Рішення

від 19.09.2022 по справі 369/16045/20

КИЄВО-СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 369/16045/20

Провадження № 2/369/784/22

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ

Іменем України

19.09.2022 року м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючої судді Волчко А.Я.,

при секретарях судових засідань Миголь А.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "БІК Добрі справи", Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Гувер", треті особи які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю "Рентайм Девелопмент" про стягнення коштів в подвійному розмірі, що сплачені за попереднім договором у якості забезпечувального платежу (завдатку), та стягнення збитків у вигляді упущеної вигоди в розмірі неодержаного доходу у зв`язку з ухиленням сторони попереднього договору від укладення основного договору, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до Києво-Святошинського районного суду Київської області з даним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що 12 червня 2018 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальності «БІК ДОБРІ СПРАВИ», був укладений Попередній договір № 23/2.

Сторони зобов`язалися в майбутньому укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу трикімнатної квартири АДРЕСА_1 на земельній ділянці загальною площею 0,5 га, кадастровий номер 3222484001:01:023:5019, на умовах, визначених Попереднім договором.

Відповідно до п.п. 2.1, 2.2 Попереднього договору Позивач погодився придбати у Відповідача квартиру за 724680,00 грн.

Указані кошти розцінювалися сторонами як забезпечувальний платіж в рахунок сплати за Основним договором та були сплачені Позивачем на користь Відповідача в повному обсязі до підписання цього договору.

Так, директор Відповідача ОСОБА_2 перед підписанням Попереднього договору прийняла від Позивача готівку в касу за прибутковими касовими ордерами підписаними нею як керівником підприємства. Про приймання Відповідачем готівки в касу за прибутковими касовими ордерами Позивачу були видані квитанції засвідчені відбитком печатки Відповідача у кількості 15 штук, 14 з яких були на суму 50000 (П`ятдесят тисяч) грн. 00 коп., а 1 - на суму 24 680 (Двадцять чотири тисячі шістдесят вісімдесят) грн. 00 коп.

В підтвердження факту сплати вищевказаних коштів слугує Договір про внесення змін № 1 від 17.04.2019р. до Попереднього договору, яким внесено зміни до п. 2.2 Попереднього договору, а саме, що: «2.2. ОСОБА_1 до підписання цього договору сплатив грошові кошти в сумі 724680,00 грн. в якості гарантійних забезпечувальних коштів, і факт отримання них коштів свідчать підписи Сторін у Попередньому Договорі № 2 посвідченому приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Саєнко О.О. 12 червня 2018 року, за реєстром № 2059.

Сплачена сума коштів розцінюється Сторонами за Попереднім договором як аванс та буде зарахована в рахунок належних зі Сторони 2 платежів за Основним договором. Сторони підтверджують факт розрахунку, який між ними відбувся в національній валюті.

Договором про внесення змін № 1 викладено у новій редакції п.п. 3.3 Попереднього договору, а саме: «3.3.... Сторони встановлюють, що вартість 1 (одного) кв.м. загальної площі Квартири, що має бути відчужена за Основним договором - 10500,00 грн. 00 коп., вартість є остаточною та не може бути переглянута сторонами...».

Позивач погодився на збільшення вартості одного кв.м. з 9000,00 грн. до 10 500 грн., внаслідок чого за Квартиру йому потрібно доплатити залишок грошових коштів у сумі 120780,00 грн. про що доповнено в новій редакції п. 2.2 Попереднього договору другим абзацом, яким встановлено, що Позивач повинен сплатити «... до 02 грудня 2020 року, або розрахуватися з Стороною 1 в день укладення Договору купівлі-продажу Квартири».

Відповідно до п. 4.2.2. Попереднього договору Позивач (Покупець) зобов`язаний був з`явитися у зазначене Відповідачем місце, день та час для укладення Основного договору, мати при собі необхідні документи для укладання Основного договору. Про місце, день, час та необхідні документи для укладання Основного договору, Відповідач письмово повинен був повідомити Позивача за 30 (тридцять) календарних днів до дати укладання Основного договору.

Відповідно до 5.1. Попереднього договору за домовленістю Сторін місце нотаріального посвідчення Основного договору визначається Відповідачем (Продавцем).

На день подання цього позову Позивач так і не отримав від Відповідача письмового повідомлення про місце, день та час для укладення Основного договору.

Натомість 23 листопада 2020 року на мобільний номер Позивача з номеру НОМЕР_1 зателефонував чоловік, який представився юристом Відповідача, іменуючи себе як ОСОБА_3 , та запросив до відділу продажу, розташованого на будівельному майданчику в АДРЕСА_2 на 24 листопада 2020 року о 17:00 год., для бесіди на предмет укладання Основного договору.

