Рішення

від 21.11.2022 по справі 501/522/22

ІЛЛІЧІВСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Дата документу 21.11.2022

Справа № 501/522/22

2/501/319/22

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 листопада 2022 року Іллічівський міський суд Одеської області в складі:

головуючої судді Петрюченко М.І.,

за участю секретаря судового засідання Тейбаш Н.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Чорноморську Одеської області цивільну справу за

позовом ОСОБА_1

до

відповідачів:

1 Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд»

2 Товариства з обмеженою відповідальністю «Білдінг Групп»

предмет тапідстави позову: про розірвання договору та стягнення суми попередньої оплати, визнання права власності

ухвалив рішення про наступне та

ВСТАНОВИВ:

І. Виклад позиції позивача та відповідача.

ОСОБА_1 04.02.2022 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд», Товариства з обмеженою відповідальністю «Білдінг Групп» про розірвання договору та стягнення суми попередньої оплати, згідно якого просить суд:

- розірвати договір №61/Ил-19/В-19 купівлі-продажу майнових прав на квартиру в 19-ти поверховому житловому будинку, що будується, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 (стр. №19), укладений 28.09.2007 між ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ ОДЕСЖИТЛОБУД» та ОСОБА_1 .;

- стягнути в солідарному порядку з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ ОДЕСЖИТЛОБУД» (ЄДРПОУ 32752047; місцезнаходження: 65091, м. Одеса, вул. Скісна, буд. 37, кв. 36) та ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «БІЛДІНГ ГРУПП» (ЄДРПОУ 31851437; місцезнаходження: 65104, м. Одеса, вул. Академіка Корольова, буд.80, кв.71) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ): суму попередньої оплати за договором №61/Ил-19/В-19 купівлі-продажу майнових прав від 28.09.2007 у розмірі 46023,00 (Сорок шість тисяч двадцять три) доларів США за офіційним курсом Національного банку України станом на дату ухвалення рішення; моральну шкоду у розмірі 50000,00 грн. (П`ятдесят тисяч гривень 00 копійок).

Позов обґрунтовано тим, що 16.10.2006 між ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «БІЛДІНГ ГРУПП» (далі - TOB «БІЛДІНГ ГРУПП») (Замовник) та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ ОДЕСЖИТЛОБУД» (далі - TOB «БК Одесжитлобуд») (Підрядник-інвестор) було укладено інвестиційно-підрядний договір. Предметом зазначеного договору визначено, що підрядник-інвестор інвестує та виконує будівельно-монтажні роботи по будівництву 19-ти поверхового житлового будинку, за адресою: АДРЕСА_2 у відповідності до проектпо-кошторисної документації (далі - Договір від 16.10.2006).

28.09.2007 між TOB «БК Одесжитлобуд», як Продавцем, та ОСОБА_1 , як Покупцем, був укладений договір №61/Ил-19/В-19 купівлі-продажу майнових прав на квартиру в 19 - поверховому житловому будинку, за яким продавець зобов`язується виконати будівельно-монтажні роботи з будівництва житлового будинку в IV кварталі 2008 року та після введення в експлуатацію будинку за умови, що Покупець повністю сплатив вартість майнових прав на квартиру, Продавець зобов`язується протягом 60 календарних днів передати за актом прийому-передачі у власність Покупця квартиру АДРЕСА_3 площею 57,77 кв.м. на 13 поверсі (далі-квартира).

У відповідності до п.2.3 Договору та Додатку №1 до Договору, ОСОБА_1 повинна сплатити згідно з графіком оплати вартості Квартири грошову суму в гривнях, еквівалентну 46023,00 (Сорок шість тисяч двадцять три долара 00 цента) доларам США.

Відповідно до Акту звірки від 26.11.2008 TOB «БК «Одесжитлобуд» отримало від ОСОБА_1 загальну суму - 235463,80 (Двісті тридцять п`ять тисяч чотириста шістдесят три гривні 00 копійок) грн., що є еквівалентом 46023,00 (Сорок шість тисяч двадцять три долара 00 цента) доларів США за курсом на момент сплати та відповідає повній вартості Квартири.

