Рішення

від 02.08.2011 по справі 3/120

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА



ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б     тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа №  3/120

02.08.11

За позовом   Комунального підприємства «Оренда»

До                  Приватного підприємства «Спрос»

Про                розірвання договору оренди та виселення

                                                                                                               Суддя Сівакова В.В.

Представники сторін:

Від позивача           ОСОБА_1 –по дов. № 681 від 18.11.2010

Від відповідача       ОСОБА_2 –по дов. № б/н від 04.07.2011

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Комунального підприємства «Оренда»про розірвання договору № 134/10 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва від 13.04.2010 та про виселення Приватного підприємства «Спрос»з нежитлового приміщення по вул. Введенській, 6 літ. А у м. Києві, загальною площею 206,9 кв. м. передавши його по акту приймання-передачі позивачу.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.06.2011 було порушено провадження у справі № 3/120 та призначено її до розгляду на 21.06.2011.

Ухвалою Господарського суду міста Києва № 3/120 від 21.06.2011, в зв‘язку з не з’явленням представника відповідача в засідання суду та невиконанням сторонами вимог суду викладених в ухвалі про порушення провадження у справі від 07.06.2011, розгляд справи було відкладено на 05.07.2011.

Відповідач у поданому в судовому засіданні 05.07.2011 відзиві проти позову заперечує, оскільки договором оренди нерухомого майна № 134/10 від 13.04.2010 не передбачено порядку дострокового розірвання договору, то таке розірвання повинно відбуватись відповідно до вимог чинного законодавства, тобто ст. 188 Господарського кодексу України. Повідомлення від КП «Оренда»про розірвання договору не надходило, а отже КП «Оренда»порушило встановлений законодавством порядок розірвання господарських договорів. Враховуючи викладене просить в позові відмовити повністю.

Відповідачем 04.07.2011 до відділу діловодства суду подано клопотання про зупинення провадження у справі № 3/120 до вирішення справи № 2-906/11, яка розглядається Подільським районним судом міста Києва.

Клопотання мотивовано наступним. Подільським районним судом міста Києва розглядається цивільна справа № 2-906/11 за позовом мешканців будинку № 6 по вул. Введенська, в якому знаходяться орендовані приміщення, до КП «Оренда»та ПП «Спрос» про визнання незаконним і недійсним укладений між КП «Оренда»та ПП «Спрос»договір № 134/10 від 13.04.2010 оренди нежитлового підвального приміщення загальною площею 206,9 кв.м. розташованого за адресою м. Київ. вул. Введенська, буд. 6 літ. А., як такого що не відповідає законові і порушує права співвласників допоміжних приміщень багатоквартирного будинку і зобов‘язати ПП «Спрос»звільнити вказане підвальне приміщення. 30.05.2011 ухвалою Подільського районного суду м. Києва по зазначені справі було, зокрема, призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручити експертам КНДІСЕ м. Києва; провадження по справі зупинити до отримання висновку експерта. Відповідно до ч. 3 ст. 207 Господарського кодексу України виконання господарського зобов‘язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, одо вважається недійсним з моменту його виникнення. В разі задоволення вимог мешканців будинку № 6 по вул. Введенська договір № 134/10 від 13.04.2010 оренди нежитлового підвального приміщення буде вважатись недійсним з моменту його укладання і тому господарські відносин між КП «Оренда»та ПП «Спрос»по зазначеному договору будуть вважатись недійсними.

Представник позивача в судовому засіданні 05.07.2011 проти задоволення клопотання відповідача заперечував.

Розглянувши дане клопотання суд відзначає наступне

Стаття 79 Господарського процесуального кодексу України містить вичерпний перелік підстав з яких провадження у справі підлягає зупиненню, зокрема господарський суд зупиняє провадження у справі в разі неможливості розгляду даної справи до вирішення пов’язаної з нею іншої справи, що розглядається іншим судом.

