Постанова

від 21.12.2023 по справі 927/150/23

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" грудня 2023 р. Справа№ 927/150/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Скрипки І.М.

Тищенко А.І.

секретар судового засідання: Смаголь А.О.

за участю представників: згідно протоколу судового засідання від 21.12.2023,

розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Лукіянчук Марини Вікторівни

на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 (повний текст складено 31.05.2023)

у справі №927/150/23 (суддя Демидова М.О.)

за позовом Фізичної особи-підприємця Лукіянчук Марини Вікторівни

до 1. Чернігівської обласної організації Товариства сприяння обороні України,

2. Фізичної особи-підприємця Мигрина Володимира Івановича

про визнання недійсним договору оренди, визнання продовженим договору оренди у редакції позивача,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Фізична особа-підприємець Лукіянчук Марина Вікторівна (далі, позивач) звернулась до Господарського суду Чернігівської області з позовом до Чернігівської обласної організації Товариства сприяння обороні України (далі, відповідач-1 або Товариство) та Фізичної особи-підприємця Мигрина Володимира Івановича (далі, відповідач-2) про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна №11, посвідченого приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Матвієнко О.В. 03.01.2023, в частині передачі в оренду приміщення №318 площею 118,6 кв.м. (актовий зал №30); визнання продовженим на 12 місяців, а саме до 31.12.2023, договору оренди №7 від 17.11.2021 у редакції додаткової угоди позивача.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що Товариство, не дотримуючись норм статей 319, 777 Цивільного кодексу України та статті 285 Господарського кодексу України, грубо порушило право позивача на укладення договору оренди спірного приміщення на новий строк та протиправно здало його в оренду відповідачу-2 ФОП Мигрину В.І.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 у справі №927/150/23 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Приймаючи рішення, суд встановив, що позивачкою не доведено належними доказами своєї вимоги у частині визнання недійсним договору оренди нерухомого майна №11, посвідченого приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Матвієнко О.В. 03.01.2023 в частині передачі в оренду приміщення №318 площею 118,6 кв.м. (актовий зал №30), договір, який позивачка просить суд визнати недійсним, у матеріалах справи відсутній. Заявлене клопотання позивача про витребування спірного договору від відповідачів, відхилене судом під час підготовчого засідання у зв`язку з порушенням позивачкою процесуальних вимог статей 80-81 Господарського процесуального Кодексу України щодо порядку та строків витребування доказів.

Щодо позовної вимоги про визнання продовженим на 12 місяців, а саме до 31.12.2023, договору оренди №7 від 17.11.2021 у редакції додаткової угоди позивачки, суд встановив факт звернення позивачки до відповідача-1 із заявою про продовження дії оренди на 2023 рік, водночас, у заяві позивачка взагалі не зазначила свою адресу, на яку повинна була б отримати відповідь, а зазначила лише свій телефон. Додаткової угоди або проєкту договору оренди на новий строк до заяви позивачки додано не було. За висновками суду дії позивачки призвели до того, що відповідач-1 не зміг скористатися правом на висловлення своєї позиції з приводу укладання нового договору оренди, внаслідок чого сторонами не досягнуто згоди щодо суттєвих умов договору оренди на новий період, а тому згідно ст. 777 Цивільного кодексу України переважне право позивачки на укладення договору оренди №7 від 07.11.2021 не порушене. Договір оренди №7 від 07.11.2021 є таким, що припинив свою дію з 31.12.2022 на підставі пункту 9.1. договору, а припинення договору оренди свідчить про відсутність у орендаря правових підстав для подальшого користування об`єктом оренди.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із прийнятим рішенням, 19.06.2023 (про що свідчить штемпель Укрпошти на конверті) Фізична особа-підприємець Лукіянчук Марина Вікторівна звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 у справі №927/150/23 та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Лукіянчук Марини Вікторівни в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована порушенням та неправильним застосуванням судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

Узагальнені доводи апеляційної скарги позивачки зводяться до незгоди із висновками суду першої інстанції про те, що її дії призвели до того, що відповідач-1 не зміг скористатися правом на висловлення своєї позиції з приводу укладання нового договору оренди.

