Рішення

від 17.06.2008 по справі 4/250

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

4/250

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б     тел.230-31-34

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа №  4/250

17.06.08

За позовом     Всеукраїнське товариство політичних в'язнів і репресованих

до                     Головне управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації

Товариство з обмеженою відповідальністю "Алекс -компані"

про                    визнання договору купілі-продажу недійсним

Суддя  Борисенко І.І.

Представники:

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

На розгляд Господарського суду міста Києва подані позовні вимоги Всеукраїнського товариства політичних в'язнів і репресованих до Головного управління комунальної власності м. Києва Київської міської державної адміністрації, Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс-Компані" про визнання недійсним укладеного між Головним управлінням комунальної власності м. Києва та Товариством з обмеженою відповідальністю "Алекс-Компані" договору купівлі-продажу нежилого будинку по вулиці Межигірській, 7/16 у місті Києві від 26 лютого 2008 року.

Вимоги мотивуються тим, що Всеукраїнське товариство політичних в'язнів та репресованих є орендарем нежитлового будинку по вул. Межигірській, 7/16 у м. Києві на підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації від 02.02.1996 р. та рішення постійної комісії з питань власності Київської міської ради від 11.12.1996 р., термін дії договору оренди становить двадцять п'ять років з переукладенням договору через кожні п'ять років. Позивач зазначає, що рішенням Київської міської ради від 24.06.2004 р. № 318/1528 термін дії договору було продовжено до 24.04.2008 р., п'ятирічний термін дії договору оренди закінчувався 25.04.2008 р. Вказує, що 26 лютого 2008 р. між Головним управління комунальної власності м. Києва та Товариством з обмеженою відповідальністю "Алекс-Компані" було укладено договір купівлі продажу нежилого будинку по вулиці Межигірській, 7/16 у місті Києві, орендарем якого був позивач.

Позивач вважає, що при укладенні договору купівлі-продажу відповідачем порушено вимоги ст. 659 ЦК України, оскільки продавець (Головне управління комунальної власності м. Києва) не повідомив покупця (ТОВ "Алекс-Компані") про права позивача на будинок та в договорі відсутні застереження про те, що будинок орендується позивачем. Вважає, що договір купівлі-продажу укладено з порушенням ч. 2 ст. 777 ЦК України, оскільки позивач має переважне право перед іншими особами на купівлю орендованого будинку, проте позивачу не запропонували його придбати. Зазначає, що 24.03.2008 р. відповідач (Головне управління комунальної власності м. Києва) в односторонньому порядку незаконно розірвав з позивачем договір оренди нежитлового будинку, строк якого повинен був закінчитися 25.04.2008 р. Вважає, що вищевказані обставини є підставою для визнання договору купівлі-продажу будинку недійсним.

Відповідач Головне управління комунальної власності м. Києва проти позову заперечує, стверджує, що відповідно до Рішення Київради від 08.02.2007р. №62/723 „Про програму приватизації комунального майна територіальної громади м.Києва на 2007-210 роки”  нежилий будинок по вул.. Межигірській, 7/16 у м. Києві загальною площею 400,4 кв.м.включений до переліку об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу ТОВ „Апекс-компані”. На виконання зазначеного Рішення Київради у відповідності до чинного законодавства України Головним управлінням було здійснено приватизацію нежилого будинку по вул. Межигірській, 7/16 у м. Києві шляхом викупу ТОВ „Апекс-компані” та укладено відповідний договір купівлі-продажу. Свої заперечення відповідач виклав письмово від 03.06.2008р. №б/н.

