Постанова

від 29.05.2012 по справі 48/233-3/84-2012

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01601 м.Київ-1, пров. Рильський, 8 (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.05.2012 № 48/233-3/84-2012

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Чорногуза М.Г

суддів: Агрикової О.В.

Сухового В.Г.

секретар судового засідання: Марвано А.Т.,

в судове засідання з'явились представники:

від позивача: Пащенко А.В. (директор), ОСОБА_3, довіреність б/н від 28.05.2012 року, ОСОБА_3, довіреність б/н від 28.05.2012 року,

від відповідача: не з'явились,

від третьої особи: не з'явились,

розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «С.Марія»

на рішення господарського суду міста Києва від 22 березня 2012 року,

у справі № 48/233-3/84-2012 (суддя Сівакова В.В.),

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «С.Марія», м. Київ,

до комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду» Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації, м. Київ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Солом'янська районна у місті Києві державної адміністрації, м. Київ,

про внесення змін до договору оренди,

ВСТАНОВИВ:

У червні 2011 року Товариство з обмеженою відповідальністю "С.Марія" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом'янської районної в м. Києві ради про визнання продовженим договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району м. Києва № 002/Ч від 01.04.2008 р.; зобов'язання Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації встановити пільгову орендну ставку в розмірі 15 % по договору № 002/Ч від 01.04.2008 р.; зобов'язання Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом'янської районної у м. Києві ради перерахувати нараховану орендну плату за ставкою 15 % від вартості майна та в подальшому нараховувати позивачеві орендну плату за пільговою орендною ставкою (т. І а.с. 11-16).

01 серпня 2011 року, Товариством з обмеженою відповідальністю "С.Марія" подано заяву про уточнення позовних вимог, в які попросить внести зміни до п. 3.1 договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Солом'янського району м. Києва № 002-Ч від 01.04.2008 р., виклавши вказаний пункт договору в наступній редакції: "Орендна плата встановлюється у розмірі 10.00 %, 15.00%, 15.00% від вартості майна і становить 7 628,77 грн. на місяць."( т. І а.с. 75-79).

Рішенням господарського суду міста Києва від 01 серпня 2011 року, позов задоволено повністю; внесено зміни до пункту 3.1 договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва № 002/Ч від 01.04.2008 р. та викладено його в наступній редакції: "Орендна плата встановлюється у розмірі 10 %, 15 %, 15 % від вартості майна і становить 7 628,77 грн. на місяць"; стягнуто з Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом'янської районної в м. Києві ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "С.Марія" 85 грн. державного мита та 236 грн. витрат на інформаційно -технічне забезпечення судового процесу (т. І а.с. 139-143).

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 28 листопада 2011 року рішення господарського суду міста Києва від 01 серпня 2011 року у даній справі скасовано та прийнято нове рішення, яким у позові відмовлено (т. І а.с. 186-192).

Постановою Вищого господарського суду від 08 лютого 2012 року рішення господарського суду міста Києва від 01 серпня 2011 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 28 листопада 2011 року скасовано, а справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції (т. І а.с. 213-219).

Рішенням господарського суду міста Києва від 22 березня 2012 року по справі № 48/233-3/84-2012 в позові відмовлено повністю (т. ІІ а.с. 85-92).

Не погоджуючись із вказаним рішенням місцевого господарського суду, позивач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду міста Києва від 22 березня 2012 року у справі № 48/233-3/84-2012 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Апеляційна скарга мотивована неврахуванням місцевим господарським судом Розпорядження Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації «Про внесення змін до Розпорядження № 625/1 від 10 квітня 2007 року про затвердження Порядку надання в орендне користування майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва»

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 21 травня 2012 року відновлено строк на апеляційне оскарження, прийнято апеляційну скаргу відповідача до провадження та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 29 травня 2012 року.

