Постанова

від 28.03.2023 по справі 922/2961/20

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 березня 2023 року

м. Київ

cправа № 922/2961/20

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Берднік І. С.,

секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,

за участю представників:

позивача - Жилко С. Е.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко"

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.03.2021 (судді: Медуниця О. Є. - головуючий, Гребенюк Н. В., Чернота Л. Ф.) у справі

за позовом Харківської міської ради

до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко"

про розірвання договору оренди землі та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою,

В С Т А Н О В И В:

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У вересні 2020 року Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом (з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог) до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" (далі - ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко") про (1) розірвання договору оренди землі, укладеного 19.10.2004 між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" (наразі - ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко", далі - АТ "Концерн АВЕК та Ко"), зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 19.10.2004 за № 66194/04 (далі - договір оренди землі від 19.10.2004); (2) усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 1,7203 га, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031, на вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва - просп. Ювілейний) у м. Харкові, яка використовується ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко", шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці; (3) зобов`язання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова вказану земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач в порушення умов спірного договору оренди землі та вимог земельного законодавства здійснив самочинне будівництво на орендованій земельній ділянці 47 споруд торгівельного призначення, що, на думку позивача, є підставою для розірвання договору, демонтажу таких споруд та відповідно до умов спірного договору оренди підставою для повернення земельної ділянки власникові у такому стані, в якому її було отримано.

1.2. У відзиві на позов ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" просило відмовити у його задоволенні, посилаючись, зокрема, на те, що поведінка Харківської міської ради, яка упродовж тривалого часу, погоджувалась з використанням земельної ділянки ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" за фактичних обставин (укладення договору про зміну договору оренди землі в 2011 році, додаткової угоди до договору оренди землі в 2014 році, ініціювання укладення додаткової угоди в 2020 році) є порушенням принципу добросовісності, на якому ґрунтується доктрина "venire contra factum proprium" та принципу належного урядування. Водночас відповідач зазначав, що з метою вирішення питання про розірвання договору оренди землі позивач повинен довести не тільки факт істотного порушення ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" умов договору, а й те, що таким порушенням умов договору йому завдано шкоди, а також визначити та довести її розмір.

Водночас у відзиві на позов відповідач просив застосувати позовну давність.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 19.01.2021 (суддя Рильова В. В.) в задоволенні позову відмовлено.

Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд виходив із того, що відповідач в порушення пунктів 7, 17, 30 спірного договору, за змістом яких орендареві заборонено без згоди орендодавця, без дозволу на виконання робіт та без введення в експлуатацію (тобто самочинно) зводити будівлі і споруди на земельній ділянці, самочинно збудував на орендованій земельній ділянці торговельні павільйони, що підтверджується, зокрема, актом перевірки Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 30.05.2017 № 418-А. Отже, за висновком суду першої інстанції, відповідач допустив порушення істотних умов договору оренди землі, що є підставою для його розірвання.

Водночас суд зазначив, що нормами цивільного законодавства не передбачено таке поняття як триваюче правопорушення у той час як позовна давність визначена як строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права та інтересу. Позивач, на якого в силу положень спірного договору покладено обов`язок здійснювати контроль за виконанням такого договору, про порушення відповідачем його умов дізнався ще у 2017 році, про що свідчить акт перевірки Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 30.05.2017 № 418-А, яким було зафіксовано факт здійснення самовільного будівництва 47 торговельних павільйонів на земельній ділянці упродовж 2008-2013 років.

Таким чином, позивач усупереч своєму обов`язку зі здійснення контролю за виконанням умов договору з 30.05.2017 (дати складання акта перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил) до 11.01.2020 (дати складання акта від 11.01.2020 № 1279-А про недопущення посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю на об`єкти будівництва, підприємства будівельної галузі для виконання покладених на них функцій), не вживав заходів реагування та не проводив перевірки виконання відповідачем умов спірного договору, здійснивши які, він міг би дізнатись про порушення свого права, та не вжив заходів спрямованих на розірвання договору та повернення спірного майна.

