Постанова

від 13.06.2023 по справі 922/2961/20

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 червня 2023 року м. Харків Справа № 922/2961/20

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Шевель О.В., суддя Крестьянінов О.О. , суддя Фоміна В.О.

за участю секретаря судового засідання Бессонової О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської міської ради, м. Харків (вх.806 Х/2) на рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2021, ухвалене суддею Рильовою В.В. у приміщенні Господарського суду Харківської області 19.01.2021 о 12 год. 31 хв. (повне рішення складено 25.01.2021) у справі №922/2961/20

за позовом Харківської міської ради, місто Харків

до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко", місто Харків,

про розірвання договору оренди землі та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області із позовом, в якому просила:

- розірвати Договір оренди землі, укладений 19.10.2004 між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко", зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 19.10.2004 за № 66194/04;

- усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м. Харкові, яка використовується Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці;

- зобов`язати Приватне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова земельну ділянку площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан (з урахуванням заяви ХМР від 23.09.2020 за вх. № 22004).

Рішенням Господарського суду Харківської області 19.01.2021 в задоволенні позову Харківської міської ради відмовлено.

Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд виходив із того, що відповідач в порушення пунктів 7, 17, 30 спірного договору, за змістом яких орендареві заборонено без згоди орендодавця, без дозволу на виконання робіт та без введення в експлуатацію (тобто самочинно) зводити будівлі і споруди на земельній ділянці, самочинно збудував на орендованій земельній ділянці торговельні павільйони, що підтверджується, зокрема, актом перевірки Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 30.05.2017 № 418-А. Отже, за висновком суду першої інстанції, відповідач допустив порушення істотних умов договору оренди землі, що є підставою для його розірвання. Водночас, в ході розгляду справи в суді першої інстанції відповідач заявив про застосування позовної давності. Суд першої інстанції, розглянувши вказану заяву, задовольнив її, зазначивши, що нормами цивільного законодавства не передбачено таке поняття як триваюче правопорушення у той час як позовна давність визначена як строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права та інтересу; позивач, на якого в силу положень спірного договору покладено обов`язок здійснювати контроль за виконанням такого договору, про порушення відповідачем його умов дізнався ще у 2017 році, про що свідчить акт перевірки Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 30.05.2017 № 418-А, яким було зафіксовано факт здійснення самовільного будівництва 47 торговельних павільйонів на земельній ділянці упродовж 2008-2013 років. Таким чином, за висновком місцевого господарського суду, позивач усупереч своєму обов`язку зі здійснення контролю за виконанням умов договору з 30.05.2017 (дати складання акта перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил) до 11.01.2020 (дати складання акта від 11.01.2020 № 1279-А про недопущення посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю на об`єкти будівництва, підприємства будівельної галузі для виконання покладених на них функцій), не вживав заходів реагування та не проводив перевірки виконання відповідачем умов спірного договору, здійснивши які, він міг би дізнатись про порушення свого права, та не вжив заходів спрямованих на розірвання договору та повернення спірного майна; оскільки з 30.05.2017, коли було складено акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, позивачеві було відомо про те, що 47 нежитлових будівель (споруди торговельного призначення) знаходяться на земельній ділянці комунальної форми власності в порушення вимог земельного та містобудівного законодавства, а також умов договору і, відповідно, саме з цієї дати він був обізнаний про порушення свого права, господарський суд дійшов висновку, що позовна давність пропущена, адже з позовом до суду позивач звернувся лише 14.09.2020. Зважаючи на це, місцевий господарський суд зазначив, що ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" порушило умови договору оренди землі від 19.10.2004, проте сплив строку позовної давності є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. Щодо позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, то місцевий господарський суд виходив із того, що однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову; другою умовою застосування негаторного позову має бути відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, позаяк у разі наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими засобами, проте оскільки відповідач користується земельною ділянкою на підставі договору оренди, який не припинив дію, не визнаний судом недійсним та не розірваний, то позовні вимоги в цій частині є необґрунтованими та задоволенню не підлягають. Щодо вимоги позивача про зобов`язання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради спірну земельну ділянку до земель запасу з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, то господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для її задоволення з огляду на те, що ця вимога є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі.

Позивач із вказаним рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, просив оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити повністю.

В апеляційній скарзі заявник навів наступні доводи: за своєю юридичною природою самочинне будівництво - це правопорушення, яке носить триваючий характер, тобто, особа перебуває у стані безперервного продовження дій, що порушують закон; порушення відповідачем умов договору щодо самовільної забудови земельної ділянки є триваючим та існувало до дати звернення до суду з цим позовом, а отже, строк позовної давності не був пропущений (в обґрунтування наведених тверджень заявник посилається на правову позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 16.12.2020 у справі №520/109/20). Крім того, позивач зазначає про те, що ним не вживалися заходи, спрямовані на розірвання спірного договору оренди землі після проведення 30.05.2017 перевірки дотримання відповідачем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, оскільки відповідач міг усунути допущені порушення, і у такому випадку, не існувало б підстав для розірвання договору. Також заявник скарги не погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що в даному випадку вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою є негаторним позовом (який може бути заявлений тільки за умови відсутності договірних відносин між сторонами), оскільки в позовній заяві заявлено три вимоги, основною та першою з яких є - розірвання договору оренди землі, а похідними - усунення перешкод шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення та зобов`язання повернути земельну ділянку, таким чином, задоволення похідних позовних вимог залежить від задоволення основної позовної вимоги, оскільки вони об`єднані між собою як підставами виникнення, так і поданими доказами (договором оренди землі від 19.10.2004 №66194/04).

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 22.03.2021 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Гребенюк Н.В., суддя Чернота Л.Ф.) апеляційну скаргу позивача задоволено. Рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2021 року у справі №922/2961/20 скасовано. Прийнято нове рішення, яким позовні вимоги задоволено. Розірвано договір оренди землі, укладений 19.10.2004 між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко", зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 19.10.2004 за № 66194/04. Постановлено усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м.Харкова площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м.Харкові, яка використовується Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці. Зобов`язано Приватне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова земельну ділянку площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан. Стягнуто з Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" на користь Харківської міської ради витрати зі сплати судового збору за подання позову в розмірі 6306,00 грн та витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 9459,00 грн.