Суд вважає, що спір у справі Подільського районного суду м. Києва № 2-906/11 не пов‘язаний з вирішенням спору у даній справі, а тому клопотання відповідача задоволенню не підлягає.

В судовому засіданні 05.07.2011 на підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України було оголошено перерву до 12.07.2011.

Ухвалою Господарського суду міста Києва № 3/120 від 12.07.2011, в зв‘язку з нез’явленням представників позивача і відповідача в засідання суду, розгляд справи було відкладено на 26.07.2011.

Ухвалою Господарського суду міста Києва № 3/120 від 26.07.2011, в зв‘язку з нез’явленням представника відповідача в засідання суду, розгляд справи було відкладено на 02.08.2011.

Представник позивача в судовому засіданні 02.08.2011 позовні вимоги підтримав повністю.

Представник відповідача в судовому засіданні 02.08.2011 проти задоволення позовних вимог заперечував.

В судовому засіданні 02.08.2011, відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва,

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна»об’єктом оренди є нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) (п. 1 ст. 4 Закону) орендодавцями є органи, уповноважені органами місцевого самоврядування, управляти нерухомим майном, яке перебуває у комунальній власності (ст. 5 Закону).

13.04.2010 між Комунальним підприємством «Оренда»(орендодавець) та Приватним підприємством «Спрос»(орендар) було укладено договір № 134/10 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, спору, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва (далі –договір).

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець на підставі розпорядження Подільської районної у м. Києві державної адміністрації № 304 від 13.04.2010 передає, а орендар приймає  в оренду підвальні приміщення по вул. Введенській, 6 літ. А площею 206,9 кв. м. для розміщення складу.

Спір виник в зв’язку з тим, що позивач вважає, що відповідачем в порушення умов договору без погодження з орендодавцем проводяться в орендованому приміщенні ремонтні роботи, що є підставою для розірвання договору та звільненню приміщення.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов‘язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку. Зобов’язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно з п. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов‘язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов‘язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов‘язками наділені обидві сторони договору.

Згідно ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ст. 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов‘язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Відповідно до п. 2.1. договору орендодавець зобов‘язаний не пізніше 3-х днів з моменту підписання даного договору передати, а орендар прийняти по акту приймання-передачі об‘єкт оренди.

З наявного в матеріалах справи акту приймання приміщення від 13.04.2010 вбачається, що позивач передав, а відповідач прийняв в орендне користування приміщення по вул. Введенській, 6 літ. А площею 206,9 кв. м.

Відповідно до ч.1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно п. 6.2. договору термін дії договору встановлений сторонами з 13.04.2010 по 12.04.2013.

Відповідно до п. 2.6. договору орендар зобов‘язаний при оренді підвальних приміщень дотримуватись правил експлуатації та ремонту інженерних комунікацій, вимог БНіП-11-104-76 по зберіганню та складуванню матеріальних цінностей підвальних приміщень, а також забезпечити їх захист від аварій на внутрішньо-будинкових та зовнішніх інженерних комунікацій.

Згідно п. 3.1 договору орендодавець має право проводити необхідний огляд об‘єкту оренди та перевірку дотримання орендарем умов цього договору.

Пунктом 3.3. договору встановлено, що орендар має право виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації, проводити необхідний ремонт чи інше поліпшення об‘єкту оренди за письмовим дозволом орендодавця з обов‘язковим погодженням з орендодавцем переліку відповідних робіт.

Відповідно до п. 4.3. договору  орендар не має права без дозволу орендодавця переобладнувати об‘єкт оренди, зводити на території нові будинки, прибудови, надбудови тощо. Роботи по переобладнанню та відновленню об‘єкта оренди можуть проводитись тільки з дозволу орендодавця та при погодженні з балансоутримувачем проектно-кошторисної документації.

Пункт 3 ст. 773 Цивільного кодексу України передбачає, що наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов’язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Відповідачем доказів того, що ним було отримано дозвіл позивача на проведення будь-яких ремонтних робіт в орендованому приміщенні не подано.