Позивачка наголошує на тому, що судом першої інстанції не було взято до уваги те, що 19.11.2021 позивачка з супровідним листом надала голові Товариства Бизгану І.М. копію виписки ФОП, в якій зазначена актуальна адреса її реєстрації: АДРЕСА_1 , та в тексті супровідного листа додаткового звернула увагу на цю адресу (копія такого листа була долучена до відповіді на відзив на позовну заяву). Отже, відповідач-1 під час усього строку дії договору оренди знав про актуальну адресу реєстрації позивачки та мав можливість направити відповідь на її заяву від 30.11.2022 про продовження оренди на 2023 рік. Однак, у порушення пункту 9.6. договору оренди, статті 777 Цивільного кодексу України та статті 285 Господарського кодексу України відповідач-1 про ігнорував подану позивачкою заяву про продовження строку дії договору оренди, не надавши на неї жодної відповіді.

Також скаржниця звертає увагу на те, що посилання суду першої інстанції на недоведення факту укладення договору оренди є безпідставними, оскільки такий факт визнається самими сторонами, а тому згідно частини 1 статті 75 Господарського процесуального кодексу України не підлягає доказуванню.

Крім того, суд безпідставно послався на порушення позивачкою пункту 4.15. договору оренди, оскільки останній раз позивачка змінювала адресу проживання/місцезнаходження фізичної особи-підприємця ще 20.03.2019.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу

Відповідачі письмових відзивів на апеляційну скаргу суду не надали, що у відповідності до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.06.2023 апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Лукіянчук Марини Вікторівни на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 у справі №927/150/23 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Михальська Ю.Б., судді: Тищенко А.І., Скрипка І.М.

Колегією суддів встановлено, що апеляційна скарга була подана скаржником безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.06.2023 витребувано у Господарського суду Чернігівської області матеріали справи №927/150/23, відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Лукіянчук Марини Вікторівни на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 у справі №927/150/23 до надходження матеріалів справи з Господарського суду Чернігівської області.

04.07.2023 матеріали справи №927/150/23 надійшли до суду апеляційної інстанції та були передані судді-доповідачу.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.07.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Лукіянчук Марини Вікторівни на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 у справі №927/150/23, призначено до розгляду апеляційну скаргу на 15.08.2023.

У зв`язку з перебуванням у відпустці членів колегії суддів Скрипки І.М. з 31.07.2023 по 18.08.2023, Тищенко А.І. з 31.07.2023 по 18.08.2023 судове засідання за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Лукіянчук Марини Вікторівни на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 у справі №927/150/23, призначене на 15.08.2023 о 14 год. 40 хв., не відбулося.

Після виходу членів колегії суддів Скрипки І.М. та Тищенко А.І. з відпусток, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.08.2023 призначено до розгляду апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Лукіянчук Марини Вікторівни на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 у справі №927/150/23 на 19.09.2023.

У судове засідання, призначене на 19.09.2023, з`явились представники позивача та відповідача-1.

Представник Фізичної особи-підприємця Мигрина Володимира Івановича у судове засідання не з`явився.

У судовому засіданні представник позивача заявив усне клопотання про відкладення розгляду справи.

Представник відповідача-1 заперечив проти задоволення клопотання про відкладення розгляду справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.09.2023 розгляд справи відкладено на 17.10.2023.

17.10.2023 від позивача через відділ документального забезпечення Північного апеляційного господарського суду надійшло клопотання про витребування доказу у Чернігівської обласної організації Товариства сприяння обороні України, Фізичної особи-підприємця Мигрина Володимира Івановича та приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Матвієнко Оксани Василівни, а саме належним чином засвідченої копії Договору оренди нерухомого майна №11 від 03.01.2023, посвідченого приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Матвієнко Оксаною Василівною 03.01.2023, та про відкладення розгляду справи.

У судове засідання, призначене на 17.10.2023, з`явились представники позивача та відповідача-1.

