Рішення

від 15.02.2011 по справі 15/158-10

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ

15/158-10

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

15.02.11           Справа № 15/158-10.

За позовом          Приватного підприємства «Алмаз», м. Суми

до відповідача   Сумської міської ради, м. Суми

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

                            Товариство з обмеженою відповідальністю «ХОТЕЙ КО», м. Суми

про визнання припиненим договору оренди земельної ділянки    

                                                                                      СУДДЯ  ЗРАЖЕВСЬКИЙ Ю.О.

Представники сторін:

Від позивача:        Ломака Ю.М.

Від відповідача:    Базіль Р.В.

Третя особа:          не прибув

За участю секретаря судового засідання Долгополовій Н.С.

Суть спору: позивач просить суд визнати припиненим договір оренди земельної ділянки № 3755 від 27.07.2005 р., відповідно до якого позивачу передано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,2100 га, розташованої за адресою: м. Суми, вул. Привокзальна, 5/1.

Відповідач у відзиві на позовну заяву  просить суд відмовити позивачу у задоволенні позову.

Розглянувши  матеріали справи,  дослідивши наявні докази, які мають суттєве значення для вирішення спору по суті, суд встановив:

27.07.2005р. між позивачем та відповідачем укладено договір, відповідно до якого  позивачу передано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,2100 га, що розташована за адресою: м. Суми, вул. Привокзальна, 5/1. На зазначеній земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна  (нежитлове приміщення), а саме: кафе та зал ігрових автоматів з замощенням, цегла  загальною площею 1 034, 3 кв.м., право власності на яке зареєстроване КП «Сумське БТІ» 06.11.2006р. під реєстраційним номером 16573702.

Згідно договору купівлі продажу нежитлового  приміщення від 15.12.2009р. позивачем продано зазначене нежитлове приміщення  третій особі  - ТОВ «Хотей Ко». Право власності зареєстровано на вказане нежитлове приміщення третьою особою 18.12.2009р., що підтверджується витягом № 24842160 про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданим КП «Сумське міське бюро технічної інвентаризації».

Позивач, в обґрунтування своїх вимог посилається на  ст. 7 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на  земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на  житловий будинок, будівлю, споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок,  будівлі або споруда.

Також позивач посилається на  положення  ст. 31 Закону України « Про оренду землі», яка передбачає, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності  на житловий будинок, будівлю, споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці та на положення  ст. 377 Цивільного кодексу України, якою визначено, що особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього  землевласника (землекористувача) .

Тому позивач вважає, що укладений  між сторонами договір від 27.07.2005р. припинився  з 18.12.209р. у зв'язку з реєстрацією на підставі договору купівлі-продажу прав власності на вищевказане нерухоме майно, що розташоване на цій земельній ділянці за третьою особою.

На підставі звернення з вимогою про підписання акту приймання – передачі зазначеної земельної ділянки рішенням Сумської міської ради  від 26.05.2010р. № 3779-МР «Про припинення та перехід права користування земельною ділянкою, загальною площею 0,2100, що розташована за адресою: м. Суми, вул. Привокзальна, 5/1 припинено право позивача на користування вказаною земельною  ділянкою.

Позивач вважає, що такі дії з боку відповідача не обґрунтовані нормами діючого законодавства, безпідставні та порушують матеріальне право позивача щодо безпідставного нарахування та сплату ним орендних платежів щодо вказаної земельної ділянки, яке підлягає захисту у судовому порядку, оскільки правовідносини між відповідачем та позивачем щодо оренди вказаної земельної  ділянки припинилась в силу закону та укладеного договору купівлі-продажу нерухомості з 18.12.2009р. та не потребують додатковому оформленню в  будь – який інший спосіб.

Проте, відповідач не згоден з позицією позивача, пояснюючи суду, що  виникнення права власності на об'єкт нерухомості не на підставі договору відчудження не тягне безумовного переходу права власності на земельну ділянку під об'єктом нерухомості, а потребує в цьому випадку окремого договірно-правового врегулювання шляхом укладення відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки  і власником споруди в установленому порядку.

Відповідно до ст. 125 Земельного Кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ст. ст. 640,  654 Цивільного кодексу України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній  реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або  державній реєстрації, а в разі  необхідності нотаріального посвідчення і державній реєстрації  з моменту державної реєстрації. Зміна або розірвання договору вчинюється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається.

Припинення договору  оренди земельної ділянки передбачає процедуру, визначену законодавством: прийняття рішення сторонами пор припинення договору; підписання додаткової угоди про припинення договору чи в певних випадках настання юридичного факту; реєстрація припинення договору у державному земельному кадастрі передбачає підготовку відповідної землевпорядної документації (підготовку та перевірку обмінних файлів, заповнення реєстраційних карток, здійснення реєстрації); підписання акту прийому – передачі від орендаря до орендодавця.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб передбачений Конституцією і законами України. Внесення змін та розірвання договорів здійснюється в такій саме формі, в якій їх було укладено, тобто через рішення Сумської міської ради та нотаріальне посвідчення договорів про розірвання. Договір оренди земельної ділянки по вул. Привокзальна 5/1 станом на сьогодні є діючими. Сумська міська рада не має права і законних підстав для припинення Договору в іншому порядку ніж це передбачено Законом.

