Постанова

від 13.02.2024 по справі 910/234/21

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 лютого 2024 року

м. Київ

cправа № 910/234/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Краснов Є. В., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 (Гончаров С. А. - головуючий, судді Кравчук Г. А., Ткаченко Б. О.) у справі

за позовом заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Обслуговуючого житлово-будівельного кооперативу індивідуальних забудовників приватних житлових будинків "СОВСЬКІ СТАВКИ"

про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку,

(у судове засідання з`явився прокурор Підяш О. С.),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. Заступник керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Обслуговуючого житлово-будівельного кооперативу індивідуальних забудовників приватних житлових будинків "СОВСЬКІ СТАВКИ" (далі - Обслуговуюче ЖБК «СОВСЬКІ СТАВКИ»), в якому просить суд:

- розірвати договір оренди земельної ділянки площею 5,1064 га, яка розташована по вул. Лютневій, 58-а, 58-в у Голосіївському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:90:332:0055), укладений між Київською міською радою та Обслуговуючим ЖБК «СОВСЬКІ СТАВКИ», який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. 03.10.2014 та зареєстрований в реєстрі за №144, а також зареєстрований в Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 08.10.2014 за №МЗК-1-00294;

- зобов`язати відповідача повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 5,1064 га (кадастровий номер 8000000000:90:332:0055), яка розташована по вул. Лютневій, 58-а, 58-в у Голосіївському районі м. Києва, у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач протягом тривалого часу неодноразово та систематично порушує істотні умови договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою та використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 03 жовтня 2014 року між Київською міською радою (орендодавець) та Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П. та зареєстрований в реєстрі за № 144, а також 08.10.2014 за № МЗК-1-00294 в Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), (далі - Договір), за умовами якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 29.04.2010 № 788/4226 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором. Земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності".

Згідно з п. 2.1 Договору об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування: вул. Лютнева, 58-а, 58-в, у Голосіївському районі м. Києва; розмір: 51 064 га; цільове призначення: для облаштування лінійних об`єктів транспортної інфраструктури; кадастровий номер: 8000000000:90:332:0055.

У пункті 2.2 Договору визначено, що відповідно до витягу з технічної документації Головного управління Держземагентства у м. Києві Державного агентства земельних ресурсів України від 17.06.2014 № 3612 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 10 102 478,98 грн.

Договір укладено на 25 років (п. 3.1 Договору).

Згідно з п. 4.1 Договору орендна плата за земельну ділянку - це платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою у грошовій формі.

Відповідно до п. 4.2 Договору річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 відсотків від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

За умовами п. 4.8 Договору орендна плата вноситься орендарем рівними частками за податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Відповідно до п. 6.1 Договору передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в момент укладення цього договору.

Згідно з п. 8.1 Договору оренди орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором; своєчасного внесення орендної плати; дострокового розірвання цього договору; відшкодування понесених збитків, в тому числі неотриманих доходів, відповідно до чинного законодавства у разі у разі розірвання цього договору.

Пунктом 8.4 Договору визначено, що орендар зобов`язаний, зокрема своєчасно вносити орендну плату; повернути земельну ділянку орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання після припинення дії цього договору.

Цей договір припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; ліквідації юридичної особи-орендаря; набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України, у разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення облаштування об`єктів, встановлених пунктом 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам (пункти 11.3 та 11.4 Договору).

Пунктом 11.8 Договору узгоджено, що у разі припинення або розірвання цього Договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених цим Договором.

Відповідно до акта приймання-передачі земельної ділянки від 03.10.2014 орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння і користування земельну ділянку, місце розташування: вул. Лютнева, 58-а, 58-в у Голосіївському районі м. Києва; розмір: 51064 га; цільове призначення: для облаштування лінійних об`єктів транспортної інфраструктури; кадастровий номер: 8000000000:90:332:0055. В пункті 3 зазначеного акта сторони підтвердили, що земельна ділянка передається в оренду у придатному для її використання стані.

