Постанова

від 10.05.2011 по справі 6/103-3/356

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУ Д УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" травня 2011 р. Справа № 6/103-3/356

Вищий господарський су д України в складі колегії

суддів: Овечкін В.Е.

Чернов Є.В.

Цвігун В.Л.

за участю представників:

ТОВ "Полар Бір"

ВАТ "Акціонерна компанія "Ки ївреконструкція"

розглянувши касаційну ска ргу ОСОБА_2

ОСОБА_1 за дов. від 15.12.2010 р.

ТОВ "Полар Бір"

на постанову Київського апеляційного г осподарського суду

від 09.03.2011 р.

у справі № 6/103-3/356 господарського суду міста Києва

за позовом ТОВ "Полар Бір"

до ВАТ "Акціонерна компанія "К иївреконструкція"

третя особи: ТОВ "Компанія "Соло-Капітал "

про визнання права власності на частку у спільній частков ій власності, визнання догов ору оренди частково припинен им, визнання права володіння та користування частиною бу дівлі

В С Т А Н О В И В:

Рішенням господарськог о суду м. Києва від 21.12.2010 р. (суддя Сівакова В.В.) позовні вимог и задоволено в повному обс язі.

Визнано за ТОВ "Біла Ведмеди ця” право власності на частк у в розмірі 48/100 будівлі павільй ону-складу (літ. „З”) загальною площею 183,40 кв. м., яка розташован а за адресою: 01001, м. Київ, вул. Пес теля Павла, 11.

Визнано договір оренди при міщень, укладений ТОВ "Біла Ве дмедиця” та ВАТ „Акціонерна компанія "Київреконструкція ” 17 травня 1997 року, таким, що прип инив свою дію в частині оренд и 88,1 м. кв. від загальної орендо ваної площі 100 м. кв..

Визнано за ТОВ "Біла Ведмеди ця”, як співвласником будівл і літ. „З” по вул. Пестеля Павл а, 11 у м. Києві, права володіння та користування частиною ціє ї будівлі, яка складається з о кремих приміщень, позначених на поверховому плані реєстр аційної справи БТІ цієї буді влі і мають площу: 58,9 м. кв. (2-1 осно вне), 7,5 кв. м. (2-2 основне), 7,1 кв. м. (2-3 о сновне), 1,2 кв. м. (2-4 тамбур), 1,3 кв. м. (2-5 вбиральня), 7,9 кв. м. (2-6 кухня), 2,5 к в. м. (2-7 вбиральня), всього загал ьною площею 86,4 кв. м., і має окрем ий вихід на вул. Пестеля Павла , 11.

Постановою Київського апе ляційного господарського су ду від 09.03.2011 р. (судді: Коршун Н.М., А вдеєв П.В., Корсак В.А.) рішення г осподарського суду м. Києва в ід 21.12.2010 р. скасовано. В позові ві дмовлено.

ТОВ "Полар Бір” в касаційн ій скарзі просить постанову апеляційного господарськог о суду скасувати з підстав по рушення норм матеріального п рава, рішення господарського суду першої інстанції залиш ити в силі.

Позивач стверджує, що умова ми укладеного між сторонами договору оренди та підписано го акту прийому-передачі при міщення, відповідач як оренд одавець фактично надав оренд арю право на проведення реко нструкції та заздалегідь пог одив всі можливі покращення стану орендованого об' єкту , які в подальшому будуть нале жати на праві приватної влас ності виключно орендарю.

Ухвалою Вищого господарсь кого суду України від 26.04.2011 р. за яву ТОВ "Полар Бір" про відвід суддів відхилено.

Ухвалою Вищого господарсь кого суду України від 26.04.2011 р. пе регляд судового рішення відк ладено на 10.05.2011 р.

Вищий господарський суд Ук раїни у відкритому судовому засіданні дослідив матеріал и справи, доводи касаційної с карги, вважає, що скарга не під лягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що спірн і правовідносини сторін вини кли на підставі укладеного 17 т равня 1997 р. між ТОВ "Біла Ведмед иця" (правонаступник - ТОВ "Пол ар Бір") та ДПРБ №14 "АК "Київреко нструкція" (правонаступником якої є ВАТ "Акціонерна компан ія "Київреконструкція") догов ору оренди приміщень.

Відповідно до п.1 договору о рендодавець передає, а оренд ар бере у тимчасове володінн я половину приміщення ангару , який розташований по вул.Пес теля, 11 в м.Києві, загальною пло щею 100 м.кв. у незадовільному ст ані (підлягає реконструкції) .