Суд апеляційної інстанції виходив із того, що відповідач не дотримався умов використання земельної ділянки у межах передбаченої договором мети (не розпочав будівництво в строки, встановлені договором оренди землі), крім того, матеріалами справи підтверджується невиконання відповідачем умов договору щодо збереження стану об`єкта оренди, оскільки ним за відсутності будь-яких дозвільних документів та згоди орендодавця самовільно побудовано на орендованій земельній ділянці торговельні павільйони. Окрім того, суд апеляційної інстанції вказав на порушення відповідачем умов використання земельної ділянки, визначених п.15 договору, а також встановлених п.8 договору строків будівництва об`єкту. Наведене, як зазначив суд апеляційної інстанції, свідчить про істотне порушення відповідачем умов спірного договору, а отже обґрунтованість позову в частині розірвання договору. Суд апеляційної інстанції не погодився з висновком місцевого господарського суду про пропуск позивачем позовної давності щодо вимог про розірвання договору, вказавши, що допущене відповідачем правопорушення за своєю суттю не є одноразовим, має триваючий характер та не припинено на момент звернення позивача до суду з позовом; позов про розірвання договору оренди землі може бути заявлено впродовж усього часу тривання порушення прав власника земельної ділянки, у зв`язку із чим у задоволенні заяви відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності до вимог позивача про розірвання договору оренди землі необхідно відмовити; вимога позивача про повернення земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання договору оренди, а отже, установивши наявність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди, апеляційний господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді м. Харкова спірну земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан. Стосовно заявленої позивачем вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на ній, суд апеляційної інстанції зазначив, що оскільки спірні об`єкти (споруди торговельного призначення) розташовані на земельній ділянці комунальної форми власності з порушенням вимог земельного та містобудівного законодавства, між сторонами відсутні договірні орендні правовідносини (договір оренди землі від 19.10.2004 підлягає розірванню, а отже, договірні правовідносини між сторонами є припиненими), для можливості безперешкодного користування власником своїм майном на власний розсуд, то у наведеному випадку наявні підстави для задоволення позовних вимог про зобов`язання відповідача усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу незаконно розміщених на ній об`єктів - у відповідності до ст.391 ЦК України. Щодо застосування позовної давності до вимог про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу усіх споруд торговельного призначення, які розташовані на ній земельній ділянці, суд апеляційної інстанції зазначив, що позовна давність не може поширюватися на вимоги про усунення перешкод у здійсненні власником права користування та розпоряджання своїм майном, оскільки у такому разі йдеться про так зване триваюче правопорушення; власник може пред`явити такий позов у будь-який час незалежно від того, коли почалося порушення його прав; обов`язковою умовою негаторного позову є існування порушення прав власника на час пред`явлення такого позову, таким чином, допоки особа є власником нерухомого майна, вона не може бути обмежена у праві звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном, а тому негаторний позов може бути пред`явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення; вимога про повернення земельної ділянки у зв`язку з порушенням умов договору оренди також є негаторним позовом, який можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав власника такої земельної ділянки.

Постановою Верховного Суду від 28.03.2023 касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" задоволено частково. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.03.2021 у справі № 922/2961/20 скасовано, а справу передано на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду.

У вказаній постанові суд касаційної інстанції зазначив наступне: Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, до розгляду якої зупинялося провадження у цій справі, в якій подано касаційну скаргу, зазначила, що позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов`язально-правових способів захисту, оскільки між сторонами існують договірні правовідносини. Метою позову є захист інтересів власника як учасника зобов`язальних відносин, та розрахований він на випадки порушення цих прав особою, яка знаходиться із власником чи іншим носієм цивільного права в договірних чи інших зобов`язальних правовідносинах. Тобто позов про розірвання договору не є негаторним позовом, як про це зазначено у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 12.06.2019 у справі № 527/600/17 та від 25.03.2020 у справі № 527/605/17. У зв`язку з цим Велика Палата Верховного Суду відступила від висновків Верховного Суду про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом. Також, за висновком Великої Палати Верховного Суду, вимога позивача про повернення земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання договору оренди. Аналогічно як і вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці, є похідною від двох перших. Вимога позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці, по-перше, відповідає змісту статті 152 Земельного кодексу України та умовам договору оренди, по-друге, означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для їх подальшого використання за цільовим призначенням. Звідси здійснене судом апеляційної інстанції правозастосування, у тому числі і статті 391 Цивільного кодексу України, суперечить наведеному (і доводи касаційної скарги у цій частині знайшли підтвердження), а отже, суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в апеляційному порядку, не надав оцінки спірним правовідносинам сторін в контексті норм матеріального права, які їх регулюють, виходячи із предмета та підстав заявленого позову; задовольняючи позов, суд не встановив чи втратили об`єкти, збудовані відповідачем, наразі статус самочинно збудованих, тому висновки суду про наявність підстав для задоволення позову є передчасними, при цьому колегією суддів ураховується те, що у цій справі, яка розглядається, встановлені судами обставини свідчать, що земельна ділянка передавалася в оренду під будівництво торговельного майданчика з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту та для експлуатації цього об`єкта, проте в порушення істотних умов договору відповідач без згоди орендодавця, без дозволу на виконання робіт та без введення в експлуатацію (тобто самочинно) збудував на орендованій земельній ділянці торгівельні павільйони; у цьому випадку не йдеться про нецільове використання орендарем спірної земельної ділянки. Крім того, в оскаржуваній постанові апеляційного господарського суду наведено висновок з приводу порушення пункту 8 (строків будівництва об`єкта), пункту 15 (щодо умов використання земельної ділянки) спірного договору, які не визначалися позивачем як підстава позову та не наводилися в апеляційній скарзі на рішення господарського суду першої інстанції у цій справі, тоді як суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (стаття 269 Господарського процесуального кодексу України).

