Окрема думка

від 29.11.2023 по справі 513/879/19

ВЕЛИКА ПАЛАТА ВЕРХОВНОГО СУДУ

ОКРЕМА ДУМКА

суддів Великої Палати Верховного Суду Ситнік О. М., Власова Ю. Л., Воробйової І. А., Гриціва М. І., Мартєва С. Ю., Прокопенка О. Б., Шевцової Н. В.

щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19-ц (провадження № 14-49цс22)

за позовом Селянського (фермерського) господарства «Рассвет» (далі - СФГ «Рассвет», орендар) до ОСОБА_1 (далі - орендодавець) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Головного управління Держгеокадастру в Одеській області (далі - третя особа) про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та за позовом орендодавця до орендаря за участю третьої особи про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки

за касаційною скаргою орендодавця на рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року, ухвалене суддею Бучацькою А. І., та постанову Одеського апеляційного суду від 19 травня 2021 року, прийняту колегією суддів у складі Громіка Р. Д., Дрішлюка А. І., Драгомерецького М. М.

У серпні 2019 року СФГ «Рассвет»звернулося до суду з позовною заявою до ОСОБА_1 , в якій просило зобов`язати орендодавця не чинити йому перешкоди в користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 5124583200:01:001:1196 і площею 9,94 га на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області (далі - земельна ділянка).

На обґрунтування позову зазначав, що орендодавець є власником земельної ділянки згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ОД № 034506, виданим Саратською районною державною адміністрацією 05 травня 2004 року, зареєстрованим за № 010453301958 у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі. 05 січня 2011 року сторони підписали договір оренди землі, за яким орендар передав орендодавцю земельну ділянку у платне користування строком на 7 років.

Договір оренди набрав чинності «у день його державної реєстрації 31 березня 2014 року» згідно зі статтею 18 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV; у редакції, чинній на час підписання договору оренди). Тому він чинний до 31 березня 2021 року. 29 серпня 2016 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди. Згідно з нею вони збільшили розмір орендної плати та продовжили строк дії договору оренди на 10 років «починаючи з моменту реєстрації цього договору». Орендар належно та своєчасно сплачував орендну плату, що підтверджують копії відповідних платіжних відомостей.

У липні 2019 року орендодавець почав чинити орендареві перешкоди в користуванні земельною ділянкою, зокрема самовільно її зорав і усно повідомив, що самостійно оброблятиме. З ділянки в невідомому напрямку вивезли солому, яка належала орендареві. Єдиною зацікавленою особою в цьому був лише орендар. Оскільки орендодавець чинить орендареві перешкоди в користуванні земельною ділянкою, він на підставі частини другої статті 27 Закону № 161-XIV та статті 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) просить їх усунути в судовому порядку.

22 листопада 2019 року орендодавець звернувся до суду з позовною заявою, у якій просив визнати протиправним і скасувати рішення реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції Одеської області від 04 квітня 2014 року (індексний номер 12167605) про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.

Зазначав, що орендодавець є власником земельної ділянки згідно з державним актом на право власності. 05 січня 2011 року сторони уклали договір оренди, за яким орендодавець передав орендареві у строкове платне користування земельну ділянку строком на 7 років, тобто до 5 січня 2018 року. У «липні - серпні» 2017 року на звернення орендодавця про подальше «розірвання» договору оренди голова фермерського господарства повідомив, що договір продовжений на 10 років згідно з підписаною орендодавцем додатковою угодою. Отримавши примірник додаткової угоди та ознайомившись із нею, орендодавець виявив, що її замість нього підписала інша особа. Тому він звернувся до суду з позовом про визнання недійсними договору оренди та додаткової угоди, а також про зобов`язання голови, членів фермерського господарства та будь-яких інших осіб не перешкоджати власникові в користуванні земельною ділянкою. У справі № 513/488/18 експерт у висновку судово-почеркознавчої експертизи підтвердив, що підпис від імені орендодавця на додатковій угоді виконала інша особа. Тому додаткова угода є «нечинною», бо орендодавець не вияв волі на її укладення.

Договір оренди не набрав чинності після його підписання сторонами, оскільки орендар не виконав умову пункту 42 договору про необхідність державної реєстрації договору. Орендар 31 березня 2014 року зареєстрував оренду строком на 7 років. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, зареєстровано право оренди строком на 10 років. Проведення державної реєстрації речового права на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору, тобто державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору. Державна реєстрація права оренди не може відбутися на підставі правочину, що не набрав чинності. Тому така реєстрація не може впливати на момент набрання чинності договором оренди.

