Постанова

від 11.05.2023 по справі 357/131/22

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа №357/131/22 Головуючий в суді І інстанції Цуранов А. Ю.

Провадження № 22-ц/824/300/2023 Доповідач в суді ІІ інстанції Мельник Я.С.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 травня 2023 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - Мельника Я.С.,

суддів: Матвієнко Ю.О., Гуля В.В.,

за участі секретаря Шевчук А.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 18 серпня 2022 року у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Маки» імені О.П. Сем`янівського», треті особи: державний реєстратор Узинської міської ради Майорко Тетяна Олександрівна; Узинська міська рада Білоцерківського району Київської області, про визнання припиненим договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

У січні 2021 року позивачі звернулися до суду з вказаним позовом, який обґрунтовували тим, що ОСОБА_1 є власником 9/10 частин, а ОСОБА_2 є власником 1/10 частини земельної ділянки площею 2,92 га з кадастровим номером 3220482900:03:010:0047, яка розташована у межах Узинської міської ради (бувшої Макіївської сільської ради) Білоцерківського району Київської області. 15.09.2013 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «Маки» укладено договір оренди землі, яким передано земельну ділянку 3220482900:03:010:0047 в оренду відповідачу на 5 років. 19.12.2013 року вказаний договір оренди було зареєстровано, номер запису 4131615. 28.08.2017 року ПрАТ «Маки» було реорганізовано в ТОВ «Маки» імені О.П. Сем`янівського». 17.12.2018 року ОСОБА_1 подав директору ТОВ «Маки» імені О.П. Сем`янівського» Реці В.В. заяву від 03.12.2018 року про відмову від укладення договору оренди з ТОВ «Маки». 02.09.2021 року ОСОБА_1 подав заяву до державного реєстратора прав на нерухоме майно Узинської міської ради Майорко Т.О. для проведення державної реєстрації припинення іншого речового права на земельну ділянку з кадастровим номером 3220482900:03:010:0047, однак рішенням № 60191886 державний реєстратор відмовила у державній реєстрації припинення іншого речового права на вказану земельну ділянку. Позивачі вказують, що дія договору оренди припинилась, і як наслідок, припинилось право оренди відповідача на спірну земельну ділянку, а обраний спосіб захисту порушеного права позивачів є найбільш ефективним у цьому випадку.

На підставі викладеного, просили суд визнати припиненим договір оренди землі, укладений 15.09.2013 року з приватним акціонерним товариством «Маки», щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220482900:03:010:0047 та відсутнім право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Маки» імені О.П. Сем`янівського» на земельну ділянку з кадастровим номером 3220482900:03:010:0047.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 18 серпня 2022 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 подали апеляційну скаргу, в якій просять його скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити, посилаючись на порушення судом норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, неповне з`ясування судом усіх обставин справи.

Обґрунтовують доводи апеляційної скарги тим, що місцевим судом не враховано, що державна реєстрація права оренди на земельну ділянку створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта права володіння та користування цією ділянкою (як складових права власності). Проте, реєстраційне підтвердження права володіння та користування (як складових права власності) спірною земельною ділянкою за відповідачем порушує їх право власності, а тому саме відповідач порушує це право і, як наслідок, він є належним відповідачем у даній справі.

Вважають, що обраний ними спосіб захисту порушеного права, а саме визнання припиненим договір оренди землі є найбільш ефективним у цьому випадку, оскільки їх права порушуються наявністю відомостей про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за відповідачем, що є порушенням прав власників розпоряджатися своїм майном з урахуванням того, що власники земельних ділянок не бажають продовжувати дію договору оренди земельної ділянки.

Вказує, що місцевим судом не враховано їх позовну вимогу про визнання відсутнім права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Маки» імені О.П. Сем`янівського» на земельну ділянку з кадастровим номером 3220482900:03:010:0047.

Від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Маки» імені О.П. Сем`янівського» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він вказує на те, що висновки суду першої інстанції є законними та обґрунтованими, а тому, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а ухвалу суду першої інстанції - без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає необхідним апеляційну скаргу задовольнити з наступних підстав.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач не порушує прав позивачів, а позивачами обрано неналежний спосіб захисту, оскільки фактично та юридично спірний договір припинив свою дію ще у 2018 році, а тому відсутні правові підстави для визнання вказаного договору оренди припиненим.

Однак, колегія суддів не може повністю погодитися з таким висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 є власником 9/10 частки земельної ділянки площею 2,92 га з кадастровим номером 3220482900:03:010:0047, яка розташована в межах Макіївської сільської ради Білоцерківського району Київської області на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, реєстровий № 4166 від 11.12.2012 року.

ОСОБА_2 є власником 1/10 частки земельної ділянки площею 2,92 га з кадастровим номером 3220482900:03:010:0047, яка розташована в межах Макіївської сільської ради Білоцерківського району Київської області на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, реєстровий № 4168 від 11.12.2012 року.

Право власності позивачів на вказану земельну ділянку підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 293938389 від 07.01.2022 року.

15.09.2013 року ОСОБА_1 уклав з Приватним акціонерним товариством «Маки» договір оренди землі № б/н, за умовами якого передав в оренду відповідачу земельну ділянку з кадастровим номером 3220482900:03:010:0047, площею 2,628 га, строком на 5 років.