Вказана ухвала суду була направлена учасникам провадження в установленому порядку, документів які б свідчили про її неотримання сторонами у справі до Київського апеляційного господарського суду не надходило, отже усіх учасників судового процесу відповідно до ст. 98 Господарського процесуального кодексу України належним чином повідомлено про час і місце розгляду апеляційної скарги.

У судове засідання 29 травня 2012 року, з'явились тільки представники апелянта, відповідач та третя особа явку своїх представників в судове засідання не забезпечили.

Враховуючи, що ухвалою про призначення справи до розгляду учасників судового процесу було попереджено, що неявка без поважних причин у судове засідання не тягне за собою перенесення розгляду справи на інші строки, а від відповідача та третьої особи повідомлень щодо неможливості участі у судовому засіданні 29 травня 2012 року, до колегії суддів Київського апеляційного господарського суду не надходило, справа розглядалась за наявними матеріалами справи та за участю представника позивача.

Представники позивача підтримали вимоги апеляційної скарги в повному обсязі, та просять скасувати рішення місцевого господарського суду і постановити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

У відповідності до ч. 2 ст. 85 ГПК України, в судовому засіданні 29 травня 2012 року, було оголошено вступну та резолютивну частини постанови Київського апеляційного господарського суду.

Згідно з частиною першою статті 99 ГПК України, в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у цьому розділі. Апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

У відповідності до вимог ч. 2 ст. 101 ГПК України, апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Колегія суддів, розглянувши наявні матеріали, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку фактичних обставин даної господарської справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права встановила наступне.

17 лютого 2006 року між КП по утриманню житлового господарства Солом'янського району м. Києва, правонаступником якого є відповідач) (орендодавець) та ТОВ «С.Марія» (орендар) було укладено договір № 3117 оренди нерухомого майна (нежилого приміщення загальною площею 243,7 кв. м.) для розміщення магазину непродовольчих товарів за адресою: м. Київ, б-р Чоколівський, 27, зі строком дії до 16.02.2007 року (т. І а.с. 80-81).

Додатковою угодою від 20 червня 2006 року сторони внесли зміни до договору № 3117 від 17 лютого 2006 року та встановили термін його дії по 15 лютого 2008 року (т. І а.с. 82).

Як вбачається із витягу з протоколу №3 від 29 січня 2008 року, комісією з питань використання майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва, розглянуто звернення TOB «С.Марія» про продовження строку дії договору № 3117 та відмовлено у його задоволенні (т. І а.с. 87).

15 лютого 2008 року було проведено конкурс на право оренди приміщення по бул. Чоколівському, 27, в якому прийняли участь 5 суб'єктів підприємницької діяльності у тому числі і TOB «С.Марія». Переможцем конкурсу на право оренди приміщення визначено TOB «С.Марія», яким запропонована найвища ставка орендної плати серед суб'єктів підприємницької діяльності - учасників конкурсу, а саме 60 % від незалежної оцінки вартості майна ( т. І а.с. 91-94).

27 березня 2008 року Солом'янською районною у м. Києві державною адміністрацією прийнято рішення № 490 «Про використання майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва», відповідно до якого TOB «С.Марія» надано в орендне користування на умовах конкурсу цокольне приміщення в буд. № 27 по Чоколівському бульвару, загальною площею 243,7 мІ для розміщення магазину непродовольчих товарів, під адміністративні та складські потреби із ставкою у розмірі 60 % від експертної вартості майна (т. І а.с. 105-106).

01 квітня 2008 між КП «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду» Солом'янської районної в м. Києві ради (орендодавець) та ТОВ «С.Марія» (орендар) підставі розпоряджень Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації № 2492 від 29 грудня 2007 року, № 490 від 27 березня 2008 року, було укладено договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва № 002/Ч (надалі - Договір) (т. І а.с. 36-37).

Згідно з п. 2.1. Договору об'єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 243,7 кв. м. у тому числі цоколь 243,7 кв. м.

