Постанова

від 16.11.2022 по справі 522/11955/19

КАСАЦІЙНИЙ ЦИВІЛЬНИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

Постанова

Іменем України

16 листопада 2022 року

м. Київ

справа № 522/11955/19

провадження № 61-8319 св 22

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач),

суддів: Воробйової І. А., Гулька Б. І., Коломієць Г. В., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

представник позивача - адвокат Цимбал Сергій Юрійович,

відповідачі: ОСОБА_2 , товариство з обмеженою відповідальністю «Економгарант»,

представник ОСОБА_2 - адвокат Сєрокурова Оксана Вікторівна,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Сєрокурової Оксани Вікторівни, на рішення Приморського районного суду м. Одеси

від 17 листопада 2020 року у складі судді Свяченої Ю. Б. та постанову Одеського апеляційного суду від 14 грудня 2021 року у складі колегії суддів: Погорєлової С. О., Заїкіна А. П., Таварткіладзе О. М.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом

до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Економгарант» (далі - ТОВ «Економгарант») про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та іпотеки.

В обґрунтування позову зазначала, що 07 липня 2016 року

між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 було укладено договір позики

№ 0707, за умовами якого ОСОБА_2 передав, а ОСОБА_3 прийняв грошові кошти у розмірі 2 142 618,02 грн. На забезпечення виконання указаного зобов`язання між нею та ОСОБА_2 у цей самий

день укладено іпотечний договір, за яким вона передала останньому

в іпотеку належну їй на праві власності квартиру

АДРЕСА_1 .

Позивач указувала, що нею 07 липня 2016 року було видано довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу (далі - приватний нотаріус ОМНО) Запольською В. О., якою уповноважено ОСОБА_2 , ОСОБА_4 та ОСОБА_3 бути її представниками у будь-яких правовідносинах.

27 жовтня 2016 року ОСОБА_2 , діючи від її імені та в її інтересах,

уклав з ТОВ «Економгарант» договір купівлі-продажу квартири

АДРЕСА_1 . У той самий день

між ОСОБА_2 і ТОВ «Економгарант» укладено договір іпотеки, предметом якого стала вказана квартира. Договори посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу (далі - приватний нотаріус КМНО) Лебединець А. А., зареєстровано у реєстрі за № 422 і № 424 відповідно.

Разом із цим, укладенням зазначених договору купівлі-продажу квартири

та договору іпотеки порушено її права, оскільки ОСОБА_2 ,

як її представник, діяв у власних інтересах, всупереч її інтересам і внаслідок зловмисної домовленості з ТОВ «Економгарант» здійснив продаж квартири

за ціною, нижчою ринкової вартості, що є підставою для для визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, як і договору іпотеки,

на момент укладення якого товариство не було власником спірної квартири

й не мало права передавати її в іпотеку.

З урахуванням наведеного, ОСОБА_1 просила суд: визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року, укладений

між нею, від імені якої діяв ОСОБА_2 , та ТОВ «Економгарант», посвідчений приватним нотаріусом КМНО Лебединець А. А., зареєстрований

у реєстрі за № 422, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір

іпотеки від 27 жовтня 2016 року, укладений між ТОВ «Еконогарант»

та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО

Лебединець А. А., зареєстрований у реєстрі за № 424, предметом якого

є вищевказана квартира.

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2020 року позов ОСОБА_1 задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 27 жовтня 2016 року, укладений між ОСОБА_1 , від імені якої діяв ОСОБА_2 , та ТОВ «Економгарант», посвідчений приватним нотаріусом КМНО

Лебединець А. А., зареєстрований у реєстрі за № 422. Визнано недійсним договір іпотеки від 27 жовтня 2016 року, укладений між ТОВ «Економгарант» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО

Лебединець А. А., зареєстрований у реєстрі за № 424.

Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення про задоволення позову

ОСОБА_1 , врахував та надав оцінку договору позики від 07 липня

2016 року № 0707, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ,

та іпотечному договору від 07 липня 2016 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором позики, а також обсягу повноважень представників позивача, визначених у довіреності від 07 липня 2016 року, яка посвідчена приватним нотаріусом ОМНО Запольською В. О. й зареєстрована у реєстрі за № 179,

на підставі якої ОСОБА_2 , який діяв як представник ОСОБА_1 ,

27 жовтня 2016 року уклав із ТОВ «Економгарант» договір купівлі-продажу спірної квартири, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Лебединець А.А., зареєстрований у реєстрі за № 422.

При цьому враховано, що 27 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 ,

як позикодавцем, з однієї сторони, та ТОВ «Економгарант», як позичальником, з іншої сторони, було укладено договір позики № 2710, відповідно до якого ОСОБА_2 передав ТОВ «Економгарант» у власність грошові кошти

з максимальним лімітом заборгованості 2 000 000,00 грн, а позичальник зобов`язався повернути позикодавцеві таку саму суму грошових коштів

не пізніше 26 жовтня 2017 року. У той самий день між ОСОБА_2

як іпотекодержателем, з однієї сторони, та ТОВ «Економгарант»

як іпотекодавцем, з іншої сторони, укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Лебединець А. А., зареєстрований у реєстрі

за № 424, відповідно до якого на забезпечення виконання позичальником зобов`язань за вказаним договором позики передано в іпотеку спірну квартиру.