01.06.2011 Управлінням з питань надзвичайних ситуацій Подільської районної у      м. Києві державної адміністрації  складено акт № 14 обстеження місця надзвичайної події, з якого вбачається, що за результатами обстеження виявлено: за виходом на місце події встановлено, що опломбоване раніше Управлінням з питань надзвичайних ситуацій Подільської району  приміщення  розпломбовано, що свідчить про незаконне проникнення в підвальне приміщення буд. № 6 по вул. Введенській.

Постановою Кабінету Міністрів України № 927 від 12.10.2010 затверджено Типове положення про Комісію з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій (далі - Положення).

Згідно Положення Комісія з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій (далі - Комісія) є постійно діючим органом, який утворюється Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласною, Київською та Севастопольською міською держадміністрацією (регіональна комісія), райдержадміністрацією, виконавчим органом сільської, селищної, міської, районної у місті ради (місцева комісія).

Основними завданнями Комісії на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці згідно п. 3 Положення є:

координація дій органів управління, сил та засобів територіальної підсистеми єдиної системи цивільного захисту (регіональна комісія) або відповідної ланки такої підсистеми (місцева комісія) у разі виникнення надзвичайної ситуації або виявлення загрози її виникнення, а також під час реагування на зазначену ситуацію;

організація першочергових заходів з ліквідації наслідків надзвичайних ситуацій регіонального та місцевого рівня;

участь у здійсненні заходів у сфері цивільного захисту та техногенно-екологічної безпеки;

планування роботи з розгляду питань, пов'язаних із запобіганням виникненню надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру.

Згідно п. 11 Положення рішення Комісії фіксуються у протоколі засідання, який підписується головуючим на засіданні, відповідальним секретарем комісії, та затверджуються керівником органу, який її утворив.

В матеріалах справи наявний протокол № 6 засідання виїзної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій Подільської районної у м. Києві державної адміністрації від 01.06.2011, згідно якого при розгляді питання про несанкціоноване проведення ремонтно-будівельних робіт в підвалі будинку № 6 по вул. Введенській під час проведення перевірки виявлені такі порушення : роботи виконуються працівниками ПП «Спрос»без проектної та дозвільної документації; виявлено втручання в несучу стіну житлового будинку шляхом облаштування вхідної групи без проектної документації.

Згідно вказаного протоколу директору КП «Оренда»доручено з метою недопущення руйнування будинку, негайно призупинити дію договору оренди приміщення з ПП «Спрос», зупинення будівельних робіт та надати дозвільну документацію.

Згідно п. 5.15 договору у разі невиконання або порушення однією із сторін умов цього договору, а також з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, договір оренди може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін.

Пунктом 6.5. договору передбачено, що договір може бути достроково розірваний в разі створення орендарем загрози пошкодження об‘єкту оренди.

Підставами розірвання договору найму на вимогу наймодавця, передбачених ст. 783 Цивільного кодексу України, є користування річчю наймачем всупереч договору або призначення речі та якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Згідно п. 1. ст. 773 Цивільного кодексу України наймач зобов’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 2 ст. 773 Цивільного кодексу України).

Згідно п. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Пункт 1 статті 188 Господарського кодексу України також визначає, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до частини 2 статті 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Згідно з частиною першою статті 11 Господарського процесуального кодексу України підприємство чи організація, які вважають за необхідне змінити чи розірвати договір, надсилають пропозиції про це другій стороні за договором.

Наведені та інші норми матеріального і процесуального права не передбачають будь-яких санкцій за недодержання підприємством (організацією) відповідного порядку внесення змін до господарського договору чи його розірвання. Тому саме по собі таке недодержання не тягне за собою наслідків у вигляді відмови в прийнятті позовної заяви або її повернення чи припинення провадження у справі.

