Рішення

від 21.02.2012 по справі 23/90пд/2011

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГА НСЬКОЇ ОБЛАСТІ

91000, м. Луганськ, пл. Героїв ВВ В, 3а. Тел. 55-17-32

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.02.12 Справа № 23/90пд/2011.

За позовом Стаханов ської міської ради Лугансько ї області, м. Стаханов Луга нської області,

до Приватного підприємс тва «КАПРІ», м. Стаханов Лу ганської області,

про розірвання догов ору оренди комунального майн а

Суддя Воронько В.Д.

представники:

від позивача - не прибув;

від відповідача - ОСОБА_ 1, представник, довіреність б/н від 03.01.2012;

від третьої особи - не приб ув;

за участю - Шидлаускас П.В., ст арший прокурор відділу предс тавництва інтересів громодя н та держави в судах прокурат ури області, посвідчення № 214 в ід 07.10.2011.

в с т а н о в и в:

15 грудня 2008 року між при ватним підприємством «КАПРІ »та Фондом комунального майн а м. Стаханова за результатам и конкурсу був укладений дог овір оренди від 15 грудня 2008 рок у № 21/08. Об'єктом оренди є 75/100 част ини нежитлової будівлі карто плесховища контейнерного пл ощею 1236,6 м2, розташованого за ад ресою: м. Стаханов, вул. Лобаче вського, 28. Вказаний договір у кладено за результати конкур су на строк з 15 грудня 2008 року по 14 грудня 2009 року, тобто на 1 рік. Ц ільове використання об'єкту - організація ремонтно-механ ічного цеху та цеху по виробн ицтву шлакоблочно-цегляної п родукції.

01 квітня 2009 року, на підставі з аяви відповідача від 14.01.2008 року № 7, наказу третьої особи від 30. 03.2009 року № 40 договір було виклад ено в новій редакції, посвідч ено нотаріально, змінено сут тєві умови договору оренди - о рендодавця договору, предмет договору, строк дії договору .

23.12.2011 Стахановська міська рад а звернулась до господарсько го суду Луганської області з позовом до Приватного підпр иємства «КАПРІ»з вимогами ро зірвати договір оренди майна № 21/08 від 15.12.2008 та звільнити оренд овану будівлю.

В обґрунтування позову поз ивач вказує, що при внесенні з мін у договір оренди від 15 гру дня 2008 р. № 21/08 - укладення договор у в новій редакції від 1 квітня 2009 p., були порушені вимоги ст. 10 З акону України «Про оренду де ржавного та комунального май на», в якій визначені істотні умови договору оренди:

- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахування м її індексації);

- термін, на який укла дається договір оренди;

- орендна плата з ураху ванням її індексації;

- порядок використанн я амортизаційних відрахуван ь;

- відновлення орендов аного майна та умови його пов ернення;

- виконання зобов'язан ь;

- забезпечення викона ння зобов'язань - неустойка (шт раф, пеня), порука, завдаток, га рантія тощо;

- порядок здійснення о рендодавцем контролю за стан ом об'єкта оренди;

- відповідальність ст орін;

- страхування орендар ем взятого ним в оренду майна ;

- обов'язки сторін що до забезпечення пожежної без пеки орендованого майна.

Укладений сторонами догов ір оренди в частині істотних умов повинен відповідати

типовому договору оренди в ідповідного майна. Типові до говори оренди майна, що переб уває у комунальній власності , затверджують органи місцев ого самоврядування (ч. 2 ст. 10 За кону України «Про оренду дер жавного та комунального майн а»).

Рішенням 24 сесії Стахановсь кої міської ради 5 скликання в ід 21 вересня 2007 р. № 442/8 затверджен о типовий договір оренди ком унального майна м. Стаханова .

Нова редакція договору оре нди від 15 грудня 2008 р. № 21/08 структ урно не відповідає типовому договору оренди, а також не вр егульовує порядок використа ння амортизаційних відрахув ань. Тобто, при внесенні змін у договір оренди від 15 грудня 2008 р. № 21/08 - укладення договору у но вій редакції, були порушені н орми закону.

