Постанова

від 25.07.2012 по справі 48/233-3/84-2012

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" липня 2012 р. Справа № 48/233-3/84-2012 Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дунаєвської Н.Г.- головуючого,

Мележик Н.І.,

Подоляк О.А.,

розглянувши у відкритому

судовому засіданні касаційну

скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю

"С. Марія"

на рішення господарського суду міста Києва

від 22.03.2012 року

та постанову Київського апеляційного господарського

суду від 29.05.2012 року

у справі № 48/233-3/84-2012

господарського суду міста Києва

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю

"С. Марія"

до Комунального підприємства "Дирекція з

управління та обслуговування житлового фонду" Солом"янської районної у місті Києві державної адміністрації

за участю третьої особи, яка не

заявляє самостійних вимог на

предмет спору на стороні

відповідача Солом"янської районної у місті Києві

державної адміністрації

про внесення змін до договору оренди

за участю представників:

позивача - не з"явились

відповідача - не з"явились

третьої особи - не з"явились

В С Т А Н О В И В:

У червні 2011 року Товариство з обмеженою відповідальністю "С.Марія" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом'янської районної в м. Києві ради про визнання продовженим договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району м. Києва № 002/Ч від 01.04.2008 р.; зобов'язання Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації встановити пільгову орендну ставку в розмірі 15 % по договору № 002/Ч від 01.04.2008 р.; зобов'язання Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом'янської районної у м. Києві ради перерахувати нараховану орендну плату за ставкою 15 % від вартості майна та в подальшому нараховувати позивачеві орендну плату за пільговою орендною ставкою.

Вподальшому, уточнивши позовні вимоги, Товариство з обмеженою відповідальністю "С.Марія" просило внести зміни до п. 3.1 договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Солом'янського району м. Києва № 002-Ч від 01.04.2008 р., виклавши вказаний пункт договору в наступній редакції: "Орендна плата встановлюється у розмірі 10.00 %, 15.00 %, 15.00% від вартості майна і становить 7 628,77 грн. на місяць."

Справа розглядалась судами неодноразово.

Останнім рішенням господарського суду міста Києва від 22 березня 2012 року (суддя Сівакова В.В.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 29.05.2012 року (судді: Чорногуз М.Г., Агрикова О.В., Суховий В.Г.), в задоволенні позову відмовлено.

В касаційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю "С.Марія", посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, просить скасувати рішення місцевого та постанову апеляційного господарських судів та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.

Колегія суддів, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, юридичну оцінку її обставин і повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарськими судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Вирішуючи спір по суті заявлених вимог, суди попередніх інстанцій встановили, що 17.02.2006 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "С.Марія" (орендар) та Комунальним підприємством "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом'янської районної в м. Києві ради (орендодавець) укладено договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва № 3117, за яким орендодавець на підставі розпорядження Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації № 206 від 17.02.2006 р. передав орендарю в оренду нежиле приміщення, загальною площею 243,7 кв.м., для розміщення магазину непродовольчих товарів за адресою: м. Київ б-р Чоколівський, 27, а орендар, в свою чергу, зобов"язався сплачувати орендну плату за користування об'єктом оренди. Строк дії договору встановлено до 16.02.2007 року.

Додатковою угодою від 20 червня 2006 року сторони внесли зміни до договору № 3117 від 17 лютого 2006 року та встановили термін його дії по 15 лютого 2008 року.

15.01.2008 р. ТОВ "С.Марія" звернулось до Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації щодо продовження терміну оренди вказаного приміщення та перегляду ставки орендної плати за його використання, яке розглянуто комісією з питань використання майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва, та залишено без задоволення у зв"язку переданням вказаного приміщення в орендне користування на умовах конкурсу відповідно до статті 76 Закону України "Про державний бюджет України на 2008 р.".