Районний суд, ураховуючи відповідні норми ЦК України, що регулюють правовідносини представництва, вказав, що вчинення правочину

ОСОБА_2 від імені ОСОБА_1 , як довірителя, та як кредитора

за іншими зобов`язальними відносинами, які пов`язували їх як сторін іпотечного договору, свідчить про недобросовісність його дій. Він мав право використовувати передбачені законом та іпотечним договором способи захисту свого права як кредитора за договорами позики та іпотеки, проте використав надану йому позивачем довіреність, чим порушив права

ОСОБА_1 .

Інтерес позивача як продавця у договорі купівлі-продажу квартири

від 27 жовтня 2016 року полягав у отриманні якнайбільшої ціни від продажу квартири. Проте ОСОБА_2 , як представник позивача, не забезпечив реалізацію цього інтересу. Його інтерес полягав у залишенні виручених коштів собі в рахунок погашення заборгованості за договором позики від 07 липня 2016 року. Тобто ОСОБА_2 уклав від імені позивача невигідний для неї договір купівлі-продажу квартири.

При цьому судом першої інстанції надано оцінку доказам заниженої вартості квартири, у тому числі, висновку експерта № 07-08-С/19 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи від 05 серпня 2020 року, складеного судовим експертом товариства з обмеженою відповідальністю «Сінергія Інвест» Шереметом М. С. за заявою представника позивача

(далі - висновок судової оціночно-будівельної експертизи від 05 серпня

2020 року № 07-08-С/19), за яким ринкова вартість спірної квартири станом

на 27 жовтня 2016 року становила 3 862 786,57 грн +/- 10 %, який відповідачами не спростовано, як і не надано звіт про оцінку майна, виконаного товариством з обмеженою відповідальністю «Радімар Консалтинг Груп» 19 жовтня 2016 року, на який наявне посилання в оспорюваних договорах купівлі-продажу та іпотеки від 27 жовтня 2016 року. Продаж спірної квартири за договором купівлі-продажу від 27 жовтня 2016 року здійснено ОСОБА_2 від імені ОСОБА_1 за 1 770 400,00 грн.

Районний суд урахував також обставини, що вказують на зв`язок відповідачів між собою, факт відсутності погодження умов оспорюваного договору купівлі-продажу квартири з позивачем, необізнаність ОСОБА_1 зі станом цін

на ринку нерухомості та нерозумінням відмінностей між правовідносинами щодо звернення стягнення на предмет іпотеки та правовідносинами представництва.

Посилаючись на відповідні норми Закону України «Про іпотеку» та судову практику Верховного Суду у даній категорії справ, районний суд зазначив

про те, що позивачу, як майновому поручителю, не надсилалася письмова вимога про усунення порушення основного зобов`язання, тобто у спорі були відсутні правові підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Суд першої інстанції визнав необґрунтованими доводи ОСОБА_2 щодо самозахисту його прав, так як останній не позбавлений права отримати задоволення своїх вимог за договором позики від 07 липня 2016 року

за рахунок предмета іпотеки за іпотечним договором від 07 липня 2016 року при належному дотриманні вимог закону щодо звернення стягнення

на предмет іпотеки та за його дійсною вартістю.

Крім того, посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу квартири

від 27 жовтня 2016 року стало можливим унаслідок обходу обов`язкових вимог закону щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, для чого було використано зняття обтяження іпотекою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (відповідне положення про відсутність обтяження іпотекою, що перевірено нотаріусом на момент посвідчення договору, міститься у пункті 1.3 договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня

2016 року) та оформлено звичайний договір купівлі-продажу від імені ОСОБА_1 з використанням довіреності від 07 липня 2016 року,

а не у порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, у зв`язку з чим нотаріус не вимагав підтвердження дотримання встановленої законом процедури звернення стягнення.

У зв`язку з визнанням недійсним договору купівлі-продажу квартири

від 27 жовтня 2016 року, за яким квартира позивача перейшла у власність

ТОВ «Економгарант», як наслідок, підлягає визнанню недійсним й договір іпотеки від 27 жовтня 2016 року, укладений між ТОВ «Економгарант»

і ОСОБА_2 , оскільки на момент укладення цього договору іпотеки

ТОВ «Економгарант» не було власником квартири і, відповідно, не мало права передати її в іпотеку. При цьому лише власник може передати належне йому нерухоме майно в іпотеку.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Одеського апеляційного суду від 14 грудня 2021 року апеляційні скарги ТОВ «Економгарант» та ОСОБА_2 залишено без задоволення. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2020 року залишено без змін.

