Рішення

від 25.03.2024 по справі 338/73/24

БОГОРОДЧАНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

Справа №338/73/24

25 березня 2024 року Бородчанський районний суд Івано-Франківської області

в складі: головуючого-судді Битківського Л.М.,

з участю секретаря Говдяк Д.І.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Богородчани справу за позовом ОСОБА_3 до Богородчанської селищної ради Івано-Франківського району Івано-Франківської області про скасування рішення сесії та визнання договору укладеним,

встановив:

ОСОБА_3 звернувся в суд із позовом до Богородчанської селищної ради про скасування рішення Богородчанської селищної ради №1527-31/2023 від 23 листопада 2023 року та визнання договору оренди землі №21 від 21 листопада 2018 року поновленим на новий строк.

Позовні вимоги обгрунтував тим, що між ним та Жураківською сільською радою 12 листопада 2018 року укладено договір оренди земельної ділянки № 21. Відповідно до вказаного договору йому у строкове платне користування передано дві земельні ділянки : площею 4,1114 га, кадастровий номер 2620482801:01:003:0193 та площею 1,28886га, кадастровий 2620482801:01:003:0192 для сінокосіння та випасання худоби в с. Жураки Жураківської сільської ради Богородчанського району Івано-Франківської області в урочищі «Лейбова гора».

Умови договору він виконував, однак Богородчанська селищна рада, до складу об`єднаної територіальної громади якої увійшла Жураківська сільська рада, вчинила дії направлені на зміну орендаря.

Пунктом 7 Договору передбачено, що він укладений на 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію. Вказані дії ним вчинено.

Богородчанською селищною радою у встановлений законом 30 денний термін до закінчення дії договору не подано заяву до державного реєстратора щодо виключення відомостей про поновлення договору, а відтак договір слід вважати поновленим на той самий строк на тих самих умовах.

23 листопада 2023 року на тридцять першій сесії восьмого демократичного скликання Богородчанська селищна рада прийняла рішення № 1527-31/2023 про припинення дії договору оренди землі у зв`язку із закінченням терміну, на який його було укладено та нецільовим використанням земельних ділянок.

Вказане рішення вважає протиправним так, як факт нецільового використання землі не підтверджений будь-яким доказом та спростований рішенням Богородчанського районного суду Івано-Франківської області у справі № 338/1242/21 від 06 червня 2023 року. Крім того, Богородчанська селищна рада не дотрималась порядку припинення дії договору та не звернулась до реєстратора із заявою щодо виключення відомостей про поновлення договору за 30 днів.

Посилаючись на ч. 1, 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» позивач вказав, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий термін. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця До закінчення терміну дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

Листом від 29 листопада 2023 року за № 456/02-47/4ІВ, після закінчення строку дії договору, Богородчанська селищна рада повідомила про розгляд заяви про поновлення (продовження) договору оренди землі, однак рішення про поновлення оренди не прийняла.

Представник відповідача адвокат Маланюк Г.М. 04 березня 2024 року подав відзив на позовну заяву у якому не визнав заявлених вимог, позов вважає безпідставним, необгрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню. На обгрунтування позиції відповідача вказав, що відповідно до ЗУ „Про внесення змін до деяких законів України щодо впорядкування окремих питань організації та діяльності органів місцевого самоврядування і районних державних адміністрацій від 17 листопада 2020 року за № 1009-ІХ Богородчанська селищна рада являється правонаступником Жураківської сільської ради. На підставі договору оренди від 12 листопада 2018 року ОСОБА_3 надано в строкове платне користування земельну ділянку площею 4,1114га., кадастровий номер 2620482801:01:003:0193 та площею 1,2886га., кадастровий номер 2620482801:01:003:0192 для сінокосіння та випасання худоби в с.Жураки, урочище „Лейбова гора.

Відповідно до п.7 Договору, Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар дійсно мав переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі повинен був не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У згаданому договорі оренди сторони також погодили, що однією із підстав припинення Договору, (п. 36 Договору) є закінчення строку, на який його було укладено.

У позовній заяві позивач, як на підставу своїх вимог та доводів посилається на ст. 1261 ЗУ „Про оренду землі, однак, такі посилання вважає безпідставними та необгрунтованими. Відповідно до Розділу IX Перехідних положень до ЗУ „Про оренду землі, правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються лище на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. (Розділ IX доповнено абзацом четвертим згідно із Законом № 340-ІХ від 05.12.2019).

16 січня 2020 року набув чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким були внесені зміни до Закону України «Про оренду землі» та Земельного кодексу України.

