Рішення

від 03.02.2011 по справі 55/413

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД мі ста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницьк ого,44-Б тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 55/413 03.02.11

Господарський суд міста К иєва у складі судді Ягічевої Н.І.,

при секретарі Шаповалові А .М., розглянув у відкритому суд овому засіданні справу

за позовною заявою: Дочі рнього підприємства «Дестен і», м. Київ

до Відповідача: Київськ ої міської ради, м. Київ

третя особа без самостійни х вимог на предмет спору на ст ороні Відповідача: Публічне акціонерне товариство «Держ авний експортно-імпортний ба нк України»

про: розірвання договор у оренди земельної ділянки

за участю:

представника Позивача - Старіков А.В. (за довіреніс тю №б/н від 14.10.2010р.);

представника Відповідача - Гулькр А.Б. (за дов .№225-КР-26 від 13.01.2011р.)

представника Третьої особ и - Куриляк Я.І. (за дов.№010-00 /6260 від 17.09.2010р.)

На підставі статті 77 Гос подарського процесуального кодексу України в судовому з асіданні проголошено перерв у з 27.01.2011р. по 03.02.2011р. на 11.25.

СУТЬ СПРАВИ:

Дочірнє підприємство «Де стені», м.Київ (далі - Позив ач) звернулось до Господар ського суду міста Києва з поз овною заявою до Київської мі ської ради, м. Київ (далі - В ідповідач) про розірвання Договору оренди земельної д ілянки розташованої за адрес ою: м.Київ, вул.Мала Житомирськ а, 3 літ. «А», укладений 20.12.2007р.

На підтвердження власної п озиції Позивач надав належни м чином засвідчені копії нас тупних документів: правоуста новчі документи Позивача, До говір оренди земельної ділян ки від 20.12.2007р., Акт визначенн я меж земельної ділянки в нат урі від 30.07.2007р., План земельної д ілянки, Схему розташування з емельної ділянки, Акт при ймання-передачі земельної ді лянки, Витяг з технічної доку ментації №Ю-00661/2007 про нормативн у грошову оцінку земельної д ілянки, Розрахунок розміру о рендної плати за земельну ді лянку, Договір оренди нежитл ових приміщень №03/01/07-ФК-Д від 03.01. 2007р., акт приймання - передачі приміщення від 01.04.2008р., Лист Г оловного управління земел ьних ресурсів від 11.06.2010р.

Нормативно свої вимоги Поз ивач обґрунтовує ст.ст. 1, 12, 27, 54 Го сподарського процесуальног о кодексу України, ст.652 Цивіль ного кодексу України, ст.188 Гос подарського кодексу України , ст.ст.93, 141 Земельного кодексу У країни, ст.ст.15, 19, 25, 31 Закону Укра їни «Про оренду землі».

У судовому засіданні 24.12.2011р. В ідповідачем було надано Відз ив по справі, відповідно до як ого Відповідач просить відмо вити Позивачу в задоволенні позовних вимог у повному обс язі.

Третьою особою-ПАТ «Держав ний експортно-імпортний банк України», яка була залучена д о участі у справі ухвалою суд у від 03.12.2010р. у судовому засідан ні 24.12.2010р. надано Пояснення до п озовної заяви, якими Третя ос оба зазначила, що твердження Позивач про те, що договір оре нди земельної ділянки, уклад ений між ДП «Дестені»та Київ ською міською радою, припини вся відповідно до ст.141 Земель ного кодексу України, є хибни м, оскільки, АТ «Укрсімбанк»н е є 100 відсотковим власником з азначеної будівлі. Згідно Ре єстраційного посвідчення №03 2024 Київського міського бюро т ехнічної інвентаризації та р еєстрації права власності на об' єкти нерухомого майна в ід 27.04.2010р. АТ «Укрексімбанк»є вл асником 97 частин із 100 частин ві д нежитлового будинку розташ ованого за адресою: м.Київ, вул .Мала Житомирська, 3 літ. «А». Ви ходячи з правового аналізу п оложень ст.141 Земельного кодек су України можна дійти обґру нтованого висновку, що підст авою для припинення права ко ристування земельною ділянк ою, є набуття іншою особою пра ва власності на весь житлови й будинок, всю будівлю або спо руду, які розташовані на земе льній ділянці. АТ «Укрексімб анк» вважає за необхідне офо рмити право постійного корис тування частиною земельної д ілянки, яка знаходиться за ад ресою:м.Київ, вул.Мала Житомир ська, 3 літ.А.