Оскільки з 30.05.2017, коли було складено акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, позивачеві було відомо про те, що 47 нежитлових будівель (споруди торговельного призначення) знаходяться на земельній ділянці комунальної форми власності в порушення вимог земельного та містобудівного законодавства, а також умов договору і, відповідно, саме з цієї дати він був обізнаний про порушення свого права, суд дійшов висновку, що позовна давність пропущена, адже з позовом до суду позивач звернувся лише 14.09.2020.

Зважаючи на це, місцевий господарський суд дійшов висновку, що ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" порушило умови договору оренди землі від 19.10.2004, проте сплив строку позовної давності є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Щодо позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, то місцевий господарський суд виходив із того, що однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову; другою умовою застосування негаторного позову має бути відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, позаяк у разі наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими засобами. Проте оскільки відповідач користується земельною ділянкою на підставі договору оренди, який не припинив дію, не визнаний судом недійсним та не розірваний, а отже, позовні вимоги в цій частині є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.

Щодо вимоги позивача про зобов`язання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради спірну земельну ділянку до земель запасу з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, то суд дійшов висновку про відсутність підстав для її задоволення з огляду на те, що ця вимога є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі.

2.2. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 22.03.2021 (судді: Медуниця О. Є. - головуючий, Гребенюк Н. В., Чернота Л. Ф.) рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2021 скасовано. Прийнято нове рішення. Позовні вимоги задоволено. Розірвано договір оренди землі, укладений 19.10.2004 між Харківською міською радою та АТ "Концерн АВЕК та Ко", зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 19.10.2004 за № 66194/04. Усунуто перешкоди у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 1,7203 га, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031, на вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м. Харкові, яка використовується ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці. Зобов`язано ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова земельну ділянку площею 1,7203 га, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031, на вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан. Здійснено розподіл судових витрат.

Суд апеляційної інстанції виходив із того, що відповідач не дотримався умов використання земельної ділянки у межах передбаченої договором мети (не розпочав будівництво в строки, встановлені договором оренди землі). Крім того, матеріалами справи підтверджується невиконання відповідачем умов договору щодо збереження стану об`єкта оренди, оскільки ним за відсутності будь-яких дозвільних документів та згоди орендодавця самовільно побудовано на орендованій земельній ділянці торговельні павільйони. Наведене, як зазначив суд апеляційної інстанції, свідчить про істотне порушення відповідачем умов спірного договору, а отже обґрунтованість позову в частині розірвання договору.

Разом із тим суд апеляційної інстанції не погодився з висновком місцевого господарського суду про пропуск позивачем позовної давності до вимог про розірвання договору, вказавши, що допущене відповідачем правопорушення за своєю суттю не є одноразовим, має триваючий характер та не припинено на момент звернення позивача до суду з позовом. Враховуючи наведене, позов про розірвання договору оренди землі може бути заявлено впродовж усього часу тривання порушення прав власника земельної ділянки, у зв`язку із чим у задоволенні заяви відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності до вимог позивача про розірвання договору оренди землі необхідно відмовити.

Вимога позивача про повернення земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання договору оренди, а отже, установивши наявність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди, апеляційний господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді м. Харкова спірну земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Стосовно заявленої позивачем вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на ній, суд апеляційної інстанції зазначив, що оскільки спірні об`єкти (споруди торговельного призначення) розташовані на земельній ділянці комунальної форми власності з порушенням вимог земельного та містобудівного законодавства, між сторонами відсутні договірні орендні правовідносини (договір оренди землі від 19.10.2004 підлягає розірванню, а отже, договірні правовідносини між сторонами є припиненими), для можливості безперешкодного користування власником своїм майном на власний розсуд, то у наведеному випадку наявні підстави для задоволення позовних вимог про зобов`язання відповідача усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу незаконно розміщених на ній об`єктів.

Щодо застосування позовної давності до вимог про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку та усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу усіх споруд торговельного призначення, які розташовані на ній земельній ділянці, суд апеляційної інстанції зазначив, що позовна давність не може поширюватися на вимоги про усунення перешкод у здійсненні власником права користування та розпоряджання своїм майном, оскільки у такому разі йдеться про так зване триваюче правопорушення. Власник може пред`явити такий позов у будь-який час незалежно від того, коли почалося порушення його прав. Обов`язковою умовою негаторного позову є існування порушення прав власника на час пред`явлення такого позову. Таким чином, допоки особа є власником нерухомого майна, вона не може бути обмежена у праві звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном. А тому негаторний позов може бути пред`явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення. Вимога про повернення земельної ділянки у зв`язку з порушенням умов договору оренди також є негаторним позовом, який можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав власника такої земельної ділянки.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись з ухваленою у справі постановою, ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою (з урахуванням її уточненої редакції), в якій просить скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.03.2021 та залишити в силі рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2021 у цій справі.