26.04.2023 матеріали даної справи надійшли на розгляд до Східного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 01.05.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради на рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2021 у справі №922/2961/20. Повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться "30" травня 2023 р. о 15:15 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №104. Встановлено учасникам справи строк до 22.05.2023 для подання відзиву на апеляційну скаргу (з доказами надсилання відзиву іншим учасникам справи), а також для подання заяв, клопотань тощо.

22.05.2023 (тобто в межах установленого строку) до суду надійшов відзив відповідача на апеляційну скаргу, в якому Приватне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" наводить наступні доводи: зі змісту позовної заяви та доданих до неї доказів неможливо зрозуміти, як позивач визначає правовий статус спірних об`єктів, а саме, у другому розділі позовної заяви вказано, що вони є об`єктами нерухомого майна, тоді в інформації Інспекції, на яку посилається позивач, вказано правовий статус об`єктів як 47 самовільно збудованих нежитлових будівель, а відповідно до Акту обстеження земельної ділянки та змісту позовної вимоги №3 - правовий статус будівель вже визначається в якості споруд торгівельного призначення (без визначення будь-яких ідентифікуючих ознак чи принаймні їх кількості). На думку відповідача, зазначене робить неможливим визначення підстав та предмету позову; із посиланням на приписи ч.4 ст. 376 ЦК України та ст.38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», відповідач зазначає, що об`єкти самочинного будівництва (капітальні будівлі) підлягають не демонтажу, а знесенню), тому, на думку відповідача, предмет позову (демонтаж об`єктів торговельного призначення з навісами) та підстави позову (порушення відповідачем пункту 17 спірного договору, що стосується заборони саме самочинного будівництва) не співвідносяться між собою; позивач, посилаючись на порушення Концерном пункту 17 спірного Договору не надав до суду жодних доказів на підтвердження правового статусу об`єктів торгівельного призначення в якості саме самочинного будівництва, натомість, спірний договір оренди не містить заборони на розміщення на земельній ділянці споруд торгівельного призначення; відповідно до висновків, наведених в постанові Верховного Суду від 14.07.2021 у справі №922/1125/19, суд касаційної інстанції розмежував правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна від порядку демонтажу об`єктів, якщо такі належать до тимчасових споруд; у справі №922/2961/20 позивачем було обрано спосіб захисту, як усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом споруд торгівельного призначення (без визначення будь-яких ідентифікуючих ознак чи принаймні їх кількості). Також відповідач наполягає на тому, що ним не було порушено вимоги щодо цільового призначення спірної земельної ділянки, і вказує на відсутність підстав для розірвання договору, передбачених ст.651 ЦК України, зазначаючи, що позивачем не наведено жодних доводів про те, яку саме шкоду завдано позивачу розміщенням будівель, і в чому саме позивач позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору. Окрім того, апелянт зазначає, що рішення XXII сесії Харківської міської ради XXIV скликання «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів» від 23.06.2004 №105/04, станом на цей час чинним, у тому числі, є чинним пункт 181 Додатку 1 до цього рішення, яким АТ «Концерн АВЕК та Ко» надано земельну ділянку по вул. Амурській, ріг пр. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ загальною площею 2347 кв.м в оренду для будівництва торговельного майданчику по продажу непродовольчих товарів до 01.06.2007 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації об`єкту до 01.06.2029; позивач не довів факт втрати чинності рішенням Харківської міської ради від 23.06.2004 №105/04, тому посилання позивача на пункт 7 договору оренди землі від 19.10.2004, як підставу розірвання цього договору, відповідач вважає необґрунтованим. Відповідач просить суд залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

У судовому засіданні 30.05.2023 представники обох сторін підтримали викладену ними письмово правову позицію, але водночас не змогли надати пояснень щодо питань, про необхідність дослідження яких вказав Верховний Суд у постанові від 28.03.2023 у даній справі, зазначивши, що суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в апеляційному порядку, не надав оцінки спірним правовідносинам сторін в контексті норм матеріального права, які їх регулюють, виходячи із предмета та підстав заявленого позову; задовольняючи позов, суд не встановив чи втратили об`єкти, збудовані відповідачем, наразі статус самочинно збудованих.

За таких обставин, з метою створення учасникам справи можливості для надання мотивованих письмових пояснень з урахуванням правової позиції та вказівок, викладених у постанові Верховного Суду від 28.03.2023 у даній справі, ухвалою суду від 30.05.2023 було в судовому засіданні було оголошено перерву до 13.06.2023 о 09:30 год.

12.06.2023 відповідач надав додаткові пояснення, у яких зазначає наступне: обставини у справі №922/3166/20 (в якій Великою Палатою Верховного Суду прийнято постанову від 02.11.2022, на яку посилається Верховний Суд у постанові від 28.03.2023 у даній справі №922/2961/20) та у справі №922/2961/20 відрізняються, а саме, у даній справі №922/2961/20, на відміну від справи №922/3166/20 не конкретизовано індивідуальні ознаки спірних об`єктів, не зазначено їх кількість, внаслідок чого відповідач позбавлений можливості надати контраргументи щодо капітальності або некапітальності спірних споруд; у даному випадку не йдеться про нецільове використання орендарем земельної ділянки; апеляційним господарським судом у постанові від 22.03.2021 у справі № 922/2961/20 наведено висновок з приводу порушення пункту 8 (строків будівництва об`єкта), пункту 15 (щодо умов використання земельної ділянки) спірного договору, які не визначалися позивачем як підстава позову та не наводилися в апеляційній скарзі на рішення господарського суду першої інстанції в цій справі; детальна правова позиція ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" наведена у відзиві на апеляційну скаргу Харківської міської ради.

