Постанова

від 09.04.2008 по справі 20-7/426

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

20-7/426

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ   СУД

Постанова

Іменем України

7 квітня 2008 року   Справа № 20-7/426

                    Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Котлярової О.Л.,

суддів                                                                      Антонової І.В.,

                                                                                          Прокопанич Г.К.,

за участю представників сторін:

позивача: Лебедєв О.В., довіреність б/н від 07.04.08; Писарькова О.М., директор;

відповідача: Михайлова О.Є.; довіреність №47 від 08.01.08;

розглянувши апеляційну скаргу Фонду комунального майна Севастопольської міської ради на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Ілюхіна Г.П.) від 15 січня 2008 року у справі № 20-7/426

за позовом           Закритого акціонерного товариства "Магазин № 55" (вул. Суворова, 29, Севастополь, 99011)

до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Луначарського, 5, Севастополь, 99011)  

про визнання терміну дії договору оренди нежитлового комунального майна, розташованого в місті Севастополі по вул. Суворова, 29, № 210-01 від 10.07.2001 та № 193-06 від 21.07.2006; внесення змін  до пункту 7.1 Договору оренди нежитлового комунального майна, розташованого в місті Севастополі по вул. Суворова, 29, № 193-06 від 21.07.2006

                                                            ВСТАНОВИВ:

Закрите акціонерне товариство "Магазин №55" звернулось до господарського суду міста Севастополя з позовом до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради про визнання пролонгованим (продовженим) на той же строк та на тих самих умовах договір оренди № 193-06 від 21 липня 2006 року вбудованих нежитлових приміщень цокольного поверху житлового трьохповерхового будинку, загальною площею 264, 80 м2, розташованих за адресою: 99011, м. Севастополь, вул. Суворова, 29, укладений між позивачем та відповідачем.

Позивач в суді першої інстанції змінив позовні вимоги та просив  визнати термін дії договору оренди нежитлового комунального майна, розташованого в м. Севастополі по вул. Суворова, 29, №193-06 поновленим на строк, встановлений договорами оренди нежитлового комунального майна, розташованого в м. Севастополі по вул. Суворова, 29, № 210-01 від 10 липня 2001 року та № 193-06 від 21 липня 2006 року; внесені зміни до пункту 7.1 Договору оренди нежитлового комунального майна, розташованого в м. Севастополі по вул. Суворова, 29, № 193-06 від 21 липня 2006 року, виклавши його у наступній редакції: "Цей договір діє з моменту його підписання до 10 липня 2012 року".

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 15 січня 2008 року у справі №20-7/426 позов задоволено.

Визнано термін дії договору оренди нежитлового комунального майна, розташованого в м. Севастополі по вул. Суворова, 29, №193-06 від 21 липня 2006 року, укладеного між Фондом комунального майна Севастопольської міської ради та Закритим акціонерним товариством "Магазин № 55" поновленим в межах строку, встановленого договорами оренди нежитлового комунального майна, розташованого в м. Севастополі по вул. Суворова, 29, № 210-01 від 10 липня 2001 року та №193-06 від 21 липня 2006 року.

Зобов'язано Фонд комунального майна Севастопольської міської ради в строк до 04 лютого 2008 року внести зміни до пункту 7.1 Договору оренди нежитлового комунального майна, розташованого за адресою: м. Севастополь, вул. Суворова, 29, № 193-06 від 21 липня 2006 року, укладеного між Фондом комунального майна Севастопольської міської ради та Закритим акціонерним товариством "Магазин №55" шляхом викладення пункту 7.1 Договору № 193-03 від 21 липня 2006 року в наступній редакції: "Цей договір діє з моменту його підписання до 10 липня 2012 року".

Рішенням ухвалено, у випадку невиконання Фондом комунального майна Севастопольської міської ради пункту 2 резолютивної частини рішення господарського суду міста Севастополя від 15 січня 2008 року у справі № 20-7/426 вважати пункт 7.1 Договору № 193-06 від 21 липня 2006 року діючим в редакції позивача згідно Додаткової угоди від 05 грудня 2007 року, а саме: "Цей договір діє з моменту його підписання до 10.07.2012".