Судове рішення апеляційного суду мотивовано тим, що судом першої інстанції вірно з`ясовано фактичні обставини справи та дана їм належна правова оцінка, його висновки підтверджуються матеріалами справи та ґрунтуються

на нормах законодавства, оскільки ОСОБА_2 укладав від імені позивача невигідний для неї оспорюваний договір купівлі-продажу, на користь чого свідчать й обставини пов`язаності відповідачів, зокрема:

ТОВ «Економгарант» 27 жовтня 2016 року передало куплену квартиру в іпотеку ОСОБА_2 , який, у свою чергу, невдовзі став одним із двох учасників ТОВ «Економгарант», які мали право брати участь у розподілі прибутку товариства та одержувати частку його майна в разі припинення, а також зайняв посаду директора ТОВ «Економгарант» з правом прийняття управлінських рішень, що підтверджується наданим позивачем витягом

з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців

та громадських формувань.

Зацікавленість ОСОБА_2 у заниженні договірної вартості квартири (при фактичному здійсненні контролю над нею в якості іпотекодержателя, учасника та директора ТОВ «Економгарант») виразилася у меті стягнення додаткових коштів з основного боржника - ОСОБА_3 , у формі різниці між боргом за договором позики від 07 липня 2016 року і сумою, вирученою від продажу квартири.

Суд апеляційної інстанції вважав правильними обґрунтування районного суду по суті вирішення спору й додатково відхилив доводи апеляційних скарг

про те, що ОСОБА_2 , як кредитор, за договором позики від 07 липня 2016 року, укладеним із ОСОБА_3 , та іпотекодержатель за договором іпотеки від 07 липня 2016 року, укладеним із ОСОБА_1 , яка діяла

як майновий поручитель ОСОБА_3 , скористався своїм правом

на реалізацію предмета іпотеки у зв`язку із наявною заборгованістю

за договором позики від 07 липня 2016 року шляхом продажу предмета іпотеки, а саме спірної квартири на погашення заборгованості ОСОБА_3 . Вибір способу реалізації іпотечного майна належить саме іпотекодержателю.

Свобода власного розсуду ОСОБА_2 , і як повіреного (на підставі довіреності, виданої ОСОБА_1 ), і як іпотекодержателя (на підставі іпотечного договору), обмежена положеннями статей 238, 244 ЦК України

з метою недопущення зловживання з боку повіреного (іпотекодержателя) правами, які їм надаються.

Апеляційний суд відхилив надані ОСОБА_2 докази щодо ринкової ціни продажу спірної квартири, так як докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються апеляційним судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (частина третя статті 367 ЦПК України), чого очтаннім не доведено.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У серпні 2022 року представник ОСОБА_2 - адвокат Сєрокурова О. В., звернулася до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2020 року

та постанову Одеського апеляційного суду від 14 грудня 2021 року, у якій просить оскаржувані судові рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити.

Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: застосування судами норм права

без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду; судами

не досліджено зібраних у справі доказів (пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 05 вересня 2022 року касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Сєрокурової О. В., залишено

без руху, заявнику надано строк на усунення недоліків касаційної скарги.

У наданий Верховним Судом строк заявник направив матеріали на усунення недоліків касаційної скарги.

Ухвалою Верховного Суду від 26 вересня 2022 року клопотання представника ОСОБА_2 - адвоката Сєрокурової О. В., про поновлення строку

на касаційне оскарження задоволено. Поновлено представнику

ОСОБА_2 - адвокату Сєрокуровій О. В.,строк на касаційне оскарження рішення Приморського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2020 року та постанови Одеського апеляційного суду від 14 грудня 2021 року.Відкрито касаційне провадження в указаній справі і витребувано дану цивільну справу із суду першої інстанції. Надіслано іншим учасникам справи копію касаційної скарги та доданих до неї документів. Роз`яснено право подати відзив на касаційну скаргу та надано строк для подання відзиву

на касаційну скаргу.

У жовтні 2022 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 31 жовтня 2022 року у задоволенні клопотання представника ОСОБА_2 - адвоката Сєрокурової О. В.,

про повідомлення дати, часу та місця розгляду справи відмовлено. Справу призначено до судового розгляду в складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи

за наявними у ній матеріалами.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 існували два види правовідносин: 1) між іпотекодавцем ( ОСОБА_1 )

та іпотекодержателем (позикодавцем, ОСОБА_2 ) на підставі іпотечного договору від 07 липня 2016 року та договору позики від 07 липня 2016 року; 2) між довірителем та довіреною особою, зокрема, щодо права

ОСОБА_5 розпоряджатися предметом іпотеки від імені іпотекодавця в порядку представництва за довіреністю. У першому виді правовідносин відчуження спірної квартири, предмета іпотеки, має відбуватися в порядку реалізації прав іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки (стаття 38 Закону України «Про іпотеку»), у другому - в порядку реалізації прав іпотекодавця за згоди іпотекодержателя відчужувати предмет іпотеки

в межах правовідносин представництва.

Посилається на можливість продажу предмета іпотеки від імені іпотекодавця на підставі виданої останнім довіреності.

