Рішення

від 25.06.2012 по справі 28пд/5014/1096/2012

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ 91000, м. Луганськ, пл. Героїв ВВВ, 3а. Тел. 55-17-32

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

25.06.12 Справа № 28пд/5014/1096/2012.

Суддя Семендяєва І.В., при секретарі судового засідання Мартинцевій Н.М., розглянувши матеріали за позовом

Стахановської міської ради Луганської області, м. Стаханов

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Деметра плюс», м. Стаханов

про врегулювання розбіжностей при укладенні договору

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, довіреність № 01-28/2 від 03.01.2012, завідуючий юридичним відділом;

від відповідача: ОСОБА_2, довіреність № 21/05/2012-99 від 21.05.2012, головний бухгалтер;

від відповідача: ОСОБА_3, свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю

№ 974 від 28.04.2011; договір про надання правової допомоги б/н від 21.05.2012, адвокат

в с т а н о в и в :

суть спору: позивач звернувся до суду з позовом до відповідача, в якому просить вважати укладеним договір оренди земельної ділянки між територіальною громадою м. Стаханова в особі Стахановської міської ради та ТОВ «Деметра плюс».

До початку розгляду справи по суті позивач у порядку ст. 22 ГПК України позивач подав змінену позовну заяву про врегулювання розбіжностей при укладенні договору № 01-28/2148 від 21.05.2012, в якій просить:

1. прийняти п. 7 Договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: Луганська обл. АДРЕСА_1 (4413100000:22:001:0016), в наступній редакції: «Договір оренди земельної ділянки укладено на 5 років з 24.12.2010р.

Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію»

та вважати його укладеним в редакції Позивача.

2. прийняти п. 26 договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: Луганська обл. АДРЕСА_1 (4413100000:22:001:0016), в наступній редакції: «Орендар зобов'язаний:

- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

- виконувати встановлені щодо об'єкта оренди зобов'язання, додержувати вимог встановлених п.6, п.13, п.22 цього договору, та виконувати обов'язки відповідно до умов договору та земельного законодавства України;

- дотримуватися режиму використання земель в санітарно-захисних зонах інженерно - технічних споруд і комунікацій;

- після державної реєстрації договору оренди протягом 30 днів сплатити до бюджету орендну плату за земельну ділянку у розмірі, передбаченому договором, за період з дня прийняття рішення про надання земельної ділянки до дня державної реєстрації договору оренди (без нарахування пені);

- укласти договір з КП «Екотранс»на вивезення сміття (побутових відходів), утримання та прибирання земельної ділянки і прилеглої території та надати до управління землеустрою Стахановської міської ради договір не пізніше одного місяця;

- у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби;

- використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором;

- не порушувати прав власників та землекористувачів суміжних земельних ділянок;

- дотримуватися правил добросусідства, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, правил забудови та правил благоустрою міста Стаханова;

- зводити тимчасові або капітальні споруди тільки згідно із затвердженими будівельним паспортом, проектною і технічною документацією, що погоджена у встановленому законодавством порядку;

- дотримуватися санітарних і протипожежних норм, не псувати інженерні комунікації і споруди, що знаходяться на орендованій земельній ділянці та під її поверхнею;

- протягом семи днів після припинення дії договору оренди або його розірвання, до підписання акта прийому-передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан, у тому числі усунути недоліки, вказані орендодавцем. Приведення земельної ділянки у придатний стан включає в себе благоустрій території та інші дії за необхідністю;

- у разі зміни місця проживання, прізвища тощо, орендар у 10-денний строк з моменту настання таких змін повинен письмово повідомити про це орендодавця;

- при переході права власності на комплекс до іншої особи своєчасно повідомити орендодавця про такі зміни»

та вважати його укладеним в редакції Позивача.

Дана заява прийнята судом до розгляду та розглядаються розбіжності до договору оренди землі.

Відповідач у відзиві на позов просить відмовити у задоволенні позовних вимог з тих підстав, що вимоги п. 7 проекту договору оренди землі суперечать вимогам п. 33 цього ж договору. На думку відповідача, договір не може бути укладений з 24.12.2010, оскільки п. 2.1 рішення шостої сесії Стахановської міської ради № 45/23 від 24.10.2010 скасовано рішення 21 сесії Стахановської міської ради № 385/25 від 13.12.2011, яким п. 2.1 рішення ради № 45/23 від 24.12.2010 викладено в наступній редакції: "…на підставі звернення ТОВ "Деметра плюс" надати в оренду земельну ділянку строком на 5 років …", тобто, на думку відповідача, новим рішенням були дотримані вимоги чинного законодавства щодо строків укладання договору. Відповідач також зазначає, що він не мав можливості використовувати у своїй господарській діяльності нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, у зв'язку з відсутністю декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Відповідач також вважає, що вимоги п. 26 проекту договору оренди землі суперечать чинному законодавству, оскільки платником орендної плати за землю є орендатор земельної ділянки. Крім того, як зазначає відповідач, у зв'язку з тим, що позивач затягує підписання договору оренди, відповідач з 01.10.2010 по теперішній час сплатив суму земельного податку у розмірі 38 418 грн. 63 коп.