Вартість об'єкту оренди відповідно до п. 2.2 договору згідно звіту про експертну оцінку станом на 31.01.2008 р. становить 840 000 грн.

Пунктами 3.1., 3.8. договору передбачено, що за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку та порядку використання орендної плати або за результатами конкурсу на право оренди об'єкту комунальної власності. Орендна плата на момент укладання договору встановлюється у розмірі 60% від вартості майна і становить 41 999,99 грн. на місяць. Орендар повинен сплачувати орендну плату та інші платежі незалежно від результатів господарської діяльності щомісячно до першого числа місяця наступного за звітним, з урахуванням щомісячного індексу інфляції.

Згідно ст. 627 ЦК України відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Термін договору оренди визначається за погодженням сторін (ч 1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).

У п. 9.1 Договору сторони погодили строк дії договору та встановили його 01 квітня 2008 року до 27 лютого 2011 року.

Відповідно до ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з п. 9.2. Договору, останній припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Питання про надання дозволу на продовження строку договору оренди та його умови, вирішується на підставі письмового звернення орендаря до органу виконавчої влади (в копії орендодавцю), поданого не пізніше як за три місяці до закінчення строку його дії. Продовження терміну договору оформлюється письмово угодою сторін, яка є додатком до цього договору оренди або укладенням нового договору. У разі якщо звернення орендаря не надійшло або орендар не отримав дозволу на продовження оренди об'єкту оренди, орендар повинен звільнити об'єкт оренди по закінченню терміну дії договору та передати орендодавцю об'єкт оренди по акту прийому-передачі.

Листами від 28.12.2010 р. та від 21.01.2011 р. позивач звернувся до відповідача з пропозиціями щодо продовження терміну дії договору та зменшення орендної плати, додавши, при цьому проект додаткової угоди про внесення змін до договору від 28.02.2011 р.( т. І а.с. 38-39)

Крім того, Солом'янською районною у м. Києві державною адміністрацією було розглянуто лист позивача № 441 від 18 лютого 2011 року щодо продовження терміну договору оренди приміщення в буд. № 27 по Чоколівському бульвару, загальною площею 243,7 кв. м. та надано відповідь за № 2150/01 від 04 березня 2011 року, в якій зазначено, що рішення щодо надання дозволу на передачу в орендне користування об'єктів права комунальної власності територіальної громади міста Києва належить виключної компетенції Київської міської ради. Пропозиції щодо продовження договору оренди зазначеного приміщення в установленому порядку буде надана Головному управлінню комунальної власності м. Києві при умові сплати боргу по орендній платі, який станом на 28 лютого 2011 року складає 657 984 грн. 42 коп. ( т.І а.с. 40).

Слід відзначити, що докази надання позивачеві дозволу на продовження оренди приміщення в буд. № 27 по Чоколівському бульвару, у матеріалах справи відсутні. Колегія суддів виходить з того, що «Прохання продовжити строк дії договору, - ще не свідчать про продовження строку дії договору, оскільки на продовження строку дії договору оренди необхідна згода власника майна або орендодавця», вказане підтверджується практикою ВГСУ (Постанова від 21.10.2010 у справі № 4/42-пн-10).

01 березня 2011 року відповідач направив позивачеві лист за № 456/57, в якому вказав на закінчення дії договору оренди №002/Ч від 01 квітня 2008 року та про не-обхідність звільнити приміщення передавши його по акту прийому-передачі (т.ІІ а.с. 6).

Крім того, позивач не виконує умови укладеного сторонами договору оренди в частині повної сплати орендної плати, в результаті чого у позивач утворилась станом на лютий 2011 року, заборгованість по орендній платі в сумі 657984 грн. 42 коп., що підтверджується довідкою позивача № 472 від 20.03.2012 року ( т. ІІ а.с. 55).

