Рішення

від 25.03.2011 по справі 10/254(10)

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.03.11                                                                                           Справа№ 10/254(10)

За   позовом  Фізична особа –підприємець  ОСОБА_1, м. Львів

До  відповідача  Управління  комунальної власності  Департаменту  економічної  політики  Львівської міської ради  

Про   визнання  договору  частково  недійсним                       

                          Суддя  Довга О.І.

                          Секретар  Скремета О.О.   

Представники :    

від позивача  ОСОБА_3  -  представник  за  довіреністю      

від  відповідача   не з‘явився  

Представникам сторін  роз’яснено їх права  та обов’язки передбачені  ст. 22 ГПК України та право відводу  судді ( ст. 20 ГПК України) . Заяв та клопотань про відвід судді  не подано ( не заявлено).

          Сторони подали  письмове клопотання  про відмову від  технічного  запису судового  процесу.          

Суть спору :

Позов подано  Фізичною особою –підприємцем  ОСОБА_1  до Управління  комунальної власності  Департаменту економічної політики  Львівської міської ради  про  визнання  п. 4.1 договору № 4383  від 02.06.2006 року  про оренду  нежитлових  приміщень загальною площею 555,50 кв.м., які знаходяться  за адресою:  АДРЕСА_2, укладеного  між Управлінням  комунальної власності  Львівської міської ради  та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (ІК НОМЕР_1) недійсним  з моменту  укладення  договору, а саме  -           з 02.06.2006 року.

          Розгляд справи неодноразово відкладався з підстав, наведених у відповідних ухвалах суду.

В судовому засіданні 22.03.2011 року оголошено перерву до  25.03.2011 року.

          Представник позивача в судових засіданнях  позовні вимоги підтримав повністю та надав суду додаткові пояснення по суті заявлених позовних вимог. Свої позовні вимоги позивач мотивує тим, що між ним та відповідачем 02.06.2006 року укладено договір оренди, відповідно до якого відповідач передав, а позивач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно – нежитлове приміщення, яке знаходиться на АДРЕСА_2. Пунктом 4.1 договору оренди № 4383-6 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 02.06.2006 року встановлено строк його дії в 1 рік –з 02.06.2006 року до 01.06.2007 року. З врахуванням того, що стан орендованого майна, на момент його передачі в оренду, позивачеві без попереднього проведення в ньому капітального ремонту не дозволяв використати його за цільовим призначенням для здійснення підприємницької діяльності, відповідач перешкоджав позивачу у здійсненні ремонтних робіт та не повідомив про те, що для їх виконання потрібен більш тривалий строк, ніж той, що встановлений договором, позивач вважає, що п.4.1 договору оренди не відповідає меті вказаного договору, та унеможливлює настання реальних наслідків такого правочину, що суперечить вимогам ч. 1 ст. 2, ч. 4 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 203 ЦК України, у зв’язку з чим, позивач просить суд визнати цей пункт договору недійсним з моменту укладення договору оренди.

          Представник відповідача проти позову заперечив та подав відзив, в якому просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог з  підстав:

          Між Позивачем (як орендарем) та Відповідачем (як орендодавцем) укладено договір оренди № Г-4383-6 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) строком до 01.06.2007 року, відповідно до п.1 якого орендодавець на підставі наказу управління комунального майна від 17.05.2006 року за № 18-А передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно (далі об'єкт оренди), що знаходиться на балансі ДКГІ «Центральне»(балансоутримувач). Об'єктом оренди є нежилі приміщення, що знаходяться за адресою; АДРЕСА_2 загальною площею         555,50 кв. м.

Згідно з п.9.1 договору повернення орендодавцю об'єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії договору або дострокового його припинення чи розірвання. При цьому сторони повинні приступити до передачі об'єкта оренди протягом 5 днів з моменту закінчення терміну оренди (п.9.2 договору). У відповідності до п.9.3. договору об‘єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем (чи за його дорученням балансоутримувачем) протягом 15 днів з моменту закінчення терміну дії договору або дострокового його припинення чи розірвання.

Відповідно до п.7.8 договору оренди, орендар зобов'язується застрахувати у встановленому порядку об'єкт оренди на термін оренди па користь орендодавця протягом місяця з дати укладення договору.

Таким чином, як зазначає відповідач, сторони при укладенні Договору оренди       № Г-4383-6 від 02.06.2006 року погодили всі його істотні умови і встановили, що строк його дії  з 02.06.2006 року до 01.07.2007 року. При цьому, такі істотні умови договору, як умови повернення орендованого майна та страхування орендарем взятого ним в оренду майна сторони погодили, виходячи із терміну дії договору, встановленого в п.4.1 вказаного договору.

Відповідач зазначає - орендоване майно, на момент укладення договору, перебувало в непридатному для цільового використання стані. Вказане визнавалося відповідачем, оскільки у відповідності до пункту 7.5 договору оренди відповідач покладає обов'язок проведення капітального та поточного ремонту об'єкта оренди на позивача.

Пунктом 7.5 Договору визначено порядок проведення капітального та поточного ремонту, та  не закріплено за Орендарем обов'язку здійснювати такий ремонт. В п. 7.4 Договору, зазначено, що обов'язок проведення капітального ремонту може бути покладено па позивача за його згодою. Факт покладення обов'язку здійснювати капітальний ремонт саме на орендодавця, а не орендаря доводиться  ст. 776 ЦК України.

Відтак  відповідач  зазначає, що твердження позивача, що відповідач укладав договір оренди нерухомого майна без мети настання реальних наслідків, передбачених ним, спростовується як викладеним вище, так і тим, що відповідач передав позивачу в користування майно за актом приймання-передачі, що підтверджує реальність намірів відповідача.

У відзиві на позов  відповідач зазначає, що ненадання відповідачем дозволу на проведення капітального ремонту  не може слугувати підставою для визнання пункту 4.1 договору недійсним, оскільки невиконання стороною договору своїх обов'язків, згідно чинного законодавства України, є підставою для розірвання договору, а не для визнання його частково недійсним. Згідно п.6 Договору за відповідачем не закріплювався обов'язок надання дозволу на здійснення капітального ремонту, а відповідно до ч. ч. 1 та 2 ст. 14 Цивільного кодексу України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства; особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.

З врахуванням викладеного  відповідач  вважає що позов необгрунтований, в  задоволені якого  слід відмовити повністю. Крім того, представником відповідача  подано клопотання про застосування строку позовної давності, в обґрунтування якого він посилається на те, що договір оренди завершив свою дію 01.06.2007 року, що підтверджується постановою Вищого господарського суду України від 30.11.2010 року у справі № 15/128 (31/51), а тому саме з цього часу повинен обчислюватися строк позовної давності.

Рішення у цій справі  оформлено відповідно до вимог ст. 84 ГПК України. Повний текст рішення виготовлено  25 березня  2011 року.

У відповідності з пунктом 4 частини третьої статті 129 Конституції України та статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. В силу вказаної норми предметом доказування є обставини, які свідчать про дійсні права та обов’язки сторін у справі та складаються з фактів, якими позивач обґрунтовує підстави позову та факти, якими відповідач обґрунтовує заперечення проти позову. В силу частини 2 статті 22 ГПК України сторони мають право подавати докази, брати участь у дослідженні доказів, обґрунтовувати свої вимоги і заперечення поданими суду доказами (частина 2 статті 43 ГПК України), якими в силу статті 32 даного Кодексу є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інших обставин, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Розглянувши подані докази в їх сукупності, заслухавши пояснення представників, створивши, у відповідності до ч. 3 ст. 4-3 ГПК України сторонам, які беруть участь у справі, необхідні умови для встановлення фактичних обставин і правильного застосування законодавства, суд встановив наступне.

          02.06.2006 року між Управлінням комунального майна Львівської міської ради (орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди № 4383-6 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), у відповідності до п. 1 якого орендодавець (відповідач) на підставі наказу управління комунального майна від 17.05.2006 року за № 18-А передав, а орендар (позивач) прийняв у строкове платне користування нерухоме майно (надалі –об’єкт оренди), що знаходиться на балансі ЛКП «Центральне»(балансоутримувач), а саме –нежитлові приміщення площею 555,50 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2.

Судом встановлено, що правонаступником Управління комунального майна Львівської міської ради є Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради.

          У відповідності до Розділу 2 договору оренди його цільовим призначенням є використання для кінотеатру.

Згідно Розділу 3 договору оренди приймання-передача об’єкта оренди здійснюється балансоутримувачем та орендарем. При передачі об’єкта оренди складається акт приймання-передачі, який підписується орендарем та балансоутримувачем. Об’єкт оренди вважається переданим в оренду з моменту підписання акту приймання-передачі.

У Розділі 4 договору оренди зазначено, що термін договору оренди визначений з 02.06.2006 року до 01.06.2007 року. Перебіг терміну дії договору оренди та настання обов’язку орендаря щодо внесення орендної плати починається з підписання договору оренди та акту здачі-приймання об’єкта оренди.

У п. п. 6.1 та 7.1 договору оренди відповідач взяв на себе зобов’язання передати позивачу об’єкт оренди згідного з цим договором та актом здачі-приймання, а позивач –прийняти об’єкт оренди та використовувати його згідно умов договору. Також згідно п. 7.16 вказаного договору орендареві надано право використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням. Крім того, сторонами договору погоджено розмір та порядок сплати орендної плати, встановлено права та обов’язки орендаря та орендодавця, порядок використання амортизаційних відрахувань, повернення майна орендодавцю, відповідальність сторін, підстави дострокового розірвання договору та інші умови. Як встановлено судом, об’єкт оренди переданий позивачу балансоутримувачем, що підтверджується актом здачі-приймання від 02.06.2006 року.

          Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Статтею 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

          Статтею 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Згідно ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

          З врахуванням наведених правових норм та того факту, що при укладенні договору оренди сторонами досягнуто згоди щодо всіх істотних умов, встановлених законодавством, дотримано форми правочину, суд приходить до висновку про  укладеність договору оренди № 4383-6 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 02.06.2006 року, у зв’язку з чим згідно ст. 11 ЦК України він є підставою для виникнення прав та обов’язків у сторін.          

При цьому, законодавством встановлено вимоги, які повинні бути дотриманні при укладенні договору, з якими пов’язується його дійсність. Зокрема, ст. 203 ЦК України у редакції, чинній на момент укладення договору оренди, встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

          Згідно ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

На підставі зазначених законодавчих положень та умов договору оренди, суд приходить до висновку, що реальні наслідки зазначеного договору оренди повинні полягати у використанні позивачем об’єкта оренди в своїй підприємницькій діяльності за цільовим призначення –для кінотеатру, у встановлений договором оренди строк, та в отриманні відповідачем орендної плати.

Статтею 767 ЦЙК України закріплено норму про те, що наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Як вбачається з акту здачі-приймання від 02.06.2006 року, об’єкт оренди на момент його передачі позивачеві знаходився у незадовільному стані, інженерне обладнання потребувало заміни, штукатурка по периметру стелі та стін була потріскана, в частині приміщення був грибок, підлога в залі кінотеатру потребувала заміни.

Таким чином, зазначені обставини свідчать про те, що на момент укладення договору оренди об’єкт оренди не міг бути використаний позивачем за цільовим призначенням без попереднього проведення ремонтних робіт. Зазначені обставини підтверджуються також рішенням Господарського суду Львівської області від      13.03.2007 року у справі № 1/1267-20/274, яке залишено без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 30.05.2007 року, постановою Вищого господарського суду України від 27.09.2007 року, а ухвалою Верховного суду України від 22.11.2007 року відмовлено у відкритті провадження з перегляду вказаного судового рішення.

          Пунктом 7.4 договору оренди на позивача покладено обов’язок своєчасно здійснювати капітальний та поточний ремонт об’єкта оренди, який у відповідності до п. 7.5 цього договору міг здійснюватися тільки з дозволу відповідача. Згідно п. 6.9 договору оренди відповідачу також надано право проводити реконструкцію або капітальний ремонт об’єкта оренди.

          У зв’язку з цим, проведення ремонтних робіт як необхідної передумови забезпечення позивачу права на використання об’єкта оренди за цільовим призначенням при здійсненні підприємницької діяльності могло бути виконане або самим відповідачем, або шляхом надання ним дозволу позивачу на здійснення таких робіт.

          Судом встановлено, що орендодавець жодних дій, спрямованих на проведення ремонтних робіт та приведення об’єкта оренди у придатний для використання стан, не вчинив, доказів зворотнього суду не надав. Рішенням Господарського суду Львівської області від 13.03.2007 року у справі № 1/1267-20/274, яке набрало законної сили, відповідача зобов’язано надати позивачу дозвіл на проведення капітального ремонту об’єкта оренди згідно представленої кошторисної документації в межах визначених у ній сум. При цьому, суд погоджується з доводами позивача стосовно того, що про те, які саме ремонтні роботи потрібно провести в об’єкті оренди та який для цього необхідний строк, позивач міг дізнатися лише після передачі йому об’єкта оренди, оскільки для цього необхідним було залучення осіб, які володіють спеціальними знаннями в сфері будівництва.

          У зв’язку з цим, після передачі об’єкта оренди позивачу на його замовлення ППФ «Лекало»виготовлено зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва об’єкта оренди, а Львівським філіалом Державного науково-дослідного та проектно-вишукувального інституту «НДІ Проектреконструкція»- Технічне обґрунтування термінів виконання проектно-вишукувальних та будівельно-монтажних робіт для нежитлових приміщень кінотеатру на АДРЕСА_2. Зокрема, згідно вказаного Технічного обґрунтування для обстеження орендованого майна і надання технічних висновків про стан конструкцій будинку необхідним є строк у 2,66 місяці; для виготовлення робочого проекту капітального ремонту –6,93 місяців, робочого проекту паливної –16,9 місяців; для розгляду і погодження документації –2 місяці; для проведення ремонтно-будівельних робіт –19,9 місяців. Таким чином, загальний строк, необхідний для виконання ремонтних робіт об’єкта оренди, становить не менше 48,49 місяців, що дорівнює 4,03 року. Доказів того, що для проведення ремонтних робіт об’єкта оренди, необхідних для забезпечення позивачу можливості використання орендованого майна за цільовим призначенням, є потрібним інший строк, відповідачем не надано.

