Рішення

від 24.01.2013 по справі 24пд/5014/2929/2012

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251 ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ 91000, м. Луганськ, пл. Героїв ВВВ, 3а. Тел. 55-17-32

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

24.01.13 Справа № 24пд/5014/2929/2012

За позовом Луганської міської ради, м. Луганськ

до Приватного підприємства "Дубль", м. Луганськ

Треті особи, яка не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

- Управління Держкомзему у м. Луганськ Луганської області, м. Луганськ

- Реєстраційна служба Луганського міського управління юстиції, м. Луганськ

про внесення змін до договору оренди землі від 08.09.2006

Суддя Рябцева О.В.

в присутності представників сторін:

від позивача - Кім Д.І. - заступник начальника відділу контрольно-юридичної роботи Управління Луганської міської ради з питань земельних ресурсів, дов. від 11.11.2011 № И 01/03-30/7227/0/2-11;

від відповідача - Грабовецький А.О. - предст за дов. від 01.12.2012 б/н;

від третьої особи - Управління Держкомзему у м. Луганськ Луганської області - не прибув;

від третьої особи - Реєстраційної служби Луганського міського управління юстиції - не прибув.

в с т а н о в и в:

Позивачем заявлена вимога про внесення змін до договору оренди землі від 08.09.2006, державна реєстрація від 29.11.2006 № 040640200643, який укладений між Луганською міською радою та Приватним підприємством "Дубль", відносно земельної ділянки площею 0,2723 га за адресою: м. Луганськ, вул. 26 Бакинських комісарів (біля кафе, розташованого за адресою: вул. 26 Бакинських комісарів, 150в), а саме:

- доповнити п. 2.3. розділу "2.Об'єкт оренди" договору новим абзацом наступного змісту: "На момент укладення цього договору про внесення змін до договору оренди землі від 08.09.2006, державна реєстрація від 29.11.2006 № 040640200643, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 1467588 (один мільйон чотириста шістдесят сім тисяч п'ятсот вісімдесят вісім) грн. 08 коп.";

- викласти п. 4.1. розділу "4.Орендна плата" договору у новій редакції: "4.1.Річна орендна плата встановлюється у розмірі земельного податку збільшеного на коефіцієнт 3,5";

- доповнити п. 4.7. розділу "4.Орендна плата" договору новим абзацом наступного змісту: "На момент укладання цього договору про внесення змін до договору оренди землі від 08.09.2006, державна реєстрація від 29.11.2006 № 040640200643, розмір річної орендної плати у гривнях, згідно мети використання земельної ділянки, складає - 51365 (п'ятдесят одна тисяча триста шістдесят п'ять) грн. 59 коп.".

На обґрунтування заявленої вимоги позивач вказує, що на підставі рішення Луганської міської ради від 24.03.2006 № 42/182 між Луганською міською радою і ПП "Дубль" укладено договір оренди землі від 08.09.2006, державна реєстрація від 29.11.2006 № 040640200643, за умовами якого передано в оренду земельну ділянку строком на 49 років площею 0,2723 га за адресою: м. Луганськ, вул. 26 Бакинських комісарів (біля кафе, розташованого за адресою: вул. 26 Бакинських комісарів, 150-в) під будівництво та розміщення торговельного, побутового, автосервісного комплексу, складських споруд, під'їзного путі та благоустрій прилеглої території. Орендна плата встановлена у розмірі земельного податку (річного), збільшеного на коефіцієнт 2,5 і складала на момент укладення договору 14978 грн. 20 коп. Розмір земельного податку, який є складовою орендної плати, залежить від нормативної грошової оцінки землі. В п. 2.3 договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 599128 грн. 08 коп. Згідно інформації Управління Держкомзему у м. Луганськ Луганської області від 31.07.2012 № 4242/4-2-14 нормативна грошова оцінка земельної ділянки змінилась і складає 1467588 грн. 08 коп. У зв'язку зі зміною договірного коефіцієнту та нормативної грошової оцінки землі, розмір орендної плати повинен складати 51365 грн. 59 коп. Новий розрахунок орендної плати здійснено відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України, рішення Луганської міської ради від 27.05.2011 № 9/12 "Про деякі питання щодо орендної плати за землю у м. Луганську" та від 28.12.2007 № 28/10 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Луганська". Відповідно до ст. 11 ГПК України орендарю направлена пропозиція і проект договору про внесення змін до договору, однак відповіді не було одержано, домовленості не досягнуто.