Зазначає, що, з урахуванням положень довіреності, іпотечного договору

й нотаріально посвідченої заяви позивача від 14 листопада 2017 року, ОСОБА_1 була обізнана про всі обставини укладення оспорюваного нею правочину, який відповідав її інтересам. Висновки судів попередніх інстанцій про власний інтерес ОСОБА_2 при укладенні договору купівлі-продажу спірної квартири ґрунтуються на припущеннях. Вважає, що квартира була відчужена по максимально високій ціні. При цьому відчуження квартири по ціні, нижчій за ринкову, не свідчить про перевищення повіреним своїх повноважень. У цій частині посилається на відповідну судову практику Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду.

Крім того, суди попередніх інстанцій фактично встановили факт «зловмисної домовленості» відповідачів щодо вчинення оспорюваних правочинів, проте

не врахували правові позиції Верховного Суду у даній категорії справ і те,

що у спірних правовідносинах умисел повіреного не був спрямований

на забезпечення власних інтересів, воля повіреного не суперечила волі довірителя.

Вказується, що довіреність не містить застережень щодо необхідності узгоджувати вартість майна у разі його відчуження, тобто повірений може визначити вартість майна на власний розсуд. При цьому у нотаріально посвідченій заяві від 14 листопада 2017 року ОСОБА_1 засвідчила обізнаність із фактом відчуження спірної квартири, укладеним в її інтересах договором купівлі-продажу квартири, не висловила заперечень проти звіту

по визначенню оціночної вартості квартири, претензій до сум по договору

не мала. ОСОБА_1 усвідомлювала зміст укладених нею правочинів

та наслідки, які з них випливають, була обізнаною зі станом цін на ринку нерухомості. При цьому позивач, уважаючи, що квартиру продано за ціною, нижчою за ринкову, не враховує динаміку цін на ринку нерухомості

та потенційні ризики для нового покупця, зокрема: у квартирі проживають

та зареєстровані інші особи, ОСОБА_6 є власником меблів та побутової техніки у квартирі, квартира перебуває у заставі публічного акціонерного товариства акціонерного банку «Порто-Франко». Ці обставини встановлені також судами під час розгляду справи № 522/20637/16-ц, вони були відомі позивачу, впливають на вартість квартири й не були враховані у висновку судової оціночно-будівельної експертизи від 05 серпня 2020 року

№ 07-08-С/19.

У касаційній скарзі заявник просить також вирішити питання понесених ним судових витрат, які складаються зі сплаченого ним судового збору за подання касаційної скарги та витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 100 000,00 грн.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У жовтні 2022 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу від представника ОСОБА_1 - адвоката Цимбала С. Ю., в якому вказується, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими, просить залишити їх без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Посилається на те, що ОСОБА_2 при укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу діяв у власних інтересах, як кредитор за договором позики, укладеним із ОСОБА_3 , та за договором іпотеки, укладеним

із позивачем. З урахуванням відповідних норм Закону України «Про іпотеку»,

у спірних правовідносинах відбулося відчуження предмета іпотеки не у спосіб, передбачений законом, без надсилання попередньої письмової вимоги

про усунення порушення основного зобов`язання.

Зазначає, що спірну квартиру продано за ціною, нижчою за ринкову,

чим порушено права й інтереси продавця. ОСОБА_1 не схвалила оспорюваний нею правочин, суди попередніх інстанцій у цій частині надали вірну правову оцінку її заяві від 14 листопада 2017 року.

Крім того, безпідставними є посилання касаційної скарги на відповідну судову практику Верховного Суду, так як фактичні обставини у цих справах

є відмінними від обставин, встановлених судами при розгляді даного спору. При цьому посилається на судову практику Верховного Суду у подібних справах.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

07 липня 2016 року між ОСОБА_2 як позикодавцем, з однієї сторони, та ОСОБА_3 як позичальником, з іншої сторони, було укладено договір позики № 0707, відповідно до якого ОСОБА_2 передав,

а ОСОБА_3 отримав позику у розмірі 2 142 618,02 грн, яку зобов`язався повернути згідно зі встановленим графіком із кінцевим строком виконання - 07 січня 2017 року (а. с. 9-11, т. 1).

На забезпечення виконання позичальником зобов`язань за вказаним договором позики, ОСОБА_1 передала ОСОБА_2 в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 , відповідно

до іпотечного договору від 07 липня 2016 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Запольською В. О., зареєстрованого у реєстрі за № 176.

На підставі іпотечного договору нотаріусом накладено заборону відчуження зазначеної квартири від 07 липня 2016 року, зареєстровану у реєстрі за № 177 (а. с. 12-20, т. 1).

07 липня 2016 року ОСОБА_1 довіреністю, посвідченою приватним нотаріусом ОМНО Запольською В. О., зареєстрованою у реєстрі за № 179, уповноважила ОСОБА_2 , ОСОБА_4 та ОСОБА_3 бути

її представниками з усіма необхідними повноваженнями в усіх без винятку органах і організаціях, органах влади та управління, установах, підприємствах, у відносинах з фізичними/посадовими та юридичними особами, з правом: ведення від її імені всіх без винятку справ як іпотекодавця за іпотечним договором, посвідченим приватним нотаріусом ОМНО Запольською В. О.