На обґрунтування вимог касаційної скарги скаржник посилається на те, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи постанову у справі, допустив порушення та неправильне застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права, не урахував висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду, отже, скаржник визначив підставу подання касаційної скарги - положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. На думку скаржника, апеляційний господарський суд не врахував висновків щодо застосування статті 391 Цивільного кодексу України, викладених Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 03.04.2019 у справі № 924/1220/17, від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц та висновків Верховного Суду, наведених у постановах від 03.06.2020 у справі № 916/1666/18, від 26.05.2020 у справі № 906/656/19, від 08.05.2018 у справі № 914/1623/17 щодо застосування статті 391 Цивільного кодексу України; висновків щодо застосування статті 34 Закону України "Про оренду землі", частини 2 статті 530 Цивільного кодексу України, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.05.2020 у справі № 750/3917/17; висновків щодо застосування статті 268 Цивільного кодексу України, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 907/50/16, від 17.10.2018 у справі № 362/44/17; висновків щодо застосування статей 256, 266, частини 4 статті 267 Цивільного кодексу України стосовно строку позовної давності, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.03.2018 у справі № 444/9519/12-ц та у постанові Верховного Суду від 28.11.2018 у справі № 911/926/17.

Зокрема, ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" наголошує на тому, що на час звернення Харківської міської ради до суду з цим позовом земельна ділянка знаходилась у володінні відповідача на підставі спірного договору оренди землі, що унеможливлює звернення позивача з вимогою про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою через наявність між сторонами цієї справи договірних відносин, адже у разі наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими засобами. Для застосування статті 391 Цивільного кодексу України договірні відносини між сторонами повинні бути відсутні вже на момент пред`явлення позову, а не припинятися за результатами розгляду справи.

Скаржник також зазначає, що позовна вимога про повернення земельної ділянки територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради є передчасною та такою, що суперечить умовам спірного договору оренди землі. Так, на думку скаржника, у Харківської міської ради були відсутні правові підстави для звернення за судовим захистом з позовною вимогою щодо повернення земельної ділянки доти, доки не відбудеться юридичний факт, з яким ця вимога пов`язана, а саме набере законної сили рішення суду, яким будуть задоволені вимоги про припинення (розірвання) спірного договору. Більше того, навіть набрання чинності таким рішенням суду не є достатньою умовою для звернення з вказаною позовною вимогою, оскільки в силу положень частини 2 статті 530 Цивільного кодексу України право позивача можна буде вважати порушеним лише після того, як відповідач у семиденний строк не виконає його вимогу про повернення земельної ділянки за актом прийому-передачі. Отже, обов`язок орендаря привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан безпосередньо пов`язаний з настанням певного юридичного факту - припиненням договору оренди землі, у т. ч. шляхом його розірвання, і саме після припинення договору у відповідача виникне обов`язок привести земельну ділянку в приданий для подальшого використання стан та передати її орендарю за актом приймання-передачі, як того вимагають умови договору оренди землі.

Скаржник також вказує на те, що, навівши висновок про те, що позивачем не пропущено позовну давність для звернення до суду з позовом, Східний апеляційний господарський суд такого висновку з посиланням на норми права чи правову позицію Верховного Суду не обґрунтував. При цьому скаржник посилається на те, що позовна вимога про розірвання договору є зобов`язально-правовим способом захисту, а в оскаржуваному рішенні суду не наведено жодної визначеної законом підстави для незастосування позовної давності щодо цієї вимоги.

Крім того товариство звертає увагу на те, що в оскаржуваній постанові апеляційного господарського суду наведено висновок з приводу порушення умов договору, а саме пунктів 8 та 15 спірного договору, про які не заявлялось Харківською міською радою ні у позовній заяві та, відповідно, не містилось посилання в підставах апеляційної скарги на рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2021 у цій справі.