Згідно додаткових пояснень позивача, направлення проекту договору про внесення змін до діючого договору обумовлено результатами перевірки, здійсненої Управлінням Луганської міської ради з питань земельних ресурсів, в ході якої встановлено, що спірна земельна ділянка використовується з комерційною метою.

Відповідач проти позову заперечує частково, а саме погоджується щодо вимог про визначення договірного коефіцієнту 3,5, але заперечує проти внесення змін щодо нової нормативної грошової оцінки землі і відповідно проти нової орендної плати. Відповідач вважає, що коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки повинен складати 0,5 як для земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво, що передбачено додатком до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 за № 388/1226. На даний час будівництво не завершено, отже позивач необґрунтовано визначив даний коефіцієнт в розмірі 2,5 як для земель комерційного використання. Крім того, постановою Жовтневого районного суду м. Луганська від 15.11.2007 в порядку адміністративного судочинства вирішено зобов'язати управління нерухомим майном Луганської міської ради видавати довідку для розрахунку орендної плати ПП "Дубль" з функціональним коефіцієнтом 0,5 стосовно земельної ділянки площею 0,2723 га до введення в експлуатацію. За розрахунком відповідача нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки на 2012 рік становить 293518 грн. 23 коп., а розмір орендної плати складає 10273 грн. 14 коп. Позивач надав неналежні докази щодо зміни нормативної грошової оцінки, оскільки згідно Закону України "Про оцінку земель" і вищевказаного Порядку, належним доказом є витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а не органом місцевого самоврядування.

Третя особа - Управління Держкомзему у м. Луганськ Луганської області підтримала позовні вимоги в повному обсязі, зазначивши, що спірна земельна ділянка за умовами договору передана для комерційного використання і при визначенні на час укладення договору сторони домовились про застосування функціонального коефіцієнту 2,5 як для земель комерційного використання. Застосування коефіцієнту функціонального використання 0,5 щодо земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво на період будівництва, можливо при визначенні даної умови у договорі оренди земельної ділянки на підставі відповідного рішення ради. Управління Держкомзему у м. Луганськ Луганської області не є органом, зобов'язаним за п. 9.4. договору видавати щорічні довідки розрахунку розмірів земельного податку (річного). Таким органом згідно постанови Жовтневого районного суду, на яку посилається відповідач, є Управління нерухомим майном Луганської міської ради. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, складена станом на 31.07.2012, повністю відповідає умовам діючого договору оренди землі між сторонами за позовом.

Крім того, ухвалою суду від 16.01.2013 до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, залучено орган, який з 01.01.2013 відповідно до Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно" та Закону України від 04.07.2012 № 5037-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно" здійснює державну реєстрацію прав оренди земельних ділянок - Реєстраційну службу Луганського міського управління юстиції. Вказаною третьою особою надано нормативне пояснення щодо реєстрації прав оренди земельних ділянок.

Оцінивши надані докази і доводи сторін, суд дійшов висновку про обґрунтованість заявлених вимог з огляду на наступне.

Судом встановлено, що Луганською міською радою 24.03.2006 прийнято рішення про передачу ПП "Дубль" в оренду земельної ділянки під будівництво та розміщення торговельного, побутового, автосервісного комплексу, складських споруд, під'їзного путі та благоустрій прилеглої території за адресою: м. Луганськ, вул. 26 Бакинських комісарів (біля кафе, розташованого за адресою: вул. 26 Бакинських комісарів, 150в).