Верховним Судом України з посиланням на рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 у справі № 1-2/2002 (про досудове врегулювання спорів) також зазначалося, що недотримання позивачем вимог частини другої статті 188 Господарського кодексу України щодо обов'язку надсилання іншій стороні пропозицій про розірвання договору в разі виникнення такої необхідності не позбавляє позивача права звернутися за захистом порушеного права шляхом вчинення прямого позову до відповідача про розірвання договору (постанова названого суду від 17.06.2008 № 8/32пд).

Цивільне законодавство базується на принципі обов‘язкового виконання сторонами зобов‘язань за договором. За загальним правилом, закріпленим у ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Оцінка порушення умов договору, як істотне, повинна здійснюватись судом відповідно до критерію, що встановлений абзацом другим ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, а саме істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.  

Отже, оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття –«значної міри»позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об‘єктивними обставинами, що сталися у сторони, яка вимагає розірвання договору. Обґрунтування істотності (значної міри) порушення умов договору відповідачем і підлягає дослідженню і оцінці в межах цієї справи.

Істотним порушенням умов договору яке, згідно з позовними вимогами, свідчить про наявність підстав для розірвання договору, є те, що наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі. Відповідачем дану обставину не спростовано.

Судом на підставі наявних у справі доказів в їх сукупності з достовірністю встановлено, а відповідачем не спростовано факт істотного порушення останнім умов договору оренди № 134/10 від 13.04.2010, а відтак, і свідчить про наявність передбачених ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України підстав для розірвання договору.

Відповідач у своєму відзиві не наводить заперечень з приводу здійснення ремонтних робіт без погодження з орендодавцем, а лише вказує на те, що позивачем недотримано порядок розірвання договорів, встановлений ст. 188 Господарського кодексу України.

З огляду на наведене, вимоги позивача щодо дострокового розірвання договору        № 134/10 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, спору, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендою є засноване на договорі, строкове, платне користування майном ... .

Відповідно до частини 1 статті 785 Цивільного кодексу України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З розірванням договору відповідач втрачає статус орендаря і, оскільки інших доказів щодо підтвердження права користування спірними приміщеннями не має, то вимога про виселення відповідача з орендованого приміщення підлягає задоволенню.   

Згідно п. 5.12. договору у разі припинення чи розірвання договору оренди, закінчення строку його дії, відмови орендодавця від договору орендар зобов‘язаний негайно повернути орендоване приміщення (будівлю, споруду) орендодавцю по акту у стані, в якому перебував об‘єкт оренди на момент передачі його в оренду. З урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об‘єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Таким чином, позовні вимоги про виселення відповідача з нежитлового приміщення по вул. Введенській, 6 літ. А у м. Києві, загальною площею 206,9 кв. м. обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Згідно з ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Відповідач доказів на спростування обставин, повідомлених позивачем, не надав.

Зважаючи на вищенаведене, позовні вимоги Комунального підприємства «Оренда»є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню частково.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Враховуючи наведене та керуючись  ст. ст. 49, 82-85 ГПК України, суд

                                                В И Р І Ш И В:

1.          Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір № 134/10 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, спору, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва, укладений між  Комунальним підприємством «Оренда»та Приватним підприємством «Спрос».

3. Виселити Приватне підприємство «Спрос»(вул. Введенська, 6-А, м. Київ, код ЄДРПОУ 19254938) з нежитлового приміщення по вул. Введенській, 6 літ. А у м. Києві, загальною площею 206,9 кв. м. та передати його по акту приймання-передачі Комунальному підприємству «Оренда»(вул. Костянтинівська, 2/1, м. Київ, код ЄДРПОУ 31840749).

4. Стягнути з Приватного підприємства «Спрос» (вул. Введенська, 6-А, м. Київ, код ЄДРПОУ 19254938) на користь Комунального підприємства «Оренда»(вул. Костянтинівська, 2/1, м. Київ, код ЄДРПОУ 31840749) 85 (вісімдесят п‘ять) грн. 00 коп. витрат по сплаті державного мита та 236 (двісті тридцять шість) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Суддя

                                                   Сівакова В.В.

Рішення підписано 08.08.2011.