13.06.2023 позивач також надав пояснення з огляду на висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 28.03.2023 у даній справі №922/2961/20, в яких наполягає на тому, що будівництво, здійснене відповідачем, є самочинним, а також, із посиланням на лист Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради від 08.06.2023 № 2967/0/226-23 (копію якого додано до пояснень, т.4, а.с.34) повідомляє, що в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю та Реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, відсутня інформація щодо наявності документів дозвільного та декларативного характеру щодо об`єктів будівництва по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м.Харкові (земельна ділянка за кадастровим номером 6310136600:09:002:0031). Також позивач зазначає, що, на його думку, позовна давність до даного позову не застосовується, оскільки Харківська міська рада не була позбавлена права звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права власності протягом усього часу існування таких перешкод.

У судовому засіданні 13.06.2023 представники сторін оголосили зміст зазначених пояснень та підтримали викладену ними раніше правову позицію.

Представник позивача також повідомив, що постановою Верховного Суду від 07.06.2023 у справі №922/3397/20 з подібних правовідносин залишено без змін рішення Господарського суду Харківської області та постанову Східного апеляційного господарського суду, якими задоволено позовні вимоги Харківської міської ради до ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко", зокрема, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова, яка використовується Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці, та про зобов`язання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан. Текст вказаної постанови станом на 13.06.2023 відсутній у Єдиному державному реєстрі судових рішень.

Представник ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" на запитання суду щодо статусу спірних об`єктів будівництва станом на час нового апеляційного розгляду справи відповів, що у нього відсутня інформація про оформлення будь-яких дозвільних документів стосовно вказаних об`єктів, та водночас наголошував на недоведеності тверджень позивача про те, що відповідне будівництво є самочинним.

В ході апеляційного розгляду даної справи апеляційним господарським судом, у відповідності до п.4 ч.5 ст.13 ГПК України, було створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом, у межах встановленого строку.

Відповідно до ч.1 ст.269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. За приписами ч.2 цієї норми, суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Судом апеляційної інстанції було в повному обсязі досліджено письмові докази у справі, пояснення учасників справи, викладені в заявах по суті справи - у відповідності до приписів ч.1 ст.210 ГПК України.

Присутні в судовому засіданні представники сторін не висловлювали заперечень щодо повноти дослідження доказів, які надано до справи у відповідності до ст.74 ГПК України та які стосуються меж апеляційного розгляду справи.

За таких обставин, колегія суддів, дослідивши матеріали справи та заслухавши представників сторін, дійшла висновку про закінчення розгляду апеляційної скарги в даному судовому засіданні.

У відповідності до вимог ст.282 ГПК України, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає, що встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини даної справи є наступними.

Рішенням XXII сесії Харківської міської ради XXIV скликання "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" від 23.06.2004 № 105/04 надано фізичним та юридичним особам, зазначеним у додатках, земельні ділянки.

Відповідно до пункту 4 цього рішення фізичним та юридичним особам, зазначеним у додатках належало, зокрема, одержати та виконати технічні умови управління соціально-економічного розвитку, планування та обліку по пайовій участі у розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста (при необхідності); в трьохмісячний термін оформити в управлінні земельних ресурсів акти встановлення меж земельних ділянок на місцевості та договори оренди землі, згідно з пунктами 2, 3 цього рішення; до початку будівництва: одержати архітектурно-планувальні завдання на розробку робочих проектів в управлінні містобудування та архітектури; розробити та погодити у встановленому порядку робочі проекти на будівництво об`єктів; одержати в інспекції Держархбудконтролю Головного управління містобудування, архітектури і земельних відносин дозвіл на виконання будівельних робіт; здійснити благоустрій прилеглої до об`єктів території згідно з робочим проектом, зокрема, привести її у стан не гірший ніж до початку будівництва (реконструкції); після закінчення будівництва (реконструкції) виконати виконавчу зйомку об`єктів, підвідних інженерних мереж та благоустрою; об`єкти будівництва (реконструкції) здати до експлуатації чинним порядком.

Згідно з пунктами 5.2, 5.3 вказаного рішення у випадку нездачі об`єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку; земельні ділянки мають обмеження та обтяження (згідно з висновками Харківського міського управління земельних ресурсів).

У витягу із додатку 1 до рішення XXІІ сесії Харківської міської ради ХХIV скликання "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" від 23.06.2004 № 105/04 передбачено перелік замовників, яким надаються земельні ділянки для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів. Зокрема, пунктом 247 передбачено, що АТ "Концерн АВЕК та Ко" надано в оренду земельну ділянку на вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ, загальною площею 17203 м2 для будівництва торговельного майданчику з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту до 01.06.2007 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та для експлуатації цього об`єкта до 01.12.2029.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою (орендодавець) та АТ "Концерн АВЕК та Ко" (орендар) укладено договір оренди землі від 19.10.2004 щодо користування земельною ділянкою на вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031.

Відповідно до пункту 2 цього договору в оренду передано земельну ділянку загальною площею 1,7203 га, у тому числі інших угідь 1,7203 га. На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури (пункт 3 спірного договору).

Пунктом 7 цього договору передбачено особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, а саме: у випадку нездачі об`єкта до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Строк дії договору визначено у пункті 8 спірного договору, відповідно до якого договір укладено строком: на будівництво - до 01.06.2007 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), на експлуатацію - до 01.12.2029. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з пунктом 15 договору оренди землі від 19.10.2004 земельна ділянка передається в оренду для будівництва торговельного майданчика з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та для експлуатації цього об`єкта.

Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (пункт 16 спірного договору).

У пункті 17 договору оренди землі від 19.10.2004 встановлено умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки.

За змістом пункту 28 договору оренди землі від 19.10.2004 орендодавець має право вимагати, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

У пункті 30 договору погоджено, що орендар має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, торгівельні, культурно-побутові та інші будинки та споруди і закладати багаторічні насадження (підпункт "б").

Відповідно до п.31 договору орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору (пункт д); дотримуватися правил добросусідства, державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови міста Харкова, чинного законодавства (підпункт є).

Згідно з пунктом 38 спірного договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за: а) взаємною згодою сторін; б) рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.