Не погодившись з даним рішенням суду, Фонд комунального майна Севастопольської міської ради звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати, оскільки воно було прийнято з порушенням норм матеріального права, зокрема статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статті 188 Господарського кодексу України, статті 651 Цивільного кодексу України.

На думку апелянта позов про зобов'язання пролонгувати договір оренди є зміна договору у односторонньому порядку. Просить у позові відмовити. Більш детально викладено в апеляційній скарзі.

Від Закритого акціонерного товариства "Магазин № 55" надійшов відзив, в якому він просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Розпорядженням заступника голови Севастопольського апеляційного господарського суду від 7 квітня 2008 року було змінено склад колегії: суддя Ткаченко М.І. замінено на суддю Прокопанич Г.К.

У судовому засіданні, призначеного на 7 квітня 2008 року, сторони підтримали свої вимоги.

Під час повторного розгляду справи, в порядку передбаченому статтею 101 Господарського процесуального кодексу України, перевіривши матеріали справи, заслухавши представників сторін, Севастопольський апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

16 травня 1996 року між Управлінням майна міста Севастопольської міської державної адміністрації (Орендодавець) та Закритим акціонерним товариством "Магазин № 55" (Орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна № 1717, згідно з яким Орендодавець здав, а Орендар прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення (будівлю, споруду) за адресою: м. Севастополь, вул. Суворова, 29, загальною площею 239,7 м2, для розміщення магазину № 55, з терміном дії з 20 травня 1996 року до 19 травня 2001 року.

10 липня 2001 року між Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (Орендодавець) та Закритим акціонерним товариством "Магазин № 55" (Орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна № 210-01, згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду нерухоме майно: вбудовані нежитлові приміщенні цокольного поверху житлової трьохповерхової будівлі, загальною площею 264,80 м2, розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Суворова, 29, яке знаходиться на балансі РЕП-3, з терміном дії з 10 липня 2001 року до 10 липня 2006 року, згідно пункту 8 Договору раніше діючий договір № 1717 від 16 травня 1996 року вважається таким, що втратив чинність.

21 липня 2006 року між Фондом комунального майна Севастопольської міської ради (Орендодавець) та Закритим акціонерним товариством "Магазин № 55" (Орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна №193-06, згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду нерухоме майно: вбудовані нежитлові приміщенні цокольного поверху житлової трьохповерхової будівлі, загальною площею 264,80 м2, розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Суворова, 29, яке знаходиться на балансі РЕП-3, з терміном дії з 21 липня 2006 року до 10 липня 2007 року, згідно з пунктом 8.2 Договору, цей договір є новою редакцією договору оренди № 210-01 від 10 липня 2001 року.

Відповідно до Договору № 16 на ремонтно-будівельні роботи від 22 травня 2001 року, які погоджені з відповідачем наказом № 161 від 30 травня 2001 року, позивачем у період з 2001 року по 2006 року, здійснені ремонті роботи  вартість яких склала 41011,93 грн. згідно висновку вартості поліпшеного орендованого нерухомого майна.

Як вбачається із матеріалів справи, позивачем своєчасно сплачувалась орендна плата за користування спірним приміщенням.

Фонд комунального майна Севастопольської міської ради 19 квітня 2007 року за вих. № 990 направив позивачу лист про перегляд орендної плати відповідно до діючої методики шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди.

У свою чергу позивач відправив відповідь від 18 травня 2007 року за вих.№8 Фонду комунального майна Севастопольської міської ради, що він не заперечує проти укладення додаткової угоди до договору оренди в частині перегляду орендної плати відповідно до діючої методики з моменту отримання пропозиції.