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю "Алекс-Компані" проти позову заперечує. Заперечення мотивуються тим, що договір купівлі-продажу нежитлового будинку по вул. Межигірській, 7/16 у м. Києві від 26.02.2008 р. укладений між Головним управління комунальної власності м. Києва та ТОВ "Алекс-Компані" згідно вимог законодавства. Вказує, що на час укладення договору купівлі-продажу будинку Всеукраїнське товариство політичних в'язнів і репресованих не було орендарем будинку по вул. Межигірській, 7/16 у м. Києві, оскільки строк дії укладеного з позивачем договору оренди будинку від 24.02.2005 р. закінчився 23.02.2006 р., дія договору оренди припинилася та Київська міська рада після 23.02.2006 р. не приймала рішення про продовження терміну дії договору оренди. Вимоги позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу з підстав ст. 659 ЦК України вважає необґрунтованими оскільки позивач на час продажу будинку не був орендарем на не мав прав на це майно. Вказує, що у позивача відсутнє право вимоги щодо застосування наслідків, передбачених в ст. 659 ЦК, оскільки таке право належить покупцю майна, а не третій особі. Вважає, що до спірних правовідносин не може застосовуватися ч.2 ст. 777 ЦК України щодо переважного викупу наймачем об'єкту найму, оскільки Закон України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законом по відношенню до Цивільного кодексу щодо регулювання оренди державного та комунального майна, не надає орендареві переважного права на придбання об'єкту оренди. Договором оренди переважне право позивача на викуп об'єкта оренди також не передбачено. Зазначає, що на момент купівлі-продажу позивач не був орендарем вказаного майна, тому за будь-яких умов не мав переважного права на його придбання.

Крім того, відповідач зазначає, що під час дії договору позивач, як орендар, неналежно виконував зобов'язання за договором та орендна плата стягувалася з нього в примусовому порядку за виконавчим написом нотаріуса, тому і за таких умов позивач не може вважатись таким, що належним чином виконував обов'язки наймача, що є обов'язковою ознакою для виникнення переважного права за ч.2 ст. 777 ЦК України.

Розглянувши документи і матеріали, подані учасниками процесу, заслухавши пояснення представників позивача та з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються їх вимоги і заперечення, оцінивши докази, які мають значення для справи, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

26 лютого 2008 року між Головним управлінням комунальної власності м. Києва (продавець за договором) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Алекс-Компані" (покупець) укладено договір купівлі-продажу. Відповідно до  укладеного договору, продавець продав, а покупець купив нежитловий будинок (літ. А) загальною площею 400,40 кв.м., який розташований за адресою: м. Київ, вул. Межигірська, 7/16. Договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвеєвим В.А. 26.02.2008р. за реєстровим № 988. Згідно реєстраційного напису на правовстановлювальному документі, нежилий будинок (літ. А) загальною площею 400,40 кв.м. по вул. Межигірській, 7/16 зареєстрований 11.03.2008 року Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на праві власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Алекс-Компані".

Оцінюючи наявні в матеріалах справи документи та досліджуючи в судовому засіданні докази, господарський суд вважає позовні вимоги позивача необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню виходячи з наступного:

Згідно ст. 659 ЦК України продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар.

Зі змісту ст. 659 ЦК слідує, що право вимоги щодо зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу за ст. 659 ЦК України належить покупцю за договором, а не третім особам. Тому у позивача, який не є покупцем за договором, відсутнє право вимоги щодо застосування наслідків, передбачених ст. 659 ЦК України.

Окрім того, посилаючись на ст. 659 ЦК України позивач вимагає визнання договору купівлі-продажу недійсним. Проте вказана стаття не передбачає таких правових наслідків як визнання договору купівлі-продажу недійсним, а передбачає лише такі наслідки як зменшення ціни або розірвання договору (на вимогу покупця). За таких умов суд приходить до висновку щодо безпідставності вимог про визнання недійсним договору купівлі продажу з підстав ст. 659 ЦК України, оскільки така вимога заявлена позивачем без належних правових підстав та не відповідає способу захисту, встановленому ст. 659 ЦК України.

Суд приходить до висновку про необґрунтованість доводів позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу з підстав ч.2 ст. 777 ЦК України, якою передбачено, що у разі продажу переданої в найм речі, наймач, який належним чином виконує свої обов'язки має переважне право перед іншими особами на придбання цієї речі.