Однією з умов конкурсу по на данні в оренду 75/100 частини нежи тлової будівлі картоплесхов ища контейнерного площею 1236,6 м , розташованого за адресою м. Стаханов, вул. Лобачевського , 26, був його строк - 365 днів з пода льшим продовженням до 2 років 11 місяців. На вказаний строк (36 5 днів) і був укладений договір оренди від 15 грудня 2008 р. № 21/08. Стр ок дії договору оренди від 15 г рудня 2008 року № 21/08 в новій редак ції склав: з 15 грудня 2008 до 15 груд ня 2025 року (17 років).

При внесені змін у договір о ренди від 15 грудня 2008 року № 21/08 та кож було змінено предмет дог овору: в первинній редакції - ц е 75/100 частини нежитлової будів лі картоплесховища контейне рного площею 1236,6 м2, розташован ого за адресою м. Стаханов, вул . Лобачевського, 26, тоді як в нов ій редакції - це нежитлова буд івля, розташована за адресою : м. Стаханов, вул. Лобачевсько го, 26.

Тобто, внесення змін у предм ет та термін дії договору (які є складовою умов конкурсу та істотними умовами договору оренди) шляхом укладення дог овору у новій редакції було п роведено з порушенням вимог закону та Положення «Про про ведення конкурсу на право ук ладення договорів оренди ком унального майна м. Стаханова », затвердженому рішенням ви конавчого комітету Стаханов ської міської ради від 16.05.2000 р. № 226 - без проведення конкурсу, чи м були порушені права потенц іальних орендарів вказаного майна та територіальної гро мади міста Стаханова.

Такі дії фактично супереча ть приписам ч. 7 ст. 9 Закону Укра їни «Про оренду державного т а комунального майна»(в реда кції Закону на момент виникн ення спірних правовідносин), фактично нівелюють конкурен тні засади надання майна в ор енду, порушують порядок пров едення конкурсу та заборонен і приписами норм ст. 15 Закону У країни «Про захист економічн ої конкуренції».

Крім того, при укладенні дог овору оренди від 15 грудня 2008 р. № 21/08 у новій редакції було зміне но сторону в договорі - орендо давця.

У договорі оренди від 15 груд ня 2008 р. № 21/08 орендодавцем є Фонд комунального майн м. Стахано ва, в особі заступника голови Фонду Чалкової СМ.; у новій ре дакції договору оренди від 15 г рудня 2008 р. № 21/08 орендодавцем ви ступає територіальна громад а м. Стаханова в особі Стахано вської міської ради, договір підписано ОСОБА_2, що пору шує вимоги закону.

Територіальна громада м. Ст аханова в особі Стахановсько ї міської ради взагалі не мож е виступати стороною у догов орі оренди комунального майн а. Орендодавцем, згідно п. 2 ст. 5 Закону України «Про оренду д ержавного та комунального ма йна», є орган, уповноважений о рганом місцевого самоврядув ання управляти комунальним м айном. Таким органом у м. Стаха нові є Фонд комунального май на м. Стаханова, відповідно до п. 6 положення «Про Фонд комун ального майна м. Стаханова», з атвердженого рішенням 9 сесі ї Стахановської міської ради 5-го скликання від 24.11.2006 р. № 171/15.

Окрім того, 12 жовтня 2011 року Фо ндом комунального майна, на п ідставі наказу № 127 від 11.10.2011 року , відповідно до п. З.2.1., 5.12. договор у від 15.12.2008 року № 21/08 (в новій реда кції), в присутності представ ника відповідача ОСОБА_1, діючого на підставі довірено сті від 22.08.2011 р., було проведено п еревірку дотримання орендар ем умов за договором оренди в ід 15.12.2008 р. № 21/08. За результатами п еревірки було складено акт п еревірки дотримання орендар ем умов за договором оренди в ід 12.10.2011 року. Один примірник вк азаного акту направлено відп овідачу листом від 04.11.2011 р. №1105.