15 лютого 2008 року проведено конкурс на право оренди приміщення по бул. Чоколівському, 27, в якому прийняли участь 5 суб'єктів підприємницької діяльності у тому числі і TOB "С.Марія". Переможцем конкурсу на право оренди приміщення визначено TOB "С.Марія", яким запропонована найвища ставка орендної плати серед суб'єктів підприємницької діяльності - учасників конкурсу, а саме 60 % від незалежної оцінки вартості майна.

На підставі розпорядження Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації "Про використання майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва" від 27.03.2008 р. №490, прийнятого згідно рішення комісії від 15.02.2008 р., ТОВ "С.Марія" надано в орендне користування на умовах конкурсу цокольне приміщення в м. Києві, буд. № 27 по Чоколівському бульвару, загальною площею 243,7 кв. м., для розміщення магазину непродовольчих товарів, під адміністративні та складські потреби із ставкою у розмірі 60 % від експертної вартості майна.

01.04.2008 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "С.Марія" (орендар) та Комунальним підприємством "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом'янської районної в м. Києві ради (орендодавець) укладено договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва № 002/Ч, за яким орендодавець на підставі розпоряджень Солом'янської районної у м. Києві державної адміністрації № 2492 від 29.12.2007 р., № 490 від 27.03.2008 р. передав орендарю в оренду нежиле приміщення, загальною площею 243,7 кв.м., у тому числі цоколь 243,7 кв.м. (для магазину непродовольчих товарів -73,8 кв.м., на складські потреби -140,9 кв.м. та на адміністративні потреби -29 кв.м.), для розміщення магазину непродовольчих товарів, адміністративних та складських потреб, розташоване за адресою: м. Київ, б-р Чоколівський, 27.

Вартість об'єкту оренди відповідно до п. 2.2 договору згідно звіту про експертну оцінку станом на 31.01.2008 р. становить 840 000 грн.

Пунктами 3.1., 3.8. договору передбачено, що за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку та порядку використання орендної плати або за результатами конкурсу на право оренди об'єкту комунальної власності. Орендна плата на момент укладання договору встановлюється у розмірі 60% від вартості майна і становить 41 999,99 грн. на місяць. Орендар повинен сплачувати орендну плату та інші платежі незалежно від результатів господарської діяльності щомісячно до першого числа місяця наступного за звітним, з урахуванням щомісячного індексу інфляції.

Пунктами 9.1., 9.2. визначено строк дії договору -з 01.04.2008 р. до 27.02.2011 р. Договір припиняється у разі закінчення строку, на який його укладено. Питання про надання дозволу на продовження строку дії договору оренди та його умови вирішуються на підставі письмового звернення орендаря до органу виконавчої влади, поданого не пізніше як за три місяці до закінчення строку його дії. Продовження терміну договору оформляється письмовою угодою сторін, яка є додатком до цього договору оренди, або укладенням нового договору. У разі, якщо звернення орендаря не надійшло або орендар не отримав дозволу на продовження оренди, орендар повинен звільнити об'єкт оренди по закінченню терміну дії договору та передати орендодавцю об'єкт оренди згідно акта прийому-передачі. Реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни умов або припинення чинності цього договору оренди.

Відповідно до п. 5.3 договору після закінчення терміну його дії орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на продовження договору припиняється.

Листами від 28.12.2010 р. та від 21.01.2011 р. позивач звернувся до відповідача з пропозиціями щодо продовження терміну дії договору та зменшення орендної плати у зв"язку з економічною кризою, додавши, при цьому, проект додаткової угоди про внесення змін до договору від 28.02.2011 р. Вказані листи позивача свідчать про порушення ним, передбаченого п. 9.2. договору, строку для звернення про продовження терміну дії договору.

