 у справі №924/707/19 задоволити частково.

2. Скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 у справі №924/707/19 в частині відмови у задоволенні позову про визнання незаконним рішення 21-ї сесії Хмельницької міської ради №88 від 11.04.2018 "Про непоновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет". Ухвалити в цій частині нове рішення яким позов задоволити.

Визнати незаконним рішення 21-ї сесії Хмельницької міської ради №88 від 11.04.2018 "Про непоновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет".

В іншій частині залишити рішення суду першої інстанції без змін.

3. Стягнути з Хмельницької міської ради (29000, Хмельницька обл., місто Хмельницький, вл. Гагаріна, будинок 3, код 33332218) на користь Приватного малого підприємства "Фінмаркет" (29000, Хмельницька обл., місто Хмельницький, вул. І. Франка, будинок 10, код 31100369) 1921 грн судового збору за подання позовної заяви та 2881,5 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

4. Стягнути з Приватного малого підприємства "Фінмаркет" (29000, Хмельницька обл., місто Хмельницький, вул. І. Франка, будинок 10, код 31100369) на користь Хмельницької міської ради (29000, Хмельницька обл., місто Хмельницький, вул. Гагаріна, будинок 3, код 33332218) 4540,00 грн судового збору за подання касаційної скарги.

5. Господарському суду Хмельницької області видати накази.

6. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду, відповідно до ст. ст. 287-291 ГПК України.

7. Справу повернути до Господарського суду Хмельницької області.

Повний текст постанови складений 18.02.2022

Головуючий суддя Розізнана І.В.

Суддя Філіпова Т.Л.

Суддя Бучинська Г.Б.