Представник Фізичної особи-підприємця Мигрина Володимира Івановича у судове засідання не з`явився.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.10.2023 клопотання позивача про витребування доказу задоволено частково, витребувано у Чернігівської обласної організації Товариства сприяння обороні України (14000, м. Чернігів, вул. Реміснича, буд. 49), Фізичної особи-підприємця Мигрина Володимира Івановича ( АДРЕСА_2 ) належним чином завірену копію Договору оренди нерухомого майна №11 від 03.01.2023, укладеного між Чернігівською обласною організацією Товариства сприяння обороні України та Фізичною особою-підприємцем Мигриним Володимиром Івановичем, посвідченого приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Матвієнко Оксаною Василівною 03.01.2023, зобов`язано витребувані судом документи надати суду в строк до 06.11.2023; розгляд справи відкладено на 09.11.2023.

31.10.2023 Товариство на виконання вимог ухвали суду від 17.10.2023 подало через відділ документального забезпечення Північного апеляційного господарського суду належним чином завірену копію Договору оренди нерухомого майна від 03.01.2023, укладеного між Чернігівською обласною організацією Товариства сприяння обороні України та Фізичною особою-підприємцем Мигриним Володимиром Івановичем, посвідченого приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Матвієнко Оксаною Василівною 03.01.2023 за №11.

Вказана копія договору була долучена судом до матеріалів справи.

У зв`язку з перебуванням судді Тищенко А.І., яка входить до складу колегії суддів, з 06.11.2023 на лікарняному, судове засідання за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Лукіянчук Марини Вікторівни на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 у справі №927/150/23, призначене на 09.11.2023 о 12 год. 40 хв., не відбулося.

У період з 13.11.2023 по 17.11.2023 члени колегії суддів Михальська Ю.Б., Скрипка І.М. та Тищенко А.І. перебували на підготовці для підтримання кваліфікації у Національній школі суддів України.

Після виходу суддів Михальської Ю.Б., Скрипки І.М. та Тищенко А.І. з підготовки для підтримання кваліфікації у Національній школі суддів України, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.11.2023 призначено апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Лукіянчук Марини Вікторівни на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 у справі №927/150/23 до розгляду на 14.12.2023.

14.12.2023 о 11 год. 06 хв. у місті Києві була оголошена повітряна тривога, яка тривала до 12 год. 41 хв., у зв`язку з чим судове засідання за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Лукіянчук Марини Вікторівни на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 у справі №927/150/23 не відбулося.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.12.2023 призначено до розгляду апеляційну скаргу на 21.12.2023.

У судовому засіданні 21.12.2023 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників сторін

У судове засідання 21.12.2023 з`явилися представники позивача та відповідача-1.

Представник відповідача-2 у судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив.

Відповідно до частини 1 статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Згідно частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Відповідач-2 про розгляд справи судом апеляційної інстанції повідомлявся належним чином, про що у матеріалах справи містяться повідомлення про вручення поштового відправлення та витяг із сайту «Укрпошта» щодо відстеження пересилання поштового відправлення на адресу відповідача-2.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає можливим здійснити перевірку рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку за наявними матеріалами справи та без участі представника відповідача-2.

Представник позивача у судовому засіданні підтримував доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити, оскаржене рішення суду скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити.

Представник відповідача-1 у судовому засіданні заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив суд залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Лукіянчук Марина Вікторівна зареєстрована як фізична особа підприємець - 09.04.2012 (том 1, а.с. 51-55) та станом 18.05.2023 її статус як фізичної особи - підприємця не припинено.

17.11.2021 між Чернігівською обласною організацією Товариства сприяння обороні України (орендодавець, відповідач-1) та фізичною особою Лукіянчук Мариною Вікторівною (орендар, позивач) укладено договір оренди №7 (далі - Договір №7), відповідно до умов пункту 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 117,6 кв.м., яке розміщене в будівлі, розташованій за адресою: м. Чернігів, вул. Реміснича, 49 (далі за текстом - приміщення) (том 1, а.с. 23-28).

Відповідно до пункту 1.2. Договору №7 приміщення передається в оренду з метою здійснення орендарем статутної діяльності згідно мети та предмету, визначених Статутом орендаря для розміщення танцювального класу. Оренда Приміщення не надає орендареві права власності на нього.