3.2. Від Харківської міської ради надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому рада просить залишити без змін оскаржену у справі постанову, а касаційну скаргу - без задоволення як необґрунтовану; вважає недоведеними підстави для скасування постанови Східного апеляційного господарського суду 22.03.2021 у цій справі, передбачені у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України та статті 312 Господарського процесуального кодексу України, а висновки, наведені скаржником у касаційній скарзі такими, що не відповідають нормам матеріального права, правовим позиціям Верховного Суду та фактичним обставинам справи.

3.3. Від Харківської міської ради надійшли пояснення у справі та пояснення з окремого питання у справі.

4. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду

4.1. З метою повного, всебічного, об`єктивного розгляду справи, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду цієї справи у розумний строк, тобто такий, що є необхідним для виконання процесуальних дій і вирішення справи з метою забезпечення належного судового захисту.

4.2. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та заперечення на касаційну скаргу, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

4.3. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, рішенням XXII сесії Харківської міської ради XXIV скликання "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" від 23.06.2004 № 105/04 надано фізичним та юридичним особам, зазначеним у додатках, земельні ділянки.

Відповідно до пункту 4 цього рішення фізичним та юридичним особам, зазначеним у додатках належало, зокрема, одержати та виконати технічні умови управління соціально-економічного розвитку, планування та обліку по пайовій участі у розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста (при необхідності); в трьохмісячний термін оформити в управлінні земельних ресурсів акти встановлення меж земельних ділянок на місцевості та договори оренди землі, згідно з пунктами 2, 3 цього рішення; до початку будівництва: одержати архітектурно-планувальні завдання на розробку робочих проектів в управлінні містобудування та архітектури; розробити та погодити у встановленому порядку робочі проекти на будівництво об`єктів; одержати в інспекції Держархбудконтролю Головного управління містобудування, архітектури і земельних відносин дозвіл на виконання будівельних робіт; здійснити благоустрій прилеглої до об`єктів території згідно з робочим проектом, зокрема, привести її у стан не гірший ніж до початку будівництва (реконструкції); після закінчення будівництва (реконструкції) виконати виконавчу зйомку об`єктів, підвідних інженерних мереж та благоустрою; об`єкти будівництва (реконструкції) здати до експлуатації чинним порядком.

Згідно з пунктами 5.2, 5.3 вказаного рішення у випадку нездачі об`єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку; земельні ділянки мають обмеження та обтяження (згідно з висновками Харківського міського управління земельних ресурсів).

У витягу із додатку 1 до рішення XXІІ сесії Харківської міської ради ХХIV скликання "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" від 23.06.2004 № 105/04 передбачено перелік замовників, яким надаються земельні ділянки для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів. Зокрема, пунктом 247 передбачено, що АТ "Концерн АВЕК та Ко" надано в оренду земельну ділянку на вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ, загальною площею 17 203 м2 для будівництва торговельного майданчику з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту до 01.06.2007 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та для експлуатації цього об`єкта до 01.12.2029.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою (орендодавець) та АТ "Концерн АВЕК та Ко" (орендар) укладено договір оренди землі від 19.10.2004 щодо користування земельною ділянкою на вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031.

Відповідно до пункту 2 цього договору в оренду передано земельну ділянку загальною площею 1,7203 га, у тому числі інших угідь 1,7203 га.

На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури (пункт 3 спірного договору).

У пункті 5 договору оренди землі від 19.10.2004 визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки: на період будівництва згідно з довідкою від 19.07.2004 № 1751/04 становить 3 713 643,00 гривень; на період експлуатації згідно з довідкою від 19.07.2004 №1750/04 становить 18 568 216,00 грн.

Пунктом 7 цього договору передбачено особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, а саме: у випадку нездачі об`єкта до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Строк дії договору визначено у пункті 8 спірного договору, відповідно до якого договір укладено строком: на будівництво - до 01.06.2007 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), на експлуатацію - до 01.12.2029. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з пунктом 15 договору оренди землі від 19.10.2004 земельна ділянка передається в оренду для будівництва торговельного майданчика з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та для експлуатації цього об`єкта.

Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (пункт 16 спірного договору).

У пункті 17 договору оренди землі від 19.10.2004 встановлено умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки.