Представник Позивача у суд ове засідання 03.02.2011р. з' явився , надав Пояснення у справі, під тримав позовні вимоги.

Представники Відповідача та Третьої сторони у судове з асідання 03.02.2011р. з' явилися, зап еречили проти позовних вимог .

Представники сторін у судо вих засіданнях клопотання що до фіксації судового процесу не заявляли, у зв' язку з чим, розгляд справи здійснювався без застосуванням засобів т ехнічної фіксації судового п роцесу у відповідності до ст атті 81-1 ГПК України.

Розглянувши матеріали спр ави, долучивши до матеріалів справи надані сторонами док ази та заслухавши в засіданн і пояснення представників ст орін та Третьої особи, суд

ВСТАНОВИВ:

03.01.2007р. між Позивачем та ТО В «ФАКТОР КАПІТАЛ»був укладе ний Договір оренди нежитлови х приміщень №03/01/07-ФК-Д, відповід но до якого ТОВ «ФАКТОР КАПІТ АЛ»передав Позивачу в оренду нежитлові приміщення в адмі ністративній будівлі, що зна ходиться за адресою:м.Київ, ву л.Мала Житомирська, 3 (в літ.»А» ) загальною площею 3 347,7 кв.м.

Строк оренди - до 31.05.2007р.(п.3.2.)

10.04.2007р. Позивач та ТОВ «ФАКТО Р КАПІТАЛ»продовжили строк д ії вказаного договору до 31.03.2008р . включно, шляхом укладання До даткової угоди №2 до Договору оренди нежитлових приміщень №03/01/07-ФК-Д від 03.01.2007р.

12 грудня 2007 року між Дочірнім підприємством «Дестені»та К иївською міською укладено Д оговір оренди земельної діля нки (надалі-Договір), відповід но до умов якого Рада (Орендод авець) на підставі рішення Ки ївської міської ради від 21.12.2006р . №351/408 в редакції рішення Київс ької міської ради від 22.02.2007р. №228/ 889 та рішення Київської місько ї ради від 08.11.2007р. №1205/4038, за Актом приймання-передачі переда є, а Позивач (орендар) приймає в оренду (строкове платне кор истування) земельну ділянку визначену цим Договором.

Відповідно до п.2.1 Договору о б' єктом оренди відповідно д о цього Договору є земельна д ілянка з наступними характер истиками:

- місце розташування - вул.Ма ла Житомирська, 3 літ. «А»у Шев ченківському районі м.Києва;

- розмір: 0,1511га;

- цільове призначення: для р еставрації та пристосування «Центральних торгових лазен ь»під 4-зірковий готельний ко мплекс, його подальшої експл уатації та обслуговування;

- кадастровий номер: -8000000000:82:016:0003.

Згідно п.3.1. Договору, догові р укладено на п' ять років.

Пунктом 11.9 Договору сторон и встановили, що перехід прав а власності на орендовану Зе мельну ділянку до третьої ос оби, а також реорганізація юр идичної особи-Орендаря не є п ідставою для зміни умов або р озірвання Договору.

Вказаний Договір посвідче но приватним нотаріусом Київ ського міського нотаріально го округу ОСОБА_5 та зареє стровано у реєстрі за №731.

01.04.2008р. між Позивачем та ТОВ «Ф АКТОР КАПІТАЛ»був укладений Договір оренди нежитлових п риміщень №01/04/08-ФК-Д, відповідно до якого ТОВ «ФАКТОР КАПІТАЛ »передав Позивачу в оренду н ежитлові приміщення-цілісни й майновий комплекс в адміні стративній будівлі, що знахо диться за адресою: м.Київ, вул. Мала Житомирська, 3 (в літ.»А») з агальною площею 3 347,7 кв.м.

Строк оренди - до 31.03.2011р.(п.3.1.)

02.04.2010р. ТОВ «ФАКТОР КАПІТАЛ»т а ВАТ «Державний експортно-і мпортний банк України»уклал и Договір купівлі-продажу об ' єкту нерухомого майна (буд івлі), яке знаходиться за адре сою: м.Київ, вул.Мала Житомирсь ка, 3 (в літ.»А») загальною площе ю 3 347,7 кв.м. Вказане підтверджен о наявними в матеріалах спра ви копіями реєстраційного по свідчення №032024 Київського міс ького бюро технічної інвента ризації та реєстрації права власності на об' єкти нерухо мого майна від 27.04.2010р., Витягом п ро реєстрацію в Державному р еєстрі правочинів від 02.04.2010р.