07 липня 2016 року, реєстровий номер 176, у тому числі з правом укладення

та підписання від її імені договорів про внесення змін до нього, договору

про його припинення/розірвання; збору та отримання усіх необхідних документів з метою укладення та підписання договорів відчуження

(міни, купівлі-продажу) щодо належної їй квартири

АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 556611651101; укладення та підписання від її імені договорів відчуження (міни, купівлі-продажу) та усіх попередніх та додаткових договорів до них, договорів про внесення змін, щодо зазначеної квартири, а також договорів про їх розірвання, у разі необхідності; здійснювати нагляд та мати вільний доступ до вказаного об`єкта нерухомого майна, з правом проведення реконструкції, ремонту, укладення договорів підряду, отримання відповідних дозволів (погоджень) для цього та затвердження плану, обсягу ремонтних робіт на власний розсуд тощо; укладення та підписання цивільно-правових договорів з юридичними та фізичними особами, пов`язаних із організацією нормального функціонування вказаного нерухомого майна (а. с. 21-22, т. 1).

На підставі зазначеної довіреності ОСОБА_2 , який діяв

як представник ОСОБА_1 , 27 жовтня 2016 року уклав із ТОВ «Економгарант» договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Лебединець А. А., зареєстрований у реєстрі за № 422, відповідно до якого продавець передав у власність покупця, а покупець прийняв у власність вищезазначену квартиру (а. с. 23-28, т. 1).

Продаж спірної квартири за договором купівлі-продажу від 27 жовтня

2016 року здійснено ОСОБА_2 від імені ОСОБА_1

за 1 770 400,00 грн.

27 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 як позикодавцем, з однієї сторони, та ТОВ «Економгарант» як позичальником, з іншої сторони, було укладено договір позики № 2710, відповідно до якого ОСОБА_2 передав

ТОВ «Економгарант» у власність грошові кошти з максимальним лімітом заборгованості 2 000 000,00 грн, а позичальник зобов`язався повернути позикодавцеві таку саму суму грошових коштів не пізніше 26 жовтня

2017 року (а. с. 130-131, т. 1).

27 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 як іпотекодержателем, з однієї сторони, та ТОВ «Економгарант» як іпотекодавцем, з іншої сторони, укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Лебединець А. А., зареєстрований у реєстрі за № 424, відповідно до якого в забезпечення виконання позичальником зобов`язань за вищевказаним договором позики

було передано в іпотеку квартиру

АДРЕСА_1 (а. с. 132-139, т. 1).

На підставі договору іпотеки нотаріусом накладено заборону відчуження зазначеної квартири від 27 жовтня 2016 року, зареєстровану у реєстрі

за № 425.

Згідно із заявою від 14 листопада 2017 року, посвідченою приватним нотаріусом ОМНО Запольською О. В., зареєстрованою у реєстрі за № 1620,

ОСОБА_1 зазначила про свою обізнаність щодо факту укладення договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року (а. с. 117, т. 1).

Відповідно до висновку судової оціночно-будівельної експертизи від 05 серпня

2020 року № 07-08-С/19 ринкова вартість квартири

АДРЕСА_1 , площею 145,3 кв. м, станом на 27 жовтня 2016 року становила 3 862 786,57 грн +/- 10% (а. с. 161-174, т. 1).

Згідно з оголошенням про продаж квартири

АДРЕСА_1 , яке було розміщено в мережі Інтернет станом на 18 липня 2019 року, зазначена квартира була виставлена

для продажу за ціною 3 814 400,00 грн (а. с. 61, т. 1).

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження

у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті,

є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:

1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення

від такого висновку;

4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених

частинами першою, третьоюстатті 411 цього Кодексу.

Касаційна скарга представника ОСОБА_2 - адвоката

Сєрокурової О. В., задоволенню не підлягає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до вимог статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої

або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права

і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини,

що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання

про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права,

які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним

і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог

і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржувані судові рішення відповідають.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав

та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який

не суперечить закону.

Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд також може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором

або законом чи судом у визначених законом випадках (стаття 16

ЦК України).

Звертаючись до суду з позовом у цій справі, ОСОБА_1 просила

на підставі, у тому числі, статей 203, 215, 232, 238 ЦК України визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року

та договір іпотеки від 27 жовтня 2016 року, вчинений її представником

у власних інтересах й, на її переконання, за зловмисної домовленості представника з другою стороною за ціною, нижчою за ринкову.

Главою 17 ЦК України унормовано правовідносини представництва

при здійсненні правочинів.

Згідно з частинами першою та третьою статті 244 ЦК України представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю.

Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.

Юридична сила довіреності не залежить від отримання згоди на її видачу

з боку представника. Повноваження виникає незалежно від згоди останнього, а правильно оформлена довіреність дійсна у будь-якому разі, тому

що повноваження, яке виникає у представника, не зачіпає його майнових

або особистих немайнових прав. Інша річ, що здійснення цього повноваження залежить від представника, бо він сам вирішує, чи використати довіреність для здійснення діяльності на користь іншої особи (довірителя), чи відмовитися від неї (постанова Верховного Суду від 17 березня 2021 року у справі

№ 360/1742/18, провадження № 61-16849св19).