Позивач стверджує в позові, що вона виконала взяті на себе за Договором зобов`язання в повному обсязі. Однак, замовник за Договором від 16.10.2006 та Продавець за Договором свої обов`язки не виконали.

Відповідно до рішення Чорноморської міської ради від 05.08.2016 №140-V1I «Про перейменування окремих вулиць та провулків, які знаходяться на території Чорноморської міської ради Одеської області» вулиця Героїв Сталінграду перейменована у вулицю Парусну.

Будинок АДРЕСА_1 у липні 2017 року введений в експлуатацію.

У відповіді Відділу державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Чорноморської міської ради Одеської області №01-10/376 від 18.10.2018 зазначено, що сертифікат наявний у замовника будівництва TOB «Білдінг Груп».

Як вбачається з рішення виконавчого комітету Чорноморської міської ради №352 від 26.10.2017 багатоповерховому квартирному житловому будинку (будівельна адреса: житловий будинок АДРЕСА_4 ), розташованому на суборендованій земельній ділянці (кадастровий номер 5110800000:01:001:0006), суборендарем земельної ділянки та забудовником є Товариство з обмеженою відповідальністю «Білдінг Групп», присвоєно адресу: АДРЕСА_5 .

Позивач стверджує в позові, що не зважаючи на те, що будинок введений в експлуатацію, відповідачі ухиляються від підписання акту-приймання передачі квартири.

У зв`язку з цим, ОСОБА_1 звернулась до TOB «БК «Одесжитлобуд» з листом від 11.06.2018, де просила протягом семи днів з моменту його отримання підписати акт приймання-передачі квартири у власність. Лист на адресу офіційного місцезнаходження доставлений не був через "закінчення терміну зберігання".

Після звернення ОСОБА_1 до ДПІ у Приморському районі м. Одеси Головного управління ДФС України щодо перевірки фактичного місцезнаходження ТОВ "БК Одесжитлобуд" встановлено, що підприємство не знаходиться за адресою: АДРЕСА_6 у зв`язку з чим до ДПІ у Приморському районі м. Одеси ГУ ДФС в Одеській області направлено лист для прийняття управлінських рішень.

В результаті 16.10.2018 ТОВ "БК Одесжитлобуд" змінило адресу місцезнаходження на нову: АДРЕСА_7 . Лист відправлений поштою на нову адресу, однак доставлений не був з причини «невдала спроба вручення (передача на зберігання)».

Оскільки позивачу стало відомо, що 05.01.2015 між TOB «БК Одесжитлобуц», як первісним кредитором та TOB «Білдінг Групп», як новим кредитором, укладений договір про часткове відступлення права вимоги №2, за яким передано право вимоги за Договором, позивач письмово (лист від 16.08.2018) звернулась до TOB «Білдінг Групп» з проханням повідомити, до чиїх обов`язків (TOB «БК Одесжитлобуд», чи TOB «Білдінг Групп») входить складення акту приймання-передачі Квартири у власність ОСОБА_2 . Лист доставлений не був, що вбачається з сайту Укрпошти, причина - «невдала спроба вручення (передача на зберігання)».

Відсутність акту приймання-передачі Квартири (далі-Акт) позбавляє Покупця можливості отримати Квартиру у власність, а дії (ухиляння від підписання, зміна місцезнаходження без повідомлення контрагентів тощо) та бездіяльність (неотримання поштової кореспонденції) відповідачів щодо підписання Акту є недобросовісною поведінкою сторони Договору, порушенням істотних умов Договору та неналежним виконанням зобов`язання.

Сума у гривнях в еквіваленті 46023,00 доларів США, сплачена ОСОБА_1 на виконання умов Договору, є сумою збитків, завданих TOB «БК Одесжитлобуд» розірванням вказаного договору.

