Рішення

від 07.03.2013 по справі 2/68

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" березня 2013 р. Справа № 2/68.

За позовом Чернівецької міської ради

до товариства з обмеженою відповідальністю "Буковинаінтур" м. Чернівці

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Департамент економіки Чернівецької міської ради

про розірвання договору купівлі-продажу приміщень від 24.12.2009р. №2769-юр

та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Буковинаінтур" м. Чернівці

до Чернівецької міської ради

про визнання договору недійсним

Суддя М.І.Ніколаєв

Представники:

Від позивача - Юзьків М.І., дов. від 19.06.2012 року

Від відповідача - Писанчин О.В., дов. від 01.03.2013 року

Від третьої особи - Юзьків М.І., дов. від 18.06.2012 року

СУТЬ СПОРУ : Ухвалою суду від 29.09.2010 року порушено провадження у справі за позовом Чернівецької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю "Буковинаінтур" (далі - ТОВ "Буковинаінтур") про розірвання договору купівлі-продажу приміщень № 2769-юр від 24.12.2009 року.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на те, що відповідач, в порушення умов договору купівлі-продажу приміщення та ухвали господарського суду про затвердження мирової угоди, вчасно не сплатив вартість придбаного приміщення по вул. Червоноармійській, 4 в м. Чернівці, яка складає 11 932 372 грн.

У відзиві на позов ТОВ "Буковинаінтур" проти заявлених вимог заперечує, вважаючи, що в порушення вимог 8.1 договору купівлі-продажу приміщень № 2769-юр від 24.12.2009 року Чернівецька міська рада не звернулась до суду з клопотанням про припинення провадження по справі №13/147, що позбавило товариство можливості отримати банківські кредити для сплати коштів за спірне нерухоме майно.

Ухвалою суду від 02.11.2010 прийнято до розгляду зустрічний позов ТОВ "Буковинаінтур" до Чернівецької міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу приміщень від 24.12.2009 № 2769-юр.

22.11.2010 року ТОВ "Буковинаінтур" звернулося до суду з клопотанням про призначення судової експертизи, доцільність призначення якої обґрунтовує необхідністю встановлення ціни об'єкта приватизації станом на момент переукладення договору.

Ухвалою суду від 24.11.2010 року задоволено заяву ТОВ "Буковинаінтур" про уточнення позовних вимог, якими слід вважати: визнати недійсним договір купівлі-продажу приміщень від 24.12.2009 № 2769-юр, укладений між Чернівецькою міською радою та товариством з обмеженою діяльністю "Буковинаінтур", посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Н.М. 24.12.2009 та зареєстрований в реєстрі за № 3313 із змінами, внесеними договором про внесення змін до договору купівлі-продажу приміщень № 2769-юр від 18.05.2010 року, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Н.М. 24.12.2009 та зареєстрований в реєстрі за № 1020. Провадження у справі зупинено до вирішення апеляційною інстанцією справи №13/147, а ухвалою суду від 03.12.2010 року - провадження у справі поновлено (суддя Скрипничук І.В.).

У відзиві на зустрічний позов Чернівецька міська рада зазначила, що при укладенні договору про внесення змін до договору купівлі-продажу приміщень № 2769-юр від 18.05.2010 непотрібно було переглядати оцінку майна. Також, в спірному договорі чітко передбачені умови, визначені ухвалою суду по справі №2/134 від 21.12.2009 року, всі інші умови встановлено сторонами на власний розсуд та ними погоджені.

Згідно розпорядження Голови Господарського суду Чернівецької області від 06.12.2010 року справу передано до провадження судді М.І.Ніколаєва.

Ухвалою суду від 18.03.2011 року у справі призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено судовим експертам Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз. Провадження у справі зупинено.

Ухвалою суду від 09.12.2011 року у зв'язку з завершенням судової експертизи провадження поновлено та призначено судове засідання на 20.12.2011 року.

Ухвалою суду від 20.12.2011 року розгляд справи відкладено на 05.01.2012, а у судовому засіданні 05.01.2012 року оголошено перерву до 13.01.2012 року.

До початку судового засідання 13.01.2012 року від представника позивача за зустрічним позовом надійшли уточнення до зустрічного позову, в якому останній просить визнати недійсним договір купівлі-продажу приміщень від 24.12.2009 р. № 2769-юр лише в частині визначення ціни в розмірі 11932372 грн., встановленої п. 2.1. цього договору та порядку її сплати. Подана заява відповідала вимогам статті 22 Господарського процесуального кодексу України, за своєю юридичною природою не є заявою про зміну предмету або підстав позову, тож прийнята судом ухвалою від 13.01.2012 року.

Крім того, представник позивача за зустрічним позовом також просив суд зобов'язати (спонукати) Чернівецьку міську раду та Департамент економіки Чернівецької міської ради протягом 10 днів з моменту набрання рішенням суду законної сили внести зміни та доповнення до договору купівлі-продажу приміщень від 24.12.2009 р. № 2769-юр, в частині визначення ціни, яка повинна відповідати дійсній ринковій вартості для здійснення приватизації, яку покупець зобов'язаний сплатити продавцю, протягом двомісячного строку з моменту набрання чинності таких змін та доповнень до договору.

Ухвалою суду від 13.01.2012 року призначено судову будівельно-технічну експертизу, у зв'язку з чим провадження у справі зупинено.

07.12.2012 року від судового експерта надійшов висновок експертизи №248 від 23.11.2012 року та матеріали справи, у зв'язку з чим ухвалою суду від 10.12.2012 року провадження у справі поновлено, судове засідання призначено на 20.12.2012 року.

Розглянувши у судовому засіданні заяву ТОВ "Буковинаінтур" про збільшення позовних вимог, в якій товариство просить суд зобов'язати (спонукати) Чернівецьку міську раду та Департамент економіки Чернівецької міської ради протягом 10 днів з моменту набрання рішенням суду законної сили внести зміни та доповнення до договору купівлі-продажу приміщень від 24.12.2009 р. № 2769-юр, суд встановив, що подана заява не відповідає вимогам ст. 22 ГПК України та по своїй суті не є заявою про збільшення позовних вимог, у її задоволенні відмовлено.

Справа слухалась судом неодноразово.

У судовому засіданні 06.02.2013 року за клопотанням представників сторін та у зв'язку з можливістю вирішення спору мирним шляхом оголошено перерву до 01.03.2013 року.

У судовому засіданні 01.03.2013 року представники сторін повідомили суд про відсутність перспектив мирного вирішення спору, відтак просили суд вирішити спір по суті за наявними у справі матеріалами.

У судовому засіданні 01.03.2013 року оголошено перерву до 06.03.2013 року.

Розглянувши подані документи, з'ясувавши фактичні обставини справи, суд -

ВСТАНОВИВ:

Рішенням 44 сесії 5 скликання Чернівецької міської ради від 24.09.2009 року №1076 уповноважено Чернівецького міського голову Федорука М.Т. від імені Чернівецької міської ради укласти та підписати з ТОВ "Буковинаінтур" та подати на затвердження господарському суду Чернівецької області мирову угоду по справі №2/134 за умови, якщо:

- Товариство з обмеженою відповідальністю «Буковинаінтур» відмовляється від позовних вимог в повному обсязі по усіх справах та зобов'язується не вчиняти будь-яких процесуальних та/або інших дій щодо нежилих приміщень загальною площею 1572,80 кв.м, що розміщені в будинку №4 (літ.«А») на вул.Червоноармійській в м.Чернівцях, спрямованих на невиконання умов мирової угоди.

- при дотриманні товариством з обмеженою відповідальністю «Буковинаінтур» вищезазначених умов Чернівецька міська рада погоджується продати товариству з обмеженою відповідальністю «Буковинаінтур» нежилі приміщення загальною площею 1572,80 кв.м, що розміщені в будинку №4 (літ.«А») на вул.Червоноармійській в м.Чернівцях (надалі-майно), на умовах, визначених пунктом 4 цього рішення.

- підставою для укладення договору купівлі-продажу майна є ухвала суду про затвердження мирової угоди по справі №2/314 та рішення загальних зборів учасників ТОВ «Буковинаінтур» про купівлю майна на запропонованих умовах, а також це рішення.

- договір купівлі - продажу майна буде укладено в строк до 30 листопада 2009 року на таких основних умовах:

а) Продавець зобов'язується передати у власність Покупця нежилі приміщення загальною площею 1572,80 кв.м, що розміщені в будинку №4 (літ. «А») на вул.Червоноармійській в м.Чернівцях (надалі-майно) після сплати Покупцем ціни, визначеної суб'єктом оціночної діяльності на підставі складаного ним звіту про незалежну оцінку майна, рецензування та затвердження якої, проведено у встановленому законодавством порядку , а Покупець зобов'язується сплатити ціну відповідно до умов договору та прийняти майно.

б) Право власності на майно переходить до Покупця з моменту сплати повної вартості придбаного майна. Право власності за договором підлягає державній реєстрації у відповідності до статті 182 Цивільного кодексу України.

в) З моменту сплати повної вартості придбаного майна Покупець припиняє сплату коштів за фактичне користування ним.

г) Покупець зобов'язаний сплатити повну вартість майна протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору. Термін сплати може бути продовжено ще на 30 (тридцять) календарних днів за умови сплати Покупцем не менше 50 відсотків ціни продажу майна на момент завершення тридцятиденного терміну сплати.

ґ) Передача майна здійснюється Продавцем Покупцю в триденний термін після сплати повної вартості придбаного майна та засвідчується актом приймання-передання, який підписується сторонами договору або їх уповноваженими представниками та є його невід`ємною частиною.

д) Покупець зобов'язаний в установлений договором термін сплатити ціну продажу майна та прийняти його на умовах, визначених договором.

е) Продавець зобов'язаний передати Покупцеві майно в установлений договором термін.

є) Якщо протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дня нотаріального посвідчення договору Покупець не вніс на рахунок Продавця кошти в сумі 50 (п`ятидесяти) відсотків від ціни продажу майна, то термін оплати не продовжується.

В такому випадку Покупець сплачує на рахунок Продавця пеню, яка нараховується в розмірі подвійної річної облікової ставки Національного банку України, розрахованої на кожний день прострочення платежу ((облікова ставка встановлена НБУ х 2 / кількість календарних днів в році): 100% х сума недоїмки х кількість днів прострочки платежу) від суми недоплати (недоїмки), що склалася після 30 (тридцяти) календарних днів з дня нотаріального посвідчення договору, включаючи день сплати недоїмки.

ж) Якщо Покупець не розрахувався повністю за придбане майно протягом 60 (шестидесяти) днів з дня нотаріального посвідчення договору, то сума недоплати (недоїмки) може бути стягнута з Покупця в судовому порядку.

з) Якщо термін оплати продовжено, але Покупець не розрахувався повністю за придбане майно протягом 60 (шестидесяти) днів з дня нотаріального посвідчення договору, то він сплачує на користь Продавця пеню, яка нараховується в розмірі подвійної річної облікової ставки Національного банку України, розрахованої на кожний день простроченого платежу від суми недоплати (недоїмки), що склалася після 60 (шестидесяти) днів з дня нотаріального посвідчення договору, включаючи день сплати недоїмки.

и) У випадку, якщо Покупець протягом 60 (шестидесяти) днів з дня нотаріального посвідчення договору не розрахувався за майно або відмовився його прийняти, договір розривається в односторонньому випадку.

Договір вважається розірваним, а зобов'язання сторін припиненими через 5 (п'ять) календарних днів з дня отримання Покупцем письмового повідомлення Продавця про односторонню відмову від Договору. В цьому випадку, Покупцю не повертаються кошти, що були сплачені ним за зобов`язаннями до моменту розірвання договору.

У випадку розірвання договору з причин, передбачених цим пунктом, Покупець сплачує на рахунок Продавця неустойку в розмірі 10 (десяти) відсотків від ціни продажу майна.

і) У випадку розірвання договору з інших причин, Покупець відшкодовує Продавцю всі витрати та збитки, понесені Продавцем в процесі підготовки майна до продажу.

В разі відмови Покупця добровільно відшкодувати зазначені платежі, вони стягуються з Покупця в судовому порядку.

ї) Сплата штрафних санкцій не звільняє Покупця від виконання договірних обов'язків в період дії умов договору.

й) Всі витрати, пов'язані з укладанням договору, його нотаріальним посвідченням, реєстрацією та виконанням несе Покупець.