Згідно ст. 9 ЦК України, особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання передбачаються законом. Майнові відносини між  орендодавцями  та   орендарями щодо оренди державного майна та комунального майна,  врегульовано Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 р. (ст. 1 Закону). Закон України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законом по відношенню до Цивільного кодексу щодо регулювання відносин оренди державного та комунального майна, не надає орендареві переважного права на придбання об'єкта оренди. Відсутність у орендаря переважного права на викуп орендованого майна безпосередньо закріплено в ст. 289 Господарського кодексу України, згідно якої орендар має право на викуп об'єкта оренди лише у тому уразі, якщо таке право передбачено договором оренди.

Оскільки правила ч.2 ст. 777 ЦК України про переважне право наймача на придбання речі не є спеціальними правилами щодо регулювання оренди державного та комунального майна та суперечать нормам спеціального правового акту –Закону України "Про оренду державного та комунального майна", правила ч.2 ст. 777 ЦК України не можуть бути застосовані до спірних правовідносин.

Відповідно до пункту 16 роз'яснення Вищого арбітражний суд України № 02-5/237  від 25.05.2000 р. "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (з наступними змінами та доповненнями), "… орендоване майно приватизується згідно з чинним законодавством, тобто оренду з викупом як спосіб приватизації Закон не передбачає, а отже, відсутнє і переважне право орендаря на викуп об'єкта оренди, за винятком тих випадків, коли право на викуп такого майна було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом у редакції від 14.03.95". Як встановлюється зі змісту договору, за яким позивач орендував будинок № 7/16 по вул. Межигірській у м. Києві, умови договору не передбачали переважного права позивача на викуп об'єкта оренди.

Окрім того, посилання позивача на ч. 2 ст. 777 ЦК України, як на підставу переважного права на придбання нежитлового будинку є необґрунтованим також і тому, що впродовж 2005 –2006 років позивач не виконував належним чином обов'язки орендаря щодо сплати орендної плати. Як встановлюється з написів на договорі оренди від 24.02.2005 р. № 07/1298, щодо позивача неодноразово вчинялися виконавчі написи нотаріуса про примусове стягнення  з позивача заборгованості по орендній платі та пені. За таких умов, позивач в будь-якому випадку не може вважатись таким, що належним чином виконував обов'язки наймача, що є обов'язковою ознакою для виникнення переважного права згідно ч.2 ст. 777 ЦК України.

Згідно договору оренди нежитлового будинку по вул. Межигірській, 7/16 у м.Києві,у кладеного між Комунальним підприємством "Київжитлоспецексплуатація" та позивачем 24.02.2005 р. за № 07/1298, строк дії договору було визначено з 24.02.2005 р. до 23.02.2006 р. Умовами договору було передбачено, що договір припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено (п. 9.5 договору), після закінчення строку дії договору його дія може бути продовжена на підставі рішення Київської міської ради (п. 9.3 договору). Згідно п. 5.4 договору оренди, дозвіл на продовження строку оренди надає Київрада.

Позивачем не надано доказів того, що після закінчення строку оренди 23.02.2006 року Київська міська рада приймала рішення про продовження строку дії договору оренди на новий строк або надавала дозвіл на продовження строку оренди за договором № 07/1298 від 24.02.2005 р.

Доводи позивача про те, що на час укладення  договору купівлі-продажу нежитлового будинку по вулиці Межигірській, 7/16 у місті Києві 26.02.2008 р. позивачу належало право оренди будинку на підставі рішення Київської міської ради від 24.06.2004 р. № 318/1528 про продовження до 25.04.2008 р. терміну дії договору оренди не відповідають дійсним обставинам.

Як встановлюється з пункту 16 рішення Київської міської ради від 06.12.2007 р. № 1384/4217 "Про продовження дії договорів оренди, надання дозволів на укладення договорів суборенди та встановлення пільгових орендних ставок", було визнано такою, що втратила чинність позиція 14 додатку 2 до рішення Київради від 24.04.03р. № 382/542  "Про передачу у користування на умовах оренди нежилих приміщень, продовження дії договорів оренди, а також встановлення пільгової оплати та зміни орендних ставок", яким раніш передбачалось укладання з позивачем договору оренди нежилого будинку 7/16 по вул. Межигірська в м. Києві строком на п'ять років (додаток № 2, позиція 14).  