У відповідності до п.21 договору, після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Сторони визначили, що договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації. Невід`ємними частинами договору є: план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт встановлення меж земельної ділянки в натурі; акт приймання-передачі об`єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом (пункт 43 договору).

За актом приймання-передачі земельної ділянки від 19.10.2004 орендарю передано земельну ділянку на вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ, загальною площею 17 203 м2 для будівництва торговельного майданчику з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту, але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та для експлуатації цього об`єкта. Будівництво виконати до 01.06.2007.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 10.09.2020 № 223522050 на земельну ділянку, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031, площею 1,7203 га на вул. Амурській у м. Харкові зареєстроване право оренди за АТ "Концерн АВЕК та Ко" на підставі договору оренди землі від 19.10.2004; відомості щодо прав власності на нерухоме майно відсутні.

30.05.2017 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради складено акт №418-А перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил (далі-акт перевірки) (а.с.32 т.1).

Вказаним актом зафіксовано, що на земельній ділянці по вул. Амурської, ріг просп. Ювілейного у м. Харкові, яка передана в оренду АТ "Концерн АВЕК та Ко", розташовано 47 торговельних павільйонів, на які відсутні відомості про державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Як зазначено в акті, в ході перевірки представниками АТ "Концерн АВЕК та Ко" не представлено документ, що засвідчує право на виконання будівельних робіт чи документ, що засвідчує прийняття 47 нежитлових будівель-торговельних павільйонів до експлуатації.

Таким чином, в акті перевірки встановлено, що 47 нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці по вул. Амурської, ріг просп. Ювілейного у м. Харкові - самовільно побудовані, що є порушенням п.3 ч.1 ст.34, ч.1 ст.37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та абз.4 п.5 "Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466 та ч.ч.2, 3 ст.11 Закону України "Про архітектурну діяльність".

Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради видано ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" припис від 30.05.2017 № 418-Пр про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил у термін - до 30.08.2017.

Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 30.05.2017 № 418-Пр на вказаному об`єкті встановлено факт його невиконання (акт від 25.10.2017 № 794/868-А). За виявлене порушення містобудівного законодавства ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" притягнуто до відповідальності та видано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 за № 794/868-Пр строком до 25.12.2017.

Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 № 794/868-Пр ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" не допущено посадових осіб Інспекції на вищевказаний об`єкт будівництва, про що свідчить акт від 11.01.2020 № 1279-А. За виявлене порушення містобудівного законодавства ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" притягнуто до відповідальності та надано відповідний припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 11.01.2020 за № 12799-Пр строком до 24.01.2020.

Також Інспекцією з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради 26.08.2020 проведено комплекс перевірочних заходів, за результатами яких складено акт, в якому зафіксовано, що на земельній ділянці площею 1,7203 га на вул. Амурській, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031, розташовано споруди торгівельного призначення.

Предметом позову у цій справі є вимоги Харківської міської ради до ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу всіх споруд торговельного призначення та зобов`язання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку. Як на підставу позову позивач посилався на порушення відповідачем умов договору оренди землі від 19.10.2004.

В ході розгляду справи в суді першої інстанції відповідач надав відзив на позовну заяву (т.1, а.с.62 - 73), у якому, зазначаючи, що про наявність споруд торгівельного призначення на спірній земельній ділянці позивачу стало відомо іще 30.05.2017 (після проведення перевірки виконавчим органом Харківської міськради, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради), тоді як позов подано у 2020 році - просив у разі визнання обґрунтованими позовних вимог, застосувати позовну давність.

Місцевий господарський суд, погодившись із зазначеними доводами відповідача, відмовив у задоволенні позову - з наведених вище підстав.

Надаючи оцінку висновкам місцевого господарського суду, згідно з підпунктом б) пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК України, а також, у відповідності до ч.4 ст.236, ч. 1 ст.316 ГПК України, з урахуванням висновків та керуючись вказівками, що містяться у постанові Верховного Суду від 28.03.2023 в даній справі - колегія суддів зазначає наступне.

Спірні правовідносини виникли з договору оренди земельної ділянки, а відповідно до положень частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" від 06 жовтня 1998 року №161-ХІV (далі - Закон №161-ХІV) визначено порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції на час укладення договору оренди землі) визначені істотні умови договору оренди землі. Такими істотними умовами є, зокрема, строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.

Щодо змісту прав орендаря земельної ділянки, то приписами статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. При цьому орендар зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Зазначене відповідає частині першій статті 628 ЦК України, яка передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до частини шостої цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Кодексу).

Отже, якщо сторони досягли домовленості згідно з положеннями статей 207, 640 ЦК України та уклали договір оренди, у якому передбачили умови його виконання, то ці умови мають виконуватись, що свідчить як про реалізацію сторонами свободи договору, так і недопущення порушення умов цього договору.

Такі висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.06.2020 у справі № 916/2791/13, постанові Верховного Суду від 11.04.2018 у справі № 910/9140/17.

Як вже зазначалося та було встановлено, за умовами укладеного між сторонами договору оренди землі, спірну земельну ділянку було передано відповідачеві в оренду для будівництва торговельного майданчику по продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для експлуатації цього об`єкту. У пункті 16 договору передбачено, що цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови. Пунктом 17 договору встановлено умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки.

Пунктом 7 договору передбачено особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, зокрема, як вбачається зі змісту вказаного пункту, неотримання дозволів на виконання будівельних робіт є підставою для розірвання договору у встановленому порядку.

Як було встановлено вище, 30.05.2017 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради складено акт №418-А перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил (далі-акт перевірки), яким встановлено факт розташування на спірній земельній ділянці 47 торговельних павільйонів, на які відсутні відомості про державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно; представниками АТ "Концерн АВЕК та Ко" не представлено документ, що засвідчує право на виконання будівельних робіт чи документ, що засвідчує прийняття 47 нежитлових будівель - торговельних павільйонів до експлуатації, тобто вказані будівлі є самовільно побудованими (в порушення п.3 ч.1 ст.34, ч.1 ст.37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та абз.4 п.5 "Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466 та ч.ч.2, 3 ст.11 Закону України "Про архітектурну діяльність").