У зв' язку з продажем нерух омого майна, розташованого н а орендованій земельній діля нці, Позивач звернувся до Від повідача про дострокове роз ірвання Договору оренди.

Листом №05-532/17959 від 11.06.2010р. Головн е управління земельних ресур сів виконавчого органу Київр ади (Київської міської держа вної адміністрації), за доруч енням заступника міського го лови, повідомило, що вирішуюч и питання щодо розірвання до говорів оренди у зв' язку з п ереходом права власності на розташоване на ділянках неру хоме майно, необхідно врахов увати рекомендації від 02.02.2010р. № 04-06/15, надані президією Вищого г осподарського суду України, відповідно до яких виникненн я права власності на об' єкт нерухомості не є підставою д ля автоматичного виникнення права власності чи укладанн я (продовження, поновлення) до говору оренди земельної діля нки, що випливає із положень с т.377 ЦК України і ст.120 Земельног о кодексу України. Питання до строкового розірвання догов ору оренди буде вирішено при оформленні договору оренди земельної ділянки новим влас ником нерухомості, розташова ній на ній, у встановленому за коном порядку.

За таких обставин Позивач з вернувся до суду з розглядув аним позовом про розірвання договору оренди.

Відповідач проти позову за перечив, з підстав викладени х у відзиві.

Третя особа заперечила пр оти позовних вимог, вказала п ро намір оформлення права по стійного користування части ною земельної ділянки, яка зн аходиться за адресою: м.Київ, в ул.Мала Житомирська, 3 літ «А». Крім того, зазначила, що оскіл ьки ТОВ «Фактор Капітал», як п опередній власник набутих АТ «Укрексімбанк»приміщень, що розташовані за адресою:м.Киї в, вул.Мала Житомирська, 3 літ. « А», не оформлював право корис тування відповідною земельн ою ділянкою, то і до Третьої ос оби таке право не переходило .

Дослідивши матеріали спра ви, керуючись ст.ст. 32, 33, 34, 36 Госпо дарського процесуального ко дексу України, суд вважає вим оги Позивача до Відповідача такими, що не підлягають задо воленню, враховуючи наступне :

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Госпо дарського процесуального ко дексу України доказами у спр аві є будь-які фактичні дані, н а підставі яких господарськи й суд у визначеному законом п орядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на я ких ґрунтуються вимоги і зап еречення сторін, а також інші обставини, які мають значенн я для правильного вирішення господарського спору.

У відповідності до ч.ч. 1, 7, 8 ст . 83 Земельного кодексу України право оренди земельної діля нки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною діля нкою, необхідною орендареві для провадження підприємниц ької та іншої діяльності. Оре ндодавцями земельних діляно к є їх власники або уповноваж ені ними особи. Відносини, пов 'язані з орендою землі, регулю ються законом.

Статтею 2 Закону України “Пр о оренду землі” встановлено, що відносини, пов'язані з орен дою землі, регулюються Земел ьним кодексом України, Цивіл ьним кодексом України, цим За коном, законами України, інши ми нормативно-правовими акта ми, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі ст. 792 Цивільного ко дексу України за договором н айму (оренди) земельної ділян ки наймодавець зобов'язуєтьс я передати наймачеві земельн у ділянку на встановлений до говором строк у володіння та користування за плату. Земел ьна ділянка може передаватис ь у найм разом з насадженнями , будівлями, спорудами, водойм ами, які знаходяться на ній, аб о без них. Відносини щодо найм у (оренди) земельної ділянки р егулюються законом.

Орендою землі, відповідно д о ст. 1 Закону України “Про оре нду землі”, є засноване на дог оворі строкове платне володі ння і користування земельною ділянкою, необхідною оренда реві для проведення підприєм ницької та інших видів діяль ності.

Відповідно до ст. 13 Закону Ук раїни “Про оренду землі” дог овір оренди землі - це договір , за яким орендодавець зобов'я заний за плату передати орен дареві земельну ділянку у во лодіння і користування на пе вний строк, а орендар зобов'яз аний використовувати земель ну ділянку відповідно до умо в договору та вимог земельно го законодавства.

Частинами 1, 3, 5 ст. 626 Цивільног о кодексу України встановлен о, що договором є домовленіст ь двох або більше сторін, спря мована на встановлення, змін у або припинення цивільних п рав та обов' язків. Договір є двостороннім, якщо правами т а обов' язками наділені обид ві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не вст ановлено договором, законом, або не випливає із суті догов ору.