Також, позивач стверджує в позові, що вона протягом більше 10 років, звертаючись у всі можливі інстанції, дізнавалась, чи будинок був збудований, та як інвестор, який фінансував будівництво квартир в ньому, не змогла отримати її у власність, не зважаючи на внесення всієї суми вчасно. Однак, замість отримання достойного житла, ОСОБА_1 змушена ініціювати судовий спір. Ведення безплідних переговорів з відповідачами, необхідність організовувати зустрічі з керівництвом, витрачання зусиль, часу на пошук спільних знайомих для врегулювання конфлікту, невпевненість у майбутньому, витрати на ви наймання житла для себе та членів своєї сім`ї, необхідність відмовитись від звичного життя - все це є підставою для відшкодування моральної шкоди. З урахуванням ступеня і характеру заподіяного збитку, тривалості перенесених незручностей і переживань, ОСОБА_1 моральну шкоду оцінює у 50 000,00 грн. (П`ятдесят тисяч гривень 00 копійок).

На підставі викладеного, позивач звернулась до суду з відповідним позовом.

Позивач ОСОБА_1 08.09.2022 надала до суду заяву про зміну предмету позову (а.с.163-164), згідно якого просить суд визнати за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) право власності на квартиру, загальною площею 59,5 кв.м., житловою площею 24,8 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_8 .

Заява обґрунтована тим, що відповідно до висновків експерта № 1008/2022 від 22.08.2022 року, квартирі (будівельний номер 76), майнові права щодо якої зазначені в договорі № 61/Ил-19/В-19 від 28.09.2007, укладеному між ТОВ «БК ОДЕСЖИТЛОБУД» та ОСОБА_1 , яка розташована на 13-му поверсі багатоквартирного багатоповерхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_5 (будівельна адреса: АДРЕСА_1 (стр. АДРЕСА_9 , відповідає квартира АДРЕСА_10 .

Квартира АДРЕСА_11 має наступні показники: загальна площа - 59,5 м , житлова площа - 24,8 м .

В результаті наданої документації встановлено, що розбіжності між проектною та фактичною площею виникли в результаті демонтування/не встановлення частини стіни, віконного та дверного блоку між кухнею та лоджією, що були передбачені проектом.

У встановлений ухвалою строк відповідачі не подали відзив на позов, в судове засідання не з`явилися, були належним чином сповіщені про день і час судового розгляду справи.

Позивач надав до суду заяву про розгляд справи без його участі, просить суд задовольнити позов (а.с.162).

ІІ. Інші процесуальні дії у справі.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу від 04.02.2022 справа розподілена для розгляду судді Петрюченко М.І. (а.с.27).

Ухвалою судді Іллічівського міського суду Одеської області Петрюченко М.І. від 07.02.2022 позовну заяву залишено без руху (а.с.28-29).

Ухвалою судді Іллічівського міського суду Одеської області Петрюченко М.І. від 22.02.2022 відкрито провадження по даній справі в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання (а.с.38-39).

Ухвалою Іллічівського міського суду від 05.07.2022 закрито підготовче провадження по справі, призначено справу до судового розгляду по суті (а.с.64-65).

Ухвалою Іллічівського міського суду Одеської області від 27.07.2022 витребувано докази (а.с.68-69).

Ухвалою Іллічівського міського суду Одеської області від 04.10.2022 продовжено позивачу встановлений судом строк на подачу заяви про зміну предмету позову, прийнято заяву ОСОБА_1 про зміну предмету позову у даній цивільні справі (а.с.176-177).

Судом на підставі частини другої статті 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені Судом та зміст спірних правовідносин.

Судом встановлено, що 16.10.2006 між ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «БІЛДІНГ ГРУПП» (далі - TOB «БІЛДІНГ ГРУПП») (Замовник) та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ ОДЕСЖИТЛОБУД» (далі - TOB «БК Одесжитлобуд») (Підрядник-інвестор) укладено інвестиційно-підрядний договір (а.с.8-10). Предметом зазначеного договору визначено, що підрядник-інвестор інвестує та виконує будівельно-монтажні роботи по будівництву 19-ти поверхового житлового будинку, за адресою: АДРЕСА_2 у відповідності до проектно-кошторисної документації (далі - Договір від 16.10.2006) .