Згідно п. 2 рада вирішила передати земельну ділянку площею 0,2723 га строком на 49 років. Умови договору визначені радою у п. 3 рішення, зокрема, річна орендна плата встановлюється у розмірі земельного податку (річного), збільшеного на коефіцієнт 2,5; розмір орендної плати може переглядатись один раз на рік; орендар зобов'язаний приступити до використання земельної ділянки протягом двох років з моменту прийняття даного рішення; для обчислення розміру річної орендної плати необхідно звернутись в тижневий термін з моменту державної реєстрації договору оренди землі, а у подальшому звертатись щороку не пізніше місячного терміну після проведення у встановленому законодавством порядку індексації грошової оцінки землі, до Управління Луганської міської ради з питань регулювання земельних відносин для отримання відповідної довідки та інші.

Між позивачем і відповідачем на підставі вказаного рішення укладено договір оренди землі від 08.09.2006, який посвідчено нотаріально і зареєстровано у встановленому порядку.

В п. 2.3. договору визначено, що на момент укладання договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 599128 грн. 08 коп.

В п. 4.1. договору сторони домовились, що річна орендна плата встановлюється у розмірі земельного податку (річного) у гривнях збільшеного на коефіцієнт 2,5 (довідка розрахунку розмірів земельного податку (річного) додається до договору та є його невід'ємною частиною).

За умовами п. 4.7. договору на момент укладання договору розмір річної орендної плати згідно визначеної мети використання складає 14978 грн. 20 коп.

Також орендар зобов'язався (п. 9.4. договору):

- для обчислення розміру річної орендної плати звернутися в тижневий термін з моменту державної реєстрації договору оренди землі, а у подальшому звертатись щороку не пізніше місячного терміну після проведення у встановленому законодавством порядку індексації грошової оцінки землі, до Управління Луганської міської ради з питань регулювання земельних відносин для отримання відповідної довідки;

- приступити до використання земельної ділянки протягом двох років від прийняття рішення Луганської міської ради від 24.03.2006 за № 42/182.

Згідно п. 11 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

За змістом Довідки розрахунку розмірів земельного податку (річного) від 03.08.2006 № 1031, виданої Управлінням Луганської міської ради з питань регулювання земельних відносин, яка є невід'ємною частиною договору, при визначенні нормативної грошової оцінки землі, був застосований коефіцієнт функціонального використання 2,5 як для земель комерційного використання.

Рішенням Луганської міської ради від 28.12.2007 № 28/10 була затверджена нормативна грошова оцінка земель м. Луганська, яка набрала чинності 01.03.2008.

Рішенням Луганської міської ради від 29.04.2010 № 65/150 доручено Управлінню нерухомим майном Луганської міської ради здійснити аналіз діючих договорів оренди землі і направити від імені Луганської міської ради пропозиції відповідним землекористувачам про внесення змін у зв'язку із затвердженням нової нормативної грошової оцінки земель.

Рішенням Луганської міської ради від 27.05.2011 № 9/2 "Про деякі питання щодо орендної плати за землю м. Луганська" затверджено договірні коефіцієнти з урахуванням мети використання земельних ділянок. Зокрема, для земель під супермаркети, гіпермаркети та об'єкти торгівлі, які є нерухомим майном, що розміщені на земельній ділянці площею більше 1000 кв.м. встановлено коефіцієнт 3,5 до розміру земельного податку.

