Рішення

від 16.08.2012 по справі 2/5007/685/12

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251

УКРАЇНА

Господарський суд

Житомирської області

10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "16" серпня 2012 р. Справа № 2/5007/685/12

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Тимошенко О.М.

за участю представників сторін:

від позивача: Аврамчук В.П. (директор)

від відповідача: Мазуренко Т.В. (довіреність від 03.05.12)

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Підприємства Коопзаготпромторг Коростенської РСС (м.Коростень)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дельфін" (м.Житомир)

про повернення приміщення,

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Дельфін" (м.Житомир)

до Підприємства Коопзаготпромторг Коростенської РСС (м.Коростень)

про визнання права користування та усунення перешкод у користуванні майном.

Позивачем пред'явлено позов, в якому просить зобов'язати відповідача повернути орендоване відповідачем за договором оренди від 04.10.05 приміщення, а саме: 3/10 часток нежитлової будівлі загальною площею 122,3 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Коростень, Базарна площа,15. Позовні вимоги ґрунтуються на тому, що у зв'язку з порушенням відповідачем умов договору в частині оплати орендних платежів позивач відмовився від договору оренди, однак всупереч п.2.1 договору відповідач приміщення не повернув і продовжує ним користуватися. При цьому, позивач зазначив дві підстави звернення з даним позовом до суду, а саме ст. 782 ЦК України, за умовами якої наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, та п.9.3 договору, за умовами якого договір може бути розірваний за ініціативою орендодавця, якщо орендар не сплачує орендну плату більше двох місяців.

31.07.12 відповідач звернувся до суду із зустрічною позовною заявою, в якій просить:

- визнати право ТОВ"Дельфін" на користування орендованим приміщенням - 3/10 часток нежитлової будівлі загальною площею 122,3 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Коростень, Базарна площа,15, згідно умов договору оренди приміщення від 04.10.05;

- зобов'язати Підприємство Коопзаготпромторг Коростенської райспоживспілки усунути перешкоди у користуванні вказаним приміщенням, які полягають у припиненні постачання електроенергії.

Зустрічна позовна заява грунтується на тому, що відповідач (за зустрічним позовом) безпідставно вважає договір оренди розірваним з моменту отримання позивачем повідомлення про розірвання договору, оскільки на момент отримання вказаного повідомлення, заборгованість позивача складала менше трьох місяців. Таким чином, відповідач міг скористатися своїм правом на ініціювання розірвання договору у судовому порядку згідно п.9.3 договору і не мав права на односторонню відмову від договору згідно ст.782 ЦК України.

У судовому засіданні представник позивача (за первісним позовом) підтримав первісний позов, зустрічний позов не визнав.

Представник відповідача (за первісним позовом) надав додаткові письмові пояснення до зустрічного позову. Підтримав зустрічний позов, первісний позов не визнав.

У судовому засіданні 13.08.12 оголошувалась перерва до 16.08.12 , відповідно до ст.77 ГПК України.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

20 квітня 2005 між Коопзаготпромторгом Коростенської райспоживспілки (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дельфін" (орендар) був укладений договір оренди приміщення №19 (а.с.70), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування строком на один рік частину приміщення магазину площею 120 кв.м. за адресою: м.Коростень, вул.Базарна Площа, 15 та зобов'язується сплачувати орендну плату в розмірі 2500,00 грн. на місяць.

На виконання умов договору сторони 20.04.05 підписали Акт приймання-передачі майна (а.с.74).

4 жовтня 2005 року між Коопзаготпромторгом Коростенської райспоживспілки (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дельфін" (орендар) був укладений договір оренди цього ж приміщення (а.с.25). Договір від 04.10.05 посвідчений приватним нотаріусом Коростенського міського нотаріального округу Житомирської області 04.10.05 та зареєстрований в реєстрі під №7332.

Відповідно до пп.1.1, 1.2 договору від 04.10.05, орендодавець зобов'язався передати орендареві в тимчасове користування 3/10 часток нежитлової будівлі, загальною площею 122,3 м.кв., що знаходиться в м.Коростені Житомирської області по вул.Базарна Площа 15, а орендар зобов'язався прийняти це майно, своєчасно сплачувати орендну плату та після припинення цього договору повернути орендоване майно орендодавцеві в належному стані.

Відповідно до п.п.6.1,6.2 договору оренди від 04.10.05, розмір орендної плати становить з урахуванням ПДВ 2500,00 грн. за один місяць і має бути сплачена не пізніше 5 числа поточного місяця .

Згідно п.8 договору від 04.10.05, він вступає в силу з дня його підписання і діє до 04.10.10р.

19 червня 2007 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди від 04.10.05, за умовами якої розмір орендної плати складає 2500,00грн. з урахуванням ПДВ та індексу інфляції за попередній місяць (а.с.65).

Відповідно до статті 654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається.

Всупереч ст. 793 ЦК України додаткова угода не посвідчена нотаріусом.