За своєю правовою природою довіреністю є односторонній правочин,

що укладається у вигляді письмового документа, у якому визначаються повноваження представника. Довіреність свідчить про надання представнику від імені довірителя відповідних повноважень стосовно вчинення правочину, стороною якого є третя особа (постанова Великої Палати Верховного Суду

від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16, провадження № 12-88гс19).

Відповідно до частини першої статті 245 ЦК України форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин.

Представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони,

яку вона представляє (частина перша статті 237 ЦК України).

Частинами першою та другою статті 238 ЦК України встановлено,

що представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє.

Відповідно до частини третьої статті 238 ЦК України представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах

або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє (стаття 239 ЦК України).

Отже, довіреність свідчить про наявність між особою, яка її видала, та особою, якій її видано, правовідносин, які є представницькими відносинами.

Статтею 249 ЦК України передбачено, що особа, яка видала довіреність, може в будь-який час її скасувати. Припинення повноважень представника відбувається внаслідок одностороннього волевиявлення особи, яку він представляє.

Суди попередніх інстанцій, вирішуючи спір, надали оцінку договору

позики від 07 липня 2016 року, який укладено між ОСОБА_2

та ОСОБА_3 , та іпотечному договору від 07 липня 2016 року, укладеному між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором позики, а також обсягу повноважень представників позивача, визначених у довіреності від 07 липня 2016 року.

На підставі вказаної довіреності ОСОБА_2 , як представник

ОСОБА_1 , 27 жовтня 2016 року уклав із ТОВ «Економгарант» оспорюваний останньою договір купівлі-продажу спірної квартири.

При цьому, у цей самий день, між ОСОБА_2 (позикодавець) та ТОВ «Економгарант» (позичальник) було укладено договір позики, за яким ОСОБА_2 передав товариству грошові кошти з максимальним лімітом заборгованості 2 000 000,00 грн, а позичальник зобов`язався повернути позикодавцеві таку саму суму грошових коштів не пізніше 26 жовтня

2017 року, а також між ними укладено договір іпотеки, відповідно до якого

на забезпечення виконання позичальником зобов`язань за вказаним договором позики товариством передано в іпотеку ОСОБА_2 спірну квартиру.

Згідно з частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до частин першої та другої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства,

а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа,

яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (стаття 215 ЦК України).

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати

в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони

та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, врахувавши положення частини першої статті 203 ЦК України,

частин першої, третьої статті 215 ЦК України, частини третьої статті 238

ЦК України, зробив висновок про наявність правових підстав для задоволення позову ОСОБА_1 , так як представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах.

Суди попередніх інстанцій виходили із того, що позивачем доведено наявність особистого інтересу представника під час укладення оспорюваного договору купівлі-продажу квартири, а також те, що такий інтерес суперечить інтересам довірителя, оскільки вчинення ОСОБА_2 такого правочину від імені ОСОБА_1 як довірителя, та як кредитора за іншими зобов`язальними відносинами, які пов`язували їх як сторін іпотечного договору від 07 липня 2016 року, свідчить про недобросовісність його дій. ОСОБА_2 мав право використовувати передбачені законом та іпотечним договором способи захисту свого права як кредитора за договорами позики та іпотеки, проте використав надану йому ОСОБА_1 довіреність, чим порушив її права.

У постанові Верховного Суду від 16 травня 2019 року у справі

№ 401/2995/16-ц (провадження № 61-1129св17) зазначено, що відповідно

до частини третьої статті 238 ЦК України представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом. При цьому якщо представник вчинив правочин не в інтересах довірителя, а в своїх власних, то це є підставою для визнання такого правочину недійсним. Правило, передбачене частиною третьою статті 238 ЦК України, покликане гарантувати інтереси особи, яку представляють, від можливих зловживань

з боку представника.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі

і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що інтерес ОСОБА_1 , як продавця у договорі купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року, полягав в отриманні якнайбільшої ціни від продажу квартири. Разом із цим, ОСОБА_2 такий інтерес не переслідував,

так як його інтерес полягав у залишенні виручених коштів собі в рахунок погашення заборгованості за договором позики від 07 липня 2016 року.

З урахуванням установлених у цій справі фактичних обставин, суди обґрунтовано врахували висновок судової оціночно-будівельної експертизи від 05 серпня 2020 року № 07-08-С/19, за яким ринкова вартість спірної квартири станом на 27 жовтня 2016 року становила 3 862 786,57 грн +/- 10 %. Указаний висновок відповідачами не спростовано.

Продаж спірної квартири за договором купівлі-продажу від 27 жовтня

2016 року здійснено ОСОБА_2 від імені ОСОБА_1

за 1 770 400,00 грн, тобто за ціною, нижчою від ринкової, що не відповідає інтересам продавця.

При цьому надано відповідну оцінкуоголошенню про продаж спірної квартири в мережі Інтернет, за яким станом на липень 2019 року квартира була виставлена для продажу за ціною 3 814 400,00 грн.

Таким чином, вартість квартири при укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу занижена й ОСОБА_2 уклав від імені позивача невигідний для неї договір купівлі-продажу.