Відповідач також не погодився з розміром орендної плати, оскільки новий розмір суперечить вимогам ст. 120 Земельного кодексу України, так як він є збільшеним, ніж було встановлено попередньому орендарю. Також, на думку відповідача, необґрунтовано збільшено і розмір нормативно-грошової оцінки землі у порівнянні з попереднім орендарем.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши представників сторін, які прибули у судове засідання, встановивши фактичні обставини справи, оцінивши надані докази, господарський суд Луганської області дійшов наступного.

Підставою свого позову позивач зазначає те, що 24.12.2010 Стахановською міською радою було прийнято рішення №45/23, на підставі якого відповідачу надана в оренду земельна ділянка загальною площею 1,0812 га по АДРЕСА_1 для обслуговування власного нерухомого майна, за рахунок земель міської ради (землі житлової та громадської забудови), кадастровий номер земельної ділянки 4413100000:22:001:0016.

На земельній ділянці, яка передається в оренду, знаходиться комплекс нерухомого майна, який є власністю орендаря.

Даним рішенням позивач зобов'язав відповідача протягом 2-х місяців укласти договір оренди землі наданої земельної ділянки. Відповідач, як зазначає позивач у позові, дане зобов'язання не виконав.

03.03.2011 позивач звернувся до відповідача з листом № 228, в якому зазначив про необхідність укласти договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,0812 га за адресою: АДРЕСА_1

07.09.2011 листом за № 07/09-2011 відповідач надав позивачеві документи для укладення договору оренди землі.

21.09.2011 відповідачу було вручено три примірники проекту договору оренди землі, за зверненням позивача (лист № 891 від 16.12.2011) відповідач повернув дані примірники договору без підпису та без протоколу розбіжностей.

Листом № 01-28/5754 від 29.12.2011 позивач на прохання відповідача (лист № 22/12/2011-11) повторно направив останньому три примірники проекту договору оренди землі.

Підписані примірники договору відповідач повернув позивачу разом з протоколом розбіжностей, які позивачем були відхилені.

Дані обставини стали підставою для звернення з позовом про розгляд розбіжностей до договору (згідно зміненої позовної заяви № 01-28/2148 від 21.05.2012).

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст.16 Закону України „Про оренду землі" та ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону (ст.126 Земельного кодексу України).

Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації (ст.125 Земельного кодексу України).

Відповідно до ч. 8 ст. 93 Земельного кодексу України відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Згідно ст. 649 ЦК України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом. Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору не на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, можуть бути вирішені судом у випадках, встановлених за домовленістю сторін або законом.

Позивач просить укласти договір оренди землі з відповідачем, оскільки останній за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 30.09.2010 отримав у власність нерухоме майно -комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 154, 4 кв.м.

За приписами ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Відповідно до ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30.09.2010, укладеного між гр. ОСОБА_4 (продавець) та ТОВ "Деметра плюс" (покупець), вбачається, що продавець передає, а покупець приймає у власність нерухоме майно -комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_1

Відчужуваний комплекс розташований на земельній ділянці площею 1,0812 га, кадастровий номер 4413100000:22:001:0016, наданій продавцю в оренду для обслуговування власного комплексу нерухомого майна на підставі договору оренди земельної ділянки від 03.10.2008, що зареєстрований Стахановським міським реєстраційним округом Луганської регіональної філії ДП "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 28.10.2008 зроблено запис за № 040840700286.

З даного договору випливає, що попередній власник придбаного відповідачем майна - гр. ОСОБА_4 мав договір оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт продажу (комплекс), від 03.10.2008.

Судом досліджений договір оренди землі від 03.10.2008 (далі -договір оренди землі від 03.10.2008), укладений Стахановською міською радою та гр. ОСОБА_4, за умовами якого орендодавець (рада) на підставі п. 1.5.1 рішення за № 705/18 від 27.06.2008 41 сесії Стахановської міської ради 5 скликання надає, а орендар ОСОБА_4.) приймає в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування власного комплексу нерухомого майна за рахунок земель Стахановської міської ради. Земельна ділянка знаходиться по АДРЕСА_1 в м. Стаханов.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,0812 га; на земельній ділянці, яка передається в оренду, знаходиться комплекс нерухомого майна, який є власністю орендаря (п. п. 2, 3 договору).