Відповідач в ході розгляду справи не спростував вищенаведених обставин, не надав доказів оскарження результатів зазначеної перевірки.

Інспекцією з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради 26.08.2020 проведено комплекс перевірочних заходів, за результатами яких складено акт, в якому зафіксовано, що на земельній ділянці площею 1,7203 га на вул. Амурській, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031, розташовано споруди торгівельного призначення.

На час звернення позивача до суду з позовом про розірвання договору оренди землі відповідач не усунув допущені порушення, що не спростовано останнім.

У пункті 30 договору погоджено, що орендар має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, торгівельні, культурно-побутові та інші будинки та споруди і закладати багаторічні насадження (підпункт "б").

Доказів наявності такої згоди орендодавця відповідач також не надав суду першої та апеляційної інстанції.

Тому твердження відповідача у відзиві на апеляційну скаргу про те, що позивач, посилаючись на порушення Концерном пункту 17 спірного договору не надав до суду жодних доказів на підтвердження правового статусу об`єктів торгівельного призначення в якості саме самочинного будівництва - спростовуються вищенаведеними обставинами.

Посилання відповідача на невизначення позивачем правового статусу 47 об`єктів (торговельні павільйони, нежитлові будівлі, об`єкти нерухомого майна), на думку колегії суддів, не можуть бути визнані переконливими аргументами, оскільки відповідачем не спростовано того факту, що вказані об`єкти було збудовано без згоди орендодавця, в порушення умов договору та вимог нормативно-правових актів, наведених в акті №418-А від 30.05.2017, а також не доведено, що відсутність єдиного визначення або ж відсутність зазначення у прохальній частині позовної заяви кількості цих об`єктів будь-яким чином перешкодила Приватному акціонерному товариству "Концерн АВЕК та Ко" вчасно усунути виявлені позивачем порушення.

У постанові від 28.03.2023 в даній справі Верховний Суд, погодившись із висновками судів першої та апеляційної інстанції щодо визначення (на підставі наявних у справі доказів) статусу спірних об`єктів як самочинно збудованих, водночас зазначив, що суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в апеляційному порядку, не встановив чи втратили об`єкти, збудовані відповідачем, наразі статус самочинно збудованих, тому висновки суду про наявність підстав для задоволення позову є передчасними.

Дослідивши відповідні обставини в ході нового апеляційного розгляду, колегія суддів зазначає, що відповідачем не надано до матеріалів справи доказів, які б свідчили про те, що відповідні об`єкти наразі втратили відповідний статус, так само як і доказів усунення порушень, виявлених позивачем під час здійснення самоврядного контролю, що було зафіксовано в актах від 30.05.2017 та від 26.08.2020.

Натомість, згідно з листом Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради від 08.06.2023 № 2967/0/226-23 (копію якого було надано позивачем 13.06.2023 з метою виконання вказівок Верховного Суду при новому апеляційному розгляді даної справи) в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю та Реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, відсутня інформація щодо наявності документів дозвільного та декларативного характеру щодо об`єктів будівництва по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м.Харкові (земельна ділянка за кадастровим номером 6310136600:09:002:0031).

Таким чином, відповідачем, в порушення умов пункту 17, підпункту б) пункту 30, підпункту є) пункту 31 договору оренди та всупереч вимогам статей 13, 25 Закону України "Про оренду землі", за відсутності дозвільних документів і письмової згоди орендодавця було здійснено самочинне будівництво торговельних павільйонів на орендованій земельній ділянці.

Відповідач, не спростовуючи тих обставин, що вказані торговельні павільйони було споруджено ним без відповідних дозволів та згоди орендодавця, водночас заперечує проти того, що ці обставини є підставою для розірвання договору оренди.

А саме, у відзиві на апеляційну скаргу відповідач стверджує про відсутність підстав для розірвання договору, передбачених ст.651 ЦК України, зазначаючи, що позивачем не наведено жодних доводів про те, яку саме шкоду завдано позивачу розміщенням будівель, і в чому саме позивач позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Стосовно вказаних аргументів колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.07.2019 у справі № 289/718/18).

При цьому за змістом ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, поряд із істотним порушенням договору другою стороною, підстави розірвання договору можуть бути передбачені у договорі та законі - відповідні висновки викладено в постанові Верховного Суду від 28.03.2023 в даній справі №922/2961/20.

Статтею 376 Цивільного кодексу України встановлено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Самочинне будівництво є порушенням установлених державою правил та норм здійснення будівництва, що призводить до нераціональної забудови населених пунктів, невідповідності збудованих об`єктів нерухомості встановленим вимогам законодавства, що є порушенням прав територіальної громади, а також питань безпеки під час експлуатації вже збудованого об`єкта, екологічної та санітарно-епідеміологічної безпеки (подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 25.05.2017 у справі №1512/3707/12).

Згідно із частинами третьою, четвертою статті 31 та частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з підпунктом б) пункту 38 спірного договору, дія договору припиняється, зокрема, шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Як вбачається зі змісту норм договору, при його укладенні позивач мав правомірні очікування, що відповідач під час користування орендованою земельною ділянкою дотримуватиметься погоджених обома сторонами умов договору та норм чинного законодавства, зокрема, щодо заборони самовільної забудови земельної ділянки (що встановлено пунктом 17 договору).

Правові наслідки у вигляді розірвання договору за таких обставин прямо передбачені відповідними нормами договору (п.7, 38), що кореспондується з вищенаведеними приписами ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України (щодо розірвання договору з підстав, установлених договором або законом), про необхідність врахування яких зазначив Верховний Суд, передаючи дану справу №922/2961/20 на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач зазначає, що позивач не довів факт втрати чинності рішенням Харківської міської ради від 23.06.2004 №105/04, тому посилання позивача на пункт 7 договору оренди землі від 19.10.2004, як підставу розірвання цього договору, відповідач вважає необґрунтованим.