Під час перемовин ОСОБА_3 замість пропозиції укласти Основний договір повідомив, що головним засновником та керівником Відповідача вирішено відмовитись від укладання Основного договору з підстав відсутності надходжень на рахунок Відповідача сплачених Позивачем коштів за Попереднім договором, які Позивач вважав сплаченими.

При цьому Позивачу не було запропоновано надати докази такої оплати, або повністю оплатити до 02.12.2020р. чи у день укладання Основного договору, як передбачено Попереднім договором.

На запитання Позивача до ОСОБА_2 щодо передачі їй готівкою коштів в сумі, що визначена Попереднім договором, в якості «гарантійних забезпечувальних коштів» колишній директор Відповідача ОСОБА_2 усно в присутності учасників перемовин заперечила такий факт.

Нажаль, згадані вище 15 квитанцій до приходних касових ордерів Позивач у себе поки що не може знайти, у зв`язку з чим не може їх копії долучити до позову.

У той же час Позивач вважає належними та допустимими письмовими доказами, яких є п.п. 2.1., 2.2. Попереднього договору та викладений в новій редакції п. 2.2. Попереднього договору, зміненого Договором про внесення змін № 1, якими Відповідач власноручним підписом в особі директора Файзулліної М.М. засвідчила, що на момент укладення Попереднього договору Позивач сплатив готівкою кошти, у сумі 724680,00 грн.

Відповідно до п. 4.1.2 Попереднього договору Відповідач (Продавець) зобов`язався, шо Квартира нікому іншому не буде продана, не буде подарована, не буде заставлена, в спорі та під забороною, в тому числі в податковій заставі, не буде внесена до Статутного капіталу юридичних осіб, а також, що правочини по продажу квартири не будуть суперечити правам та інтересам неповнолітніх, малолітніх та непрацездатних осіб.

Згідно п. 4.1.4. Попереднього договору Відповідач повинен був здати об`єкт нерухомості (Будинок) в експлуатацію не пізніше 29 грудня 2018 року, а з урахуванням Договору про внесення змін № 1 - не пізніше 02.12.2020р.

Таким чином, Відповідач повинен був завершити будівництвом Будинок, оформити Квартиру у свою власність та в порядку п. 4.2.2. Попереднього договору укласти з Позивачем Основний договір, однак, Позивач не отримував від Відповідача листа з пропозицією укласти Основний договір.

З Інформдовідки вбачається, що 04 вересня 2020 року о 23 год. 12 хв. 14 сек. Приватний нотаріус Леденьов Іван Сергійович, Києво-Святошинський районний нотаріальний округ, Київська обл. зареєстрував право приватної власності на указану квартиру на ім`я ОСОБА_4 .

У Попередньому договорі та у Договорі про внесення змін № 1 чітко зазначено, що сплачені Позивачем кошти є «гарантійними забезпечувальними коштами», які виконують забезпечувальні функції на забезпечення виконання Позивачем як Стороною 2, яке повинно було виконати на підставі договору купівлі-продажу, а саме - оплатити вартість Квартири за Основним договором. Таким чином, сплачені Позивачем кошти мають правові ознаки завдатку, не зважаючи на взаємовиключне застереження у п. 2.4 Попереднього договору та твердження у новій редакції п. 2.2 Попереднього договору, викладеній у Договорі про внесення змін № 1, що сплачені кошти є авансом, тобто, коштами, які, начебто, не виконують забезпечувальної функції.

Відповідно до ч.1 ст. 571 ЦК України якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

Таким чином, Відповідач повинен повернути Позивачу забезпечувальні кошти (завдаток) в сумі 724680,00 (сімсот двадцять чотири тисячі шістсот вісімдесят) грн. 00 коп. та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

Відповідач повинен сплатити Позивачу кошти в сумі 1 449 360,00 грн.

Позивач стверджує, що для того, що б придбати Квартиру або іншу аналогічну квартиру у Будинку він повинен заплатити, щонайменше, 21000,00 грн. за 1 м.кв. замість 10500,00 грн., що визначені Попереднім договором з урахуванням Договору про внесення змін № 1, тобто, удвічі більше.

Позивач, маючи у власності Квартиру внаслідок укладання Основного договору, мав би можливість продати її за ціною, за якою продають у даний час Відповідач і Гувер квартири у Будинку.

Таким чином, внаслідок неправомірної поведінки Відповідача Позивач повинен понести додаткові збитки у сумі 875 700, грн. для придбання квартири у Будинку за ціною 1 751 400,00 грн.