Відповідно до пункту 3.4.2. Рекомендації Президії Вищого Господарського Суду України від 02.02.2010 року № 04-06/15 у вирішенні спорів про право власника об'єкта нерухомості на земельну ділянку, на якій він розташований, судам слід враховувати, що виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки, що випливає з положень статті 377 ЦК України і статті 120 ЗК України. Правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкт нерухомості, одночасно є підставою для переходу права на землю, проте оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.

Пунктом 2.2.3. Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами, викладеного в листі ВГСУ від 01.01.2010 року роз'яснено:

Відповідно до ст. 377 Цивільного Кодексу України  та ст. 120 Земельного Кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташоване відповідне нерухоме майно, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Реєстрація права власності на будівлю і споруду автоматично не тягне переходу права користування земельною ділянкою під нею, оскільки в наведених вище нормах цивільного та земельного законодавства йдеться про перехід права власності на землю при переході права власності на об'єкт нерухомості на підставі договору відчуження.

Разом з тим, виникнення права власності на об'єкт нерухомості не на підставі договору відчуження не тягне безумовного переходу права власності на земельну ділянку під об'єктом нерухомості, а потребує в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладення відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки і власником споруди в установленому порядку. При цьому, закон не встановлює обов'язковість укладення чи поновлення з вказаних підстав договору оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, однак передбачає переважне право власника об'єкта на ділянку, на якій цей об'єкт розташований.

Статтею 141 Земельного Кодексу України визначені підстави припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, такою підставою є набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Вказана норма кореспондується з  положенням ст. 31 Закону України «Про оренду землі», згідно якої  договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Зазначені положення набули чинності з 10.12.2009р. у зв'язку з набуттям чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 05.11.2009р. № 1702-6. Це випливає із наступного: в момент відчудження майна законодавство України не містило положень про припинення договору оренди землі  внаслідок зміни власника майна, яке розташоване на земельній ділянці. Для переходу пава користування землею на набувача майна слід розірвати договір оренди земельної ділянки з попереднім власником майна тільки після розірвання  договору, він вважається припиненим.

Так, до нового власника майна право користування земельною ділянкою не може перейти автоматично і після зміни законодавства, оскільки порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користуванні унормований ст. 123 Земельного Кодексу України, яка не містить імперативного  обов'язку органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладення договору оренди землі  з особою, яка придбала об'єкт нерухомості, який розташований на цій земельній ділянці, поза межами встановленої Земельним Кодексом України процедури.

Дострокове припинення дії умов договору оренди землі також встановлюється шляхом укладення додаткової угоди. Припинення дії договору здійснюється за умови взаємної згоди сторін (в разі недосягнення згоди – в судовому порядку), порядок укладення додаткової угоди той же, що й при зміні умов договору.

Законодавством встановлено припинення дій договору оренди в разі: закінчення терміну дії, на який був укладений договір; одержання земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Земельним Кодексом України; примусовому викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законодавством; смерті громадянина – орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, які виявили бажання стати орендарями у випадку смерті чи засудження попередньо вказаних осіб, від виконання умов укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи – орендаря.

Дострокове розірвання договору оренди землі також можливе за взаємною згодою сторін, що встановлюється шляхом укладення додаткової угоди.

Згідно з Законом України «Про оренду землі», розірвання договору оренди можливе й за  рішенням суду  у разі невиконання іншою стороною договірних  умов, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

Перелік, згідно якого припиняється договір оренди є вичерпним,  та законом не передбачено жодних процедур для припинення договору оренди, на відміну від розірвання договору, а тому у  суду  відсутні законні підстави для визнання припиненим  спірного договору оренди.

Стаття 33 ГПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

В силу вказаної норми предметом доказування є обставини, які свідчать про дійсні права та обов‘язки сторін у справі та складаються з фактів, якими позивач обґрунтовує підстави позову, та фактів, якими відповідач обґрунтовує заперечення проти позову.

Таким чином, виходячи з системного аналізу вищезазначених правових норм суд дійшов висновку про відсутність законних підстав для припинення договору оренди земельної ділянки за рішенням суду.

Враховуючи вищевикладене, вимоги позивача не підлягають задоволенню.

Тому, керуючись ст. ст. 33, 34, 43, 82-85 Господарського  процесуального  кодексу  України суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог  - ВІДМОВИТИ.

СУДДЯ                               (підпис)                                        Ю.О. ЗРАЖЕВСЬКИЙ   

Повне рішення складено 21.02.2011 р.