06 червня 2007 року за вих. № 17 позивач звернувся до відповідача з листом про продовження договору № 193-06 оренди нерухомого майна від 21 липня 2006 року строком на 5 років, так як оборотні фонди підприємства приватизовані колективом магазину.

13 липня 2007 року за вих. № 2276 Фонд комунального майна Севастопольської міської ради повідомив позивача, що 10 липня 2007 договір оренди № 193-00 від 21 липня 2006 року на нежитлове приміщення, розташоване в м. Севастополі по вул. Суворова, 29 припинив свою дію, у зв'язку з закінченням договірних відносин та просив передати орендоване майно по акту прийому-передачі, в строк встановлений договором оренди.

Як свідчать матеріали справи, 25 липня 2007 року за вих. № 2433 Фонд комунального майна Севастопольської міської ради направив позивачу лист, відповідно до якого, заява позивача про продовження договору оренди № 193-06 від 21 липня .2006 року на нежитлові приміщення, розташовані в м. Севастополі по вул. Суворова, 29 було розглянуто; запропоновано позивачу в найкоротший термін звернутись до відповідача для оформлення додаткової угоди по використанню об'єкту строком на 3 місяці з дати закінчення договору оренди, на період формування умов конкурсу, а також забезпечити доступ на займаний об'єкт експерту-оцінювачу.

Фонд комунального майна Севастопольської міської ради 30 листопада 2007 року за № 3690 повідомив позивача про оголошення конкурсу на оренду вбудованих нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Суворова, 29 (264,80 м2), умови якого опубліковані в газеті "Севастопольские известия" № 95 від 24 листопада 2007 року.

В свою чергу, позивач 05 грудня 2007 року за №8825 звернувся до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради з заявою про продовження договору оренди нерухомого майна № 193-06 від 21 липня 2006 року строком на 5 років, шляхом підписання додаткової угоди про внесення змін до пункту 7.1 Договору оренди № 193-06 від 21 липня 2006 року, надавши додаткову угоду, підписану та засвідчену печаткою позивача.

Норма статті 764 Цивільного кодексу України передбачає, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-ХІІ від 10.04.1992, відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно з частиною 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження строку дії договору оренди тільки в тому разі, коли після його закінчення орендодавець має намір передати об'єкт оренди іншій особі.

Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що із матеріалів справи не вбачається волевиявлення відповідача відносно припинення договору (станом на 10 серпня 2007 року - протяг одного місяця після закінчення строку Договору).

Відповідач з позовом про виселення позивача зі займаного спірного приміщення до суду не звертався, а лише було листування про внесення змін до договору оренди в частині орендної плати та терміну його дії.

Після закінчення строку дії договору оренди, позивач фактично продовжує користуватись орендованим майном, сплачує орендну плату, а відповідач приймає орендні платежі та веде листування про зміну його умов в частині орендної плати та строку дії.

Відповідно до статті 9 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" за наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.

Згідно зі статтею 6 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" орендарями можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.

Відповідно до статті 7 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" ініціатива щодо оренди майна може виходити від фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями відповідно до статті 6 цього Закону, пропозиція може надходити від орендодавців, зазначених у статті 5 цього Закону. Орендодавець може оголосити конкурс на право оренди майна у порядку, встановленому частиною сьомою статті 9 цього Закону.

Порядок проведення конкурсу для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, визначається органами місцевого самоврядування.

Пунктом 6 Порядку проведення конкурсу по визначенню орендаря комунального майна, затвердженого рішенням Севастопольської міської ради № 341 від 12 листопада 2002 року, конкурс проводиться обов'язково у разі наявності заяв про оренду від двох або більш фізичних або юридичних осіб, які надійшли протягом місяця після опублікування оголошення про об'єкт, який пропонується для оренди, в газеті "Севастопольские известия".

Відповідно до частини 2 пункту 6 даного Положення, конкурс може також оголошуватись за рішенням комісії по оренді комунального майна при наявності або за відсутністю вказаної заяви про оренду комунального майна.