Розрахунок: 1) 83,4 х 21000=1 751 400; 2) 83,4 х 10500=875700 ; 3) 1 751 400-875700 = 875700.

При цьому Відповідач отримав дохід у розмірі 875700,00 грн.. оскільки за умови повернення коштів Позивачу в сумі 875700,00 грн відповідно стільки ж отримає внаслідок продажу Квартири іншій особі за ціною 21000,00 грн. за 1 кв.м., отже, і розмір упущеної вигоди, що має відшкодовуватися особі, право якої порушено, не може бути меншим від доходів, одержаних особою, яка порушила право, тобто, у сумі 875 700,00 грн.

Тому позивач просив суд стягнути солідарно з Товариства з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи», код ЄДРПОУ - 40224869 та Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Гувер», код ЄДРПОУ- 40632091, кошти в сумі 1 449 360 (Один мільйон чотириста сорок дев`ять тисяч триста шістдесят) грн. 00 коп., що складаються з подвійного розміру сплачених в якості гарантійних забезпечувальних коштів (завдатку) в сумі 724680,00 (Сімсот двадцять чотири тисячі шістсот вісімдесят) грн. 00 коп.

Стягнути солідарно з Товариства з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи», код ЄДРПОУ - 40224869, та Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Гувер», код ЄДРПОУ - 40632091, збитки у розмірі упущеної вигоди в сумі 875 700 (Вісімсот сімдесят п`ять тисяч сімсот) грн. 00 коп.

Стягнути судові витрати з відповідачів.

В подальшому представник позивача подав до суду доповнення до позову, згідно якого просив стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи», пеню у розмірі 1 478 347,20 грн. за період з 10 жовтня 2020 року по 16 грудня 20129 р.

Також в подальшому представник позивача подав до суду доповнення до позову, згідно якого просив розірвати Попередній договір № 23/2, що був укладений 12 червня 2018 року між ОСОБА_1 , та ТОВ "БІК ДОБРІ СПРАВИ», посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Саєнко О.О., зареєстрований в реєстрі за № 2059, а також Договір про внесення змін до Попереднього договору № 23/2 від 12 червня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Саєнко О.О., зареєстрований в реєстрі за № 2059, що був укладений 17 квітня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ "БІК ДОБРІ СПРАВИ посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Саєнко О.О., зареєстрований в реєстрі за№ 1224.

Ухвалою суду від 21.12.2020 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито загальне позовне провадження. На виконання положень ч. 1 ст.189 ЦПК України розпочато підготовче провадження у справі.

Ухвалою суду від 07.12.2021 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті в загальному позовному провадженні

Представник позивача подав до суду клопотання згідно якого просив, розгляд справи провести у його відсутності та відсутності позивача, позовні вимоги підтримав.

Відповідачі та треті особи в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином. Письмових відзивів та пояснень до суду не направили.

У зв`язку з неявкою сторін в силу ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

У відповідності до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Оскільки в матеріалах справи достатньо доказів для розгляду справи без участі відповідача, позивач не заперечує проти заочного розгляду справи, суд у відповідності до вимог ст.ст. 280-282 ЦПК України вважає за можливе заслухати справу на підставі наявних доказів та ухвалити заочне рішення.

Суд, дослідивши матеріали справи та зібрані в ній письмові докази, приходить до висновку що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню виходячи з наступного.

Як вбачається із матеріалів справи, 12 червня 2018 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальності «БІК ДОБРІ СПРАВИ», був укладений Попередній договір № 23/2.

Сторони зобов`язалися в майбутньому укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу трикімнатної квартири АДРЕСА_1 на земельній ділянці загальною площею 0,5 га, кадастровий номер 3222484001:01:023:5019, на умовах, визначених Попереднім договором.

Відповідно до п.п. 2.1. попереднього договору зазначено що ТОВ «БІК ДОБРІ СПРАВИ» погоджується продати, а ОСОБА_1 погоджується придбати квартиру за 724 680 грн.

Пунктом 2.2. попереднього договору зазначено що гроші у розмірі 724 680 грн., розцінюється сторонами як забезпечувальний платіж в рахунок сплати за основним договором купівлі-продажу квартири, та були сплачені ОСОБА_1 на користь ТОВ «БІК ДОБРІ СПРАВИ» в повному обсязі до підписання цього договору.

Зазначені в п. 2.2. цього Попереднього договору забезпечувальні кошти не є завдатком, і на них не розповсюджуються норми цивільного законодавства України про завдаток (п. 2.4.).

Відповідно до п. 4.1.3. продавець зобов`язався укласти з Покупцем Основний договір та передати йому у власність нерухоме майно.