Частинами 3, 4 ст. 31 Закону Укра їни “Про оренду землі” встан овлено, що договір оренди зем лі може бути розірваний за зг одою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди мож е бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, вс тановленому законом. Розірва ння договору оренди землі в о дносторонньому порядку не до пускається, якщо інше не пере дбачено законом або цим дого вором.

За приписами пп. а ст. 141 Земе льного Кодексу України підст авами припинення права корис тування земельною ділянкою є добровільна відмова від пра ва користування земельною ді лянкою.

Відповідно до ч 2 ст. 120 Земель ного Кодексу України, якщо жи тловий будинок, будівля або с поруда розміщені на земельні й ділянці, наданій у користув ання, то в разі їх відчуження д о набувача переходить право користування тією частиною з емельної ділянки, на якій вон и розміщені, та частиною діля нки, яка необхідна для їх обсл уговування.

Аналогічна правова норма м іститься й у п. 2 ст. 377 Цивільног о кодексу України.

Частиною першою статті 31 За кону України “Про оренду зем лі” передбачені випадки, в як их договір оренди землі може бути припинений.

Частиною першою статті 32 за значеного вище Закону, зокре ма, встановлено, що договір ор енди землі може бути припине ний шляхом його дострокового розірвання на вимогу однієї із сторін за рішенням суду на підставах, визначених Земел ьним кодексом України та інш ими законами України.

Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обов' язковим для виконанн я сторонами.

Відповідно до ст.6 ЦК Україн и та ст627 ЦК України, сторони є в ільними в укладанні договору , виборі контрагента та визна ченні умов договору з урахув анням вимог цього кодексу, ін ших актів цивільного законод авства, звичаїв ділового обо роту, вимог розумності та спр аведливості.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 Циві льного кодексу України однос тороння відмова від зобов' я зання або одностороння зміна його умов не допускається, як що інше не встановлено догов ором або законом. зобов' яза ння має виконуватися належни м чином відповідно до умов до говору та вимог цього Цивіль ного кодексу України, інших а ктів цивільного законодавст ва, а за відсутності таких умо в та вимог - відповідно до зв ичаїв ділового обороту або і нших вимог, що звичайно ставл яться.

Аналогічні положення міст яться і в Господарському код ексі України. Так, відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського код ексу України суб' єкти госпо дарювання та інші учасники г осподарських відносин повин ні виконувати господарські з обов' язання належним чином відповідно до закону, інших п равових актів, договорів, а за відсутності конкретних вимо г щодо виконання зобов' язан ня - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно став ляться.

Згідно зі ст. 19 Закону Україн и “Про оренду строк дії догов ору оренди землі визначаєтьс я за згодою сторін.

Згідно п.3.1. Договору оренди земельної ділянки від 12.12.2007р., д оговір укладено на п' ять ро ків.

Відповідно до п.8.4. Договору оренди земельної ділянки, ст орони передбачили, що у випад ку коли Орендар має намір при пинити право користування зе мельною ділянкою (її частино ю), цей Договір розривається з а згодою сторін, або до цього Д оговору вносяться відповідн і зміни, з моменту укладання д оговору оренди земельної діл янки з новим власником об' є ктів, які відчужені.

Пунктом 11.9 вказаного Догово ру встановлено, що перехід пр ава власності на орендовану Земельну ділянку до третьої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов аб о розірвання Договору.

Таким чином, при укладанні в казаного договору оренди зем ельної ділянки від 12.12.2007р. сторо ни дійшли згоди щодо умов дії даного договору та його розі рвання або зміни.

Позивач при поданні позову , посилається на приписи ст. 652 Ц ивільного кодексу України, я ка передбачає підстави для р озірвання договорів у зв' яз ку з істотною зміною обстави н.

Позивач зазначає, що із дати укладання договору купівлі- продажу нерухомого майна між ТОВ «Фактор Капітал» та ВАТ « Державний експортний-імпорт ний банк України»ТОВ «Фактор Капітал»не є власником буді влі розташованій на орендова ній Позивачем земельній діля нці. Отже, зазначене товарист во не має права надання в орен ду майна, яке більше йому не на лежить та договір оренди укл адений між Позивачем та ТОВ « Фактор Капітал»є припиненим із моменту переходу права вл асності до іншої особи. Тобто , відмовляючись від пропозиц ії про дострокове припинення договору оренди, Відповідач змушує Позивача фактично сп лачувати оренді платежі за і ншу особу, яка використовує б удівлю, розташовану на оренд ованій Позивачем земельній д ілянці.