Орендодавець зобов`язується передати орендарю, а орендар прийняти Приміщення за актом прийому-передачі (Додаток №1), який є невід`ємною частиною цього договору, протягом 3 (трьох) робочих днів з моменту підписання цього Договору. Право користування Приміщенням виникає у орендаря з дати підписання сторонами акту прийому-передачі приміщення (пункти 2.1., 2.2. Договору №7).

Згідно пункту 3.1. Договору №7 орендна плата за користування приміщенням площею 117,6 кв.м. за один календарний місяць складає 8 000,00 грн без ПДВ.

Відповідно до пункту 4.1. Договору №7 орендар зобов`язується використовувати приміщення відповідно його призначення згідно з умовами цього договору.

Пунктом 4.6. Договору №7 передбачено, що у разі припинення цього договору або закінчення строку оренди, не пізніше 3 (трьох) робочих днів за актом прийому-передачі повернути приміщення орендодавцю у стані не гіршому, ніж на момент підписання акту прийому-передачі приміщення в оренду.

Робочий час на території, де знаходиться Приміщення, встановлюється орендодавцем в межах: початок роботи - 7.00 год., закінчення роботи - 21.00 год. Будь-які зміни робочого часу поза визначених меж орендар зобов`язаний письмово узгодити зі орендодавцем (пункт 4.12. Договору №7).

У разі зміни керівника підприємства, розрахункового рахунку, назви підприємства, номерів телефонів, юридичної адреси орендар зобов`язаний повідомити про це Орендодавця в письмовій формі, у триденний термін з моменту настання таких змін (пункт 4.15. Договору №7).

Орендар має право самостійно здійснювати господарську діяльність у приміщенні в межах, встановлених чинним законодавством України та цим договором (пункту 5.1. Договору №7).

Договір набирає чинності з 01.01.2022 і діє до 31.12.2022 (пункт 9.1. Договору №7).

Використання орендованого приміщення орендарем після закінчення терміну дії договору не є продовженням дії цього договору на новий термін (пункт 9.2. Договору №7).

При внесенні змін до умов даного договору інша сторона повинна бути попереджена в строки не менше, ніж за 30 календарних днів в письмовій формі (пункт 9.3. Договору №7).

Відповідно до пункту 9.4. Договору №7 орендар зобов`язаний не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії цього договору повідомити у письмовій формі орендодавця про намір продовжити договір оренди. При укладенні договору оренди на новий строк, умови договору можуть бути змінені за домовленістю сторін. У випадку неповідомлення орендарем про намір продовжити договір оренди, термін дії цього договору закінчується у строк, визначений пунктом 9.1. Договору.

Договір може бути розірваний за ініціативою орендодавця достроково у разі: прострочення орендарем сплати орендної плати понад 30 календарних днів з дня настання строку платежу; порушення хоча б однієї умови цього договору, за умови, що сторони не вирішили спірні питання шляхом переговорів; нецільового використання Приміщення; порушення правил експлуатації та погіршення стану орендованого Приміщення з вини Орендаря; у разі здійснення орендарем хоча б однієї з наступних дій: перебудови, перепланування, добудови, а також передача Приміщення в суборенду без попередньої письмової згоди орендодавця; в інших випадках, передбачених чинним законодавством України (пункт 9.5. Договору №7).

Відповідно до пунктів 9.6., 9.7. Договору №7 орендар має переважне право на продовження терміну оренди. Дія цього договору припиняється внаслідок: закінчення терміну дії договору; загибелі суб`єкта оренди; на вимогу однієї із сторін урахуванням умов даного договору.

На підставі акту прийому-передачі №1 від 01.01.2022 орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення площею 117,6 кв.м. за адресою: м. Чернігів, вул. Реміснича 49 (том 1, а.с. 29).

30.11.2022 позивачка звернулася до відповідача-1 із заявою про продовження дії оренди на 2023 рік. Вказана заява зареєстрована відповідачем-1 за №01-05/61 (том 1, а.с. 32), що відповідачем-1 не заперечується. Додаткової угоди або проекту договору оренди на новий строк до листа позивачки додано не було.