Сторони у пункті 19 вказаного договору визначили інші умови передачі земельної ділянки в оренду: заборона зміни цільового призначення земельної ділянки.

Передача земельної ділянки орендарю здійснюється протягом десяти днів після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі (пункт 20 договору оренди землі від 19.10.2004).

Відповідно до пункту 26 цього договору на орендовану земельну ділянку площею 0,0600 га встановлено обмеження такого характеру: санітарно-захисні зони інженерно-технологічних споруд і комунікацій; виконання земляних робіт на глибині більше 0,3 та планування ґрунту; та інші права третіх осіб - немає.

За змістом пункту 28 договору оренди землі від 19.10.2004 орендодавець має право вимагати, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Разом із тим у пункті 30 договору погоджено, що орендар має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, торгівельні, культурно-побутові та інші будинки та споруди і закладати багаторічні насадження (підпункт "б").

Відповідно до пункту 31 спірного договору орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором (підпункт "д").

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (пункт 36 договору).

У пункті 37 договору передбачено, що дія договору припиняється у разі: а) закінчення строку, на який його було укладено; б) придбання орендарем земельної ділянки у власність; в) викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; г) ліквідації юридичної особи орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з пунктом 38 спірного договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за: а) взаємною згодою сторін; б) рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.

Відповідно до пункту 39 договору оренди землі від 19.10.2004 розірвання договору в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є: несплата розміру орендної плати протягом більше ніж три місяці; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця.

Цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації. Невід`ємними частинами договору є: план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт встановлення меж земельної ділянки в натурі; акт приймання-передачі об`єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом (пункт 43 договору).

За актом приймання-передачі земельної ділянки від 19.10.2004 орендарю передано земельну ділянку на вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ, загальною площею 17 203 м2 для будівництва торговельного майданчику з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту, але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та для експлуатації цього об`єкта. Будівництво виконати до 01.06.2007.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 10.09.2020 № 223522050 на земельну ділянку, кадастровий номеро 6310136600:09:002:0031, площею 1,7203 га на вул. Амурській у м. Харкові зареєстроване право оренди за АТ "Концерн АВЕК та Ко" на підставі договору оренди землі від 19.10.2004; відомості щодо прав власності на нерухоме майно відсутні.

Водночас господарські суди установили, що під час проведення позапланової перевірки у травні 2017 року, за результатами якої складено акт від 30.05.2017 № 418-А, встановлено факт самовільного будівництва 47 нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці на вул. Амурській, ріг просп. Ювілейного у м. Харкові, кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:09:002:0031. Інспекцією видано ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 30.05.2017 № 418-Пр строком до 30.08.2017.

Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 30.05.2017 № 418-Пр на вказаному об`єкті встановлено факт його невиконання (акт від 25.10.2017 № 794/868-А). За виявлене порушення містобудівного законодавства ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" притягнуто до відповідальності та видано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 за № 794/868-Пр строком до 25.12.2017.

Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 № 794/868-Пр ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" не допущено посадових осіб Інспекції на вищевказаний об`єкт будівництва, про що свідчить акт від 11.01.2020 № 1279-А. За виявлене порушення містобудівного законодавства ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" притягнуто до відповідальності та надано відповідний припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 11.01.2020 за № 12799-Пр строком до 24.01.2020.

Суд апеляційної інстанції також зазначив, що 26.08.2020 Інспекцією з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради проведено комплекс перевірочних заходів, за результатами яких складено акт, в якому зафіксовано, що на земельній ділянці площею 1,7203 га на вул. Амурській, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031, розташовано споруди торгівельного призначення.

4.4. Предметом позову у цій справі є вимоги Харківської міської ради до ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу всіх споруд торговельного призначення та зобов`язання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку. Як на підставу позову позивач посилався на порушення відповідачем умов договору оренди землі від 19.10.2004.

4.5. У задоволенні цих вимог місцевий господарський суд відмовив. Натомість, переглядаючи справу в апеляційному порядку, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову у цій справі.

4.6. Однак, такі висновки апеляційного господарського суду колегія суддів суду касаційної інстанції визнає передчасними з огляду на таке.

Згідно із частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

За приписами частини 2 статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Правові підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання визначені у статті 32 Закону України "Про оренду землі". Так, згідно з частиною 1 цієї статті на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.07.2019 у справі № 289/718/18).