Відповідно до інформації Головного управління ДПС у м. Києві Державної податкової служби України (лист від 06.11.2020 № 19/26-15-12-07-24), наданій на запит Київської місцевої прокуратури, станом на 06.11.2020 за Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" обліковувалася заборгованість по сплаті за землю, зокрема, заборгованість з орендної плати з юридичних осіб у розмірі 4 973 091,66 грн., яка виникла у зв`язку з несплатою податкових зобов`язань, самостійно визначених платником податків в податкових рахунках земельного податку за період з 30.12.2017 до 02.11.2020.

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.11.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.06.2022, у справі № 910/234/21 відмовлено у задоволенні позовних вимог.

3.2. Постановою Верховного Суду від 25.10.2022 касаційну скаргу першого заступника керівника Київської міської прокуратури задоволено частково, постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.06.2022 та рішення Господарського суду міста Києва від 29.11.2021 у справі № 910/234/21 скасовано, справу № 910/234/21 передано на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, постановах Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 10.01.2019 у справі № 904/3953/17, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 17.08.2021 у справі № 923/410/20 та інших, не надали оцінки доводам прокурора про неналежне виконання Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" умов договору оренди земельної ділянки щодо повної та своєчасної сплати орендної плати, не встановили обставини як щодо наявності чи відсутності факту порушення відповідачем умов договору оренди у вигляді систематичного невнесення орендної плати, так і щодо наявності чи відсутності критерію істотності такого порушення договору оренди земельної ділянки у розумінні частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

3.3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.03.2023 у справі №910/234/21 (суддя Грєхова О. А.) позов задоволено.

Рішення аргументоване тим, що відповідно до інформації Головного управління Державної податкової служби у м. Києві (лист від 06.11.2020 №19/26-15-12-07-24), наданій на запит Київської місцевої прокуратури, станом на 06.11.2020 за Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" обліковувалася заборгованість по платі за землю, зокрема, заборгованість по орендній платі з юридичних осіб у розмірі 4 973 091,66 грн., яка виникла у зв`язку з несплатою податкових зобов`язань, самостійно визначених платником податків в податкових рахунках земельного податку за період з 30.12.2017 по 02.11.2020.

Отже, на момент звернення з позовом до суду, відповідачем порушено взяті на себе зобов`язання щодо сплати орендної плати, і таке порушення є систематичним та триваючим, оскільки відповідачем порушено таке зобов`язання 35 разів за визначений період.

Факт того, що відповідач допускав порушення умов договору в частині своєчасної сплати орендної плати підтверджується також судовими рішеннями, а саме: рішенням Господарського суду міста Києва від 24.11.2016 у справі № 910/18471/16, постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 30.11.2017 у справі № 826/13745/17, рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 24.02.2020 у справі № 640/19111/18, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 07.10.2020.

При цьому, сплата орендної плати під час розгляду справи за період у майже три роки, у який відповідачем не сплачувалась орендна плата, не нівелює обставин щодо систематичного порушенням відповідачем взятих на себе зобов`язань за Договором в частині сплати орендної плати.

Суд також врахував, що у пункті 11.4 договору сторонами узгоджено, що договір може бути розірваний за рішенням суду, в порядку, встановленому законом у разі, зокрема, коли орендар систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату. Водночас, у цьому випадку відповідачем не сплачувалась орендна плата майже три роки підряд, що свідчить про систематичну несплату орендної плати у відповідності до п. 11.4 Договору.

Враховуючи той факт, що порушення відповідачем своїх договірних зобов`язань, в частині своєчасної та повної сплати платежів за Договором, підтверджений матеріалами справи і не спростований відповідачем, суд констатував про систематичне порушення зобов`язання зі сплати орендної плати, яке є істотним порушенням Договору, а відтак розірвання Договору у зв`язку зі систематичним порушенням умов Договору в частині сплати орендної плати відповідатиме загальним засадам цивільного законодавства.

3.4. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 у справі № 910/234/21 рішення суду першої інстанції скасовано, а у задоволенні позову відмовлено.