Цивільним законодавством передбачена можливість розі рвання договору за згодою ст орін у разі істотної зміни об ставин, якими вони керувалис я при укладенні договору.

У ст. 652 Цивільного кодексу Ук раїни зазначається, що зміна обставин є істотною, якщо вон и змінилися настільки, що, якб и сторони могли це передбачи ти, вони не уклали б договір аб о уклали б його на інших умова х.

Судом встановлено, що тверд ження позивача щодо істотної зміни обставин, якими він кер увався, укладаючи спірний до говір, не знайшли свого підтв ердження.

В момент укладання договор у сторони самостійно встанов или пунктом 11.9 Договору, що пе рехід права власності на оре ндовану Земельну ділянку до третьої особи, а також реорга нізація юридичної особи-Орен даря не є підставою для зміни умов або розірвання Договор у. Крім того, пунктом 8.4. Договор у оренди земельної ділянки, с торони передбачили, що у випа дку коли Орендар має намір пр ипинити право користування з емельною ділянкою (її частин ою), цей Договір розривається за згодою сторін, або до цього Договору вносяться відповід ні зміни, з моменту укладан ня договору оренди земельної ділянки з новим власником об ' єктів, які відчужені.

Відповідно до ст.770 ЦК Україн и у раз зміни власника речі, пе реданої у найм, до нового влас ника переходять права та обо в' язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження на ймодавцем речі договір найму припиняється. З аналізу зміс ту договору оренди нежитлови х приміщень №01/04/08-ФК-Д від 01.04.2008р. в бачається відсутність такої умови договору, як припиненн я дії договору у разі зміни ор ендодавця. Таким чином, тверд ження Позивача про відсутні сть у нього правових підстав для користування нерухомим майном є необґрунтованим.

Згідно п.3.4.2 Рекомендацій Вищ ого господарського суду від 02.02.2010, № 04-06/15 "Про практику застосу вання господарськими судами земельного законодавства" п раво користування (в т.ч. на пр авах оренди) земельною ділян кою, на якій знаходиться неру хомість, переходить до набув ача об'єктів нерухомості, вин ятково за умови, якщо в момент їх відчуження у попередньог о власника, згідно вимог земе льного законодавства Україн и, таке право було і воно належ ним чином посвідчене. Судом в становлено, що ТОВ «Фактор Ка пітал»як попередній власник набутих АТ «Укрексімбанк»пр иміщень, що розташовані за ад ресою:м.Київ, вул.Мала Житомир ська, 3 літ.»А», не оформлював п раво користування відповідн ою земельною ділянкою, таким чином до Третьої особи таке п раво користування (в т.ч. на пр авах оренди) не переходило.

Крім того, виникнення права власності на об'єкт нерухомо сті не є підставою для автома тичного виникнення права вла сності чи укладення (продовж ення, поновлення) договору ор енди земельної ділянки, що ви пливає з положень статті 377 ЦК України і статті 120 ЗК України .

Відповідно до ст. 33 Господар ського процесуального кодек су України кожна сторона пов инна довести ті обставини, на які вона посилається як на пі дставу своїх вимог і запереч ень.

Відповідно до ст. 34 Господар ського процесуального кодек су України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Об ставини справи, які відповід но до законодавства повинні бути підтверджені певними за собами доказування, не можут ь підтверджуватись іншими за собами доказування.

Інших обґрунтувань своїх в имог, ніж ті, що наведені у поз овній заяві, позивачем суду н е надано.

Підсумовуючи вищенаведене , суд вважає, що вимоги Позивач а із наведених ним підстав, за доволенню не підлягають.

Судові витрати покладають ся на Позивача, відповідно до ст. 49 Господарського кодексу України.

Керуючись ст.ст. 42, 43, 33, 36, 43, 49, 77, 82-85 Г осподарського процесуально го кодексу України, господар ський суд, -

ВИРІШИВ:

1. Відмовити у задоволенні п озовних вимог.

У судовому засіданні 03.02.2011р. о голошено вступну та резолюти вну частину рішення.

Повний текст рішення підпи сано 08.02.2011р.

Рішення господарського суду набирає законної сили п ісля закінчення строку подан ня апеляційної скарги, якщо а пеляційну скаргу не було под ано. У разі подання апеляційн ої скарги рішення, якщо його н е скасовано, набирає законно ї сили після розгляду скарги апеляційним господарським с удом.

Суддя Н.І. Ягічева