Управлінням Луганської міської ради з питань земельних ресурсів складено акт обстеження спірної земельної ділянки від 26.07.2012, за змістом якого встановлено, що на земельній ділянці розташовано: асфальтовану парковку, зупинку громадського автотранспорту, замощення (на момент перевірки з літнім майданчиком), огорожа, навіс, дерев'яна альтанка, підсобне приміщення, частина будівлі кафе "Чорний кіт". На думку позивача, вказане свідчить про комерційне використання земельної ділянки. Однак судом ці доводи до уваги не приймаються, оскільки позивачем не надано доказів комерційного використання: рахунків на оплату, чеків, квитанцій тощо. Щодо розміщення частини кафе "Чорний кіт", то позивач не надав будь-яких графічних матеріалів, які б підтверджували ці доводи. Судом з'ясовано, що земельна ділянка площею 0,135 га, на якій побудовано кафе "Чорний кіт", також знаходиться у відповідача на підставі Державного акту на право постійного користування землею серії ІІ-ЛГ № 003192/2 від 11.07.2000. Згідно схематичного плану МКП "Бюро технічної інвентаризації" у м. Луганську, складеному в січні 2002 року, на цій земельній ділянці побудовано об'єкт нерухомості, який знаходиться в межах наданої земельної ділянки. Спірна земельна ділянка, що орендується відповідачем згідно плану-схеми, що є невід'ємною частиною договору, межує з землями ПП "Дубль" за вищевказаним Державним актом з трьох сторін, і як зазначено в п. 1.1 договору оренди, розташована біля кафе. Отже, кафе було побудовано до передачі в оренду спірної земельної ділянки. Доказів добудови кафе позивач не надав.

Вказані обставини стали підставою для звернення до Управління Держкомзему у м. Луганськ Луганської області, яке 31.07.2012 повідомило орендодавця про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка склала 1467588 грн. 08 коп. Дана оцінка визначена з урахуванням коефіцієнту функціонального використання 2,5.

Луганська міська рада 13.08.2012 звернулась до відповідача з пропозицією внести зміни до договору, надіславши відповідний проект, однак відповіді на одержала і звернулась з цим позовом до суду.

Предметом спору у даній справі є внесення змін до договору оренди землі, які обумовлені прийняттям нормативних актів Луганської міської ради про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Луганська та встановлення договірних коефіцієнтів при визначенні розміру орендної плати. Вказані акти є чинними, доказів їх скасування відповідачем не надано.

Постановою Жовтневого районного суду м. Луганська від 15.11.2007 у справі № 2-а-413/2007р. Задоволено позов ПП "Дубль" і зобов'язано Управління нерухомими майном Луганської міської ради видати довідку для розрахунку розміру орендної плати на 2007 рік і видавати в подальшому таку довідку з функціональним коефіцієнтом 0,5 стосовно земельної ділянки, площею 0,2723 га до введення в експлуатацію відповідним державним органом закінченого будівництвом об'єкту нерухомого майна, який складається з торговельного, побутового, автосервісного комплексу, складських споруд, під'їзного путі та благоустрою прилеглої території.

Відповідних змін до договору оренди землі не внесено.

Вирішуючи даний спір, суд враховує, що між позивачем і відповідачем укладено господарський договір на підставі відповідного індивідуально - правового акту Луганської міської ради.

Згідно ст. 526 ЦК України визначено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

При укладанні договору відповідач погодився з пропозицією орендодавця щодо запропонованих умов договору, які стосувались нормативної грошової оцінки земельної ділянки в сумі 599128 грн. 08 коп., що визначена з урахуванням коефіцієнту функціонального використання для комерційної мети 2,5, з розміром орендної плати 14978 грн. 20 коп., виходячи із вказаної нормативної грошової оцінки землі. Більш того, орендар зобов'язався приступити до використання земельної ділянки за цільовим призначенням протягом двох років від прийняття рішення Луганської міської ради від 24.03.2006 № 42/182.