Пунктом 7 договору передбачено, що договір оренди землі укладено на 3 роки. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі»по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Поновлення договору оренди в такому випадку здійснюється в порядку ч.ч. 2 -5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

В той же час, частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»закріплено положення про те, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У п. 17 договору оренди землі від 03.10.2008 передбачено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду, тобто без наслідків його господарської діяльності.

Ч. 1 ст. 34 Закону України «Про оренду землі»передбачено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Згідно п. 25 договору орендар має право протягом семи днів після припинення дії договору оренди або його розірвання, до підписання акта прийому-передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан, у тому числі усунути недоліки, вказані орендодавцем.

Отже, за умовами даного пункту, орендар повинен після припинення дії договору передати земельну ділянку орендарю за актом прийому -передачі.

В матеріалах справи відсутній акт прийому-передачі орендарем орендованої земельної ділянки орендодавцю, що свідчить про продовження користування на умовах оренди спірною земельною ділянкою. Відсутність акту про повернення земельної ділянки підтверджена представником позивача у судовому засіданні 25.06.2012.

Позивач також не надав доказів того, що він повідомляв орендаря гр. ОСОБА_4 про наявність заперечення щодо поновлення строку дії договору.

Дані обставини свідчать про поновлення у відповідності до приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі»договору оренди землі від 03.10.2008, укладеного між Стахановською міською радою та ОСОБА_4

Позивач вважає, що договір оренди землі з гр. ОСОБА_4 припинений на підставі рішення № 44/22 від 24.12.2010 шостої сесії Стахановської міської ради шостого скликання у зв'язку з продажем комплексу нерухомого майна, але вказане рішення ради позивач не надав і на відкладенні розгляду справи для надання можливості надати вищезазначене рішення не наполягав.

Відповідно до п. 33 даного договору перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи, є підставою для розірвання договору оренди з моменту державної реєстрації договору оренди з новим власником.

Аналізуючи зміст даного пункту договору, суд дійшов висновку про те, що перша частина цього пункту відповідає абзацу 7 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»(договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці), але те, що позивач пов'язує розірвання договору оренди з попереднім власником будівлі моментом укладання договору з новим власником будівлі, є неприпустимим, бо породжує ситуацію, що на деякий час на одну і ту же земельну ділянку будуть існувати два договори оренди землі з різними користувачами. Згідно чинного законодавства розірвання договору оренди земельної ділянки можливо як за письмовою згодою сторін шляхом укладання договору про розірвання договору, який підлягає обов'язковій реєстрації, так і в судовому порядку.

Відповідно до листа Управління Держкомзему у м. Стаханов № 2064 від 21.06.2012 у книзі записів про державну реєстрацію державних акті на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі відсутній запис щодо розірвання договору оренди земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, укладеного між ОСОБА_4 та Стахановською міською радою.

За таких обставин, договір оренди землі з ОСОБА_4 не припинений, земельна ділянка знаходиться фактично в його користуванні на умовах оренди, договір оренди землі від 03.10.2008 фактично є поновленим.

Тому укладення договору оренди землі з новим власником будівлі без припинення (розірвання) договору оренди землі та повернення позивачу попереднім власником будівлі земельної ділянки суперечить вимогам чинного законодавства України.

Крім того, суд приймає до уваги те, що позивачем порушено процедуру розгляду розбіжностей, що виникли при укладанні договору оренди землі. Так, позивач 23.01.2012 отримав від відповідача підписаний з боку останнього договір оренди землі з протоколом розбіжностей (а.с. 33), але позивач протокол розбіжностей не розглянув, заперечень щодо пропозицій відповідача, викладених у протоколі розбіжностей, не надав, заходів щодо врегулювання розбіжностей до договору в досудовому порядку не вжив.

Ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно ст. 4 3 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

На підставі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Суд дійшов висновку про недоведеність позивачем своїх доводів за позовом, тому позовні вимоги є необґрунтованими, у зв'язку з чим у задоволенні позову слід відмовити.

Судові витрати покладаються на позивача, згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

На підставі викладеного, керуючись статтями 44, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

в и р і ш и в:

1. У задоволенні позову Стахановської міської ради Луганської області до Товариства з обмеженою відповідальністю «Деметра плюс»про врегулювання розбіжностей при укладенні договору відмовити.

2. Судові витрати покласти на позивача.

Відповідно до ст.85 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Дата підписання рішення: 02.07.2012 .

Суддя І.В. Семендяєва