Постанова аргументована тим, що відповідно до довідки голови правління Обслуговуючого ЖБК "Совські ставки" від 26.03.2021, станом на 18.03.2021 в електронному кабінеті платника податків відповідача рахувалася заборгованість з орендної плати в розмірі 5 531 731,07 грн, з яких:

- 5 385 326,47 грн - заборгованість з орендної плати (в тому числі, враховуючи суму орендної плати в розмірі 1 036 326,47 грн, яка присуджена до стягнення рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 24.02.2020 у справі №640/19111/18) по лютий 2021 року включно;

- 146 404,60 грн - заборгованість по пені (в тому числі, враховуючи 89943,29 грн пені, яка присуджена до стягнення рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 24.02.2020 у справі №640/19111/18).

19.03.2021 в рахунок погашення зазначеної заборгованості з орендної плати відповідачем сплачені грошові кошти у загальному розмірі 5 385 326,47 грн, що підтверджується платіжними дорученнями №15 від 19.03.2021 на суму 1036086,86 грн та №18 від 19.03.2021 на суму 4 349 239,61 грн.

Крім того, згідно з платіжними дорученнями №16 та №17 від 19.03.2021 відповідачем сплачений штраф у розмірі 8 025,58 грн та пеня у розмірі 89 943,29 грн на виконання рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 24.02.2020 у справі №640/19111/18.

Витягом з інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунків платника з бюджетом та цільовими фондами станом на 31.03.2021, після сплати вказаної суми боргу, враховуючи передбачену п. 87.9 ст. 87 Податкового кодексу України черговість погашення податковими органами податкового боргу в залежності від моменту його виникнення, в електронному кабінеті відповідача станом на 31.03.2021 утворилась така заборгованість:

- 181 443,41 грн, що утворилась із суми часткової заборгованості з орендної плати за січень місяць в розмірі 48 435,73 грн та повної суми боргу за лютий 2021 року 133007,68 грн;

- 601 560,40 грн донарахована пеня за порушення строків сплати зобов`язань.

Платіжними дорученнями №24 від 31.03.2021 та №25 від 02.04.2021 відповідач сплатив до бюджету грошові кошти у сумі 133 007,68 грн та 649 996,13 грн, а всього 783 003,81 грн (належним чином засвідчені копії платіжних доручень долучено до матеріалів справи та досліджено колегією суддів).

Наявними в матеріалах справи платіжними дорученнями №26 від 26.04.2021 на суму 133 007,68 грн, №37 від 24.05.2021 на суму 133 007,68 грн, №46 від 24.06.2021 на суму 133 007,68 грн, №56 від 28.07.2021 на суму 133 007,68 грн, №58 від 16.08.2021 на суму 133 007,68 грн, №70 від 22.09.2021 на суму 133 007,68 грн підтверджується сплата відповідачем орендної плати за березень, квітень, травень, червень, липень та серпень 2021 року.

Також платіжним дорученням №49 від 22.07.2021 відповідач здійснив оплату штрафу за несвоєчасну сплату орендної плати в розмірі 337 122,29 грн який нараховано ГУ ДПС у м. Києві згідно податкового повідомлення-рішення від 26.05.2021 №403010417.

Відповідно до листа Головного управління ДПС у м. Києві від 31.08.2021 № 82942/6/26-15-13-03-10 станом на 28.08.2021 відповідно до даних інформаційно-телекомунікаційних систем контролюючих органів, податковий борг по земельному податку з юридичних осіб та орендній платі за землю Обслуговуючого ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" не обліковується.

Надалі, в ході розгляду справи в суді першої інстанції відповідачем були надані належним чином засвідчені копії платіжних доручень №77 від 26.10.2021 на суму 133 007,68 грн та №79 від 26.11.2021 на суму 133 007,68 грн, якими підтверджується сплата відповідачем орендної плати за Договором за вересень та жовтень 2021 року.

Отже, заборгованість з орендної плати, існування якої зумовило звернення прокурора з даним позовом до суду, була погашена відповідачем в повному обсязі (разом із нарахованими штрафними санкціями), та починаючи із квітня 2021 року відповідач регулярно у встановлений Договором строк сплачує орендну оплату за користування спірною земельною ділянкою.

Станом на момент повторного розгляду справи в суді заборгованість зі сплати орендної плати у відповідача відсутня. Доказів зворотного прокурор та позивач не надали.