28.12.2013 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Попова Л.О. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 9659745, яким зареєструвала право оренди на земельну ділянку за відповідачем, номер запису про інше речове право 4131615.

Згідно з п. 4 вказаного договору оренди, договір укладено на 5 років. В разі, якщо сторони не виявили бажання припинити дію цього договору за 90 календарних днів до закінчення терміну його дії, то рахується, що його дія автоматично продовжена на такий же термін цього договору.

Дія договору припиняється у разі закінчення строку на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку встановленому законом ліквідації юридичної особи - орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (п. 27 договору).

Також п. 28 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішення суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, встановлених законом (п. 28 договору).

Розірвання договору в односторонньому порядку допускається за рішенням орендаря, за умови повідомлення про таке рішення орендодавця за 1 місяць до дати розірвання договору (п. 29 договору).

28 серпня 2017 року ПрАТ «МАКИ» було реорганізовано в ТОВ «МАКИ» ІМЕНІ О.П. СЕМ`ЯНІВСЬКОГО».

17.12.2018 року ОСОБА_1 звернувся до директора ТОВ «Маки» Реки В.В. з заявою від 03.12.2018 року за вх. № 1, в якій зазначив, що у зв`язку з припиненням дії договору оренди його земельної ділянки та завершенням сільськогосподарських робіт, пов`язаних з вирощуванням сільськогосподарської продукції та збором врожаю на ній, повідомляє про відмову від укладення договору оренди з ТОВ «Маки».

02.09.2021 року ОСОБА_1 подав заяву до державного реєстратора прав на нерухоме майно Узинської міської ради Майорко Т.О. для проведення державної реєстрації припинення іншого речового права на земельну ділянку з кадастровим номером 3220482900:03:010:0047.

06.09.2021 року рішенням № 60191886 вказаний державний реєстратор відмовила у державній реєстрації припинення іншого речового права на земельну ділянку з кадастровим номером 3220482900:03:010:0047.

Відмовляючи у державній реєстрації припинення іншого речового права (права оренди) на земельну ділянку з кадастровим номером 3220482900:03:010:0047, державний реєстратор Майорко Т.О. серед підстав для відмови зазначила, що з урахуванням умов п. 4 Договору оренди землі від 15.09.2013 року та дати подання орендарю заяви орендодавцем від 03.12.2018 року, дія договору оренди землі, укладеного 15.09.2013 року між ОСОБА_3 та ПрАТ «МАКИ», вважається автоматично продовженою на такий же термін.

Відповідно до частини першої статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Частиною першою статті 792 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено.

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частини друга та третя статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини вісім та дев`ять статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця (частина перша статті 34 Закону України «Про оренду землі»).

Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) зазначено, що: «у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) вказано, що: «статтею ЗЗ Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Суд першої інстанції не звернув увагу на те, що з середини грудня 2018 року позивачі самостійно обробляють спірну земельну ділянку, що визнається відповідачем, а отже вони фактично володіють та користуються цим нерухомим майном, проте, наявність відомостей про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за відповідачем порушує право позивачів власників земельної ділянки розпоряджатися своїм майном з урахуванням того, що вони не продовжували дію договорів оренди земельної ділянки.

Аналогічний висновок викладено у постановах Верховного Суду від 03 червня 2020 року у справі № 282/773/18-ц (провадження № 61-14214св19), від 17 липня 2020 року у справі № 282/774/18 (провадження № 61-14187св19), від 20 січня 2021 у справі № 282/1732/18.

Крім цього, в постанові від 15 січня 2020 року по справі №322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду вказала, що обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря. Проте, в матеріалах справи відсутні будь-які докази, що з 15 вересня 2018 року (дата закінчення строку дії договору) по даний час, відповідач забезпечив або намагався забезпечити проведення державної реєстрації припинення права оренди за спірним договором оренди землі, враховуючи те, що відповідач фактично давно припинив користуватися спірною земельною ділянкою.

На підставі викладеного, перевіривши наявні у матеріалах справи докази та доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що зареєстроване за відповідачем право оренди на спірну земельну ділянку порушує право власності позивачів на цю земельну ділянку, а відтак належним та ефективним способом захисту порушеного права в даному випадку є визнання припиненим договору оренди земельної ділянки, і, як наслідок є наявними підстави для часткового задоволення позову. Разом з цим, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення позовної вимоги про визнання відсутнім права оренди у відповідача на спірну земельну ділянку, позаяк сам відповідач цього не заперечує.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції - скасуванню, як таке, що ухвалене за неповного з`ясування усіх обставин, що мають значення для справи, з неправильним застосуванням норм матеріального прав, з прийняттям нового судового рішення про часткове задоволення позову.

Керуючись ст. ст. 374, 376 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 18 серпня 2022 року скасувати та ухвалити по справі нове судове рішення, яким позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 -задовольнити частково.

Визнати припиненим договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,628 га з кадастровим номером 3220482900:03:010:0047, укладений між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Ма

В задоволенні інших вимог - відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий: Судді: