Постанова

від 19.02.2013 по справі 5024/1319/2012

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" лютого 2013 р.Справа № 5024/1319/2012 Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Шевченко В.В.

суддів: Мирошниченко М.А., Головея В.М.

при секретарях судового засідання: Підгурському Д.Л., Подуст Л.В.

за участю представників сторін:

від ВАТ "Херсонський хлібокомбінат": Орехов С.А., Куцак А.П. - за дорученням

від Херсонської міської ради: не з'явився

від Управління комунальної власності Херсонської міської ради: Мкртчян М.С. - за дорученням

від ТОВ "Торгівельний дім "Маркет груп Херсон": Головко Д.В. - за дорученням

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі

апеляційні скарги:

- Відкритого акціонерного товариства "Херсонський хлібокомбінат"

- Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний дім "Маркет груп Херсон"

на рішення господарського суду Херсонської області

від 22 листопада 2012 року

у справі № 5024/1319/2012

за позовом Відкритого акціонерного товариства "Херсонський хлібокомбінат"

до:

1) Херсонської міської ради

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний дім "Маркет груп Херсон"

3) Управління комунальної власності Херсонської міської ради

- про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення

та за зустрічним позовом:

Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний дім "Маркет груп Херсон"

до: Відкритого акціонерного товариства "Херсонський хлібокомбінат"

за участю третіх осіб , які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

1) Херсонської міської ради

2) Управління комунальної власності Херсонської міської ради

про виселення з нежитлового приміщення

Склад колегії суддів змінений згідно розпоряджень голови Одеського апеляційного господарського суду № 974 від 06.12.2012 р. та № 1004 від19.12.2012 р.

Відповідно до вимог ст. 77 ГПК України у справі оголошувалась перерва з 12 по 19 лютого 2013 року

ВСТАНОВИЛА:

12.09.2012 р. Відкрите акціонерне товариство "Херсонський хлібокомбінат", правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство "Херсонський хлібокомбінат" (далі Комбінат) звернулось до господарського суду Херсонської області з позовом до Херсонської міської ради (далі Рада), Управління комунальної власності Херсонської міської ради (далі Управління) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний дім "Маркет груп Херсон" (далі ТОВ) - про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною площею129,2 кв. м., розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Суворова, 21, укладеного між Управлінням та ТОВ - 27.08.2012 року.

Позов мотивований тим, що 01.03.2004 р. між Комбінатом та Управлінням укладено договір оренди вищеназваного нежитлового приміщення на строк до 01.03.2007 р., який був в наступному пролонгований за згодою сторін до 01.03.2014 р.

29.08.2012 р. Управління направило Комбінату лист, в якому повідомило, що власником зазначеного нежитлового приміщення, відповідно до договору купівлі-продажу від 27.08.2012 р. є ТОВ, а тому Комбінат у 10-ний строк повинний звільнити це приміщення. Оскільки, при укладенні названого договору купівлі-продажу від 27.08.2012 р. Комбінату не було надано переважного права перед іншими особами на придбання орендованого нежитлового приміщення та при приватизації цього об'єкта нерухомості не були враховані здійсненні Комбінатом невід'ємні поліпшення об'єкту оренди, які підлягають компенсації, то зазначений договір купівлі-продажу від 29.08.2012 р., суперечить вимогам ст. ст. 764, 777, 778 ЦК України, ст. ст. 23, 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", а тому є недійсним на підставі ст. ст. 203, 215 ЦК України.

Управління позовні вимоги Комбінату вважало необґрунтованими та безпідставними, посилаючись на те, що рішенням Ради від 30.03.2012 р. № 595 доповнено Програму відчуження комунального майна Херсонської міської територіальної громади переліком об'єктів нерухомості серед яких є і не житлові приміщення по вул. Суворова, 21, що підлягають відчуженню шляхом продажу на аукціоні. На момент прийняття даного рішення спірні нежитлові приміщення були вільними, оскільки строк дії договору оренди від 01.03.2004 р. сплинув. Будь-якого письмового дозволу на здійснення поліпшень, а також експертної оцінки, Управлінням не надавалось, а тому посилання ПАТ на те, що орендаря позбавлено права на компенсацію здійснених, за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна, а також на переважне право на продаж цього майна саме Комбінату є безпідставними.

Рада позов Комбінату не визнала, оскільки не є стороною спірного договору.

ТОВ позовні вимоги Комбінату вважала необґрунтованими посилаючись на те, що у позовній заяві останній не зазначив підстави недійсності договору купівлі-продажу від 27.08.2012 р., а крім того, Комбінат добровільно відмовився від реалізації переважного права на викуп майна, так як не з'явився на аукціон.

27.09.2012 р. ТОВ пред'явив до місцевого суду зустрічний позов до Комбінату, в якому просив висилити останнього зі спірного нежилого приміщення, посилаючись на те, що це нежиле приміщення належить ТОВ на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 27.08.2012 р. Але, у цьому приміщенні перебувають працівники та майно Комбінату, які відмовляються його звільнити, посилаючись на договір оренди, який укладений між останнім та Управлінням.

Ухвалою від 27.09.2012 р. зустрічний позов ТОВ прийнятий до провадження суду першої інстанції та об'єднаний в одне провадження з первісним позовом Комбінату.

Комбінат зустрічні позовні вимоги ТОВ вважав безпідставними посилаючись на те, що договір купівлі-продажу від 27.08.2012 р. є недійсним, а тому Комбінат правомірно, відповідно до договору оренди, користується спірним об'єктом оренди.

Рішенням господарського суду Херсонської області від 22.11.2012 р. (суддя Грицай О.С.) у задоволенні, як первісного, так і зустрічного позову - відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що Комбінатом не було надано належних доказів, які б підтверджували, що спірний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, порушує його права як орендаря цього приміщення, а тому підстави, передбачені п. 2 ст. 203 ЦК України для визнання договору купівлі-продажу від 27.08.2012 р. - відсутні.

Доводи Комбінату про те, що при укладанні спірного договору купівлі-продажу Управлінням взагалі не прийняті до уваги здійснені Комбінатом невід'ємні поліпшення об'єкту оренди не прийняті місцевим судом до уваги, оскільки питання компенсації вартості проведеного останнім ремонту на цьому об'єкті є предметом спору у іншій господарській справі № 5024/1389/2012.

Відмовляючи у задоволені зустрічного позову ТОВ місцевий суд виходив з того, що останній належних доказів у підтвердження неправомірного займання Комбінатом орендованого приміщення не надав та доказів припинення договору оренди комунальної власності в матеріалах справи не міститься. Крім того, вимога ТОВ про виселення Комбінату з займаних останнім нежитлових приміщень не відповідає можливим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених законом, внаслідок чого підстави для задоволення зустрічного позову також відсутні.

Судові витрати по сплаті судового збору покладені судом на кожного із позивачів відповідно до заявлених ними вимог в порядку ст. ст. 44, 49 ГПК України.

В апеляційних скаргах Комбінат та ТОВ просять рішення місцевого суду частково скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити саме їх позовні вимоги.

В судовому засіданні представники скаржників просили задовольнити їх апеляційні скарги, а скарги своїх опонентів вважали необґрунтованими.

Управління підтримало апеляційну скаргу ТОВ, а Рада не скористалась своїм правом на участь в розгляді справи апеляційним судом.

Обговоривши доводи апеляційних скарг, заслухавши пояснення учасників процесу, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ТОВ підлягає задоволенню, а скарга Комбінату задоволена бути не може з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи і правильно встановлено судом першої інстанції приміщення першого поверху загальною площею 129,2 кв., що розташоване в будинку № 21 по вул. Суворова в м. Херсоні належить на праві власності територіальній громаді м. Херсона в особі Херсонської міської ради.

01.03.2004 р. між Управлінням і Комбінатом укладено договір оренди названого комунального майна № 227-с, за умовами якого перше передало, а другий прийняв у строкове платне користування вищеназване нежитлове приміщення для розміщення магазину.

У п. 11.1 сторонами погоджено, що договір діє з 01.03.2004 р. по 01.03.2007 р., а у п. 11.6 встановлено, що договір оренди припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, приватизації об'єкта, банкрутства орендаря, загибелі об'єкта оренди.

Пунктом 11.9 договору визначено, що якщо орендар бажає продовжити термін користування об'єктом оренди, то він зобов'язаний письмово повідомляти про це орендодавця за 60 календарних днів до закінчення строку договору оренди, а в іншому випадку договір пролонговано не буде.

Відповідно до вимог ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Аналогічна норма міститься і у ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна".

Як вбачається з матеріалів справи, Комбінат заявами від 24.01.2007 р., від 24.02.2010 р., від 23.01.2012 р. письмово повідомляв Управління про свій намір продовжити термін дії договору оренди на строк до 01.03.2010 р., до 01.03.2012 р. та 01.03.2014 р. відповідно.

Доказів звернення Управління протягом місяця після закінчення терміну дії договору оренди з заявою до Комбінату про припинення договору оренди в матеріалах справи не міститься та їх, всупереч вимогам ст. 33 ГПК України, суду не надано.

Навпаки, листом від 12.03.2007 р. № 303 Управління повідомило Комбінат про перегляд договору оренди в частині розміру орендної плати, листом від 23.03.2011 р. № 318 вказало на заборгованість орендаря з орендної плати, листом від 21.02.2011 р. № 149 запросило Комбінат укласти додаткові угоди до договору оренди.

При викладених обставинах суд першої інстанції дійшов до правильного висновку про те, що договір оренди № 227-с від 01.03.2004 р. відповідно до п. 11.9 цього договору, ст. 764 ЦК України та ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" був пролонгований до 01.03.2010 р., до 01.03.2012 р. та 01.03.2014 р. відповідно, а тому згідно ч. 2 ст. 777 ЦК України Комбінат мав переважне право перед іншими особами на придбання об'єкту оренди, у разі його відчуження, так як в матеріалах справи відсутні докази неналежного виконання останнім своїх обов'язків за договором найму.

Відповідно до ст. 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс).

Згідно ст. 7 Закону України "Про приватизацію державного майна" продаж майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюють органи, створені відповідними місцевими радами.

Згідно ст. 18 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, не житлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

Відповідно до наказу Фонду державного майна України „Про затвердження Порядку продажу об'єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону" (далі - Порядок), зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 14 травня 2012 р. за № 753/21066 затверджено переліки об'єктів малої приватизації, які перебувають у державній власності та підлягають продажу на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни).

У 15-денний строк з дня затвердження переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, на аукціоні, у тому числі за методом зниження ціни та без оголошення ціни, за конкурсом Фонд державного майна України публікує його в офіційному друкованому виданні органу приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду.

Інформація про об'єкт, що підлягає продажу на аукціоні, у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни, за конкурсом публікується не пізніш як за 20 календарних днів до дати проведення відповідного аукціону в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, місцевих друкованих виданнях, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України.

Рішення Херсонської міської ради від 26.02.2010 р. № 1434 „Про доповнення Програми відчуження комунального майна Херсонської міської територіальної громади переліком об'єктів, що перебувають у комунальній власності м. Херсона і підлягають відчуженню, та внесення змін до рішення міської ради від 06.06.2008 р. № 846" затверджено перелік об'єктів, які підлягають відчуженню, у тому числі і приміщення першого поверху загальною площею 129,2 кв., що розташоване в будинку № 21 по вул. Суворова в м. Херсоні.

Як свідчать матеріали справи інформація про продаж з аукціону названого нежилого приміщення була опублікована у газеті "Херсонський вісник" від 27.10.2011 р. № 43(1106) у розділі Бюлетень управління комунальної власності (а.с.21 т.2), яка є відповідно до затвердженого Переліку друкованих засобів масової інформації, зареєстрованих Головним управлінням юстиції у Херсонській області (http://court.gov.ua/sud) друкованим органом Херсонської міської ради, що висвітлює її діяльність, та запропоновано взяти участь в аукціоні, який відбудеться 27.11.2012 р. о 14:00 за адресою: м. Херсон, пр. Ушакова, 37, каб. 521, та у строк до 24.11.2011 р. включно надати заяви про бажання прийняти участь в аукціоні. Інформація про цей аукціон також була оприлюднена на офіційному сайті Херсонської міської ради (www.city.kherson.ua).

Але, 27.11.2011 р. аукціон з продажу названого об'єкту нерухомості не відбувся, у зв'язку з відсутністю відповідних заяв покупців.

Інформація про повторний продаж з аукціону вказаного об'єкту зі знижкою початкової вартості продажу об'єкта на 20% була опублікована у газеті "Херсонський вісник" від 01.12.2011 р. № 48(1111) у розділі Бюлетень управління комунальної власності та всім бажаючим було запропоновано взяти участь в аукціоні, який відбудеться 04.01.2012 р. о 14:00, та запропоновано у строк до 29.12.2011 р. включно надати відповідні заяви про свою участь в аукціоні. Інформація про цей аукціон також була оприлюднена на офіційному сайті Херсонської міської ради (www.city.kherson.ua).

Але, 04.01.2012 р. аукціон з продажу названого об'єкту нерухомості не відбувся, у зв'язку з відсутністю відповідних заяв покупців.

Рішенням ХVІ сесії VІ скликання Херсонської міської ради від 30.03.2012 р. № 595 „Про доповнення Програми відчуження комунального майна Херсонської міської територіальної громади переліком об'єктів, що перебувають у комунальній власності м. Херсона і підлягають відчуженню, та внесення змін до рішення міської ради від 26.02.2010 р. № 1434" затверджені умови продажу нежитлових приміщень, що належать на праві власності територіальній громаді, в тому числі і спірного нежитлового приміщення, шляхом продажу їх виключено з аукціону. Цим рішенням Ради уповноваженим по проведенню аукціону та відчуженню майна територіальної громади визнано Управління.

Інформація про продаж з аукціону нежилих приміщень І поверху, розташованих за адресою: м. Херсон, вул. Суворова, 21, зі знижкою початкової вартості продажу об'єкта на 20% була в третій раз опублікована у газеті "Херсонський вісник" від 26.06.2012 р. № 30 у розділі Бюлетень управління комунальної власності та запропоновано взяти участь в аукціоні, який відбудеться 17.08.2012 р. о 14:00 за адресою: м. Херсон, пр. Ушакова, 37, каб. 521, та запропоновано у строк до 13.08.2012 р. включно надати заяви про бажання прийняти участь в аукціоні. Інформація про цей аукціон також була оприлюднена на офіційному сайті Херсонської міської ради (www.city.kherson.ua).

Вищенаведене повністю спростовує доводи Комбінату про його не повідомлення про проведення аукціону та знехтування його переважним правом на викуп орендованого приміщення, оскільки інформація про проведення аукціону була опублікована в засобах масової інформації, у зв'язку з чим ці дані були та є загальновідомими.

Оскільки, Комбінат заяви щодо прийняття участі в аукціоні не надав, то місцевий суд дійшов до обґрунтованого висновку про те, що останній не скористався своїм переважним правом орендаря викупити орендовані ним приміщення, а тому посилання Комбінату на порушення з боку Управління цього його переважного права є безпідставними, так як не прийняття участі в аукціонах відбулося не з причин, що не залежали від волі Комбінату, а внаслідок особистої недбалості.

Як свідчать матеріали справи ТОВ подав заяву про прийняття участі в останньому аукціоні та платіжним дорученням № 2183 від 01.08.2012 р. перерахував Управлінню 47639 грн. 30 коп. за участь в аукціоні (заставу) в розмірі 10% від початкової ціни продажу об'єкту нерухомості.

Будь-які інші особи відповідні заяви про прийняття участі в останньому аукціоні не подавали, тобто на аукціон з продажу названого об'єкту нерухомості надійшла заява лише від одного покупця, а саме - ТОВ.

Згідно з п. 7.22 Положення про управління комунальної власності Херсонської міської ради, що затверджено рішенням Херсонської міської ради від 28.12.2010 р. № 24, Управління здійснює повноваження власника щодо майна, яке відчужується, відповідно до затверджених переліків.

Відповідно до п. 7 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" у разі якщо на аукціон з продажу об'єкта малої приватизації надійшла заява від одного покупця, зазначений об'єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни, у зв'язку з чим суд першої інстанції дійшов до підставного висновку про те, що Управління та ТОВ правомірно, без будь-яких порушень прав та охоронюваних законом інтересів Комбінату, 27.08.2012 року уклали спірний договір купівлі-продажу названого об'єкту нерухомості, а тому правомірно відмовив Комбінату у задоволенні його первісного позову, оскільки і доводи останнього про те, що при укладенні договору купівлі-продажу Управлінням взагалі не прийнято до уваги здійсненні Комбінатом невід'ємні поліпшення орендованого нежилого приміщення на суму 31088 грн. є голослівними, так як цей спір вже вирішений господарським судом у справі № 5024/1389/2012 р. та названі вимоги Комбінату визнані необґрунтованими та залишені без задоволення.

При викладених обставинах колегія суддів вважає, що підстави для задоволення апеляційної скарги Комбінату - відсутні.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ТОВ суд першої інстанції виходив з того, що в матеріалах справи відсутні належні докази у підтвердження неправомірного займання Комбінатом орендованого приміщення та відсутністю такого способу захисту цивільних прав як виселення з нежитлового приміщення.

Але, з такими висновками місцевого суду колегія суддів погодитись не може, оскільки згідно ч. 2 ст. 291 ГК України договір оренди припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- викупу (приватизації) об'єкта оренди;

- ліквідації суб'єкта господарювання - орендаря;

- загибелі (знищення) об'єкта оренди.

У п. 11.6 договору оренди від 01.03.2004 р. прямо встановлено, що цей договір припиняється у випадку приватизації (викупу) об'єкта оренди.

Таким чином, і Законом і договором оренди визначено, що викуп (приватизація) об'єкту оренди - приміщення магазину є підставою припинення договірних відносин незалежно від спливу строку дії договору оренди та повідомлень про це орендодавцем орендаря та навпаки, у зв'язку з чим протилежні висновки суду першої інстанції є помилковими оскільки не ґрунтуються на матеріалах справи, умовах договору оренди та наведеному законодавстві України.

Оскільки, договір оренди від 01.03.2004 р. припинив свою дію внаслідок викупу (приватизації) об'єкта оренди ТОВ - 27.08.2012 р., то останній цілком правомірно заявив вимоги про звільнення Комбінатом нежитлового приміщення шляхом виселення останнього з нього, у зв'язку з чим зустрічний позов ТОВ підлягає задоволенню у повному обсязі, а протилежні висновки місцевого суду є помилковими, оскільки ст. 826 ЦК України, яка передбачає виселення саме з житлового приміщення як спосіб захисту прав власника не є нормою, яка може обмежити застосування виселення особи, як спосіб захисту власника нежитлового приміщення, так як „виселення" як термін, застосовано у ч. 4 ст. 78 Закону України „Про виконавче провадження", згідно якої виселення полягає у звільненні приміщення, зазначеного у виконавчому документі, від особи (осіб), яка виселяється, її майна, домашніх тварин та у забороні такій особі користуватися цим приміщенням, а тому виселення - є передбаченим законом способом захисту прав особи, яка за відповідних правових підстав бажає звільнити приміщення (хоч жиле, хоч нежиле) від особи (осіб), які займають його без належних правових підстав.

Оскільки, апеляційна скарга та позовні вимоги ТОВ підлягають задоволенню у повному обсязі, то Комбінат на підставі ст. ст. 44, 49 ГПК України повинний відшкодувати ТОВ: 1073 грн. понесених витрат на сплату судового збору за подання позову та 536 грн. 50 коп. понесених витрат на сплату судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 99, 101- 106 ГПК України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства "Херсонський хлібокомбінат" - залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний дім "Маркет груп Херсон" - задовольнити.

Пункт другий резолютивної частини рішення господарського суду Херсонської області від 22.11.2012 року у справі № 5024/1319/2012 - скасувати та викласти його в наступній редакції:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний дім "Маркет груп Херсон" - задовольнити.

Виселити Відкрите акціонерне товариство "Херсонський хлібокомбінат" з нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 129,2 кв. м., розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Суворова, 21.

В решті частині рішення господарського суду Херсонської області від 22.11.2012 року у справі № 5024/1319/2012 - залишити без змін.

Стягнути з Відкритого акціонерного товариства "Херсонський хлібокомбінат" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельний дім "Маркет груп Херсон": 1073 грн. понесених витрат на сплату судового збору за подання позову та 536 грн. 50 коп. понесених витрат на сплату судового збору за подання апеляційної скарги.

Зобов'язати господарський суд Херсонської області видати відповідні накази з зазначенням повних та необхідних реквізитів сторін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 20.02.2013 року.

Головуючий суддя: Шевченко В.В.

Судді: Мирошниченко М.А.

Головей В.М.