Відповідно до п.2 договору в изначено, що орендоване прим іщення надається орендарю дл я розміщення магазину та каф е.

За умовами договору (п. 3 ) сто рони прийняли на себе наступ ні обов' язки:

Орендодавець - забезпечує б езперешкодне використання о рендарем приміщення, що орен дується на умовах даного дог овору та надає орендарю пріо ритетне право викупу орендов аної площі (п.3.1. договору);

Орендар - використовувати п риміщення, що орендується, ви ключно за його цільовим приз наченням у відповідності до п.2 даного договору; своєчасно сплачувати орендну плату зг ідно узгоджених рахунків та утримувати приміщення, що ор ендується у належному саніта рному стані.

Пунктом 5.1. договору встанов лено що договір діє з 02.06.1997 р. до 0 2.06.2017 р.

В пункті 5.2 договору сторони дійшли згоди, що договір може бути достроково розірвано у випадку невиконання однією із сторін своїх обов' язків, або якщо одна чи обидві сторо ни вважатимуть продовження д ії договору недоцільним, або через незалежні від сторін п ричини (форс-мажор). Сторона, щ о розриває договір, має повід омити про це другу сторону у п исьмовому вигляді не пізніше ніж за один місяць до припине ння дії договору (п.5.3 договору ).

Пунктом 6.1 договору встанов лено, що орендар має пріорите тне право викупу орендованої ним площі.

Згідно п. 6.2 договору, у випад ку дострокового припинення д ії договору з ініціативи оре ндодавця орендодавець зобов ' язується відшкодувати оре ндарю витрати, пов' язані з п роведенням ремонту, реконстр укції чи покращенням стану п риміщення, що орендується, кр ім випадку, коли дію договору припинено через викуп оренд ованого приміщення орендаре м.

У випадку дострокового при пинення дії договору з ініці ативи орендаря, відшкодуванн я витрат, пов' язаних з прове денням ремонту, реконструкці єю чи покращенням стану прим іщення, що орендується, та інш і розрахунки відбуваються за взаємною згодою сторін (п.6.3. до говору).

У випадках, не передбачених даним договором, сторони кер уються чинним господарським законодавством (п. 6.5. договору ).

Матеріали справи свідчать про те, що 17 травня 1997 р. між ТОВ "Б іла Ведмедиця" та ДПРБ №14 "АК "Ки ївреконструкція" підписано а кт прийому-передачі приміщен ня, переданого в оренду на під ставі договору від 17.05.1997 р. У вка заному акті зазначено, що поз ивач взяв в оренду половину п риміщення ангара, загальною площею 100 кв.м. в незадовільном у стані (підлягає реконструк ції), у якому відсутні каналіз ація, водопровід, електромер ежа, а також інші комунікації , внутрішнє оздоблення примі щень не здійснене. Балансова вартість, переданого в оренд у приміщення площею 100 кв.м. 11039,29 г рн.

Сторонами також встановле но, що з моменту підписання ць ого акту ТОВ "Біла Ведмедиця" н абуває пріоритетне право вик упу орендованої площі. Всі по кращення стану цього об' єкт у належать на праві власност і виключно ТОВ "Біла Ведмедиц я". В разі розірвання договору оренди орендодавець зобов' язується повністю компенсув ати орендарю всі витрати, які здійснив останній на покращ ення даного приміщення за ві драхуванням зносу.

Умови укладеного між стор онами договору оренди від 17.05.1997 р. не передбачають виник нення у наймача права спів власності на створену в ре зультаті покращення нову р іч, так само як і не було це передбачено діючим на час укладання договору законо давством.

Зміст договору оренди та акту приймання-передачі св ідчить про те, що вони лише визначають (фіксують) стан об' єкта оренди на момент укладання договору та вста новлюють мету, для якої вка заний об' єкт передається в оренду.

Відповідно ст.262 ЦК УРСР, на ймодавець не відповідає за недоліки майна, про які най мача було застережено при ук ладанні договору. Такі недо ліки були повідомлені орен додавцем орендарю у вигляді вказівки в договорі полож ення про незадовільний стан приміщення, яке підлягає р еконструкції (п.1), та зазначе ння в акті на відсутність к аналізації, водопроводу, еле ктромережі, а також інших к омунікацій, внутрішнього оз доблення приміщень.

В той же час, положення до кументів не свідчать про іс нування необхідності здійс нення саме таких поліпшень майна, в результаті яких б ула б створена нова річ, та н адання дозволу орендарю на їх проведення.

У відповідності до вимог ст .ст.33-34 ГПК України, позивачем в обгрунтування власної позиц ії не надано доказів надання відповідачем як орендодавце м згоди на здійснення поліп шень орендованого об' єкту .

Згідно положень ч.1 ст.778 ЦК Ук раїни, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймода вця.

Наявне в договорі застереж ення про те, що майно "підлягає реконструкції", та обов' язо к орендаря використовувати приміщення згідно цільовог о призначення, визначеного с торонами в договорі, не слід о тотожнювати з письмовою згод ою орендодавця на проведення поліпшень.

В матеріалах справи відсут ні докази надання відповідач ем письмової згоди на здійсн ення відповідних поліпшень орендованого майна. Позиваче м також не надано суду доказі в узгодження сторонами кошто рису робіт та затвердження о рендодавцем переліку таких в идів будівельних робіт, та ви користаних матеріалів.

Як було встановлено господ арським судом, відповідно до договору від 15.07.1997 р., укладеног о між позивачем та ДПРБ №14 ВАТ "АК "Київреконструкція", остан ній був підрядчиком щодо вик онання робіт з реконструкції приміщення. Однак зазначене свідчить лише про існування між сторонами підрядних пра вовідносин та не може вважат ися наданою письмовою згодо ю відповідача на вчинення по ліпшень орендованого майна.

Матеріали справи свідчать про те, що розпорядженням Рад янської районної державної а дміністрації м.Києва від 17.07.1997 р . №688 надано дозвіл ТОВ "Біла Вед медиця" на реконструкцію пав ільйону по вул.Пестеля, 11 з роз ташуванням в ньому продоволь чого магазину та кафе.

Проведення позивачем реко нструкції орендованого прим іщення підтверджується дого вором підряду на капітальний ремонт від 15.07.1997 р. на суму 10 000,00 гр н.; договором №14 від 16.06.1998 р. про ви конання ремонтно-будівельни х та оздоблювальних робіт з а ктом здачі-приймання робіт в ід 06.07.1998 р. та актом списання буд івельних матеріалів від 06.07.1998 р . на загальну суму 20782,34 грн.; дого вором №7 від 02.03.1998 р. по виготовле нню, доставці і установці алю мінієвих конструкцій на зага льну суму 10448,00 грн.; актом здачі в експлуатацію пожежної сигн алізації від 03.08.1998 р.

За результатами реконстру кції приміщення за адресою в ул. Пестеля, 11 в м. Києві було ск ладено акт про прийняття в ек сплуатацію закінченого буді вництвом об' єкта, який заре єстрований управлінням держ авного архітектурно-будівел ьного контролю Київської міс ької державної адміністраці ї 14 вересня 1998 року за №286. Згідно з цим актом здійснені будіве льні роботи з оздоблення фас аду, благоустрій прилеглої т ериторії, в тому числі ремонт асфальтового покриття та за мощення тротуарної плитки.

На виконання п. 2 та п. 3.2 догово ру та положень акту прийому - передачі приміщення від 17.05.1998 р . за період з 1998 року по вересен ь 2007 року орендар здійснив за в ласний рахунок інші роботи п о поліпшенню нежитлового при міщення, в тому числі ремонтн і, які були необхідні для закі нчення перебудови металевог о павільйону (ангару) в заклад громадського харчування (ка фе).

З 01.08.2006 на підставі додатково ї угоди №1 до договору орендод авцем за договором стало ВАТ "Акціонерна компанія "Київре конструкція".

Згідно з висновком №4955/4956 від 22 січня 2009 року судової будіве льно-технічної експертизи, п ризначеної у цій справі і про веденої Київським науково-до слідним інститутом судових е кспертиз останні поліпшення приміщення були здійснені п озивачем у вересні 2007 року (п. 1 в исновку № 4955/4956 від 22.01.2009 р.).

Дозвіл №АА 002408 на розміщення об' єкта торгівлі (сфери пос луг) - кафе за адресою м.Київ, вул. Пестеля, 11 було видано поз ивачу 17.11.2007 р.

Як було встановлено, викона ні ремонтно-будівельні робот и по реконструкції нежитлово го приміщення загальною площ ею 100 кв. м. в м. Києві по вул. Пест еля, 11 призвели до зміни зовні шніх розмірів зі 100 кв. м. до 105,2 кв . м., відповідного зменшення вн утрішньої корисної площі до 86,4 кв. м., зміни цільового призн ачення приміщення. Виникненн я іншого за функціональністю об' єкта нерухомого майна п ідтверджується судовою буді вельно-технічною експертизо ю (п.2 висновку №4955/4956 від 22.01.2009 р.)

