Рішення

від 19.12.2012 по справі 4544-2011

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

19.12.2012Справа №5002-23/4544-2011

За позовом Феодосійської міської ради, м. Феодосія

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Субос», м. Феодосія

за участю прокуратури Автономної Республіки Крим, м. Сімферополь

про зміну умов договору оренди землі

Суддя Доброрез І.О.

Представники :

Від позивача - Петросян Х.Г., спеціаліст 1 категорії за довіреністю від 17.04.2012 №02-29-1278

Від відповідача - Ємельянов О.І., директор, наказ № 4 від 01.06.2007р.; Підгорний О.П. - паспорт НОМЕР_1 від 25.03.1999

Експерт - Глобіна О.М., посвідчення НОМЕР_3

Прокурор - не з'явився

СУТЬ СПОРУ: Феодосійська міська рада звернувся до Господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Субос» про зміну умов договору оренди землі реєстраційний № 040701900117 від 08.06.2007р., укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Субос» та Феодосійською міською радою, виклавши пункти договору в наступній редакції: 1. П.1 - слова «зона «Володарська» оціночний район №31» читати: «з 01.01.2009 економіко-планувальна зона №11»; 2. П.5 - читати у наступній редакції: «Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить: з 01.01.2009 по 31.12.2009 - 14 342 797,62 грн., з 01.01.2010 - 15 189 022, 68 грн.; 3. П.9 - читати у наступній редакції «Орендна плата за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється орендарем, починаючи з - 01.01.2009 по 31.12.2009, у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 430 283,3 грн. за рік, 01.01.2010, у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 455 670, 68 грн. за рік; 4. П.36 - читати у наступній редакції: «Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду; 5. Доповнити пунктом 48 у наступній редакції: «Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом».

Ухвалою суду від 26.10.2011р. порушено провадження у справі № 5002-25/4544-2011 суддею Копилової О.Ю.

07.12.2011р. до Господарського суду Автономної Республіки Крим від Прокуратури Автономної Республіки Крим надійшла заява, відповідно до якої Прокуратура Автономної Республіки Крим відповідно ст.ст. 35, 36 Закону України «Про прокуратуру», ст. 29 Господарського процесуального кодексу України, здійснюючи повноваження, передбачені ст.121 Конституції України повідомляє про вступ прокурора в процес у справі №5002-25/4544-2011 за позовом Феодосійської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Субос» про зміну умов договору оренди землі.

Ухвалою Господарського суду Автономної Республіки Крим від 12.12.2011 р. заяву прокуратури Автономної Республіки Крим про вступ прокурора в процес по справі №5002-25/4544-2011 прийнято до розгляду.

Ухвалою від 05.01.2012р. провадження у справі зупинено, призначено судову будівельно-технічну (землевпорядну) експертизу, проведення якої доручено атестованому судовому експерту Товариства з обмеженою відповідальністю «Судова експертна палата», (вул. Леніна, 12, офіс,6, м. Сімферополь, АР Крим, 95000, Україна) Стрельніковій Оксані Андріївні (свідоцтво НОМЕР_2).

24.07.2012 р. на адресу Господарського суду від експертної установи, у порядку статті 31 Господарського процесуального кодексу України надійшло клопотання про необхідність надання сторонам додаткових документів для проведення експертного дослідження.

У зв'язку із хворобою судді Копилової О.Ю. за резолюцією Голови Господарського суду Автономної Республіки Крим Лазарева С.Г. та за результатами розподілу справ автоматизованою системою, справу № 5002-25/4544-2011 розподілено на суддю Доброреза І.О.

Ухвалою від 31.07.2012р. справу прийнято до провадження із привласненням нового номеру 5002-23/4544-2011.

24.07.20112 р. на адресу суду від експертної установи повторно надійшло клопотання про витребування вищезазначених документів.

02.08.2012 р. на адресу суду від експертної установи надійшли матеріали справи.

Ухвалою суду від 08.08.2012 р. провадження у справі поновлено та призначено дату слухання.