Згідно абзацу 7 частини 4 статті 9 Закону України "Про оренду державного та  комунального майна" встановлено, що у передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо: було прийнято рішення про приватизацію або передприватизаційну підготовку цих об'єктів; об'єкт включено до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади; орган Антимонопольного комітету України не дає згоди з підстав, перелічених у абзацах другому-четвертому частини другої цієї статті; орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на виділення структурного підрозділу підприємства; з інших підстав, передбачених законами; орендодавець, зазначений в абзаці другому та третьому статті 5 цього Закону, прийняв рішення про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Відповідно до пункту 8 статті 9 Закону України "Про оренду державного та  комунального майна" у разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, арбітражного суду.

Обставини, які могли б бути підставою для відмови позивачу в продовженні (укладенні) зміни умов в частині строку оренди спірного нежитлового приміщення, відсутні.

Із матеріалів справи вбачається, що між сторонами продовжують існувати орендні відносини по оренді цього комунального майна на умовах, визначених договорами оренди.

Стаття 785 Цивільного Кодексу України передбачає, якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Відповідно до частини 1 статті 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно зі статтею 284 Господарського кодексу України, строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Норма статті 188 Господарського кодексу України передбачає, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Як свідчать матеріалів справи, позивач звертався 06 червня 2007 року за вих.№17 (вх.№3622 від 07 червня 2007 року), 05 грудня 2007 року (вх.№8825)  до відповідача з заявами про продовження строку дії договору оренди, зміну пункту 7.1 Договору в частині строку його дії, але листом від 25.07.2007 (вих.№ 2433) він був повідомлений про неможливість вирішення цього питання у зв'язку з організацією конкурсу на оренду вказаного приміщення до його проведення та визначення переможця та отримав нову пропозицію продовжити дію договору строком на 3 місяці.

Після закінчення строку дії договору позивач продовжував орендувати вказане приміщення, за що йому виставлялися відповідні рахунки по сплаті орендної плати та плати за комунальні послуги, які він своєчасно сплачував, що підтверджується матеріалами справи.

Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України, за договором найма (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Статтею 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що Орендодавцями, зокрема, є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Матеріали справи свідчать, що договір № 193-06 від 21 липня 2006 року є поновленим.

Пропозиція позивача в листі була про зміну його умов, продовження (укладення) договору на новий строк –5 років, на умовах договору № 193-06 від 21 липня 2006 року не розглянута відповідачем у встановлені законом строки, мала місце нова пропозиція відповідача про зміну умов в частині строку дії договору на 3 місяці.

Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради відмовив позивачу в продовженні договору оренди на підставі статті 118 Закону України "Про державний бюджет України на 2007 рік" та роз'яснив позивачу про його право взяти участь у конкурсі на право оренди зазначеного майна.

Згідно з частиною 1 статті  7, частини 7 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відповідач має право оголосити конкурс на право оренди нерухомого майна лише при наявності заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб.

При таких обставинах, судова колегія вважає, що суд першої інстанції правомірно дійшов висновку того, що договір № 193-06 від 21 липня 2006 року оренди нерухомого державного майна підлягає зміні, у зв'язку з ти, що позивач має право на його продовження на умовах договорів № 210-01 від 10 липня 2001 року та № 193-06 від 21 липня 2006 року.

Висновки апеляційної скарги спростовуються матеріалами справи.  

Враховуючи викладене, судова колегія вважає, рішення суду першої інстанції прийнято при правильному застосуванні норм матеріального права, підстав для скасування рішення немає.  

Керуючись статтями 101, 103 (частина 1 пункт 1), 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

                                                            ПОСТАНОВИВ:          

Апеляційну скаргу Фонду комунального майна Севастопольської міської ради залишити без задоволення.

Рішення господарського суду міста Севастополя від 15 січня 2008 року у справі № 20-7/426 залишити без змін.

Головуючий суддя                                                  О.Л. Котлярова

Судді                                                                                І.В. Антонова

                                                                                Г.К. Прокопанич