Внаслідок всіх здійснених позивачем поліпшень орендов аного майна його ринкова вар тість також збільшилась, з 184395 грн. до 2084015 грн. (п.7 висновку №4955/4 956 від 22.01.2009 р.).

Статтею 227 ЦК УРСР встановле но, що в разі проведеного з доз волу наймодавця поліпшення н айнятого майна наймач має пр аво на відшкодування зроблен их для цієї мети необхідних в итрат, якщо інше не передбаче но законом або договором.

Згідно ч.4 ст.778 ЦК України, я кщо в результаті поліпшенн я, зробленого за згодою най модавця, створена нова річ, наймач стає її співвласник ом. Частка наймача у праві власності відповідає варто сті його витрат на поліпше ння речі, якщо інше не вста новлено договором або зако ном. При цьому, судом було в зято до уваги пріоритетне право орендаря на викуп ор ендованої ним площі, а тако ж те, що в результаті реконс трукції було створено нову річ.

Як свідчить зміст договор у оренди та акту приймання -передачі від 17 травня 1997 р. ст орони домовлялись щодо від шкодування (компенсації) ви трат орендаря, пов' язаних з покращеннями орендовано го майна, при цьому як зроб лених шляхом ремонту, так і шляхом реконструкції (п.6.2 та положення акту). У випадку до строкового припинення дії до говору з ініціативи орендаря , відшкодування витрат, пов' язаних з проведенням ремонту , реконструкцією чи покращен ням стану приміщення, що орен дується, та інші розрахунки в ідбуваються за взаємною згод ою сторін (п.6.3. договору), а у вип адках, не передбачених даним договором, сторони керуютьс я чинним законодавством (п. 6.5. д оговору).

Посилання в акті прийманн я-передачі на те, що всі пок ращення стану цього об' єк ту належать на праві власн ості виключно ТОВ "Біла Ведм едиця", не спростовує закріп леного ст.272 ЦК УРСР права н аймача на відшкодування ва ртості невіддільних поліпш ень та на вилучення відділ ьних, що підтверджується і наступним змістом того ж а кту: "в разі розірвання дого вору оренди орендодавець з обов' язується повністю ко мпенсувати орендарю всі вит рати, які здійснив останній н а покращення даного приміщен ня за відрахуванням зносу".

Закріплене в акті право вл асності орендаря на покращ ення стану об' єкту не мож е ототожнюватися з правом в ласності на весь чи певну частину об' єкту.

Відповідно до ст.392 ЦК Україн и, власник майна може пред' я вити позов про визнання його права власності, якщо це прав о оспорюється або не визнаєт ься іншою особою.

Право на звернення до суд у з позовом на підставі ст. 392 ЦК України має особа, яка є власником і чиї права не визнаються або оспорюютьс я третьою особою.

В той же час, як було вста новлено, позивач не є власн иком спірного майна, а тому колегія вважає, що позивачем неправомірно було обрано сп осіб захисту своїх прав, відп овідно господарським судом п ершої інстанції не обґрунтов ано було застосовано положен ня ст.392 ЦК України.

Статтями 33, 34 ГПК України пер едбачено, що кожна сторона по винна довести ті обставини, н а які вона посилається як на п ідставу своїх вимог і запере чень, докази подаються сторо нами та іншими учасниками су дового процесу, господарськи й суд приймає тільки ті доказ и, які мають значення для спра ви, обставини справи, які відп овідно до законодавства пови нні бути підтверджені певним и засобами доказування, не мо жуть підтверджуватись іншим и засобами доказування.

Касаційна інстанція вважа є, що за встановлених обстави н висновки суду апеляційної інстанції про відсутність пр авових підстав для визнання за позивачем права власності та права користування та во лодіння, як співвласником в ідповідають положенням укла деного сторонами договору ор енди, акту приймання-передач і, тому підстави для скасуван ня оскаржуваної постанови су ду відсутні.

Виходячи з викладеного, кер уючись ст.ст. 1115, 1117, 1118, 1119, 11111 Господа рського процесуального коде ксу України,

П О С Т А Н О В И В:

Постанову Київського апеляційного господарськог о суду від 09.03.2011 р. у справі № 6 /103-3/356 господарського суду міст а Києва залишити без зміни, а к асаційну скаргу - без задово лення.

Головуючий, суддя В. Ов ечкін

судді Є. Чернов

В. Цвігун