Перевіркою встановлено гр убе порушення відповідачем у мов договору оренди, а

саме:

1. Цільове використанн я об'єкта оренди під складува ння різних матеріалів не від повідає умовам договору.

2. Не дотримані санітар ні норми й правила протипоже жної безпеки, підтримки прил ягаючої території в належном у санітарному стані.

3. Орендарем (відповіда чем) без письмової згоди Орен додавця (третьої особи) Об'єкт а оренди змінений стан Об'єкт а оренди (проведене переосна щення, перепланування).

4. Не надані документи, що підтверджують право викон ання будівельних робіт: заре єстрована Держархбудінспек цією у Луганській обл. деклар ація про початок робіт або до звіл на початок робіт, видани й Держархбудінспекцією у Луг анській обл. Порушені вимоги ст. 34 «Право на виконання буді вельних робіт»Закону Україн и «Про регулювання містобуді вної діяльності».

5. Нанесено збиток буди нку (розібрані стінові панел і, ушкоджена підлога, закладе ні віконні прорізи, ворота, де монтована частково система п овітровід вентиляції). Поруш ено вимоги п. 5.3, п. 5.4 договору ор енди комунального майна від 15.12.2008 № 21/08.

Згідно п. 3.3. договору, зокрем а орендар зобов'язаний:

3.3.4. користуватися об'єк том оренди відповідно до йог о призначення та умов догово ру;

3.3.5. додержуватися сані тарних норм та правил протип ожежної безпеки, передбачени х чинним законодавством;

3.3.6. підтримувати у задо вільному санітарному стані п рилеглу до майна територію;

3.3.11. без письмової згоди орен додавця об'єкту оренди не змі нювати стан об'єкту

оренди (провадити переобла днання, перепланування), не зд ійснювати його поліпшення;

Як вбачається з акту переві рки, відповідачем порушено в казані пункти договору. Так, в ідповідно до договору оренди від 15.12.2008 р. № 21/08 цільове використ ання об'єкту оренди - організа ція ремонтно-механічного цех у й цеху по виробництву шлако блочно-цегляної продукції. П ри перевірці встановлено, що приміщення не використовуєт ься за цільовим призначенням . Виробництво на території не ведеться, приміщення викори стається як склад. На момент п еревірки в приміщенні перебу вало: устаткування, мішки тип у біг з написом "ВАТ "Рівнеазот ", вапняково-аміачна селітра (В АС), марка «А», ймовірно з відх одами феросплавного виробни цтва усередині, з невідомими пожежними й санітарно-гігіє нічними характеристиками, бр ак цегли на піддонах, металев і вагончики. Устаткування не встановлене, виробництво не проводиться тривалий час. На території об'єкта оренди від сутні засоби пожежної безпек и (щит, вогнегасники, пісок та ін.). На території об'єкта орен ди перебувають пожежонебезп ечні матеріали. Санітарні но рми порушені, прилегла до об'є кта оренди територія викорис тається під складування феро сплавів і відходів феросплав ного виробництва. Територія з боку бічного лівого фасаду забудована.

Самовільно зроблені зміни в складі орендованого майна (реконструкція, технічне пер еоснащення й т.д.) без погоджен ня з Фондом комунального май на, і оформлення дозвільної д окументації на провадження р обіт, виконаний наступний ко мплекс будівельних робіт:

Нежитловий будинок Б-1Н:

1. Демонтаж зовнішніх с тінових панелей - 4 шт. (фронтал ьний фасад) і влаштування у да ному місці воріт із хвірткою ;

2. Закладка віконних пр орізів - 2 шт. (бічний лівий фаса д);

3. Прибудова власного в еликогабаритного будинку, з огороджувальними конструкц іями, стін зі сталевого профі льованого листа (бічний ліви й фасад);

4. Перепланування усер едині приміщень, шляхом побу дови додаткових перегородок орієнтовною висотою 2.0 м від р івня підлоги, з металевої сіт ки, прикріпленої, до стійок зі сталевої труби, заглибленої у підлогу й забетоновану.

5. Закладка воріт на біч ному правому фасаді;

6. Частково демонтован а система повітровід примусо вої вентиляції.