25 червня 2020 року Саратський районний суд Одеської області ухвалив рішення, згідно з яким позов орендаря задовольнив, зобов`язав орендодавця не чинити орендареві перешкоди в користуванні земельною ділянкою; стягнув з орендодавця на користь орендаря 1 921,00 грн судових витрат; відмовив у задоволенні позову орендодавця.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що дії орендодавця (підписання договору оренди, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) підтверджують фактичне визнання ним договору оренди. У розписці й акті приймання-передачі орендної плати та визнання договору сторони зазначили, що орендодавець отримав орендну плату від орендаря за 2017 рік у розмірі 6 тонн зерна згідно з договором оренди та додатковими угодами № 1, 2. У тому ж акті орендодавець підтвердив, що він ознайомлений з усіма умовами договору оренди та додаткових угод (строк дії договору оренди, розмір орендної плати тощо) і згідний із ними; підтвердив, що договір оренди та додаткові угоди підписав власноручно; ніяких претензій стосовно договорів та орендної плати не має.

До 01 січня 2013 року Закон № 161-XIV передбачав обов`язкову державну реєстрацію договору оренди землі (стаття 20), а також те, що такий договір набирає чинність після його державної реєстрації (стаття 18). З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни до Закону № 161-XIV, внесені на підставі Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року № 1878-VI. Згідно із цими змінами статті 18 і 20 Закону № 161-XIV, а також вказівка на обов`язковість державної реєстрації правочинів зі статті 640 ЦК України були виключені; статтю 6 Закону № 161-XIV парламент доповнив частиною п`ятою такого змісту: «Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону».

Зазначені зміни фактично ототожнили державну реєстрацію договору оренди та відповідну реєстрацію права оренди на підставі такого договору. Тому державна реєстрація орендарем права оренди є достатньою умовою виконання вимоги про державну реєстрацію договору оренди, враховуючи, що державну реєстрацію договору оренди станом на 31 березня 2014 року було неможливо здійснити.

Згідно з висновком, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2018 року у справі № 696/1880/15-ц, якщо в законі є вимога про державну реєстрацію договору як умова набрання ним чинності, то він набирає чинності з моменту такої реєстрації; якщо зміни до законодавства передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набрання ним чинності, але вводять обов`язкову реєстрацію речового права, щодо якого сторони укладають відповідний договір, то за умови невиконання вимоги про державну реєстрацію договору на момент набрання чинності зазначеними змінами в законодавстві він набирає чинності з моменту державної реєстрації відповідного права за відсутності на цей час явно виражених заперечень контрагента.

Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки є або його державна реєстрація, або державна реєстрація права оренди, якщо сторони договору не передбачили в договорі інше відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

Орендодавець на момент здійснення орендарем державної реєстрації права оренди не заявив про незгоду з умовами договору оренди. Тому останній згідно з його умовами та зазначеними нормами права набрав чинності з моменту державної реєстрації права оренди, тобто 31 березня 2014 року, що підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 19993385 від 04 квітня 2014 року. Відтак цей договір є чинним, а строк його дії (7 років) спливає 31 березня 2021 року.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, зареєстровано право оренди строком на 10 років. Необґрунтованими є доводи орендодавця про те, що договір оренди не набрав чинності через відсутність його державної реєстрації.

Орендодавець не спростував презумпцію правомірності правочину, передбачену статтею 204 ЦК України. Орендодавець зобов`язанийне вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону № 161-XIV). Орендодавець не виконав вимог закону й умов договору оренди, бо до закінчення строку дії останнього починаючи з липня 2019 року приступив до самостійного використання земельної ділянки.

19 травня 2021 року постановою Одеського апеляційного суду залишено без змін рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року.

09 червня 2021 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу. Просив скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову орендаря та про задоволення позову орендодавця.

Касаційна скарга мотивована тим, що державна реєстрація права оренди земельної ділянки не підміняє державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору), тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. На момент звернення до суду з позовом земельна ділянка була у фактичному користуванні орендодавця. Орендар обрав неналежний спосіб захисту права. Згідно із частиною другою статті 27 Закону № 161-XIV належним способом захисту прав орендаря є витребування земельної ділянки.

01 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого в постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, про те, що проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору), а тому не може впливати на момент набрання чинності таким договором, укладеним до 01 січня 2013 року; оскільки орендар не зареєстрував договір оренди, то цей договір не набрав чинності. А також для відступу від близького за змістом висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого в постановах від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 і від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц.

Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду додатково послалася на наявність у справі виключної правової проблеми, вирішення якої необхідне для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики, а також для забезпечення розумної передбачуваності судових рішень. Ця проблема пов`язана з отриманням відповідей на такі питання: а) чи допускає цивільне законодавство у зобов`язальних правовідносинах таку поведінку їх учасників, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці і проявляється у тому, що поведінка однієї сторони не відповідає її попереднім заявам або поведінці за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно на них покладається; б) як суд має кваліфікувати поведінку сторони зобов`язального правовідношення, коли одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього стверджує про недійсність цього договору або про те, що він не укладений; в) якщо поведінка сторони давала іншій підстави вважати, що договір є дійсним (сторони його належно виконували протягом тривалого часу), то чи не є зловживанням цивільним правом наступні вимоги, засновані на твердженні про його недійсність або неукладеність; г) чи має суд, оцінюючи добросовісність дій сторони правочину, враховувати не лише сам факт виконання договору, але й волю сторін на таке виконання та досягнення відповідних їй юридичних наслідків (підписання додаткових угод про внесення змін до окремих умов договору, ділове листування щодо договору можуть означати наявність у сторони волі на виконання договору надалі, що дозволяє контрагенту покладатися на дійсність правочину).

29 листопада 2023 року постановою Великої Палати Верховного Суду касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року та постанову Одеського апеляційного суду від 19 травня 2021 року: скасовано в частині задоволення позову СФГ «Рассвет» про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою й ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні цієї вимоги; змінено щодо відмови в задоволенні позову ОСОБА_1 у мотивувальних частинах, виклавши їх у редакції цієї постанови; у решті залишено без змін.

Постанова мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не встановили, що орендодавець чинив орендарю перешкоди в користуванні земельною ділянкою після 2019 року. Зазначили лише про те, що власник земельної ділянки «приступив до самостійного використання земельної ділянки» у липні 2019 року.

Твердження орендаря, що перешкоди для нього полягали у тому, що орендодавець самовільно її зорав і повідомив, що самостійно оброблятиме, а також припущення, що саме орендодавець, як зацікавлена особа, вивіз солому орендаря, суди не підтвердили.

З огляду на викладене за відсутності наданих орендарем доказів перешкод йому у користуванні земельною ділянкою у задоволенні вимоги зобов`язати орендодавця не чинити орендареві такі перешкоди слід відмовити незалежно від оцінки договору станом на 2019 рік як укладеного і такого, що набрав чинності, чи неукладеного і відповідно такого, що чинності не набрав. Це вирішення спору за вказаною вимогою орендаря не вирішує спір сторін щодо визнання наявності / відсутності права оренди, як і не впливає на вирішення справи за вимогою орендодавця про визнання договору оренди та додаткової угоди до нього недійсними.

Велика Палата Верховного Суду погодилася з відмовою в задоволенні позову орендодавця, але з інших мотивів. Зазначила, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 152)). Тому належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.14)). З огляду на вказане суди попередніх інстанцій правильно відмовили в задоволенні позову орендодавця, хоч і з інших мотивів.

В ухвалі від 21 лютого 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду звернув увагу на наявність виключної правової проблеми, що полягає в необхідності формування єдиної правозастосовної практики у спорах щодо визначення моменту укладення та набрання чинності договором оренди землі, який сторони відразу не зареєстрували, тривалий час належно виконували, а після зміни правового регулювання зареєстрували право оренди, а також на необхідність відступу від висновків Великої Палати Верховного Суду, сформульованих у постановахвід 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 та від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц.

Велика Палата Верховного Суду не вирішила виключної правової проблеми та питання про відступ від висновку, який вона сформулювала в подібних правовідносинах, з огляду на обставини справи.

Не погоджуємося з висновками Великої Палати Верховного Суду, тому відповідно до частини третьої статті 35 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) висловлюємо окрему думку.

Велика Палата Верховного Суду вказала, що від оцінки договору оренди станом на 2019 рік як укладеного і такого, що набрав чинності, чи неукладеного і відповідно такого, що чинності не набрав, не залежить вирішення спору між сторонами.

З таким висновком погодитися не можна.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України). Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 цього Кодексу).

Згідно зі статтею 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати; 7) чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; 8) чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частина друга статті 77 ЦПК України).

При вирішенні справи суд має з`ясувати, у зв`язку із чим між сторонами виник спір та якими обставинами кожна із сторін конфлікту доводить обґрунтованість своєї позиції.

Відповідно до статті 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

СФГ «Рассвет» (орендар) вважало обґрунтованим свій негаторний позов у зв`язку з тим, що підписаний 05 січня 2011 року договір оренди землі набрав чинності в день державної реєстрації права оренди 31 березня 2014 року та був чинний до 31 березня 2021 року. 29 серпня 2016 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди та продовжили строк дії договору оренди на 10 років з моменту реєстрації цього договору, тобто до 31 березня 2024 року.