Відповідно до п.3.1.6. та п.1 1.2. Договору від 16.10.2006 визначено (мовою оригіналу): «По окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию Заказчик, на основании информации, предоставленной Подрядчиком-Инвестором в соответствии с пунктом 3.2.21 предоставляет Подрядчику - Инвестору акты приема-передачи на квартиры, для дальнейшей передачи и оформления ОСОБА_3 , а также лицам, которые владеют имущественными правами на соответствующие квартиры, в соответствии с Протоколом распределения общей площади квартир между Сторонами»; «После сдачи Объекта в эксплуатацию и передачи Заказчику по акту приема-передачи, Заказчик передает Подрядчику-Инвестору акты приема-передачи на квартиры для дальнейшей передачи и оформления ОСОБА_3 , а также лицам, которые владеют имущественными правами на соответствующие квартиры».

28.09.2007 між TOB «БК Одесжитлобуд», як Продавцем, та ОСОБА_1 , як Покупцем укладений договір №61/Ил-19/В-19 купівлі-продажу майнових прав на квартиру в 19- поверховому житловому будинку, за яким продавець зобов`язується виконати будівельно-монтажні роботи з будівництва житлового будинку в IV кварталі 2008 року та після введення в експлуатацію будинку за умови, що Покупець повністю сплатив вартість майнових прав на квартиру, Продавець зобов`язується протягом 60 календарних днів передати за актом прийому-передачі у власність Покупця квартиру АДРЕСА_3 площею 57,77 кв.м. на 13 поверсі (далі-квартира) (а.с.11-12).

У відповідності до п.2.3 Договору та Додатку №1 до Договору, ОСОБА_1 повинна сплатити згідно з графіком оплати вартості Квартири грошову суму в гривнях, еквівалентну 46023,00 доларам США (а.с.11-13).

Відповідно до Акту звірки від 26.11.2008 TOB «БК «Одесжитлобуд» отримало від ОСОБА_1 загальну суму - 235463,80 грн., що є еквівалентом 46023,00 доларів США за курсом на момент сплати та відповідає повній вартості Квартири (а.с.14).

Отже, ОСОБА_1 виконала взяті на себе за Договором зобов`язання в повному обсязі.

Будинок АДРЕСА_9 у липні 2017 року введений в експлуатацію. У відповіді Відділу державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Чорноморської міської ради Одеської області №01-10/376 від 18.10.2018 зазначено, що сертифікат наявний у замовника будівництва TOB «Білдінг Груп» (а.с.15, 17).

Як вбачається з рішення виконавчого комітету Чорноморської міської ради №352 від 26.10.2017 багатоповерховому квартирному житловому будинку (будівельна адреса: житловий будинок АДРЕСА_4 ), розташованому на суборендованій земельній ділянці (кадастровий номер 5110800000:01:001:0006), суборендарем земельної ділянки та забудовником є товариство з обмеженою відповідальністю «Білдінг Групп», присвоєно адресу: АДРЕСА_5 (а.с.16).

ОСОБА_1 звернулась до TOB «БК «Одесжитлобуд» з листом від 11.06.2018, де просила протягом семи днів з моменту його отримання підписати акт приймання-передачі Квартири у власність. Лист на адресу офіційного місцезнаходження доставлений не був через "закінчення терміну зберігання" (а.с.18).

05.01.2015 між TOB «БК Одесжитлобуд», як первісним кредитором та TOB «Білдінг Групп», як новим кредитором, укладений договір про часткове відступлення права вимоги №2, за яким передано право вимоги за Договором (а.с.19).

ОСОБА_1 письмово (лист від 16.08.2018) звернулась до TOB «Білдінг Групп» з проханням повідомити, до чиїх обов`язків (TOB «БК Одесжитлобуд», чи TOB «Білдінг Групп») входить складення акту приймання-передачі Квартири у власність ОСОБА_2 (а.с.21). Лист не був доставлений, що вбачається з сайту Укрпошти, причина - «невдала спроба вручення (передача на зберігання)» (а.с.22).

Відповідно до висновків експерта №1008/2022 від 22.08.2022 року, квартирі (будівельний номер 76), майнові права щодо якої зазначені в договорі № 61/Ил-19/В-19 від 28.09.2007 року, укладеному між ТОВ «БК ОДЕСЖИТЛОБУД» та ОСОБА_1 , яка розташована на 13-му поверсі багатоквартирного багатоповерхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_5 (будівельна адреса: АДРЕСА_1 (стр. АДРЕСА_9 , відповідає квартира АДРЕСА_10 (а.с.152-161).