Відповідач позов не визнав , в судове засідання 16.01.2012 надав заперечення, в яких вказав що доводи позовної заяви в част ині необхідності розірвання спірного договору оренди ко мунального майна через невик онання відповідачем своїх до говірних зобов' язань, окрім Акту перевірки від 12.10.2011 року, ж одним іншим документом (жодн им іншим чином) не підтверджу ються.

Окрім цього, під час аналізу та оцінки зазначеного Акту п еревірки слід зазначити те, щ о висновки, зроблені в даному Акті перевірки, не можуть спр ийматися у якості об' єктивн их обставин, оскільки:

- члени комісії, яка про водила перевірку - лише спец іалісти Фонду комунального м айна м. Стаханова;

- висновки щодо поруше ння правил пожежної безпеки та санітарних норм можуть ро бити лише спеціально уповнов ажені на те державні органи, а не спеціалісти Фонду комуна льного майна;

- висновки в частині за подіяння шкоди будівлі також не підтверджені жодним чино м, як то відсутні докази щодо с тану приміщення до укладення договору оренди, відсутній р озрахунок щодо суми збитків тощо;

- висновки в частині ви користання приміщення не за цільовим призначенням також не відповідають фактичним о бставинам, оскільки орендова не приміщення використовуєт ься відповідачем з додержанн ям зазначених правил - насам перед, на одній з фотографій, я ка є додатком до Акту перевір ки, маються докази розміщенн я в орендованому приміщенні Ремонтно-механічної дільниц і, його складової частини - с кладу запчастин;

- висновки Акту переві рки щодо зміни стану приміще ння (проведено переоснащення , перепланування) також не від повідають фактичним обстави нам справи, оскільки споруди , про які йдеться в даному пунк ті не є капітальними споруда ми, характеризуються признак ами тимчасовості та легко де монтуються у випадку необхід ності;

- висновки Акту переві рки за №№ 6-7 взагалі стосуютьс я іншої будівлі.

Ухвалою суду від 20.01.2012 до учас ті у справі в якості третьої о соби, що не заявляє самостійн их вимог на предмет спору бул о залучено Фонд комунального майна. М. Стаханова, представн ики якого в наступні два судо вих засідання не прибули, вит ребувані судом документи тре тя особа не надала.

Листом від 06.02.2012 прокуратура Луганської області повідоми ла про вступ прокурора у розг ляд справи.

В судовому засіданні 21.02.2012 пр окурор підтримав заявлений п озов з мотивів, що аналогічні викладеним в позовній заяві .

Враховуючи обставини спра ви, надані матеріали, суд дійш ов до наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивіль ного кодексу України зміна а бо розірвання договору допус кається лише за згодою сторі н, якщо інше не встановлено до говором або законом.

Частиною 3 ст. 26 Закону Україн и «Про оренду державного та к омунального майна»передбач ено, що договір оренди може бу ти розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із ст орін договір оренди може бут и достроково розірвано за рі шенням суду у разі невиконан ня сторонами своїх зобов'яза нь та з інших підстав, передба чених законодавчими актами У країни.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивіль ного кодексу України договір може бути змінено або розірв ано за рішенням суду на вимог у однієї із сторін у разі істо тного порушення договору дру гою стороною та в інших випад ках, встановлених договором або законом.

Основною метою при передач і майна в оренду є отримання п лати за користування ним.

Як свідчать матеріали спра ви заборгованість з орендної плати у відповідача відсутн я.

Згідно ст. 783 Цивільного коде ксу України наймодавець має право вимагати розірвання до говору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призн аченню речі;

2) наймач без дозволу наймод авця передав річ у користува ння іншій особі;

3) наймач своєю недбалою пов едінкою створює загрозу пошк одження речі;

4) наймач не приступив до про ведення капітального ремонт у речі, якщо обов'язок проведе ння капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до статті 3 Закон у України “Про оренду держав ного та комунального майна” відносини щодо оренди майна, що перебуває у комунальній в ласності, регулюються догово ром оренди, цим Законом та інш ими нормативно - правовими ак тами.