Представники відповідача в судовому засіданні 12.09.2012р. надали клопотання про призначення будівельно-технічної експертизи, в якому зазначили питання, яке вони просять поставити на вирішення експерта. Також у вказаному клопотанні наголошується, що при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду відповідачу згідно з договором від 05.06.2007р. реєстраційний №040701900117, призначеної під будівництво житлового комплексу, безпідставно, в порушення Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів №18/15/21/11, землі зайняті під поточне будівництво, відносяться до категорії функціонального використання інших земель зі значенням Кф=0,5, а позивач застосував Кф=1,0. Також, К3 - коефіцієнт локальних факторів прийнято максимальним К3=1,5, без врахування фактичних умов розміщення земельної ділянки.

Крім того, представник відповідача надав клопотання про продовження строку розгляду справи у зв'язку із призначенням експертизи і наданням додаткових документів.

Ухвалою від 12.09.2012 строк вирішення спору продовжено у межах передбачених ст. 69 ГПК України процесуальних строків, призначено по справі судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Кримському науково-дослідному інституту судових експертиз (вул. Чехова, буд. 55А, м. Сімферополь, АР Крим, 95001).

26.11.2012 р. на адресу суду від експерта надійшов висновок №2122 судової оціночно-земельної експертизи по господарській справі № 5002-23/4544-2011 від 21.11.2012 р., у зв'язку із чим провадження у справі було поновлено.

03.12.2012 від позивача надійшло клопотання про призначення додаткової будівельно-технічної (землевпорядної) експертизи, яке мотивоване тим, що експертом не проведено аналізу правомірності застосування коефіцієнту функціонального використання та застосування максимального значення коефіцієнту локальних факторів.

Вказане клопотання задоволенню не підлягає, оскільки до компетенції експерта не входить вирішення правових питань.

Представники відповідача в судовому засіданні надали письмові пояснення, які зводилися до заперечень проти висновку експерта.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доводи представників сторін, суд

Встановив :

Рішенням 19 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 31.05.2007 №863 Товариству з обмеженою відповідальністю «Субос» надано в оренду земельну ділянку для будівництва жилого комплексу, площею - 2,433 га, яка розташована за адресою: Автономна Республіка Крим, м. Феодосія, Сімферопольське шосе, 11 зона «Володарська» оціночний район № 31, кадастровий номер 01 116 000 000 100 40 137, про що укладено відповідний договір оренди землі (далі Договір) реєстраційний номер 040701900117 від 08.06.2007 строком до 31.05.2027.

Відповідно до пункту 5 цього Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на момент укладання договору оренди землі складала 3229957,23 гривень.

Орендна плата згідно з пунктом 9 Договору мала вноситися орендарем у грошовій формі та розміром 96898,71 гривні за рік, що складало 3 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно із пунктом 11 Договору орендна плата вноситься рівними частинами щомісячно до 30 числа наступного за звітним місяцем на рахунок місцевого бюджету з коду бюджетної класифікації: "Орендна плата з юридичних (фізичних) осіб".

Відповідно до пункту 13 Договору розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 15 договору визначено, що цільове призначення земельної ділянки: 1.13.2 - для житлової забудови і комерційного використання.

Крім того, Договором встановлено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (пункт 36 Договору).

Рішенням 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія" від 29.08.2008 № 1698 затверджено технічну документацію по нормативній грошовій оцінці земель міста Феодосія та введено в дію нову нормативну грошову оцінку земель; вирішено всі зміни в розмірі орендної плати по договорам оренди землі, що пов'язані із змінами в законодавстві України та щорічною індексацією грошової оцінки землі, фіксувати в додаткових угодах до договорів про оренду землі.

28.11.2008 прийнято рішення 41 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради "Про введення ставок орендної плати за землю" № 1842, яким встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, що застосовується у інших видах діяльності згідно з Українським класифікатором цільового використання земельних ділянок в розмірі 3-х відсотків від їх нормативної грошової оцінки.