Посилання скаржника на неврахування Розпорядження Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації «Про внесення змін до Розпорядження № 625/1 від 10 квітня 2007 року про затвердження Порядку надання в орендне користування майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва» відхиляються судовою колегією апеляційної інстанції, оскільки це розпорядження є підзаконним, а отже має меншу юридичну силу по відношенню до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і не може йому суперечити. Крім того сторони чітко визначили в п. 9.2 договору порядок пролонгації укладеного договору, зокрема «Продовження терміну Договору оформлюється письмовою угодою сторін, яка є додатком до цього Договору оренди, або укладенням нового Договору», вказане сторонами не було виконано.

Решта доводів скаржника зводяться до намагань надати їм перевагу над встановленими судом першої інстанції обставинами, та переоцінити ці обставини, однак, які не впливають на результат розгляду справи.

Вимоги позивача мотивовані наявністю підстав для внесення змін до п 3.1 договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва № 002-Ч від 01.04.2008 р. шляхом викладення його в наступній редакції: "Орендна плата встановлюється у розмірі 10 %, 15 %, 15 % від вартості майна і становить 7 628,77 грн. на місяць", тобто позивач просив суд зменшити розмір орендної плати з 41 999,99 грн. до 7 628,77 грн. на місяць, посилаючись, при цьому, на вплив міжнародної фінансової кризи 2008 р., що призвела до скрутного фінансового стану позивача.

Колегія суддів Київського апеляційного господарського суду, виходить з того, що відповідно до частини другої статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" : « Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.»

Частиною першою статті 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона (частина друга статті 652 ЦК України).

За змістом частини першої статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Як передбачено пунктом 4 частини першої статті 44 ГК України, підприємство здійснюється на основі комерційного розрахунку та власного комерційного ризику.

Отже, із суті договору оренди та приписів статті 652 ЦК України випливає, що участь позивача на конкурсі і визначення орендної плати шляхом прийняття пропозиції орендаря (позивача) та зміна економічної ситуації, є комерційним ризиком сторін договору, а тому не можуть бути підставами для зміни договору оренди, або для невиконання зобов'язань за ним.

Відповідно до частини другої статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (із змінами від 21.04.2011 р. N 3269-VI) «Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.»

Оцінка об'єкта оренди станом на 31.01.2008 р. становила 840 000 грн., позивач звернувся з позовом 9 червня 2011 року, з посиланням на оцінку зроблену більш як три роки тому.

За таких обставин відсутні підстави для задоволення позовних вимог ТОВ «С.Марія».

Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду стосовно встановлених обставин і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

З огляду на вищевикладене колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що місцевий господарський суд виконавши всі вимоги процесуального закону і всебічно перевіривши обставини, вирішив спір у відповідності з нормами матеріального права, в рішенні господарського суду міста Києва повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами дослідженими в судовому засіданні.

Беручи до уваги те, що до фактичних обставин справи судом першої інстанції обґрунтовано і правильно застосовані норми матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що в задоволенні скарги апелянта необхідно відмовити.

Апеляційна скарга товариства з обмеженою відповідальністю «С.Марія» на рішення господарського суду міста Києва від 22 березня 2012 року задоволенню не підлягає.

Рішення господарського суду міста Києва від 22 березня 2012 року по справі № 48/233-3/84-2012 підлягає залишенню без змін.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 99, 101, п. 1 ч.1 ст. 103, ст. 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд -

п о с т а н о в и в :

1. Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «С.Марія» на рішення господарського суду міста Києва від 22 березня 2012 року у справі № 48/233-3/84-2012 залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 22 березня 2012 року по справі № 48/233-3/84-2012 залишити без змін.

3. Справу № 48/233-3/84-2012 повернути до господарського суду міста Києва.

Постанова апеляційного господарського суду набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову Київського апеляційного господарського суду може бути оскаржено протягом 20 днів до Вищого господарського суду України у порядку, передбаченому ст. 109 ГПК України.

Головуючий суддя Чорногуз М.Г

Судді Агрикова О.В.

Суховий В.Г.