Разом з тим, відповідно до змісту п.7 договору, ним передбачено особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, а саме: у випадку нездачі об`єкта до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Тобто у вказаному пункті договору не встановлено, що необхідною умовою розірвання договору є втрата чинності відповідним рішенням Харківської міської ради. Натомість, як вбачається з конструкції вищенаведеної норми, договір підлягає розірванню у випадку неотримання дозволів на виконання будівельних робіт.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідачем всупереч вимогам статей 13, 25 Закону України "Про оренду землі" та пунктів 17, 30, 31 договору оренди (щодо заборони здійснення самовільної забудови земельної ділянки та щодо зведення в установленому порядку споруд за письмовою згодою орендодавця), що є істотним порушенням умов договору, здійснено самовільне будівництво споруд на орендованій земельній ділянці комунальної власності за відсутності згоди орендодавця і документів, що засвідчують право на виконання будівельних робіт.

Порушення ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" умов використання земельної ділянки та умов збереження стану земельної ділянки, визначених договором оренди, а також норм законодавства, зазначених вище, свідчить про невиконання відповідачем обов`язків, передбачених законодавством України та умовами договору оренди, що є підставою для його дострокового розірвання за рішенням суду.

Наведене узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, а саме: "Позиція та аргументація відповідача впродовж розгляду справи у судах зведена до обґрунтування відсутності правових підстав для розірвання Договору оренди на підставі частини другої статті 651 ЦК України, недоведення позивачем факту завдання йому шкоди внаслідок будівництва, передчасності позовних вимог про повернення земельної ділянки, неправильно обраного позивачем способу захисту, порушення предметної юрисдикції та правил об`єднання позовних вимог, а також пропуску позивачем позовної давності. Суди обох інстанцій, надаючи правову оцінку поданим сторонами доказам, дійшли висновку про підтвердження матеріалами справи факту самовільного будівництва відповідачем на орендованій земельній ділянці дев`яти нежитлових будівель - торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на орендованій земельній ділянці. Отже, відповідач, на порушення умов пункту 1.2, підпунктів 3.2.1, 3.2.2 Договору оренди і вимог земельного та містобудівного законодавства України, за відсутності дозвільних документів і письмової згоди орендодавця, здійснив самочинне будівництво об`єктів на земельній ділянці, чого відповідач власне і не заперечує у своїй касаційній скарзі. Порушення ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" умов використання земельної ділянки, визначених Договором оренди, а також норм законодавства, зазначених вище, є підставою для задоволення позовних вимог про розірвання Договору оренди, про що обґрунтовано дійшли висновку суди першої та апеляційної інстанцій".

Відповідач під час апеляційного провадження наполягав на тому, що ним не порушено вимоги щодо цільового призначення спірної земельної ділянки. Разом з тим, як було встановлено вище, в даному випадку підставою для розірвання договору оренди позивачем визначено порушення відповідачем істотних умов договору щодо використання земельної ділянки та збереження стану об`єкту, а не використання спірної земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню. У постанові від 28.03.2023 у даній справі №922/2961/20 Верховний Суд зазначив, що в порушення істотних умов договору відповідач без згоди орендодавця, без дозволу на виконання робіт та без введення в експлуатацію (тобто самочинно) збудував на орендованій земельній ділянці торгівельні павільйони; у цьому випадку не йдеться про нецільове використання орендарем спірної земельної ділянки.

Суд апеляційної інстанції додатково враховує, що відповідач не оскаржував в апеляційному порядку рішення Господарського суду Харківської області 19.01.2021 у даній справі, в якому місцевий господарський суд встановив, що відповідач в порушення пунктів 7, 17, 30 спірного договору самочинно збудував на орендованій земельній ділянці торговельні павільйони.

У відповідності до ч.1 ст.269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Оскільки в даному провадженні вказане рішення переглядається за апеляційною скаргою позивача, суд зазначає, що твердження відповідача про недоведеність факту самочинного будівництва не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного рішення та для відмови в позові. Окрім того, як було встановлено вище, відповідні твердження спростовуються матеріалами справи та висновками суду касаційної інстанції, викладеними в постанові від 28.03.2023 у даній справі №922/2961/20.

З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що перша позовна вимога в даній справі - про розірвання договору оренди землі, укладеного 19.10.2004 між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко", зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 19.10.2004 за № 66194/04 - узгоджується з фактичними обставинами даної справи, умовами договору та нормами чинного законодавства.

Як уже зазначалося, відповідач в ході розгляду справи в суді першої інстанції заявив про застосування позовної давності, і місцевий господарський суд задовольнив вказану заяву та відмовив у розірванні спірного договору, зазначивши, що оскільки з 30.05.2017, коли було складено акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, позивачеві було відомо про те, що 47 нежитлових будівель (споруди торговельного призначення) знаходяться на земельній ділянці комунальної форми власності в порушення вимог земельного та містобудівного законодавства, а також умов договору і, відповідно, саме з цієї дати він був обізнаний про порушення свого права, позовна давність пропущена, адже з позовом до суду позивач звернувся лише 14.09.2020.

В апеляційній скарзі позивач наполягає на тому, що порушення відповідачем умов договору щодо самовільної забудови земельної ділянки є триваючим та існувало до дати звернення до суду з цим позовом, а отже, строк позовної давності не був пропущений. Крім того, позивач зазначає про те, що ним не вживалися заходи, спрямовані на розірвання спірного договору оренди землі, після проведення 30.05.2017 перевірки дотримання відповідачем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, оскільки відповідач міг усунути допущені порушення, і у такому випадку, не існувало б підстав для розірвання договору.

Надаючи оцінку вищенаведеним аргументам господарського суду, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до абзацу першого частини п`ятої статті 261 ЦК України за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. За частиною першою статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зі змісту наведених вище норм слідує, що за договором оренди землі (зобов`язанням з визначеним строком виконання (дії) обов`язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов`язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням). Обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі. Використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню - це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення судового рішення. Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки). Відповідні висновки узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною в постанові від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20.

Таким чином, колегія суддів погоджується з вищенаведеними аргументами апелянта та зазначає, що заява відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності не підлягає задоволенню.