Вказані дії з боку відповідача свідчать про намір останнього виконувати належним чином зобов`язання по Договору, а також його заінтересованість в існуванні правовідносин в рамках спірного Договору оренди.

Суд першої інстанції, в оскаржуваному рішенні не встановив обставин щодо завданої шкоди та збитків; недосягнення цілі і мети договору; того, на що Київська міська Рада розраховувала або що не отримала при укладенні Договору оренди землі, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Новим членом кооперативу Яриною І.В. (прийнято до кооперативу загальними зборами 16.03.2021) неодноразово вносились кошти, а саме додаткові пайові внески, з метою здійснення оплати за оренду землі та земельного податку: здійснено перерахування на поточний рахунок Відповідача додаткових пайових внесків в розмірі більше ніж 13млн. грн. (докази є в матеріалах справи, надані разом з клопотаннями про приєднання доказів від 11.10.2021). З отриманих додаткових пайових внесків Відповідач здійснював оплату орендної плати по Договору оренди.

Вказані дії з боку члена кооперативу, як подальша сплата орендної плати свідчать про добросовісний намір Відповідача виконувати належним чином зобов`язання по договору, а також його заінтересованість у існуванні правовідносин в рамках Договору оренди.

Відсутність шкоди полягає у відсутності заборгованості відповідача перед позивачем по Договору оренди землі.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. Заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 у справі № 910/234/21 скасувати і залишити в силі рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2023 у справі №910/234/21.

Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України.

Скаржник стверджує, що судами не враховано висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 23.03.2021 у справі №922/2754/19,від 23.06.2021 у справі № 923/159/20, від 21.12.2021 у справі № 904/2600/18, від 16.02.2022 у справі № 923/1427/20, 14.06.2022 у справі № 923/614/21, від 04.09.2023 у справі № 143/192/21, від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, від 23.11.2022 у справі № 130/1039/20, від 24.05.2023 у справі № 542/51/22, від 12.09.2023 у справі № 387/800/211 щодо застосування ст. 651 Цивільного кодексу України, статті 141 Земельного кодексу України та у постанові Верховного Суду від 22.08.2023 у справі № 916/2427/22, від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18 щодо застосування ст. 20 Земельного кодексу України.

Прокурор стверджує, що на момент звернення з позовом до суду, відповідачем порушено взяті на себе зобов`язання щодо сплати орендної плати, і таке порушення є систематичним та триваючим, оскільки відповідачем порушено таке зобов`язання 35 разів за визначений період. Зазначене підтверджується також судовими рішеннями у справах № 910/18471/16, № 826/13745/17, № 640/19111/18.

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. Несплата належним чином орендної плати призводить до того, що Київська громада своєчасно не отримує до бюджету міста грошові кошти, на які вона розраховувала, укладаючи спірний договір оренди.

Крім того, судом апеляційної інстанції не враховано, що розміщення на земельній ділянці тимчасових та цегляних споруд пляжного клубу «Маячок» свідчить про використання Обслуговуючим ЖБК «СОВСЬКІ СТАВКИ» землі у порушення вимог земельного законодавства та умов договору оренди не за цільовим призначенням, визначеним власником землі.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. За змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного кодексу України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Положеннями частини 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 15 Закону України «Про оренду землі» визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а положення статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема, право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Абзацом 5 частини першої статті 24 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

Відповідно до частини другої статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт.

Підставою для припинення права користування земельною ділянкою, одним з видів якої є користування землею на умовах оренди згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає можливість зробити висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тобто систематична несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

Подібні правові висновки викладено в постанові Верховного Суду від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 16.02.2022 у справі № 923/1427/20, від 14.06.2022 у справі № 923/614/21, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.

У постанові від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 Верховний Суд також зазначив, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору).

Згідно із частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи із системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід зазначити, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема справедливість, добросовісність та розумність. Подібні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, постановах Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 10.01.2019 у справі № 904/3953/17, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 17.08.2021 у справі № 923/410/20 на які посилався Верховний Суд направляючи справу на новий розгляд та зазначав на необхідність їх врахування.