Як зазначає відповідач-1, у відповідь на вищевказаний лист Товариство направило позивачці пропозиції щодо умов договору оренди на новий строк (лист №01-05/119 від 01.12.2022) (том 1, а.с. 81), зокрема, скорочення терміну оренди, збільшення розміру орендної плати та необхідності забезпечення ремонту у приміщенні.

За доводами відповідача-1 вказаний лист №01-05/119 від 01.12.2022 позивачка відмовилась отримати особисто, а відправити відповідь поштою виявилось неможливим, оскільки позивачка свою фактичну адресу для листування не зазначила, а адреса, вказана у Договорі оренди, укладеному сторонами, знаходиться на тимчасово окупованій території України (АР Крим), про що зазначено у доповідній записці відповідача-1, доданій до матеріалів справи. (том 1, а.с. 83). Жодних пропозицій щодо нових умов оренди від відповідача-1 позивачка не приймала, участь в обговоренні подальшої співпраці брати відмовлялась, свої пропозиції щодо вищевказаного договору не надавала, внаслідок чого сторони не досягли згоди щодо умов оренди на новий період, а тому згідно статті 777 Цивільного кодексу України переважне право позивачки на укладення Договору оренди №7 від 07.11.2021 припинилося, про що їй і було повідомлено. Посилаючись на пункт 9 Договору №7, відповідач-1 вважає, що договір є таким, що припинив свою дію.

До матеріалів справи відповідачем-1 доданий акт від 05.12.2022 про відмову позивачки отримувати лист №01-05/119 від 01.12.2022 (том 1, а.с. 84), підписаний посадовими особами позивача, а також лист №01-05/03 від 05.01.2023 про фіксацію виявлених порушень договору (том 1, а.с.79-80).

Позивачка заперечила факт відмови отримати лист №01-05/119 від 01.12.2022 особисто, вказуючи, що такий лист ніхто їй отримати не пропонував. Водночас, за доводами позивачки, вона повідомляла відповідача-1 про свою актуальну адресу реєстрації супровідним листом від 19.11.2021, який був отриманий головою Товариства Бизганом І.М.

За доводами позивачки на заяву про продовження дії договору оренди на 2023 рік від 30.11.2022 відповідач-1 не відповів, натомість, на початку січня 2023 року до позивачки звернувся ФОП Мигрин В.І., який повідомив, що він є орендарем спірного приміщення та запропонував здати його позивачці в суборенду, надавши проект договору суборенди нерухомого майна, при цьому, жодних договорів оренди ФОП Мигрин В.І. позивачці на надав.

Як зазначила у позові позивачка та не заперечувалась відповідачами, Чернігівська обласна організація Товариства сприяння обороні України уклала з Фізичною особою-підприємцем Мигриним Володимиром Івановичем договір оренди нерухомого майна №11, посвідчений приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Матвієнко О.В. 03.01.2023 (далі, Договір №11, оспорюваний договір).

Належним чином завірена копія названого договору була витребувана у відповідачів ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.10.2023 у даній справі, надійшла до суду від відповідача-1 та була долучена до матеріалів справи 31.10.2023.

Згідно пункту 1.1. Договору №11 Чернігівська обласна організація Товариства сприяння обороні України (орендодавець) передає, а ФОП Мигрин В.І. (орендар) приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення, які розміщені на третьому поверсі в будівлі, розташованій за адресою: м. Чернігів, вул. Реміснича, 49, а саме:

- відповідно до інвентарної справи БТІ приміщення №323, площею 21,6 кв.м. (кабінет №28/1);

- відповідно до інвентарної справи БТІ приміщення №308, площею 110,0 кв.м. (зал №29);

- відповідно до інвентарної справи БТІ приміщення №317, площею 63,3 к.в.м (зал №31);

- відповідно до інвентарної справи БТІ приміщення №318, площею 118,6 кв.м. (актовий зал №30).

Відповідно до пунктів 3.1., 3.1.1. Договору №11 орендна плата за один квадратний метр складає 82,94 грн, без ПДВ. Орендна плата за користування приміщенням загальною площею 313,52 кв.м. за один місяць складає 26 001,69 грн, без ПДВ.