За нормою статті 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним, а тому додаткова угода від 19.06.07 є нікчемною, тобто не створює юридичних наслідків.

Представники сторін повідомили, що після 04.10.10р. строк дії договору був поновлений на той же строк до 04.10.15, відповідно до ст.764 ЦК України, у зв'язку з тим, що наймач продовжував користуватися майном після закінчення строку договору найму, та не було заперечень наймодавця протягом одного місяця. Факт пролонгації дії договору від 04.10.05 на п'ять років до 04.10.15, підтверджується також рішенням господарського суду Житомирської області від 01.08.11 по справі №16/5007/92/11 зі спору між тими ж сторонами про розірвання договору оренди приміщення від 04.10.05.

15.02.12 позивач (за первісним позовом) надіслав відповідачу повідомлення №15, в якому вимагає звільнити приміщення, оскільки станом на 15.02.12 на його думку існує заборгованість по орендним платежам в розмірі 9687,90 грн., а тому наймодавець відмовляється від договору відповідно до ст. 782 ЦК України, отже договір є розірваним. (а.с.21). Вказане повідомлення отримано відповідачем 29.02.12. (а.с.24)

Відмова відповідача повернути майно, у зв'язку із розірванням договору стала підставою для звернення до суду з первісним позовом.

Відповідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договірні орендні правовідносини фактично виникли між сторонами з моменту укладання договору оренди від 20.04.05. Сторони підтвердили, що договори від 20.04.05 та від 04.10.05 стосуються одного і того ж приміщення, в зв'язку з чим при укладенні договору від 04.10.05 акт прийому передачі не складався, оскільки такий акт був складений 20.04.05 (а.с.74).

Відповідно до ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Таким чином суттєве значення для застосування вказаної норми закону має факт заборгованості наймача по орендній платі за три місяці підряд.

У розрахунку заборгованості, який наданий позивачем, не відображені розрахунки за період з 20.04.05 по 03.10.05, тобто за період дії договору від 20.04.05. Разом з тим, господарський суд вважає, що оплата, яка здійснювалась відповідачем на рахунок позивача у вказаний період, в разі її надлишку, може бути за зарахована як орендна плата за договором від 20.04.05, оскільки предметом оренди є одне і те ж майно, в платіжних документа відповідача відсутнє посилання на конкретний договір, інших договірних стосунків між сторонами не встановлено, зайві кошти, які отримав позивач в період до 04.10.05, відповідачу не повертав.

Умовами договорів від 20.04.05 та від 04.10.05, орендну плату встановлено в розмірі 2500,00грн. на місяць.

Згідно платіжних доручень, які містяться в матеріалах справи , за період з 20.04.05 по 03.10.05, відповідач сплатив позивачу в якості орендної плати 15021,42грн., що на 1362,81грн. більше ніж було нараховано до сплати згідно умов договору від 20.04.05 (13658,61грн.).

Крім того, позивач в розрахунку заборгованості зазначив про нарахування орендної плати в жовтні місяці 2005 року в розмірі 2500,00грн., як за повний місяць, що передбачено в договорах як від 20.04.05 так і від 04.10.05, тобто позивач визнавав наявність орендних правовідносин між сторонами до укладення договору від 04.10.05.

На підставі п.6.4 договору від 04.10.05, позивачем була нарахована індексація, однак нарахування індексації здійснювалось за відсутності умови порушення відповідачем терміну сплати орендних платежів. А угода від 19.06.07, як зазначено вище, є нікчемною. Розмір індексації за розрахунком позивача становить 1615,82грн. Ця сума не може бути визначена як орендна плата.

До загальної суми заборгованості по орендній платі, позивач включив заборгованість за електроенергію в сумі 1877,72грн., що згідно ст.782 ЦК України не дає права наймодавцю відмовитись від договору найму за цією підставою, оскільки лише заборгованість за користування річчю надає таке право.

Вказані обставини відображене в розрахунку, який наданий до суду відповідачем (за первісним позовом), з якого вбачається, що станом на лютий 2012 року заборгованість відповідача по орендній платі становила 5836,45 грн., що є менше ніж сума орендних платежів за три місяці, отже у позивача відсутні підстави для односторонньої відмови від договору, отже вимоги позивача є такими, що не підлягають задоволенню, тому суд відмовляє в задоволенні первісного позову.

Крім того, позивач зазначає, що пункт 9.3 договору від 04.10.05 передбачає право орендодавця ініціювати розірвання договору оренди, якщо орендар не сплачує за оренду більше двох місяців. Порушення відповідачем цього пункту договору відповідач зазначає, як додаткову підставу позову, і вважає, що в зв'язку з цим має право на односторонню відмову від договору.

Господарський суд не погоджується з таким твердженням позивача з огляду на наступне.