Квартира АДРЕСА_11 має наступні показники: загальна площа - 59,5 м , житлова площа - 24,8 м .

В результаті наданої документації встановлено, що розбіжності між проектною та фактичною площею виникли в результаті демонтування/не встановлення частини стіни, віконного та дверного блоку між кухнею та лоджією, що були передбачені проектом.

Також, судом досліджено копії інвентаризаційної справи №94332 на об`єкт нерухомого майна, розташований за адресою: АДРЕСА_5 (а.с.73-118).

ІV. Оцінка Суду.

Згідно до ч.1 ст.12 ЦК України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.

Відповідно до ч.1, ч.3 ст.13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У відповідності до п.2 ч.2 ст.16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання правочину недійсним.

За змістом статті 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 629 Цивільного кодексу України передбачає, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 526 Цивільного кодексу України визначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У відповідності з вимогами статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Судом встановлено, що 28.09.2007 між TOB «БК Одесжитлобуд», як Продавцем, та ОСОБА_1 , як Покупцем, був укладений договір №61/Ил-19/В-19 купівлі-продажу майнових прав на квартиру в 19- поверховому житловому будинку, за яким продавець зобов`язується виконати будівельно-монтажні роботи з будівництва житлового будинку в IV кварталі 2008 року та після введення в експлуатацію будинку за умови, що Покупець повністю сплатив вартість майнових прав на квартиру, Продавець зобов`язується протягом 60 календарних днів передати за актом прийому-передачі у власність Покупця квартиру АДРЕСА_3 площею 57,77 кв.м. на 13 поверсі (далі-квартира).

У відповідності до п.2.3 Договору та Додатку №1 до Договору, ОСОБА_1 повинна сплатити згідно з графіком оплати вартості квартири грошову суму в гривнях, еквівалентну 46023,00 доларам США.

Відповідно до Акту звірки від 26.11.2008 TOB «БК «Одесжитлобуд» отримало від ОСОБА_1 загальну суму - 235463,80 грн., що є еквівалентом 46023,00 доларів США за курсом на момент сплати та відповідає повній вартості квартири.

Таким чином, ОСОБА_1 виконала взяті на себе за Договором зобов`язання в повному обсязі.

Разом з тим, Замовник за Договором від 16.10.2006 та Продавець за Договором свої обов`язки не виконали. Будинок АДРЕСА_9 у липні 2017 року введений в експлуатацію, що вбачається з сертифікату №ОД 16217188059 (за інформацією офіційного сайту Держбудінспекції України). Не зважаючи на те, що будинок введений в експлуатацію, керівництво відповідачів ухиляється від підписання акту-приймання передачі квартири. Неодноразові спроби усно з`ясувати причини не підписання акту приймання-передачі квартири результату не дали.

Відсутність акту приймання-передачі квартири (далі-Акт) позбавляє Покупця можливості отримати квартиру у власність, а дії (ухиляння від підписання, зміна місцезнаходження без повідомлення контрагентів тощо) та бездіяльність (неотримання поштової кореспонденції) відповідачів щодо підписання Акту є недобросовісною поведінкою сторони Договору, порушенням істотних умов Договору та неналежним виконанням зобов`язання.

У Постанові Верховного Суду України від 12.11.2014 у справі №6-129цс14 викладено наступну правову позицію. Згідно з положеннями статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). Майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами. Отже, майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Новостворене нерухоме майно стає об`єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття до експлуатації або державної реєстрації без урахування того, яким суб`єктом правовідносин здійснено такі дії та на якого суб`єкта цивільних правовідносин або сторону договору зареєстроване новостворене майно. Захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦК України. При цьому рішення суду про захист порушеного права та визнання за позивачем прав на спірне майно є підставою для реєстрації такого права.

Статтею 2 Закону України від 01.07.2004 року "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон № 1952-IV) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі №680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі №916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року №978-IV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (далі - Закон № 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року №1560-XII "Про інвестиційну діяльність" (далі - Закон N 1560-X1560-XII).