Згідно п. 4.1.4. Попереднього договору Відповідач повинен був здати об`єкт нерухомості (Будинок) в експлуатацію не пізніше 29 грудня 2018 року.

Позивач зобов`язався здійснити розрахунки з відповідачем у встановлені цим договором строки та розміри, а також з`явитись у зазначене відповідачем місце, день та час для укладення Основного договору.

В подальшому між ОСОБА_1 та ТОВ «БІК ДОБРІ СПРАВИ» договір про внесення змін № 1до попереднього договору № 23/2, посвідченого приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Саєнко О.О. 12 червня 2018 року, за реєстром № 2059.

Сторони уклали це договір про те, що внесено зміни до Попереднього договору № 23/2, посвідченого приватним нотаріусом Києво-Святошннського районного нотаріального округу Саєнко О.О. 12 червня 2018 року, за реєстром № 2059, а сем викласти у наступній редакції такі пункти Договору:

п.п. 3.3. Для застосування належного рівня забезпечення розрахунку та обліку платежів/розрахунків за цим договором, сторони встановлюють що вартість 1 (одного) кв.м. загальної площі квартири, що має бути відчужена за основним договором, визначена в українських гривнях - 10500 грн.

п.п. 3.2. купівля-продаж квартири за основним договором має бути посвідчена за загальну вартість квартири, визначену в українських гривнях 845 460 грн.

п.п. 2.2. ОСОБА_1 до підписанні цього договору сплатив грошові кошти в сумі 724 680 грн., в якості гарантійних забезпечувальних коштів

п.п. 4.1.4. здати об`єкт нерухомості в експлуатацію не пізніше 02 грудня 2020 року.

Таким чином, Відповідач повинен був завершити будівництвом Будинок, оформити Квартиру у свою власність та в порядку п. 4.2.2. Попереднього договору укласти з Позивачем Основний договір.

На день подання позову Позивач так і не отримав від Відповідача письмового повідомлення про місце, день та час для укладення Основного договору.

Згідно з ст.509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є зокрема, договори та інші правочини (п.2 ч.2 ст.11 ЦК України).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст.626 ЦК України).

Відповідно до вимог ст.627 ЦК України та статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 526 ЦК України визначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частин першої, третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена,- у письмовій формі. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому, для попереднього договору, наряду з іншими його умовами повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК України).

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 листопада 2021 року у справі № 757/39725/19-ц (провадження № 61-15916св20) зазначено: «тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.

За ст.611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Частиною 2 ст. 651 ЦК України визначено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотними є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно п. 6.1. Попереднього Договору цей Договір набирає чинності з моменту його підписання Сторонами та його нотаріального посвідчення, і діє до укладення Основного договору.

Як вбачається із матеріалів справи попередній договір № 23/2 діє до укладення основного, однак основний договір між сторонами не укладено з вини відповідач ТОВ "БІК Добрі справи". Тому суд приходить до висновку про істотне порушення відповідачем умов попереднього договору та порушення прав позивача, який позбавляється того, на що він розраховувала при укладенні договору, тому позовні вимоги про розірвання попереднього договору підлягають та договору про внесення змін до нього підлягають до задоволення.

За таких обставин, суд приходить до висновку про наявність у позивача права вимоги повернення 724 680 грн. в якості гарантійних забезпечувальних коштів.

Разом з тим, суд не вважає дану суму завдатком та необхідності додаткового стягнення з відповідача аналогічної суми у відповідності до ст. 571 ЦК України.

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Отже, завдаток є способом забезпечення виконання зобов`язання та одночасно є способом платежу. Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.

Правові наслідки порушення або припинення зобов`язання, забезпеченого завдатком (ст. 571 ЦК), зокрема: якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора; якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості; сторона, винна у порушенні зобов`язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором; у разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

За змістом наведених норм ЦК завдаток є доказом існування зобов`язання, виконує платіжну функцію та є способом забезпечення виконання зобов`язання.

Згідно з положеннями статей 546, 548 ЦК завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами.

Відповідно до ч. 1 статті 635 ЦК попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, -у письмовій формі.

Згідно зі статтею 657 ЦК договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Оскільки договору купівлі-продажу, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам законодавства між сторонами укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то передана позивачем відповідачу грошова сума не є завдатком.

Крім того сторони визначили в попередньому договорі що дані кошти не є завдатком, і в договору про внесення змін підтвердили що вони є гарантійними забезпечувальними коштами.

Позивач також вказав, що через порушення умов договору, відповідач зобов`язаний сплатити йому пеню в розмірі 1 478 347,20 грн.

Відповідно до ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення. Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов`язання, не звільняє його від виконання зобов`язання в натурі.