Частиною 1 статті 10 Закону Ук раїни “Про місцеве самовряду вання в Україні” передбачено , що саме сільські, селищні, мі ські ради є органами місцево го самоврядування, що предст авляють відповідні територі альні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місц евого самоврядування, визнач ені Конституцією України, ци м та іншими законами.

На підставі частини 5 статті 16 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” в ід імені та в інтересах терит оріальних громад права суб' єкта комунальної власності з дійснюють відповідні ради.

Частиною 5 статті 60 Закону Ук раїни “Про місцеве самовряду вання в Україні” встановлено , що органи місцевого самовря дування від імені та в інтере сах територіальних громад ві дповідно до закону здійснюют ь правомочності щодо володін ня, користування та розпоряд ження об' єктами права комун альної власності, в т.ч. викону ють усі майнові операції, мож уть передавати об' єкти прав а комунальної власності у по стійне або тимчасове користу вання юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду.

Також слід зазначити, що в с пірному договорі зазначені в сі необхідні умови, виконанн я яких дасть сторонам можлив ість отримати від договору т е, на що вони розраховували пр и його укладанні.

Договір підписаний органо м держав - Стахановською міс ькою радою і навіть якщо умов но припустити, що при цьому бу ли б допущені якісь порушенн я, інша сторона не повинна отр имати від цього негативні на слідки.

При вирішенні даного спору суд враховує судову практик у Європейського суду з прав л юдини у національному законо давстві як інструменту функц іонування Конвенції про захи ст прав людини та основних св обод, що є частиною національ ного законодавства України.

Зокрема, згідно рішення Євр опейського суду з прав людин и від 24.06.2003 "Stretch проти Об'єднаного Королівства Великобританії і Північної Ірландії" визнан ня недійсним договору згідно якого покупець отримав майн о від держави та подальше поз бавлення його цього майна на підставі того, що державний о рган порушив закон є неприпу стимим.

Щодо доводів позивача про п орушення відповідачем умов к ористування майном суд вважа є, що ці доводи належним чином не підтверджені матеріалами справи. Так фактично єдиним д оказом порушень є складений акт перевірки від 12.10.2011.

Проте цей акт є односторонн ім, він складений за участю ли ше працівників Фонду комунал ьного майна м. Стаханова, викл адені в ньому обставини не мо жна одразу, без виклику експе ртів чи спеціалістів, сприйм ати як порушення правил кори стування майном.

Позивач зазначає про наявн ість в приміщенні шлаків, міш ків з невідомими матеріалами , але відповідач зазначає, що ц і матеріали необхідні для ви готовлення шлакоблоків, які він виробляє згідно умов дог овору.

Не підтверджується доводи позивача про пошкодження ві дповідачем системи вентиляц ії та закладення віконних пр ойомів, оскільки у висновку е кспертизи станом на 30.09.2008 в опис і вказано про відсутність ве нтиляції та вікон.

Відповідно до ст. 33 Господар ського процесуального кодек су України кожна сторона пов инна довести ті обставини, на які вона посилається як на пі дставу своїх вимог і запереч ень.

В даному випадку враховуюч и вищевикладене суд приходит ь до висновку, що позивач не до вів наявності підстав для ро зірвання договору оренди нер ухомого майна, тому в позові с лід відмовити.

Відповідно до ст. 49 Господар ського процесуального кодек су України судові витрати по кладаються на позивача.

У судовому засіданні відпо відно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу Укра їни оголошено вступну та рез олютивну частини рішення.

На підставі вищевикладено го, керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 Госпо дарського процесуального ко дексу України, суд

в и р і ш и в:

1.У задоволені позову ві дмовити.

2.Судові витрати покласти на позивача.

3.Рішення господарського су ду набирає законної сили піс ля закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апе ляційну скаргу не було подан о. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не с касовано, набирає законної с или після розгляду справи ап еляційним господарським суд ом.

4.Повне рішення складено і п ідписано - 27.02.2012.

Суддя В.Д.Воронько