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-XII інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У статті 2 Закону №978-IV вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машино-місце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридичного статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва на новозбудований об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, заявник, зокрема, подає: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об`єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо) (у разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав); довідку (виписку) із переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав, видану особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), про участь заінтересованої особи в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва (у тому числі шляхом купівлі-продажу майнових прав); технічний паспорт на об`єкт інвестування (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо); завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), копії (крім випадків подання оригіналів таких документів особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва): документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об`єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на об`єкт нерухомого майна до проведення його реконструкції (у разі проведення реконструкції об`єкта нерухомого майна); документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна його адреса не змінилася) (пункт 50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868).

У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі №905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі №569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Ураховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об`єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об`єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації. Вказане узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у Постанові від 14.09.2021 у справі №359/5719/17 (провадження №14-8цс21).

Отже, Позивач мав обґрунтоване та законне сподівання на реалізацію свого майнового права - отримання новозбудованих апартаментів у власність.

Позивач позбавлений іншого способу реалізувати свої права на квартиру, ніж визнання цього права в судовому порядку, а тому обраний ним спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним, універсальним і застосовним до спірних правовідносин. Спосіб захисту права власності, передбачений статтею 392 ЦК України, є таким, що найбільш повно відновлює порушені права Позивача.

На підставі викладеного, суд доходить до висновку про задоволення вимог у повному обсязі.

Обґрунтовуючи дане судове рішення, суд приймає до уваги вимоги ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини, зазначені в рішенні у справі «РуїсТоріха проти Іспанії» (RuizTorija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, №303А, п.2958, згідно з яким Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Таке рішення суду буде відповідати вимогам Європейської Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а саме ст.6 (право на справедливий суд), ст.13 (право на ефективний засіб юридичного захисту відповідача від неправомірних вимог позивача), ст.17 (заборона зловживання правами передбаченими цією Конвенцією), ст.1 Протоколу 1 (захист власності, право мирно володіти своїм майном).

Крім того, відповідно до ч.6 ст.81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно з ч.1 ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до п.6 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.12.2009 №14 «Про судове рішення у цивільній справі», враховуючи принцип безпосередності судового розгляду, рішення може бути обґрунтоване лише доказами, одержаними у визначеному законом порядку та дослідженими в судовому засіданні.

Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини в справі «Ващенко проти України» (Заява № 26864/03) від 26 червня 2008 року зазначено, що принцип змагальності полягає в тому, що суд уважно досліджує зауваження заявника, виходячи з сукупності наявних матеріалів в тій мірі, в якій він є повноважним вивчати заявлені скарги. Отже, у суду відсутні повноваження на вихід за межі принципу диспозитивності і змагальності та збирання доказів на користь однієї із зацікавлених сторін.

Згідно зі ст.263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

З огляду на викладене вище, приймаючи до уваги фактичні обставини справи, суд дійшов висновку про відсутність підстав для надання оцінки решті доводів, наведених стороною по справі в обґрунтування власних правових позицій, оскільки їх дослідження судом у будь-якому випадку не матиме наслідком спростування висновків, до яких суд дійшов по тексту рішення вище щодо суті позовних вимог.

Керуючись статтями 2, 5, 10-13, 18, 81, 258-259, 263-265, 280-282 Цивільного процесуального кодексу України, -

У Х В А Л И В:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Одесжитлобуд», Товариства з обмеженою відповідальністю «Білдінг Групп» про розірвання договору та стягнення суми попередньої оплати, визнання права власності задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) право власності на квартиру, загальною площею 59,5 кв.м., житловою площею 24,8 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_8 .

Учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, або якщо судове рішення було ухвалено поза межами судового засідання чи без повідомлення (виклику) учасників справи, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, - у випадку наявності у особи офіційної електронної адреси, або рекомендованим листом з повідомленням про вручення - якщо така адреса відсутня.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Апеляційна скарга на заочне рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Заочне рішення суду набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Суддя Іллічівського міського суду

Одеської області М.І.Петрюченко