Орендар просив усунути йому перешкоди в користуванні орендованою земельною ділянкою та посилався на те, що орендодавець почав самостійно користуватися спірною земельною ділянкою з 2019 року до спливу строку дії договору.

Також орендар вказував, що сплачував орендну плату, а орендодавець її приймав протягом усього спірного періоду.

У свою чергу орендодавець у позові заперечив дію оренди до 31 березня 2024 року, зазначаючи, що 05 січня 2011 року сторони уклали договір оренди строком на 7 років, тобто до 05 січня 2018 року.

Крім того, орендодавець вважав, що договір оренди не набрав чинності, адже не був зареєстрований 05 січня 2011 року, а проведення державної реєстрації речового права на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору. Державна реєстрація права оренди не може відбутися на підставі правочину, що не набрав чинності. Тому така реєстрація не може впливати на момент набрання чинності договором оренди.

Відповідно до статті 15 Закону № 161-XIV у редакції станом на 05 січня 2011 року істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Отже, чинність договору оренди та строк його дії є істотними для правильного вирішення справи обставинами, що обов`язково входять до предмета доказування.

У цій справі можливим та необхідним є вирішення виключної правової проблеми, що полягає в необхідності формування єдиної правозастосовної практики у спорах щодо визначення моменту укладення та набрання чинності договором оренди землі, який сторони відразу не зареєстрували, тривалий час належно виконували, а після зміни правового регулювання зареєстрували право оренди; а також питання про відступ від висновків Великої Палати Верховного Суду, сформульованих у постановах від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 та від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, про те, що проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору), а тому не може впливати на момент набрання чинності таким договором, укладеним до 01 січня 2013 року.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (стаття 792 ЦК України).

Частина четверта статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) на час підписання договору оренди передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Стаття 125 цього Кодексу визначала, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, а згідно із частиною п`ятою статті 126 ЗК України у відповідній редакції право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України у редакції, чинній на час підписання договору оренди).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання договору оренди). Згідно зі статтею 18 цього Закону у відповідній редакції договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідну вимогу закріплював пункт 43 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 ((далі - Типовий договір оренди землі) у редакції, чинній на час підписання договору оренди), який мав застосовуватися суб`єктами спірних правовідносин.

Суди попередніх інстанцій встановили, що згідно з пунктом 42 договору оренди землі від 05 січня 2011 року він набирав чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

З 01 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України. Згідно з цим законом з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключили положення про державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV - статті 18 і 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Державній реєстрації відповідно до закону (частина п`ята статті 6 Закону № 161-XIV у редакції від 01 січня 2013 року) підлягає право оренди земельної ділянки.

Використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього (частина друга статті 182 ЦК України, стаття 125 ЗК України, частина п`ята статті 6 Закону № 161-XIV).

Сторони в пункті 42 договору оренди узгодили, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, проте не розподілили обов`язок реєстрації договору.

Після скасування законодавчої вимоги про необхідність реєстрації договору оренди та введення вимоги реєструвати право оренди орендар 31 березня 2014 року відповідне право зареєстрував.

Ні текст Закону № 161-XIV, ні розділ ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України не містять заборони проведення реєстрації права оренди за підписаним до 01 січня 2013 року договором. Відсутня така заборона в ЦК України та ЗК України.

Запроваджені зміни стосуються способу набуття права користування земельною ділянкою (реєстрація права оренди земельної ділянки замість реєстрації договору оренди), а не втрати такої можливості у зв`язку з тим, що попередні норми законодавства чинність оренди пов`язували з державною реєстрацією договору, а наступні - лише з державної реєстрації речового права.

Суди першої й апеляційної інстанцій обґрунтовано вказали, що з огляду на зміни до законодавства державна реєстрація договору оренди та відповідна реєстрація права оренди мають своїм наслідком набуття права користування земельною ділянкою.

Конфліктна ситуація між учасниками спору виникла ще й у зв`язку з тим, що первісний запис про право оренди земельної ділянки був змінений у частині строку дії договору оренди з 7 на 10 років. Орендар стверджував, що після укладення сторонами 29 серпня 2016 року додаткової угоди № 2 строк оренди був продовжений на 10 років. Однак орендодавець заперечив підписання з його боку цієї угоди. Надав суду висновок судово-почеркознавчої експертизи зі справи № 513/488/18, в якому експерт виснував, що підпис від імені орендодавця на тій додатковій угоді виконала інша особа. Разом з тим з цього приводу існує інший судовий спір.