У пункті 9.3 договору, зазначено, що договір може бути розірвано за ініціативою орендодавця, якщо орендар не сплачує за оренду більше двох місяців. Отже умови договору не надають право односторонньої відмови від договору, а лише передбачають право орендодавця ініціювати розірвання договору. Враховуючи те, що договором не передбачено право на односторонню відмову від договору, підстав, які визначені законом для відмови від договору не встановлено, виходячи з приписів ст. 611 ЦК України, в даному випадку договір може бути розірваний тільки в судовому порядку.

Таким чином позовна вимога позивача з посиланням на пункт 9.3 договору є безпідставною.

У зустрічній позовній заяві відповідач просить визнати право ТОВ"Дельфін" на користування орендованим приміщенням - 3/10 часток нежитлової будівлі загальною площею 122,3кв.м., що знаходиться за адресою: м.Коростень,Базарна площа,15, згідно умов договору оренди приміщення від 04.10.05 та зобов'язати Підприємство Коопзаготпромторг Коростенської райспоживспілки усунути перешкоди у користуванні вказаним приміщенням шляхом відновлення становища , яке існувало до порушення щодо забезпечення орендованого приміщення електроенергією.

Згідно ст.16 ЦК України, способами захисту цивільних прав та інтересів, зокрема є : визнання права; відновлення становища, яке існувало до порушення.

Відповідно до пп.1.1, 1.2 договору від 04.10.05, орендодавець зобов'язався передати орендареві в тимчасове користування 3/10 часток нежитлової будівлі, загальною площею 122,3 м.кв., що знаходиться в м.Коростені Житомирської області по вул.Базарна Площа 15, а орендар зобов'язався прийняти це майно, своєчасно сплачувати орендну плату та після припинення цього договору повернути орендоване майно орендодавцеві в належному стані.

За п.1.3 договору, приміщення надається для використання орендарем для здійснення торгівлі товарами народного споживання.

За п.2.1 договору оренди, орендар зобов'язався сплачувати за електроенергію, що відповідно тягне за собою обов'язок орендодавця надавати орендарю можливість користуватися нею.

Згідно ч.3 договору, орендодавець зобов'язався не чинити перешкод орендарю в користуванні орендованим майном.

Факт відключення електроенергії в орендованому позивачем приміщенні підтверджується актами від 03.04.12 та від 04.04.12 (а.с.45,46).

Крім того, листом №54 від 03.04.12 відповідач просив орендодавця відновити електропостачання в орендованому ним приміщенні, оскільки здійснення позивачем підприємницької діяльності передбачає використання електроенергії.

За нормами ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Як зазначалось вище, строк договору від 04.10.05 був продовжений сторонами до 04.10.15, про що не заперечили сторони у судовому засіданні та підтверджується рішенням господарського суду Житомирської області від 01.08.11 по справі №16/5007/92/11 (а.с.40-42).

Як встановлено судом, договір від 04.10.05 сторонами не розірваний, в судовому порядку не був визнаний недійсним, на разі діє, а тому є обов'язковим до виконання сторонами.

Відповідно до ст.627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).

Посилання відповідача на те, що в орендованому приміщенні відключено електроенергію, позивачем не спростовано і про її підключення, станом на день розгляду справи, сторонами не заявлено.

З урахуванням викладеного господарський суд приходить до висновку, що позивач чинить відповідачу перешкоди в користуванні орендованим майном шляхом відключення електроенергії, що унеможливлює використовувати це майно за призначенням. Порушене право підлягає захисту шляхом спонукання позивача не чинити такі перешкоди.

Оскільки позивач заперечує право позивача на користування орендованим майном, а відповідач просить визнати за ним це право, господарський суд задовольняє зустрічний позов в цій частині.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1.В первісному позові відмовити.

2. Зустрічний позов задовольнити.

3. Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Дельфін" (м.Житомир, вул.М.Гречка,11,кв.76; код 30620802) право користування орендованим приміщенням - 3/10 часток нежитлової будівлі загальною площею 122,3кв.м., що знаходиться за адресою: м.Коростень,Базарна площа,15, згідно умов договору оренди приміщення від 04.10.05, який укладений між Підприємством Коопзаготпромторг Коростенської райспоживспілки та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дельфін" .

4. Підприємству Коопзаготпромторг Коростенської райспоживспілки (м.Коростень, вул.Грушевського,108; код 01783174) не чинити перешкоди Товариству з обмеженою відповідальністю "Дельфін" (м.Житомир, вул.М.Гречка,11,кв.76; код 30620802) у користуванні орендованим приміщенням - 3/10 часток нежитлової будівлі загальною площею 122,3кв.м., що знаходиться за адресою: м.Коростень,Базарна площа,15, шляхом відновлення постачання електроенергії до вказаного приміщення.

5. Стягнути з Підприємства Коопзаготпромторг Коростенської райспоживспілки (м.Коростень, вул.Грушевського,108; код 01783174) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Дельфін" (м.Житомир, вул.М.Гречка,11,кв.76; код 30620802) - 1073,00грн. судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 21.08.12

Суддя Тимошенко О. М.

Віддрукувати: 1 в справу