Листом від 03.08.2011 № 02-30-50 Феодосійська міська рада надіслала на адресу відповідача додаткову угоду до договору оренди землі від 18.07.2011, відповідно до якої було запропоновано деякі пункти договору оренди від 08.06.2007 реєстраційний №040701900117 викласти у наступній редакції:

1. П. 1 - слова „зона «Володарська» оціночний район №31" читати: „з 01.01.2009 економіко-планувальна зона №11"

2. П. 5 - читати у наступній редакції: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

3 01.01.2009 по 31.12.2009 - 14 342 797,62 гривень, з 01.01.2010 - 15 189 022,68 гривень."

3. П. 9 - читати у наступній редакції „Орендна плата за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється орендарем, починаючи з

- 01.01.2009 по 31.12.2009, у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 430 283,93 грн. (Чотириста тридцять тисяч двісті вісімдесят три гривні 93 коп.) за рік,

- 01.01.2010 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 455 670,68 грн. (Чотириста п'ятдесят п'ять тисяч шістсот сімдесят гривень 68 коп.) за рік."

4. П. 36 - читати у наступній редакції: „Зміна умов договору здійснюється письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду."

5. Доповнити пунктом 48 у наступній редакції: „Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом"

6. Ця Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди землі від 08 червня 2007 реєстраційний № 040701900117.

Факт отримання даного листа відповідачем 08.08.2011 підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення.

Ухилення відповідача від укладення додаткової угоди до договору оренди землі стало підставою для звернення позивача з даним позовом.

Суд вважає, що позовні вимоги частково обґрунтовані та підлягають частковому задоволенню на підставі наступного.

Згідно статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч.1 ст. 2 Закону відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 15 Закону визначені умови договору оренди землі.

Так, згідно з цією нормою істотними умовам договору оренди землі, крім іншого є, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спор вирішується в судовому порядку.

Згідно ч.2 статті 632 ЦК зміна ціни після укладення договору допускається тільки у випадках і за умов, встановлених договором або законом.

Законом України №309-VI від 03.06.2008 внесені відповідні зміни до ч.ч. 4, 5 ст. 21 Закону України "Про оренду землі". У зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України з 01.01.11 Закон України "Про плату за землю" втратив чинність, а питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою регулюється виключно цим Кодексом, згідно зі ст. 288 якого розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель -трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; не може перевищувати: а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; б) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Частиною 1 статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що акти органів місцевого самоврядування прийняті в межах своїх повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами і організаціями, посадовцями, а також громадянами, які постійно проживають на відповідній території. Місцеві органи виконавчої влади, підприємства, установи і організації, а також громадяни несуть встановлену законом відповідальність перед органами місцевого самоврядування за заподіяні місцевому самоврядуванню збитки їх діями або бездіяльністю, а також в результаті невиконання рішень органів і посадовців місцевого самоврядування.

Пунктами 3, 4 ст. 11 Цивільного кодексу України визначено, що цивільні права і обв'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства, цивільні права і обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 189 Господарського кодексу України, ст. 632 Цивільного кодексу України ціна є істотною умовою договору, у випадках, встановлених законом застосовуються ціни, які встановлюються або регулюються уповноваженим органом державної влади або органом місцевого самоврядування.

Статтею 20 Господарського кодексу України передбачено, що права та законні інтереси суб'єктів господарювання захищаються, у тому числі шляхом установлення, зміни господарських правовідносин.

Згідно статті 111-28 ГПК України Рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

У своїй постанові від 23.05.2011 по справі № 3-42гс11 Верховний суд України суд дійшов висновку, що нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Щодо посилань відповідача на невірне визначення відповідачем коефіцієнту функціонального використання та коефіцієнту локальних факторів суд зазначає наступне.

Нормативна грошова оцінка землі, розраховується відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету міністрів України від 23 березня 1995р. № 213 (зі змінами та доповненнями) та Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук 27.01.2006 № 18/15/21/11 (далі Порядок).