Однак, як вбачається із попереднього договору, а саме його предмету, відповідач ніяких послуг (робіт) позивачу не зобов`язувався надавати (здійснювати), а зобов`язався я це зазначено вище передати у власність позивачу квартиру як об`єкт нерухомості.

Тобто на вказаний попередній договір, розповсюджуються положення про купівлю-продаж згідно ЦК України та не розповсюджуються положення ЗУ «Про захист прав споживачів».

А тому вимогах щодо стягнення пені необхідно відмовити.

Також суд відмовляє у вимогах позову щодо стягнення збитків у розмірі упущеної вигоди в сумі 875 700 грн., виходячи з наступного.

Збитки - це об`єктивне зменшення будь-яких майнових благ кредитора, яке пов`язане з утиском його інтересів як учасника певних суспільних відносин і яке виражається у зроблених ним витратах, у втраті або пошкодженні його майна, у втраті доходів, які він повинен був отримати.

Статтею 22 Цивільного кодексу України визначено поняття збитків, яке поділяється на дві частини (види): реальні збитки і упущена вигода.

Відшкодування збитків є одним із видів цивільно-правової відповідальності і для застосування такої міри відповідальності необхідна наявність всіх елементів складу правопорушення, а саме: протиправної поведінки, дії чи бездіяльності особи; шкідливого результату такої поведінки (збитків), наявності та розміру понесених збитків; причинного зв`язку між протиправною поведінкою та збитками; вини особи, яка заподіяла шкоду. У разі відсутності хоча б одного з елементів відповідальність у вигляду відшкодування збитків не наступає.

При визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання.

Отже, для правильного вирішення спорів, пов`язаних з відшкодуванням шкоди, важливе значення має розподіл між сторонами обов`язку доказування, тобто визначення, які юридичні факти повинен довести позивач або відповідач.

Виходячи з цього, позивач повинен довести факт спричинення збитків, обґрунтувати їх розмір, довести безпосередній причинний зв`язок між правопорушенням та заподіянням збитків і розмір відшкодування. Важливим елементом доказування наявності збитків є встановлення причинного зв`язку між протиправною поведінкою та шкодою потерпілої сторони.

Крім того, законодавець встановлює, що при визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання. Тобто, доказуючи наявність упущеної вигоди, кредитор має довести факти вжиття певних заходів щодо одержання таких доходів.

Позивачем не надано жодних належних доказів на підтвердження можливості реального отримання доходів у розмірі 875 700 грн. у разі належного виконання зобов`язання, а також вжиття заходів для їх одержання, що є необхідним при заявленні до стягнення упущеної вигоди; заявлена позивачем до стягнення сума коштів, є наслідком невиконання зобов`язання за Договором та не свідчить про наявність збитків у розумінні норм Цивільного кодексу України і, відповідно, не є ні упущеною вигодою, ні реальними збитками.

Стаття 12 ЦПК України визначає що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Згідно ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

В силу ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Обґрунтовуючи своє рішення, суд приймає до уваги вимоги ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958. Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням того, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд дійшов висновку про необхідність задоволення позову частково.

В силу ст. 141 ЦПК України, судові витрати суд покладає на відповідача у відповідності до задоволених вимог позивача.

Відповідно та керуючись статтями 4, 5, 12, 56, 76-81, 141, 258-259, 263-265, 268 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов задовольнити частково.

Розірвати Попередній договір № 23/2, що був укладений 12 червня 2018 року між ОСОБА_1 , та ТОВ «БІК ДОБРІ СПРАВИ», посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Саєнко О.О., зареєстрований в реєстрі за № 2059, а також Договір про внесення змін до Попереднього договору № 23/2 від 12 червня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Саєнко О.О., зареєстрований в реєстрі за № 2059, що був укладений 17 квітня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «БІК ДОБРІ СПРАВИ» посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Саєнко О.О., зареєстрований в реєстрі за№ 1224.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи» на користь ОСОБА_1 сплачені грошові кошти в сумі 724 680 грн. (сімсот двадцять чотири тисячі шістсот вісімдесят гривень).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи» на користь ОСОБА_1 8086,80 грн. (вісім тисяч вісімдесят шість гривень та вісімдесят копійок).

У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Інформація про учасників:

Інформація про позивача: ОСОБА_1 , зареєстрований за адресою АДРЕСА_3 , ІПН НОМЕР_2 .

Інформація про відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи», місцезнаходження: вул. Максима Берлінського, 20, оф.4, м. Київ, ЄДРПОУ 40224869.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення, до Київського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено удень його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя: А.Я. Волчко