Доводи касаційної скарги у відповідній частині відхиляються Верховним Судом, оскільки зводяться до власної незгоди заявника із судовими рішеннями по суті вирішення спору, не узгоджуються з вищенаведеними нормами права та метеріалами справи.

Вирішуючи спір, урахувавши частину третю статті 238 ЦК України, суди попередніх інстанцій мотивували у чому полягає порушення майнових прав

та інтересів позивача, на підставі яких доказів і міркувань вони дійшли таких висновків.

Посилання судів у цій частині на встановлені обставини пов`язаності відповідачів (а. с. 43-45, т. 1) не свідчить про те, що суди попередніх інстанцій зробили висновок про задоволення позову ОСОБА_1 з підстав зловмисної домовленості відповідачів (стаття 232 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 232 ЦК України правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним.

Необхідними ознаками правочину, вчиненого в результаті зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою є: 1) наявність умисного зговору між представником потерпілої сторони правочину і другої сторони

з метою отримання власної або обопільної вигоди; 2) виникнення негативних наслідків для довірителя та незгода його з такими наслідками; 3) дії представника здійснюються в межах наданих йому повноважень.

У пункті 22 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада

2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що для визнання правочину недійсним на підставі статті 232 ЦК України необхідним є встановлення умислу в діях представника: представник усвідомлює, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання,

а також наявність домовленості представника однієї сторони з іншою стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя.

При цьому не має значення, чи одержав учасник такої домовленості

яку-небудь вигоду від здійснення правочину, чи правочин був вчинений

з метою завдання шкоди довірителю.

Критерій «зловмисності» не залежить від того, чи був направлений умисел повіреного на власне збагачення чи заподіяння шкоди довірителю, важливим є фактор того, що умови договору, укладеного повіреним, суперечать волі довірителя взагалі, тобто підставою для визнання правочину недійсним

є розходження волі довірителя та волевиявленням повіреного при укладенні договору, а наслідки, що настали, є такими, що є неприйнятними для довірителя.

Зазначене відповідає правовим висновкам, викладеним Верховним Судом

у постановах: від 22 квітня 2019 року у справ № 623/2518/17, провадження

№ 61-22897св18, від 07 серпня 2019 року у справі № 753/7290/17, провадження № 61-11158св19, від 05 серпня 2020 року у справі № 638/2324/14-ц, провадження № 61-16084св18, від 04 листопада 2020 року у справі

№ 370/2309/18, провадження № 61-12793св19, від 19 квітня 2021 року у справі № 748/41/20, провадження № 61-18420св20 та інших.

Разом із цим, колегія суддів зазначає, що хоча позивач у позові посилалася,

у тому числі, на статтю 232 ЦК України, проте її позов задоволено з інших правових підстав, а тому доводи касаційної скарги у цій частині,

як і посилання на відповідну судову практику Верховного Суду,

є безпідставними.

Крім того, суди попередніх інстанцій, з урахуванням норм Закону України

«Про іпотеку» й судової практики Верховного Суду у подібних справах, обґрунтовано відхили доводи ОСОБА_2 щодо правомірності продажу квартири позивача у порядку її реалізації як предмета іпотеки.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України

«Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог

за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Статтею 3 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотека виникає

на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає

на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

У частині першій статті 12 Закону України «Про іпотеку» вказано, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно з частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку»

у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги

за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених

статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк

та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).

Згідно з положеннями частин першої-третьої статті 36 Закону України

«Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання

про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя,

що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором

між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя

не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені

цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому

статтею 38 цього Закону.

Суди попередніх інстанцій, вирішуючи спір, зробили висновок про те,

що продаж спірної квартири відбувся з метою задоволення вимог іпотекодержателя без обов`язкової попередньої письмової вимоги

про усунення порушення основного зобов`язання з наданням майновому поручителю строку на таке усунення.

З урахуванням вищенаведених норм права, реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише тоді, якщо останнє не виконано чи виконано неналежно, іпотекодержатель, якщо інше

не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом

до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Зазначене узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах: від 13 березня 2019 року у справі

№ 520/7281/15-ц (провадження № 14-49цс19), від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19).

У справі, яка переглядається Верховним Судом, відповідачами не доведено,

а судами не встановлено факт надсилання позивачу, як майновому поручителю, письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що у ОСОБА_2 не було правових підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

При цьому судами зазначено й про те, що посвідчення нотаріусом оспорюваного позивачем договору купівлі-продажу квартири відбулося через недотримання обов`язкових вимог закону щодо порядку звернення стягнення

на предмет іпотеки, для чого було використано зняття обтяження іпотекою

у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (відповідне положення про відсутність обтяження іпотекою, що перевірено нотаріусом на момент посвідчення договору, закріплено у пункті 1.3 договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року) та оформлено звичайний договір купівлі-продажу від імені ОСОБА_1 з використанням довіреності від 07 липня 2016 року, а не у порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, у зв`язку

з чим нотаріус не вимагав підтвердження дотримання встановленої законом процедури звернення стягнення.