Суди встановили, що у 2011-2018 роках сторони виконували умови договору: орендодавець обробляв земельну ділянку, вносив орендну плату у грошовій і натуральній формах, а орендар цю плату отримував.

У середині 2017 року орендодавець повідомив орендаря про те, що не має наміру продовжувати договірні відносини після їх завершення у 2018 році.

22 листопада 2019 року орендодавець звернувся до суду з позовною заявою, у якій просив визнати протиправним і скасувати рішення реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції Одеської області від 04 квітня 2014 року (індексний номер 12167605) про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду не врахувала підстави заявлених вимог та виснувала, що позов орендаря не доведений, а належним способом захисту прав орендодавця є позов про визнання відсутнім права оренди.

Стаття 24 Закону № 161-XIV зобов`язує власника земельної ділянки не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

У статті 27 Закону № 161-XIV як у редакції, що була чинною як на час виникнення спірних правовідносин, так і на час розгляду справи в судах, передбачалося, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендар посилається на дію договору оренди до 31 березня 2024 року та захищає право на користування землею, яке не визнається орендодавцем з липня 2017 року.

У судовому засіданні під час розгляду справи у суді першої інстанції ОСОБА_1 визнав той факт, що отримав від СФГ «Рассвет» у повному обсязі орендну плату за договором оренди землі за 2018 рік включно. У липні 2019 року почав обробляти спірну земельну ділянку самостійно, у зв`язку із чим орендну плату за 2019 рік не отримував.

Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників (частина перша статті 82 ЦПК України).

Визнані ОСОБА_1 обставини, а також його звернення у 2017 році до орендаря з наміром припинити орендні відносини 05 січня 2018 року та позов про визнання протиправним і скасування рішення реєстраційної служби про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки свідчать як про невизнання, так і про порушення прав орендаря на користування об'єктом оренди.

У зустрічному позові ОСОБА_1 пов`язує необхідність визнання протиправним і скасування рішення реєстраційної служби з тим, що договір оренди землі не набрав чинності, бо не був зареєстрований згідно з його умовами та законодавством, чинним до 01 січня 2013 року; тому не було підстав для державної реєстрації у 2014 році права оренди, а на додаткову угоду 2016 року він згоди не надавав, бо не підписував її. ОСОБА_1 вважає, що оренда не виникла ні на підставі первинного договору, ні на підставі додаткової угоди.

Разом з тим суди встановили, що право оренди СФГ «Рассвет» зареєструвало 31 березня 2014 року, тому орендар набув право оренди і договір є чинним.

Статтею 204 ЦК України встановлена презумпція правомірності правочину, згідно з якою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Договір оренди землі від 05 січня 2011 року не був визнаний недійсним. Тому договір оренди землі підлягає належному виконанню сторонами.

Крім того, вимога про скасування рішень, записів про державну реєстрацію речових прав на майно не є необхідною для відновлення порушених прав. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98).

Оскільки презумпція дійсності договору оренди землі не спростована, то позовна вимога орендодавця про визнання протиправним і скасування рішення реєстраційної служби про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, що виникло на підставі чинного договору, є необґрунтованою.

Суди попередніх інстанцій зробили законний і обґрунтований висновок про те, що негаторний позов орендаря про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою підлягає задоволенню, а вимоги ОСОБА_1 за зустрічним позовом не обґрунтовані, тому слід було залишити оскаржувані судові рішення без змін та вирішити правові питання, передані на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Вважаємо, що Велика Палата Верховного Суду мала зазначити в постанові, що у вказаній справі з урахуванням її фактичних обставин мова йде не про надання оцінки добросовісності поведінки сторін орендних правовідносин, а про застосування статей 18, 20 Закону № 161-XIV на час підписання сторонами договору оренди землі та статті 6 Закону № 161-XIV на час державної реєстрації права оренди, та вказати, що запроваджені до Закону № 161-XIV зміни стосуються виключно способу набуття права користування орендованою земельною ділянкою, оскільки замість державної реєстрації договору оренди запроваджено державну реєстрацію права оренди, що тягне одні і ті ж наслідки - набуття права користування орендованою земельною ділянкою.

При цьому строк договору оренди, укладеного до 01 січня 2013 року, має обраховуватися відповідно до вимог статті 18 Закону № 161-XIV у відповідній редакції з урахуванням пункту 43 Типового договору оренди землі та пункту 42 договору оренди землі від 05 січня 2011 року, адже іншого порядку відліку не було встановлено законом та не передбачено сторонами в договорі оренди.

Судді: О. М. Ситнік

Ю. Л. Власов

І. А. Воробйова

М. І. Гриців

С. Ю. Мартєв

О. Б. Прокопенко

Н. В. Шевцова