Судом з'ясовано, що відповідач в порушення п.п. 9.4.5. договору, яким передбачено його обов'язок приступити до використання земельної ділянки протягом двох років від прийняття рішення Луганської міської ради від 24.03.2006 № 42/182, не розпочав будівництво торговельного, побутового, автосервісного комплексу, згідно мети надання в оренду землі, а отже його доводи щодо необхідності застосування коефіцієнту 0,5 судом до уваги не приймаються. Відповідач, одержавши судове рішення суду адміністративної юрисдикції, не звертався до орендодавця з пропозицією про внесення змін до договору в частині визначення нормативної грошової оцінки землі з функціональним коефіцієнтом 0,5. Відповідне питання не розглядалось радою.

Відповідно до ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленість сторін або за рішенням суду у визначених законом випадках. Вирішуючи даний спір, суд не вправі виходити за межі позовних вимог в інтересах відповідача і змінювати умови договору, які не є предметом спору, зокрема, щодо диференціації нормативної грошової оцінки землі на період будівництва і комерційного використання, зміни п.п. 9.4.5. договору щодо строку, протягом якого орендар зобов'язаний приступити до використання земельної ділянки згідно визначеної мети тощо.

Розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначений позивачем, відповідає Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, наданому на вимогу суду Управлінням Держкомзему у м. Луганську Луганської області.

Згідно ст. 11 ГПК України підприємство чи організація, які вважають за необхідне змінити чи розірвати договір, надсилають пропозиції про це другій стороні за договором. Підприємство, організація, які одержали пропозицію про зміну чи розірвання договору, відповідають на неї не пізніше 20 днів після одержання пропозиції. Якщо підприємства і організації не досягли згоди щодо зміни чи розірвання договору, а також у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення господарського суду.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 вказаного Закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 ЦК України).

Згідно ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість зміни умов договору, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Відповідна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 06.12.2010 у справі № 2-1/10068-2008 та від 27.12.2010 у справі № 27/15-10, які згідно ст. 111 28 ГПК України є обов'язковими для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

За таких обставин, позов підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір в сумі 1073 грн. 00 коп. покладається на відповідача.

У судовому засіданні відповідно до ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 ГПК України, суд

в и р і ш и в:

1.Позовні вимоги задоволити у повному обсязі.

2.Внести зміни до договору оренди землі від 08.09.2006, державна реєстрація від 29.11.2006 № 040640200643, який укладений між Луганською міською радою та Приватним підприємством "Дубль", відносно земельної ділянки площею 0,2723 га за адресою: м. Луганськ, вул. 26 Бакинських комісарів (біля кафе, розташованого за адресою: вул. 26 Бакинських комісарів, 150в), а саме:

- доповнити п. 2.3. розділу "2.Об'єкт оренди" договору новим абзацом наступного змісту: "На момент укладення цього договору про внесення змін до договору оренди землі від 08.09.2006, державна реєстрація від 29.11.2006 № 040640200643, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 1467588 (один мільйон чотириста шістдесят сім тисяч п'ятсот вісімдесят вісім) грн. 08 коп.";

- викласти п. 4.1. розділу "4.Орендна плата" договору у новій редакції: "4.1.Річна орендна плата встановлюється у розмірі земельного податку збільшеного на коефіцієнт 3,5";

- доповнити п. 4.7. розділу "4.Орендна плата" договору новим абзацом наступного змісту: "На момент укладання цього договору про внесення змін до договору оренди землі від 08.09.2006, державна реєстрація від 29.11.2006 № 040640200643, розмір річної орендної плати у гривнях, згідно мети використання земельної ділянки, складає - 51365 (п'ятдесят одна тисяча триста шістдесят п'ять) грн. 59 коп.".

3.Стягнути з Приватного підприємства "Дубль", м. Луганськ, вул. 26 Бакинських комісарів, 150в, ідентифікаційний код 30877915 на користь Луганської міської ради, м. Луганськ, вул. Коцюбинського, 14, ідентифікаційний код 26070794 судовий збір в сумі 1073 грн. 00 коп., видати наказ позивачу після набрання рішенням законної сили.

4.Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

5.Повне рішення складено і підписано - 28.01.2013 .

Суддя О.В.Рябцева