Суди попередніх інстанцій надали відповідну правову оцінку нотаріально посвідченій заяві ОСОБА_1 від 14 листопада 2017 року, у якій вона зазначила про свою обізнаність щодо факту укладення договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року. Разом із цим, ураховуючи дату написання заяви та дату укладення оспорюваного правочину, суди вірно вважали, що заява не підтверджує обставин погодження з позивачем умов оспорюваного договору купівлі-продажу на момент його укладення. Підписання ОСОБА_1 цієї заяви не свідчить про її згоду на продаж предмета іпотеки, оскільки, заява не містить схвалення всього правочину,

а відсутність заперечень щодо окремих його частин на момент написання заяви не виключає такі заперечення після отримання додаткової інформації правового та економічного характеру, на що і посилалася ОСОБА_1 .

Крім того, надаючи оцінку доводам ОСОБА_2 про його право

на самозахист, суди попередніх інстанцій правильно вказали, що способом самозахисту прав ОСОБА_2 як кредитора за договором позики, укладеним із ОСОБА_3 , є звернення стягнення на предмет іпотеки

у позасудовому порядку, проте з дотриманням вимог закону та без порушення прав майнового поручителя.

З урахуванням наведеного, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення вимоги позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року.

Частиною першою статті 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Відповідно до частини першої статті 236 ЦК України нікчемний правочин

або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Частиною першою статті 5 Закону України «Про іпотеку» передбачено вичерпний перелік об`єктів, які можуть бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: зокрема, нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності.

Отже, лише власник може передати належне йому майно в іпотеку.

Аналогічні правові висновки про застосування норм права щодо

наявності підстав для визнання договору іпотеки недійсним викладені

у постановах Верховного Суду: від 22 березня 2018 року у справі

№ 726/1126/17-ц (провадження № 61-9965 св 18), від 07 серпня 2019 року

у справі № 645/496/16-ц (провадження № 61-25166 св 18).

У зв`язку з визнанням недійсним договору купівлі-продажу квартири

від 27 жовтня 2016 року, за яким квартира позивача перейшла у власність

ТОВ «Економгарант», правильними є висновки судів про наявність підстав для визнання недійсним й договору іпотеки від 27 жовтня 2016 року, укладеного між ТОВ «Економгарант» і ОСОБА_2 , так як на момент його укладення товариство не було власником спірної квартири, а тому не мало права передавати її в іпотеку.

Верховний Суд уважає, що суди попередніх інстанцій, правильно встановивши фактичні обставини спору, ухвалили обґрунтовані судові рішення по суті вирішення спору.

Колегія суддів звертає увагу заявника касаційної скарги, що, з урахуванням установлених у цій справі обставин, не вбачається неправильного застосування судами норм матеріального права, а зроблені ними висновки узгоджуються із судовою практикою Верховного Суду у даній категорії справ, яка є сталою та сформованою, застосована судами судова практика

є релевантною.

У зв`язку з цим, безпідставними є посилання заявника касаційної скарги

на неврахування судами відповідних правових висновків Верховного Суду

при вирішенні даного спору. При цьому колегія суддів наголошує, що у кожній справі суд виходить з конкретних обставин та доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.

Доводи касаційної скарги зводяться до власного тлумачення заявником норм матеріального та процесуального права, а тому не можуть бути підставою для скасування судових рішень.

При цьому судове рішення не може бути скасованим з формальних підстав

(частина друга статті 410 ЦПК України).

Таким чином, висновки суду першої інстанції, з яким погодився

й суд апеляційної інстанції у межах доводів касаційної скарги ґрунтуються

на правильно встановлених фактичних обставинах справи, яким надана належна правова оцінка, правильно застосовані норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, судами під час розгляду справи

не допущено порушень процесуального закону, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

Колегія суддів уважає, що в силу положень частини третьої статті 89

ЦПК України судами всебічно, повно та об`єктивно надано оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному окремому доказу, а підстави

їх врахування чи відхилення є мотивованими.

Інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судових рішень, оскільки вони

не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні норм матеріального та процесуального права, зводяться

до незгоди з висновками судів і переоцінки доказів, що у силу вимог

статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.

Європейський суд з прав людини указав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді,

та відмінності, які існують у держава-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00,

§ 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року).

Судові рішення судів попередніх інстанцій відповідають критерію обґрунтованості судового рішення, оскільки надано оцінку всім важливим аргументам сторін.

Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального

і процесуального права.

Ураховуючи наведене, колегія суддів уважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення судів попередніх інстанцій -

без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, на законність та обґрунтованість судових рішень не впливають.

Щодо розподілу судових витрат

Згідно з підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416

ЦПК України суд касаційної інстанції має вирішити питання щодо нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; щодо розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, а судові рішення -

без змін, розподіл судових витрат Верховим Судом не здійснюється.

Керуючись статтями 400, 410, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд

у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Сєрокурової Оксани Вікторівни, залишити без задоволення.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2020 року

та постанову Одеського апеляційного суду від 14 грудня 2021 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту

її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник

Судді: І. А. Воробйова

Б. І. Гулько

Г. В. Коломієць

Ю. В. Черняк