Як зазначає позивачка у позовній заяві, відповідач-1, укладаючи договір оренди №11 з відповідачем-2, порушив її переважне право на укладення договору оренди спірного приміщення на новий строк та протиправно здав його в оренду відповідачу-2 ФОП Мигрину В.І., оскільки позивачкою в повному обсязі було дотримано вимог чинного законодавства та умов Договору №7 щодо реалізації свого переважного права на укладення договору оренди на новий строк.

При цьому позивачка звертає увагу на те, що згідно договору оренди №7 від 17.11.2021 площа орендованого приміщення становить 117,6 кв.м., а згідно договору №11 орендовано, зокрема, приміщення площею 118,6 кв.м. (приміщення №318, актовий зал №30). Вказане пояснюється тим, що в грудні 2022 року до орендованого позивачем приміщення приходив інженер місцевого бюро технічної інвентаризації та здійснював обміри приміщення для складання нового технічного паспорту нерухомого майна. За припущеннями позивачки, до здачі вказаного приміщення в ньому орендодавцем були здійснені певні перепланування, внаслідок яких реальна площа приміщення збільшилась на 1 кв.м.

Вищезазначене стало підставою для звернення до суду з позовом у даній справі про визнання Договору оренди, посвідченого приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Матвієнко О.В. 03.01.2023 за №11 недійсним в частині оренди приміщення площею 118,6 кв.м. (приміщення №318, актовий зал №30), а також визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди від 17.11.2021 із викладенням змісту додаткової угоди у редакції позивачки.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників справи

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшов висновку, що апеляційна скарга позивачки не підлягає задоволенню, а оскаржене рішення місцевого господарського суду підлягає залишенню без змін з наступних підстав.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини 1 статті 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

У відповідності до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до частини 1 статті 283 Господарського кодексу за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно частини 2 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Із наведеного можна зробити висновок про те, що реалізація переважного права на продовження дії договору оренди можлива за умови дотримання встановленої процедури, наявності волевиявлення сторін та у разі закінчення дії договору оренди, що і призводить до укладення договору оренди на новий строк. Суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди.

Для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов`язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду (вказана пропозиція наведена у постанові Верхового Суду від 29.05.2018 у справі №923/854/17).

Суд зазначає, що в силу наведених норм переважне право наймача полягає у наданні йому переваги при укладенні договору оренди на новий строк перед іншими особами, а не у виключності права наймача на укладення нового ідентичного попередньому договору оренди.

Зі змісту статей 759, 763, 764 Цивільного кодексу України, частини 2 статті 291 Господарського кодексу України вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому, такі заперечення можуть бути висловлені ним як до закінчення терміну дій договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку.

Із матеріалів справи вбачається, що спір між сторонами у даній справі виник через порушення, на думку позивачки, її переважного права на укладення договору оренди на новий строк, у зв`язку з чим Договір оренди №11, укладений відповідачем-1 із відповідачем-2 підлягає визнанню недійсним, а Договір оренди №7 продовженню на 12 місяців - до 31.12.2023.

Положення частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України та статті 20 Господарського кодексу України передбачають такий спосіб захисту порушеного права як визнання недійсним правочину (господарської угоди).

За приписами статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього кодексу, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Так, аналіз вищезазначених правових норм, які регулюють правовідносини щодо найму (оренди), дає підстави для висновку про те, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України, буде порушене, зокрема, в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні діючим орендарем процедури реалізації переважного права.

Отже, у разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 777 Цивільного кодексу України, на укладення договору оренди майна на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цього самого майна, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України.

Водночас, дослідивши матеріали даної справи, суд встановив наступне.

Згідно статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Так, сторони (позивач та відповідач-1) у пункті 9.6. Договору №7 погодили, що орендар має переважне право на продовження терміну оренди.

За змістом пункту 9.4. Договору орендар зобов`язаний не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії цього договору повідомити у письмовій формі орендодавця про намір продовжити договір оренди. При укладенні договору оренди на новий строк, умови договору можуть бути змінені за домовленістю сторін. У випадку неповідомлення орендарем про намір продовжити договір оренди, термін дії цього договору закінчується у строк, визначений пунктом 9.1. Договору, тобто 31.12.2022.