При цьому за змістом частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, поряд із істотним порушенням договору другою стороною, підстави розірвання договору можуть бути передбачені у договорі та законі.

Статтею 376 Цивільного кодексу України встановлено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Самочинне будівництво є порушенням установлених державою правил та норм здійснення будівництва, що призводить до нераціональної забудови населених пунктів, невідповідності збудованих об`єктів нерухомості встановленим вимогам законодавства, що є порушенням прав територіальної громади, а також питань безпеки під час експлуатації вже збудованого об`єкта, екологічної та санітарно-епідеміологічної безпеки (подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 25.05.2017 у справі №1512/3707/12).

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради у цій справі, господарський суд першої інстанції, виходив із того, що ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" на порушення умов договору оренди землі від 19.10.2004 здійснило самочинне будівництво на орендованій земельній ділянці, і цей факт підтверджено матеріалами справи та не спростовано відповідачем. За таких обставин місцевий господарський суд дійшов висновку про порушення ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" істотних умов договору оренди землі щодо самовільного будівництва нежитлових будівель, а отже, і про наявність підстав для розірвання договору оренди землі. Разом із тим суд відмовив у задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди землі з огляду на пропуск позивачем позовної давності. Щодо позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, розташованих на цій земельній ділянці, то суд виходив із того, що для негаторного позову характерним є триваючий характер правопорушення, наявність його в момент подання позову та відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, оскільки у разі наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими засобами. Між тим, як зазначив суд, відповідач користується земельною ділянкою на підставі договору оренди землі, який не припинив дію, не визнаний недійсним та не розірваний, а отже позов у цій частині є необґрунтованим. Щодо позовної вимоги про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку, то суд зазначив, що ця позовна вимога є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі. За обставин відсутності підстав для задоволення позовної вимоги про розірвання договору оренди, суд дійшов висновку про те, що не підлягає задоволенню і позовна вимога про повернення земельної ділянки.

Натомість, скасовуючи рішення у справі та задовольняючи позов, апеляційний господарський суд виходив, зокрема, із того, що відповідач не дотримався умов використання земельної ділянки у межах передбаченої договором мети (не розпочав будівництво в строки, встановлені договором оренди землі); не виконав умов договору щодо збереження стану об`єкта оренди, оскільки відповідачем за відсутності будь-яких дозвільних документів та згоди орендодавця самовільно збудовано на орендованій земельній ділянці торговельні павільйони. Наведене, як зазначив суд апеляційної інстанції, свідчить про істотне порушення відповідачем умов спірного договору, а отже й обґрунтованість позову про розірвання такого договору.

Разом із тим суд апеляційної інстанції не погодився з висновком місцевого господарського суду про пропуск позивачем позовної давності до вимог про розірвання договору, вказавши, що допущене відповідачем правопорушення за своєю суттю не є одноразовим, має триваючий характер та не припинено на момент звернення позивача до суду з позовом. Отже, за висновком суду, позов про розірвання договору оренди землі може бути заявлено впродовж усього часу тривання порушення прав власника земельної ділянки, у зв`язку із чим у задоволенні заяви відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності до вимог позивача про розірвання договору оренди землі суд відмовив.

Оскільки вимога позивача про повернення земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання договору оренди, а за встановлених апеляційним господарським судом обставин для розірвання договору оренди землі наявні підстави для задоволення позовних вимог і в частині зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку.

Стосовно заявленої позивачем вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на ній, суд апеляційної інстанції зазначив, що оскільки спірні об`єкти (споруди торговельного призначення) розташовані на земельній ділянці комунальної форми власності з порушенням вимог земельного та містобудівного законодавства, між сторонами відсутні договірні орендні правовідносини (договір оренди землі від 19.10.2004 підлягає розірванню, а отже, договірні правовідносини між сторонами є припиненими), для можливості безперешкодного користування власником своїм майном на власний розсуд, то у наведеному випадку наявні підстави для задоволення позовних вимог про зобов`язання відповідача усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу незаконно розміщених на ній об`єктів.