          Зважаючи на наведені обставини та те, що відповідачем передано позивачу об’єкт оренди у непридатному для використання стані, не здійснено в орендованому майні капітальний ремонт, суд приходить до висновку, що використання позивачем об’єкта оренди за цільовим призначенням для підприємницької діяльності та отримання за рахунок цього прибутку, стало б можливим лише після проведення позивачем капітального ремонту нежитлових приміщень на АДРЕСА_2, строк якого не може становити менше 4,03 року, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами.

          З цих підстав, суд погоджується з доводами позивача щодо того, що встановлення в п. 4.1 договору оренди строку дії цього договору в 1 рік –з 02.06.2006 року до      01.06.2007 року, не могло призвести до настання реальних наслідків договору оренди в частині використання позивачем об’єкта оренди за цільовим призначенням –для кінотеатру, для здійснення підприємницької діяльності, оскільки для цього є необхідним більш тривалий строк.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Статтею 217 ЦК України закріплено норму про те, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Статтею 763 ЦК України передбачено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

За таких обставин, з врахуванням того, що визнання недійсним договору оренди в частині строку його дії не призводить до необхідності визнання в цілому недійсним договору, оскільки законодавством передбачено можливість укладення договору оренди без визначеного строку, суд вважає за необхідне визнати недійсним п. 4.1 договору оренди недійсним з моменту укладення цього договору.

Що ж стосується клопотання відповідача про застосування строку позовної давності, то судом зазначене клопотання відхиляється з огляду на таке.

Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність згідно ст. 257 ЦК України встановлюється тривалістю у три роки. Статтею 261 ЦК України встановлено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. З матеріалів справи вбачається, що позивачем на виконання договірного обов’язку щодо проведення капітального ремонту об’єкта оренди та забезпечення можливості використати це майно вчинено всі передбачені законодавством та договором оренди дії. Натомість, непроведення капітального ремонту об’єкта оренди стало наслідком ухилення відповідача від надання відповідного дозволу. За таких обставин, суд приймає доводи позивача в тій частині, що про те, що відповідач не мав наміру забезпечити настання реальних наслідків договору оренди позивачу остаточно стало відомо після розгляду господарського спору у справі № 15/128 (31/51), судовими рішеннями у якій встановлено припинення чинності цього договору у зв’язку з тим, що він укладений на річний строк та не був продовжений сторонами у встановленому законодавством порядку. Зважаючи на вказане, саме з цього часу слід вважати розпочатим строк позовної давності. Крім того, припинення чинності договору не перешкоджає заінтересованій стороні оспорити дійсність цього договору, що додатково підтверджується позицією Вищого господарського суду, викладеною у постанові від 24.06.2009 року у справі № П-20/61.

Враховуючи вищенаведене, суд вважає, що позивачем подано достатньо доказів на підтвердження заявлених ним позовних вимог щодо невідповідності п. 4.1 договору оренди вимогам закону, а відповідачем не доведено належним чином дотримання сторонами договору оренди вимог закону при встановленні строку дії вказаного договору, у зв’язку з чим, позовні вимоги слід задоволити в повному обсязі.

Судові витрати віднести на   відповідача.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст.2,10 Закону  України «Про оренду  державного  та комунального  майна», ст.ст. 15,16,203,215,216,217 ЦК України,  ст.ст. 12,33,34,43,49,82-84 ГПК України, суд -

          В И Р І Ш И В:

1. Позов задоволити повністю.

2. Визнати пункт 4.1 договору № 4383 від 02.06.2006 року про оренду нежитлових приміщень загальною площею 555,50 кв.м., які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2, укладеного між Управлінням комунальної власності Львівської міської ради та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1) недійсним з моменту укладення договору, а саме –з 02.06.2006 року.

3. Стягнути з Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (79007,м. Львів, пл.. Галицька,7,ІК 25558625 на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (79040, АДРЕСА_1, ІК НОМЕР_1)  85,00 грн. державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового розгляду справи.

4. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя                                                                                                    Довга О.І.

Згідно частини 3 статті 85 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Рішення може бути оскаржене протягом десяти днів з дня його підписання до Львівського апеляційного господарського суду через господарський суд Львівської області.

Суддя                                                                                             Довга О.І.