Отже, позовну вимогу про розірвання спірного договору оренди землі слід задовольнити.

Позивач також просить суд зобов`язати Приватне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова земельну ділянку площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан (з урахуванням заяви ХМР від 23.09.2020 за вх. № 22004), окрім того, ним заявлено позовну вимогу про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, яка використовується Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці.

Стосовно цих позовних вимог колегія суддів зазначає, що положення ч.1 ст.34 Закону України "Про оренду землі" містять імперативний припис про те, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Отже, обов`язок орендаря повернути земельну ділянку та привести її в придатний для подальшого використання стан невід`ємно пов`язаний з настанням певного юридичного факту - припинення чи розірвання договору оренди землі. А тому після припинення чи розірвання договору оренди у орендаря виникає обов`язок повернути земельну ділянку орендодавцю. Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21.

За висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, на який послався Верховний Суд у постанові від 28.03.2023 у даній справі №922/2961/20, вимога позивача про повернення земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання договору оренди. Аналогічно як і вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці, є похідною від двох перших.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу із посиланням на приписи ч.4 ст. 376 ЦК України та ст.38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», зазначає, що об`єкти самочинного будівництва (капітальні будівлі) підлягають не демонтажу, а знесенню), тому, на думку відповідача, предмет позову (демонтаж об`єктів торговельного призначення з навісами) та підстави позову (порушення відповідачем пункту 17 спірного договору, що стосується заборони саме самочинного будівництва) не співвідносяться між собою; відповідно до висновків, наведених в постанові Верховного Суду від 14.07.2021 у справі №922/1125/19, суд касаційної інстанції розмежував правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна від порядку демонтажу об`єктів, якщо такі належать до тимчасових споруд; у справі №922/2961/20 позивачем було обрано спосіб захисту, як усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом споруд торгівельного призначення (без визначення будь-яких ідентифікуючих ознак чи принаймні їх кількості).

Разом з тим, як вбачається з постанови Верховного Суду від 14.07.2021 у справі №922/1125/19, на яку посилається відповідач, предметом розгляду у вказаній справі був негаторний позов Харківської міськради до ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою; Верховний Суд у постанові від 14.07.2021 зазначив, що суди попередніх інстанцій не встановили обставин приналежності спірних об`єктів до категорії рухомого чи нерухомого майна, тимчасових чи капітальних споруд, а також не дослідили можливості проведення демонтажу спірних об`єктів за рішенням органу місцевого самоврядування без звернення до суду.

Натомість у даній справі №922/2961/20 відповідна вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою є похідною від вимог про розірвання договору та повернення земельної ділянки (які в ході даного апеляційного провадження визнано такими, що підлягає задоволенню). Тобто обставини у справах №922/1125/19 та №922/2961/20 не є подібними.

З урахуванням приписів ч.1 ст.316 ГПК України, відповідно до яких, вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи - колегія суддів зазначає, що Верховний Суд у постанові від 28.03.2023 у даній справі №922/2961/20 вказав, що за пунктом "б" частини 3 статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав. Оскільки у статті 152 Земельного кодексу України не конкретизовано переліку видів порушень прав власника земельної ділянки, в кожному конкретному випадку власник має право на власний розсуд конкретизувати, як саме буде усунене те чи інше порушення. Зокрема, порушення прав власника може бути усунене шляхом демонтажу споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці. Вимога позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці, по-перше, відповідає змісту статті 152 Земельного кодексу України та умовам договору оренди, по-друге, означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для їх подальшого використання за цільовим призначенням.

За таких обставин, колегія суддів зазначає, що позивачем при заявленні вимог про повернення земельної ділянки та про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці, обрано належний спосіб захисту.

Оскільки, як уже зазначалося, вказані позовні вимоги є похідними від основної вимоги про розірвання договору (щодо якої відмовлено у застосуванні позовної давності з наведених вище підстав), колегія суддів зазначає, що позивачем не пропущено позовну давність стосовно цих вимог.

Отже, колегія суддів дійшла висновку про те, що позовні вимоги про повернення земельної ділянки та про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою також підлягають задоволенню, відповідно, оскаржуване рішення слід скасувати як таке, що ухвалене при неправильному застосуванні норм матеріального права щодо позовної давності.

Доводи, наведені відповідачем в ході даного апеляційного провадження, колегія суддів не визнає переконливими аргументами, оскільки вони не узгоджуються з матеріалами справи, нормами чинного законодавства та правовою позицією Верховного Суду щодо їх застосування (про що було зазначено вище).

Суд апеляційної інстанції в ході даного провадження надав належну оцінку наявним у справі доказам та доводам сторін, водночас, керуючись Рішенням ЄСПЛ від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", суд зазначає, що пункт 1 статті 6 Конвенції не зобов`язує національні суди надавати детальну відповідь на кожен аргумент заявника (сторони у справі). Суди зобов`язані давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Питання чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає із статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Керуючись п.2 ч.1 статті 275, п.4 ч.1 статті 277, статтями 281, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.

Рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2021 року у справі №922/2961/20 скасувати.

Прийняти нове рішення.

Позовні вимоги задовольнити.

Розірвати договір оренди землі, укладений 19.10.2004 між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко", зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 19.10.2004 за № 66194/04.

Усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м.Харкова площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м.Харкові, яка використовується Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці.

Зобов`язати Приватне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" (вул. Сумська, 70, м. Харків, 61002, код ЄДРПОУ 22649344) повернути територіальній громаді м. Харкова земельну ділянку площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" (вул. Сумська, 70, м. Харків, 61002, код ЄДРПОУ 22649344) на користь Харківської міської ради (майдан Конституції, 7, м. Харків, 61003, код ЄДРПОУ 04059243) витрати зі сплати судового збору за подання позову в розмірі 6306,00 грн. та витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 9459,00 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачено ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 19.06.2023

Головуючий суддя О.В. Шевель

Суддя О.О. Крестьянінов

Суддя В.О. Фоміна