Тому, при вирішенні питання про продовження договору оренди сторони мали керуватися умовами самого Договору та нормами Закону чинного на момент укладення Договору.

Стаття 33 ЗУ „Про оренду землі (в редакції Закону № 3038-VI від 17 лютого 2011 року, зі змінами, внесеними згідно із Законом № 153З-VIII від 20 вересня 2016 року), що була чинна на момент укладення договору містила інший зміст та назву „Поновлення договору оренди землі згідно якої орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений Цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди. До листа - повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди... За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Однак позивач до позовної заяви долучив копію своєї заяви від 23 жовтня 2023 року, про продовження договору оренди (а не поновлення, як те передбачав п.7 Договору та ст. 33 ЗУ „Про оренду землі). До поданої заяви не було додано проекту угоди.

Відповідач листом № 456/02-47/41в від 29 листопада 2023 року надав позивачу повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Зокрема поінформував позивача, що заяви було розглянуто на сесії селищної ради від 23 листопада 2023 року, на якій рішення про поновлення (продовження) договору оренди не прийнято, в зв`язку з недостатньою кількістю голосів для прийняття такого рішення.

Також на сесії було поставлено на голосування і прийнято рішення про припинення дії договору оренди землі у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено та нецільовим використанням земельних ділянок. Копію зазначених документів було видано позивачу у відповідь на його письмове звернення.

28 листопада 2023 року, позивач подав нову заяву до сесії Богородчанської ТГ іншого змісту, щодо передання земельних ділянок на користь Благодійного фонду „Злука. На дану заяву також було надано відповідь від 13 грудня 2023 року № Л/1095.

Листом від 06 грудня 2023 року № 466/02-47/41в Богородчанською селищною радою повідомлено ОСОБА_3 про те, що термін дії Договору оренди землі від 12 листопада 2018 року, закінчився, що є підставою для його припинення.

Щодо нецільового використання ділянки вказав, що актами обстеження земельної ділянки від 26 травня 2021 року, 05 червня 2023 року, 23 липня 2021 року було встановлено, що земельні ділянки не використовуються за цільовим призначенням, є зарослими багаторічними травами, чагарниками, бур`янами, поодинокими кущами, молодими деревами.

ОСОБА_3 не дотримався вимог передбаченої процедури згідно ст. 33 ЗУ № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-ІХ, що мала назву "Поновлення договору оренди землі", не оскаржує в суді згідно заявлених вимог та предмету спору відмову, бездіяльність чи неприйняття рішення органом місцевого самоврядування від 23 листопада 2023 року щодо продовження Договору оренди землі а оскаржує інше рішення від 23 листопада 2023 року № 1527-31/2023 „Про припинення дії договору оренди землі у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено та нецільовим використанням земельних ділянок, тому у задоволенні його позову просив відмовити за безпідставністю.

В ході судового розгляду представник позивача ОСОБА_1 заявлений позов підтримав та просив його задовольнити. При цьому вказав, що чинним законодавством, яке регулює питання оренди землі чітко визначено, що законний користувач має першочергове право на поновлення оренди на змелеьні ділянки, які перебували в його користуванні. ОСОБА_3 за місяць до закінчення строку оренди звернувся до посадових осіб Богородчанської селищної ради з приводу укладення договору оренди на новий строк. Дійсно проекту договору він селищній раді із заявою про поновлення договору оренди не подавав, оскільки працівники селищної ради запевнили його, що підготують проект договору самостійно. Однак вважає вказане питання не визначальним, оскільки у договорі містилась умова про його поновлення після закінчення строку на який його було укладено, тому він міг бути поновленим на той самий строк і на тих самих умовах без вчинення сторонами нового письмового правочину, а лише за умови відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Представник відповідача в судовому засіданні підтримав доводи, викладені у поданому відзиві та просив відмовити у задоволенні позову. Звернув увагу на те, що позивачем обрав нераціональний спосіб захисту свого права, він не оскаржує дії чи бездіяльність відповідача з приводу обгрунтованості прийнятого рішення за його заявою, надомість ставить питання про скасування рішення, яке зафіксувало факт припинення дії договору оренди внаслідок його закінчення.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд встановив, що 12 листопада 2018 року між Жураківською сільською радою в особі сільського голови ОСОБА_4 та позивачем ОСОБА_3 був укладений договір оренди землі предметом якого була земельна ділянка площею 4,1114 га та земельна ділянка загальною площею 1,2886 га з цільовим призначенням для сінокосіння та випасання худоби в с. Жураки Жураківської сільської ради Богородчанського району Івано-Франківської області, урочище «Лейбова гора» (кадастрові номери ділянок 2620482801:01:003:0193 та 2620482801:01:003:0192 ).