Щодо застосування позовної давності до вимог про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку та усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу усіх споруд торгівельного призначення, які розташовані на ній земельній ділянці, суд апеляційної інстанції зазначив, що позовна давність не може поширюватися на вимоги про усунення перешкод у здійсненні власником права користування та розпоряджання своїм майном, оскільки у такому разі йдеться про так зване триваюче правопорушення; негаторний позов може бути пред`явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення. Вимога про повернення земельної ділянки у зв`язку з порушенням умов договору оренди також є негаторним позовом, який можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав власника такої земельної ділянки.

Утім висновки суду апеляційної інстанції про наявність підстав для задоволення позову визнаються передчасними.

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, до розгляду якої зупинялося провадження у цій справі, в якій подано касаційну скаргу, зазначила, що позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов`язально-правових способів захисту, оскільки між сторонами існують договірні правовідносини. Метою позову є захист інтересів власника як учасника зобов`язальних відносин, та розрахований він на випадки порушення цих прав особою, яка знаходиться із власником чи іншим носієм цивільного права в договірних чи інших зобов`язальних правовідносинах. Тобто позов про розірвання договору не є негаторним позовом, як про це зазначено у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 12.06.2019 у справі № 527/600/17 та від 25.03.2020 у справі № 527/605/17. У зв`язку з цим Велика Палата Верховного Суду відступила від висновків Верховного Суду про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом.

Також, за висновком Великої Палати Верховного Суду, вимога позивача про повернення земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання договору оренди. Аналогічно як і вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці, є похідною від двох перших.

Частиною 2 статті 152 Земельного кодексу України встановлено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Відповідно до частини 1 статті 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку.

За пунктом "б" частини 3 статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Оскільки у статті 152 Земельного кодексу України не конкретизовано переліку видів порушень прав власника земельної ділянки, в кожному конкретному випадку власник має право на власний розсуд конкретизувати, як саме буде усунене те чи інше порушення.

Зокрема, порушення прав власника може бути усунене шляхом демонтажу споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці.

Вимога позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці, по-перше, відповідає змісту статті 152 Земельного кодексу України та умовам договору оренди, по-друге, означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для їх подальшого використання за цільовим призначенням.

Звідси здійснене судом апеляційної інстанції правозастосування, у тому числі і статті 391 Цивільного кодексу України, суперечить наведеному (і доводи касаційної скарги у цій частині знайшли підтвердження), а отже, суд апеляційної інстанції інстанцій, переглядаючи справу в апеляційному порядку, не надав оцінки спірним правовідносинам сторін в контексті норм матеріального права, які їх регулюють, виходячи із предмета та підстав заявленого позову; задовольняючи позов, суд не встановив чи втратили об`єкти, збудовані відповідачем, наразі статус самочинно збудованих, тому висновки суду про наявність підстав для задоволення позову є передчасними.

При цьому колегією суддів ураховується те, що у цій справі, яка розглядається, встановлені судами обставини свідчать, що земельна ділянка передавалася в оренду під будівництво торговельного майданчика з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту та для експлуатації цього об`єкта, проте в порушення істотних умов договору відповідач без згоди орендодавця, без дозволу на виконання робіт та без введення в експлуатацію (тобто самочинно) збудував на орендованій земельній ділянці торгівельні павільйони; у цьому випадку не йдеться про нецільове використання орендарем спірної земельної ділянки.

Крім того, в оскаржуваній постанові апеляційного господарського суду наведено висновок з приводу порушення пункту 8 (строків будівництва об`єкта), пункту 15 (щодо умов використання земельної ділянки) спірного договору, які не визначалися позивачем як підстава позову та не наводилися в апеляційній скарзі на рішення господарського суду першої інстанції у цій справі, тоді як суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (стаття 269 Господарського процесуального кодексу України).

5. Висновки Верховного Суду

5.1. За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

5.2. Відповідно до частини 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права; суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. За частиною 3 статті 310 Господарського підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина четверта статті 310 Господарського процесуального кодексу України).

5.4. Таким чином, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги та скасування постанови суду апеляційної інстанції з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, а справу передати на новий апеляційний розгляд, з урахуванням положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат у справі має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат. Водночас у зв`язку зі скасуванням постанови апеляційного господарського суду, поновлення її виконання не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" задовольнити частково.

Постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.03.2021 у справі № 922/2961/20 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді Н. О. Багай

І. С. Берднік