Відповідно до розділу ІІІ Методики та п. 3.3 Порядку нормативна грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

В х Нп

Цн = ------- х Кф х Км,

Нк

де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки;

В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр;

Нп - норма прибутку (6 %);

Нк - норма капіталізації (3 %);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

При чому згідно до п. 3.5 Порядку, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Умовами договору передбачено, що земельна ділянка була надана Товариству під будівництво житлового комплексу.

Нормативна грошова оцінка земель м. Феодосії затверджена рішенням Феодосійської міської ради від 29.08.2008 № 1698.

Наведене свідчить про те, що коефіцієнт функціонального використання землі встановлюється при оцінці землі та застосовується при встановленні розміру грошової оцінки землі, яка в свою чергу затверджується рішенням ради.

Відповідач не надав доказів оскарження вказаного рішення міської ради та інших документів, якими були встановлені вихідні дані для розрахунку орендної плати за землю у встановленому законом порядку.

Відповідно до ст. 144 Конституції України рішення органів місцевого самоврядування є обов'язковими на відповідній території.

На підставі викладеного, суд приходить до висновку про правомірність застосування позивачем вищевказаних коефіцієнтів при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки переданої за договором оренди, укладеним між сторонами.

Ухвалою Господарського суду Автономної Республіки Крим від 12.09.2012 по справі призначалася судова будівельно-технічна експертиза з питання визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої відповідачу за вищевказаним договором оренди з врахуванням функціонального використання ділянки, коефіцієнтів локальних факторів та індексації за визначені періоди.

Частиною 5 ст.42 ГПК України передбачено, що висновок судового експерта для господарського суду не є обов'язковим і оцінюється господарським судом за правилами, встановленими статтею 43 цього Кодексу.

Оскільки згідно вказаного висновку експерту нормативна грошова оцінка земельної ділянки перебільшує оцінку, визначену позивачем, а позивач позовні вимоги не збільшував, суд вважає за необхідне задовольнити позов в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за заявленими позовними вимогами.

Що стосується змін до договору оренди землі щодо порядку зміни договору, визначеному у п.п.36,48 договору, то суд вважає, що законом не передбачена необхідність внесення змін до договору оренди лише для того, щоб відобразити в ньому приписи статей 184, 188 Господарського кодексу України та ст.93 Земельного кодексу України.

Вказані положення закріплені на законодавчому рівні та є обов'язковими

для сторін незалежно від їхньої наявності в умовах договору.

Згідно ч.4 ст.188 ГК України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

На підставі викладеного, позовні вимоги є частково обґрунтованими та підлягають частковому задоволенню.

Оскільки спір виник внаслідок неправильних дій відповідача, на нього покладаються судові витрати згідно ст.49 ГПК України.

Повне рішення складено 24.12.2012р.

З огляду на викладене та керуючись ст.ст.49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити частково.

2.Змінити умови договору оренди землі реєстраційний № 040701900117 від 08.06.2007, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Субос» та Феодосійською міською радою, виклавши пункти Договору у наступній редакції:

1. П. 1 - слова «зона «Володарська» оціночний район №31" викласти: „з 01.01.2009 економіко-планувальна зона №11"

2. П. 5 - викласти у наступній редакції: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

з 01.01.2009 по 31.12.2009 - 14 342 797,62 гривень, з 01.01.2010 - 15 189 022,68 гривень."

3.П. 9 - викласти у наступній редакції „Орендна плата за земельну ділянку державної

або комунальної власності здійснюється орендарем, починаючи з дня набрання цим рішенням Господарського суду АРК законної сили, у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 455670,68 грн. за рік."

6. Ця Додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі реєстраційний №040701900117 від 08.06.2007, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Субос» та Феодосійською міською радою".

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Субос» (вул. Сімферопольське шосе, 11, м. Феодосія, АР Крим, 98100, ідентифікаційний код 35034929) на користь Феодосійської міської ради (вул. Земська, 4, м. Феодосія, АР Крим, 98100, ідентифікаційний код 34740709) витрати з оплати державного мита у розмірі 85,00грн. та на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 236,00грн.

4. В іншій частині у позові відмовити.

5. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя І.О. Доброрез