З додатків № 1-8 до рішення Київської міської ради від 24.06.2004 р. № 318/1528 "Про передачу в тимчасове користування на умовах оренди нежилих приміщень, продовження термінів  дії договорів оренди нежилих приміщень, надання дозволів на встановлення пільгових ставок оплати та про зміни орендних ставок", також встановлюється, що у вказаних додатках наведено перелік осіб, яким надаються в оренду нежитлові приміщення або яким продовжуються договори оренди, проте позивач не вказаний в цьому переліку (додатки № 1-8 до рішення) як орендар, якому продовжено строк дії договору оренди.

Водночас, позивач зазначений в Переліку підприємств та організацій, яким дозволено встановлення пільгової оплати в існуючих договорах оренди нежилих приміщень у будинках комунальної власності територіальної громади м. Києва (додаток № 9 до рішення Київської міської ради від 24.06.04р. № 318/1528).

Зазначення позивача у вказаному Переліку підприємств та організацій, яким дозволено встановлення пільгової оплати в існуючих договорах оренди (додаток № 9) не може бути доказом того, що позивачу продовжено строк дії договору оренди, оскільки вказаний перелік підприємств та організацій стосувався виключно питань встановлення пільгової орендної плати в існуючих договорах оренди, а не питань продовження терміну дії договору оренди.

Відповідно до ст. 34 ГПК України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За відсутності рішення Київської міської ради про продовження позивачу строку дії договору оренди, додаткова угода від 23.02.2007 р. між позивачем та КП "Київжитлоспецексплуатація" про продовження до 24.04.2008 року строку дії договору оренди від 24.02.2005 р., також не може бути допустимим доказом продовження позивачу строку дії договору оренди. Окрім того, як встановлюється з цієї додаткової угоди, така угода на відміну від первісного договору оренди від 24.02.2005 р.  з Головним управлінням комунальної власності м. Києва не погоджувалася.  

За таких умов, суд приходить до висновку, що після 23.02.2006 року договір оренди будинку по вул. Межигірській, 7/16 у м. Києві з позивачем у встановленому поряду не продовжувався та дія договору оренди з позивачем припинилася внаслідок закінчення терміну договору оренди та відсутності рішення Київської міської ради про продовження терміну дії договору оренди.

Враховуючи викладене, доводи позивача про незаконне одностороннє розірвання договору оренди відповідачем в березні 2008 року не відповідають дійсним обставинам справи, оскільки дія такого договору припинилася 23.02.2006 р. Тобто, на час укладення 26.02.2008 р. договору купівлі-продажу будинку по вул. Межигірській, 7/16 у м. Києві позивач не був орендарем вказаного будинку та, відповідно, його права щодо користування вказаним будинком не могли бути порушені.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що позивач не надав належних доказів існування підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового будинку по вул. Межигірській, 7/16 у м. Києві від 26.02.2008 р.

За таких обставин позовна заява Позивача не підлягає задоволенню.

          12.06.2008р. в судовому засіданні закінчено розгляд справи.  Суд вважав за доцільне відкласти судове засідання до 17.06.2008р. для оформлення рішення відповідно до ст.84 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 33, 49, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

У позові Всеукраїнського товариства політичних в'язнів і репресованих (04071, м.Київ, вул.. Межи гірська, 7/16,а, код 00065034) про визнання недійсним укладеного 26 лютого 2008 року між Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м.Київ, вул.. Хрещатик,10)  та Товариством з обмеженою відповідальністю „Алекс-Компані” (04071, м. Київ, вул. Межигірська,7/16,а, код 32668888) договору купівлі-продажу нежилого будинку по вул. Межигірській, 7/16 (літ.А) у місті Києві відмовити в повному обсязі.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.

  Суддя                                                                                         І.І.Борисенко