5.4. Відповідно до пункту 11.4 спірного договору він може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України, у разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення облаштування об`єктів, встановлених пунктом 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам

Суд першої інстанції задовольняючи позовні вимоги встановив, що на момент звернення з позовом до суду, відповідачем порушено взяті на себе зобов`язання щодо сплати орендної плати, і таке порушення є систематичним та триваючим, оскільки відповідачем порушено таке зобов`язання 35 разів протягом майже 3 років підряд. Сплата орендної плати під час розгляду справи не нівелює обставин щодо систематичного порушенням відповідачем взятих на себе зобов`язань за договором в частині сплати орендної плати.

Вказане, на думку суду першої інстанції, свідчить про систематичне порушення відповідачем зобов`язання зі сплати орендної плати, та така систематична несплата є істотним порушенням договору, а тому розірвання договору у зв`язку зі систематичним порушенням його умов в частині сплати орендної плати відповідатиме загальним засадам цивільного законодавства.

З наведеного слідує, що місцевий господарський суд під час розгляду справи правильно визначив обставини, які необхідні для встановлення підстав для розірвання договору оренди, встановив у чому саме полягає істотність порушення умов договору, вказав на систематичну несплату платежів, а тому Верховний Суд вважає, що відповідні норми матеріального права були правильно ним застосовані у контексті спірних правовідносин.

Оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором, у тому числі у строки та розмірі погодженому сторонами. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Колегія суддів також зауважує, що практика Верховного Суду акцентує увагу на тому, що наявність чи відсутність заборгованості з орендної плати, яка виникла у зв`язку із систематичним порушенням договору оренди щодо сплати орендної плати, що може бути підставою для розірвання такого договору, встановлюється судом саме на момент подання позову про розірвання договору оренди. У свою чергу, у межах справи яка розглядається (№ 910/234/21), встановлено факт наявності заборгованості на момент звернення прокурором із позовом.

Таким чином, суд першої інстанції повно і всебічно дослідив подані сторонами докази, правильно застосував норми матеріального права (зокрема і статті 651 Цивільного кодексу України) із дотриманням норм процесуального права та дійшов обґрунтованого висновку, який при цьому відповідає вищенаведеним правовим висновкам Верховного Суду.

Водночас суд апеляційної інстанції зосередившись на обставинах сплати відповідачем орендної плати під час розгляду справи та відсутності заборгованості на момент нового розгляду справи, не взяв до уваги викладені вище висновки Верховного Суду, у тому числі у справах, на які посилався Верховний Суд скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій, а тому дійшов помилкового висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.

5.5. Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, отримала підтвердження під час касаційного провадження.

За таких обставин, перевіривши застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи та в межах наведених у касаційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку про обґрунтованість касаційної скарги та про наявність підстав для скасування постанови суду апеляційної інстанції і залишення в силі рішення суду першої інстанції.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

6.1. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

6.2. Згідно з положеннями статті 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

6.3. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури необхідно задовольнити, постанову суду апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

7. Щодо судових витрат

7.1. За змістом частини чотирнадцятої статті 129 та підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 315 Господарського процесуального кодексу України у резолютивній частині постанови суду касаційної інстанції зазначається розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

7.2. У зв`язку з тим, що касаційна скарга заступника керівника Київської міської прокуратури підлягає задоволенню, то з Обслуговуючиого ЖБК "Совські ставки" на користь Київської міської прокуратури слід стягнути судовий збір за подання касаційної скарги в сумі 8408 грн.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В:

1. Касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 у справі № 910/234/21 скасувати.

3. Рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2023 у справі № 910/234/21 залишити в силі.

4. Стягнути з Обслуговуючого житлово-будівельного кооперативу індивідуальних забудовників приватних житлових будинків "СОВСЬКІ СТАВКИ" (Україна, 03037, місто Київ, вулиця Петра Радченка, будинок 29, ідентифікаційний код 32846242) на користь Київської міської прокуратури (Україна, 03150, місто Київ, вулиця Предславинська, будинок 45/9, ідентифікаційний код 02910019) 8408 грн судового збору за подання касаційної скарги.

5. Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді Є. В. Краснов

О. В. Случ