Відповідно до умов договору, строк його дії був визначений у п.7 і складав 5 років та обчислювався з моменту державної реєстрації, яка відбулась 29.11.2018 року.

У відповідності до Закону України "Про внесення змін до деяких законів України щодо впорядкування окремих питань організації та діяльності органів місцевого самоврядування і районних державних адміністрацій" від 17.11.2020 року, Богородчанська селищна рада, є правонаступником Жураківської сілської ради Богородчанського району Івано-Франківської області.

23.10.2023 року ОСОБА_3 звернувся до сесії Богородчанської селищної ради із заявою про продовження договору оренди обох земельних ділянок, вказавши при цьому, що орендовані земельні ділянки використовуються ним також у діяльності благодійної організації «Благодійний фонд «Злука», відокремленим підрозділом якого є «Центр психологічних послуг «Щаслива сім`я» та наголошував на соціальній спрямованості цих проектів.

29.11.2023 року селищний голова Богородчанської селищної ради Заремба Р.Д. поінформував позивача про те, що його заява про поновлення (продовження) договору оренди землі була розглянута на сесії селищної ради 23.11.2023 року і рішення про поновлення (продовження) договору оренди сесією не прийнято у зв`язку із недостатньою кількістю голосів для прийняття такого рішення. Натомість, на цій сесії було прийнято та проголосовано рішення про припинення дії зазначеного договору оренди землі з 30.11.2023 року у зв`язку із закінченням строку на який його укладено та через нецільове використання земельних ділянок.

Даючи оцінку позовним вимогам ОСОБА_5 , суд виходить із того, що предметом даного спору фактично є визнання поновленим договору оренди землі, а скасування оскаржуваного рішення сесії селищної ради позивач розглядає як спосіб усунення перешкоди у реалізації ним свого права, оскільки у разі незгоди, будь-які дії чи рішення органів місцевого самоврядування, відповідно до статті 55 Конституції України, статті 77 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», пункту 10, 11 статті 118 Земельного кодексу України, можуть бути оскаржені в судовому порядку.

Відповідно до ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За змістом ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).

Таким чином, і Цивільний кодекс, і Земельний кодекс у питанні регулювання правовідносин пов`язаних з орендою землі відсилають до спеціального закону - Закону України "Пр оренду землі".

Відповідно до положень вказаного Закону (ст.13) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди, що встановлено ст.15 Закону України "Про оренду землі".

Закінчення строку договору оренди на який його дуло укладено, відповідно до ч.1 ст.31 Закону є підставою для припинення договору оренди.

Процедура поновлення договору оренди землі на даний час у ст.32-2 Закону перебачає, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Відповідно до положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-IX, який набрав чинності 16.01.2020 встановлено, що правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Таким чином, до спірних правовідносин слід застосовувати статтю 33 Закону України "Про оренду землі" до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX.

Так, згідно з частиною першою цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону). Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду у справі №903/1030/19 у своєму рішенні від 31.08.2021 року, зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі. Орендодавець у місячний термін зобов`язаний розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору є неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Як встановлено у ході судового розгляду, позивач надіславши на адресу Богородчанської селищної ради до спливу строку цього договору заяву про намір продовжити (поновити) договір оренди землі не дотримався законодавчої норми щодо направлення орендодавцю проєкту відповідної додаткової угоди (докази цього в матеріалах справи відсутні), хоч обов`язок підготувати проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі покладений на орендаря, а орендодавець не виявив з власної ініціативи наміру зробити орендарю таку пропозицію.

За відсутності нового проєкту договору, рішення сесії селищної ради про припинення дії договору оренди землі з 30.11.2023 року у зв`язку із закінченням строку на який його було укладено не суперечить Закону та прийняте в межах дискрецйних повноважень відповідача.

Виходячи з наведеного, у задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Керуючись ст.ст. 263-265 ЦПК України, суд,

постановив:

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_3 до Богородчанської селищної ради Івано-Франківського району Івано-Франківської області про визнання договору оренди землі №21 від 21 листопада 2018 року поновленим на новий строк терміном на 5 років та про скасування рішення сесії Богородчанської селищної ради від 23 листопада 2023 року №1527-31/2023, яким припинено дію договору оренди землі.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги в 30-ти денний строк з дня проголошення рішення.

Повний текст рішення виготовлено 04 квітня 2024 року.

Суддя Л.М. Битківський