Відповідно до частин 1, 3 статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Згідно частин 1, 3 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу свої вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються (стаття 77 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до статті 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Згідно статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (стаття 79 Господарського процесуального кодексу України).

У розумінні положень наведеної норми на суд покладено обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Так, матеріалами справи підтверджується, що ФОП Лукіянчук М.В. звернулась до Товариства із заявою від 30.11.2022 про продовження дії Договору оренди №7 на 2023 рік (том 1, а.с. 32). Вказана заява була зареєстрована відповідачем-1 30.11.2022 за вх. №01-05/61, що останнім не заперечується.

При цьому, у поданій заяві ФОП Лукіянчук М.В. не зазначила свою адресу для листування, на яку б хотіла отримати відповідь на свою пропозицію про продовження дії Договору №7, а зазначила лише свій номер мобільного телефону.

Також до листа не було додано Додаткової угоди або проєкту договору оренди на новий строк.

За матеріалами справи судом встановлено, що у відповідь на заяву від 30.11.2022 про продовження терміну дії Договору оренди №7 Чернігівська обласна організація Товариства сприяння обороні України сформувала для ФОП Лукіянчук М.В. пропозиції щодо умов договору оренди на новий строк (лист №01-05/119 від 01.12.2022) (том 1, а.с. 81), зокрема, скорочення терміну оренди, збільшення розміру орендної плати та необхідності забезпечення ремонту у приміщенні. Про результати розгляду даного листа відповідач-1 просив позивачку повідомити його до 15.12.2022.

Досліджуючи питання щодо наявності чи відсутності у відповідача-1 можливості повідомити орендаря про прийняте ним рішення про продовження/відмову у продовженні дії договору оренди на новий строк, колегія суддів встановила наступне.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, ще станом на момент укладення позивачкою та відповідачем-1 Договору оренди №7 позивачка була зареєстрована в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань за адресою: 14017, м. Чернігів, вул. Івана Мазепи, буд. 43, кв. 17 (том 1, а.с. 101-103), проте ця адреса не була зазначена в укладеному сторонами у справі Договорі оренди №7. Адресою позивачки (орендаря), зазначеною у Договорі оренди №7 в розділі реквізити, є адреса в Автономній Республіці Крим (м. Феодосія, вул. Кримська, 66, кв.19), окупованій внаслідок збройної агресії російської федерації.

При цьому функціонування поштового зв`язку між окупованою/анексованою територією України (АР Крим) та відповідачем-1 є неможливим, що є загальновідомою обставиною, й було неможливим із самого моменту укладення Договору оренди.

Водночас, обґрунтованих підстав незазначення як у Договорі оренди №7, так і в заяві про продовження строку дії Договору своєї адреси, зазначеної станом на дату укладення договору в ЄДРПОУ, або будь-якої іншої адреси, за якою відповідач-1 міг би здійснювати листування із позивачкою, остання суду не повідомила.

Скаржниця в апеляційній скарзі наголошує на тому, що 19.11.2021 супровідним листом надавала голові Товариства Бизгану І.М. копію виписки ФОП з ЄДРПОУ, в якій була зазначена актуальна адреса її реєстрації: м. Чернігів, вул. І. Мазепи, буд. 43, кв. 17 (том 1, а.с. 100), а тому відповідач-1 під час усього строку дії Договору оренди №7 знав про актуальну адресу реєстрації позивачки та не був позбавлений можливості направити відповідь на її заяву від 30.11.2022 про продовження оренди на 2023 рік.

Відповідач-1 у запереченнях від 31.03.2023 вих.№01-05/60, поданих до суду першої інстанції, та в судовому засіданні суду апеляційної інстанції 21.12.2023, повідомив, що на Товаристві відсутня практика особистого отримання листів від орендарів під підпис головою Товариства, лист від 19.11.2021 та додані до нього документи до Товариства не надходили, а тому виникають питання щодо його походження та часу написання.