Солом'янською районною у м. Києві державною адміністрацією розглянуто лист позивача № 441 від 18 лютого 2011 року щодо продовження терміну договору оренди приміщення в буд. № 27 по Чоколівському бульвару, загальною площею 243,7 кв. м., та надано відповідь за № 2150/01 від 04 березня 2011 року, в якій зазначено, що рішення щодо надання дозволу на передачу в орендне користування об'єктів права комунальної власності територіальної громади міста Києва належить до виключної компетенції Київської міської ради. Пропозиції щодо продовження договору оренди зазначеного приміщення в установленому порядку будуть надані Головному управлінню комунальної власності м. Києві при умові сплати боргу по орендній платі, який станом на 28 лютого 2011 року складає 657 984,42 грн.

01 березня 2011 року відповідач направив позивачеві лист за № 456/57, в якому вказав на закінчення дії договору оренди №002/Ч від 01 квітня 2008 року та про необхідність звільнення приміщення, передавши його по акту прийому-передачі. Відтак, строк дії вказаного договору закінчено 27.02.2011 року.

Позивач свої зобов'язання щодо сплати орендних платежів не виконав.

Вимоги позивача мотивовані наявністю підстав для внесення змін до п 3.1 договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва № 002-Ч від 01.04.2008 р. шляхом викладення його в наступній редакції: "Орендна плата встановлюється у розмірі 10 %, 15 %, 15 % від вартості майна і становить 7 628,77 грн. на місяць", тобто позивач просив суд зменшити розмір орендної плати з 41 999,99 грн. до 7 628,77 грн. на місяць, посилаючись, при цьому, на вплив міжнародної фінансової кризи 2008 р., що призвела до скрутного фінансового стану позивача.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, господарський суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, виходив з відсутності згоди відповідача на продовження дії вищевказаного договору, оформленої відповідно до умов п. 9.2., припинення дії договору 27.02.2011 року, відсутність підстав для задоволення позовних вимог про визнання договору продовженим та, відповідно, необхідності внесення змін до його умов про зменшення орендної плати, оскільки чинним законодавством України передбачено можливість та порядок внесення змін лише до умов чинних договорів.

Відповідно до статті 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно частин 1, 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Стаття 764 Цивільного кодексу України встановлює, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Частинами 2, 3 статті 291 ГК України та ч. 2 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»визначено, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Статтями 764 , 785 Цивільного кодексу України та ч. 1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. У разі припинення договору найму наймач зобов"язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З вказаних правових норм вбачається, що після закінчення строку дії договору, в разі заперечень орендодавця щодо подальшого користування орендарем орендованим приміщенням протягом місяця після закінчення строку дії договору, такий договір оренди припиняється, а орендар зобов"язаний звільнити орендоване приміщення та передати його орендодавцю.

Згідно статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору (ч. 1 ст. 32 ГПК України).

Враховуючи факт закінчення терміну дії вищевказаного договору, висновки судів попередніх інстанцій про безпідставність позовних вимог є обгрунтованими.

Доводи касаційної скарги про безпідставність відмови в задоволенні позовних вимог та внесення змін до відповідних пунктів спірного договору оренди шляхом встановлення пільгової орендної плати не приймаються судовою колегією до уваги, оскільки апеляційним судом вказані доводи перевірені, надано їм оцінку та відхилено з наведенням правового обґрунтування.

Таким чином, матеріали справи свідчать про те, що суди попередніх інстанцій, в порядку ст. ст. 4 3 , 4 7 , 43 ГПК України, врахували наведене, всебічно, повно й об'єктивно розглянули у судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; дослідили подані сторонами в обґрунтування своїх вимог і заперечень докази та, керуючись законом, дійшли вірного висновку про недоведеність і необґрунтованість позовних вимог, прийнявши обгрунтоване рішення про відмову в задоволенні позову, яке відповідає положенням статті 84 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 111 5 -111 7 , 111 9 , 111 11 Господарського процесуального кодексу України Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "С. Марія" залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 29.05.2012 року у справі № 48/233-3/84-2012 залишити без змін.

Головуючий суддяН.Г. Дунаєвська СуддіН.І. Мележик О.А. Подоляк