Колегія суддів, враховуючи у тому числі заперечення відповідача-1, критично оцінює доводи позивачки щодо отримання відповідачем-1 листа від 19.11.2021 та приймає до уваги у даному контексті те, що на вказаному листі відсутній вхідний реєстраційний номер Товариства та відсутність реєстрації такого листа у журналі обліку вхідної документації за період з 12.11.2021 по 06.12.2021, копія якого додана до заперечень від 31.03.2023 вих.№01-05/60 (том 1, а.с. 137).

При цьому, відповідно до пункту 4.15. Договору оренди №7 у разі зміни керівника підприємства, розрахункового рахунку, назви підприємства, номерів телефонів, юридичної адреси, орендар зобов`язаний повідомити про це орендодавця в письмовій формі у триденний термін з моменту настання таких змін.

Колегія суддів приймає до уваги посилання скаржниці на те, що під час дії Договору оренди №7 вона не змінювала адресу місцезнаходження фізичної особи-підприємця, однак, це лише підтверджує той факт, що укладаючи Договір оренди №7 вона як орендар, діючи добросовісно та керуючись принципами справедливості, добросовісності та розумності, мала б повідомити орендодавцю свою дійсну адресу, докази чого в матеріалах справи відсутні.

Здійснюючи підприємницьку діяльність та маючи певну адресу державної реєстрації, позивачка не могла не усвідомлювати важливість спілкування із контрагентом за договором, зокрема, за договором оренди нерухомого майна, оскільки сам факт укладення правочину породжує у його сторін певні права та обов`язки та вимагає спілкування протягом певного часу.

Враховуючи викладене, колегією суддів приймаються до уваги доводи відповідача-1 про те, що у нього об`єктивно була відсутня можливість відправити позивачці лист №01-05/119 від 01.12.2022 поштою, адже позивачка адресу для листування у Договорі та заяві про продовження Договору не зазначила, а адреса, вказана у Договорі оренди №7, укладеному сторонами, знаходиться на тимчасово окупованій території України (АР Крим), про що також вказано у доповідній записці відповідача-1, доданій до матеріалів справи (том 1, а.с. 83).

Вказане позбавило відповідача-1 можливості або погодитися із пропозицією позивачки, або запропонувати свої умови щодо продовження договору, як наслідок, між сторонами не було досягнуто домовленості щодо умов нового договору, що є обов`язковою умовою для набуття позивачкою переважного права на укладення Договору оренди на новий термін.

При цьому судом враховано, що спірне майно за Договором оренди №7 від 17.11.2021 не є комунальним або державним, а тому, враховуючи приписи Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору.

З огляду на вказане, позивачкою не було дотримано встановлену законом (статтею 777 Цивільного кодексу України) та договором процедуру реалізації нею переважного права на продовження дії договору оренди, а отже переважне право позивачки на укладення договору оренди №7 від 07.11.2021 не порушене, оскільки воно в неї відсутнє, відповідно, й Договір оренди №11, укладений між відповідачами у даній справі, не порушує жодних прав позивачки.

Договір оренди №7 від 07.11.2021 є таким, що припинив свою дію з 31.12.2022 на підставі пункту 9.1. останнього. Припинення договору оренди свідчить про відсутність у орендаря правових підстав для подальшого користування об`єктом оренди.

Враховуючи викладене, висновки суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову є правильними та скаржником не спростовані.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини 1, 3 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно частини 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржником зроблено не було.

Заперечення скаржника, викладені у апеляційній скарзі, не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки останні не спростовують висновків суду першої інстанції.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду вважає апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Лукіянчук Марини Вікторівни необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню, рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 у даній справі підлягає залишенню без змін.

Порушень норм процесуального права, які могли бути підставою для скасування або зміни оскаржених судових рішень у відповідності до норм статті 277 Господарського процесуального кодексу України, судом апеляційної інстанції не виявлено.

Судові витрати за подання зазначеної апеляційної скарги згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Лукіянчук Марини Вікторівни на рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 у справі №927/150/23 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Чернігівської області від 18.05.2023 у справі №927/150/23 залишити без змін.

Судовий збір за розгляд справи в суді апеляційної інстанції покласти на Фізичну особу-підприємця Лукіянчук Марину Вікторівну.

Матеріали справи №927/150/23 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 29.01.2024.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді І.М. Скрипка

А.І. Тищенко