Згідно Висновку оцінювача Федоренко А.А. вартість об'єкта продажу станом на 30.09.2009 року становить 9 943 643,33 грн. без ПДВ та без застереження про те, що вартість предмета продажу не містить вартості зроблених покупцем поліпшень.

Ухвалою суду від 21.12.2004 року по справі №2/134 затверджено укладену між товариством з обмеженою відповідальністю "Буковинаінтур", Чернівецькою міською радою, Департаментом економіки Чернівецької міської ради та Виконавчим комітетом Чернівецької міської ради м.Чернівці мирову угоду від 21.12.2009 року щодо надання можливості викупу нежилих приміщень на вул. Червоноармійській, 4 в м.Чернівцях, як об'єкта приватизації , на наступних умовах:

1. Міська рада та ТОВ "Буковинаінтур" зобов'язуються протягом десяти календарних днів з моменту набрання чинності ухвалою господарського суду Чернівецькї області про припинення провадження у справі №2/314, внаслідок затвердження цієї мирової угоди судом, укласти договір купівлі-продажу нежилих приміщень на умовах, визначених пунктом 4 рішення 44 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 24.09.2009р. №1076 "Про визначення істотних умов договору купівлі-продажу нежилих приміщень на вул. Червоноармійській, 4 в м.Чернівцях та передумов, що їм сприятимуть", а саме:

а) Продавець (Міська рада) зобов'язується передати у власність покупця (ТОВ "Буковинаінтур") нежилі приміщення загальною площею 1572,80 кв.м, що розміщені в будинку №4 (літ. "А") на вул.Червоноармійській в м.Чернівцях (надалі-майно) після сплати покупцем ціни договору в розмірі 11932372,00 (одинадцять мільйонів дев'ятсот тридцять дві тисячі триста сімдесят дві) гривні, визначеної суб'єктом оціночної діяльності на підставі складаного ним звіту про незалежну оцінку майна, рецензування та затвердження якої, проведено у встановленому законодавством порядку, а покупець зобов'язується сплатити ціну відповідно до умов договору та прийняти майно.

б) Право власності на майно переходить до покупця з моменту сплати повної вартості придбаного майна. Право власності за договором підлягає державній реєстрації у відповідності до статті 182 Цивільного кодексу України.

в) 3 моменту сплати повної вартості придбаного майна покупець припиняє сплату коштів за фактичне користування ним.

г) Покупець зобов'язаний сплатити повну вартість майна протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору. Термін сплати може бути продовжено ще на 30 (тридцять) календарних днів за умови сплати покупцем не менше 50 (п'ятидесяти) відсотків ціни продажу майна на момент завершення тридцятиденного терміну сплати.

ґ) Передача майна здійснюється продавцем покупцю в триденний термін після сплати повної вартості придбаного майна та засвідчується актом приймання-передання, який підписується сторонами договору або їх уповноваженими представниками та є його невід'ємною частиною.

д) Покупець зобов'язаний в установлений договором термін сплатити ціну продажу майна та прийняти його на умовах, визначених договором.

є) Продавець зобов'язаний передати покупцеві майно в установлений договором термін.

є) Якщо протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дня нотаріального посвідчення договору покупець не вніс на рахунок Продавця кошти в сумі 50 (п'ятидесяти) відсотків від ціни продажу майна, то термін оплати не продовжується.

В такому випадку покупець сплачує на рахунок продавця пеню, яка нараховується в розмірі подвійної річної облікової ставки Національного банку України, розрахованої на кожний день прострочення платежу ((облікова ставка встановлена НБУ х 2 /кількість календарних днів в році): 100% х сума недоїмки х кількість днів прострочки платежу) від суми недоплати (недоїмки), що склалася після 30 (тридцяти) календарних днів з дня нотаріального посвідчення договору, включаючи день сплати недоїмки.

ж) Якщо покупець не розрахувався повністю за придбане майно протягом 60 (шестидесяти) днів з дня нотаріального посвідчення договору, то сума недоплати (недоїмки) може бути стягнута з покупця в судовому порядку.

з) Якщо термін оплати продовжено, але покупець не розрахувався повністю за придбане майно протягом 60 (шестидесяти) днів з дня нотаріального посвідчення договору, то він сплачує на користь продавця пеню, яка нараховується в розмірі подвійної річної облікової ставки Національного банку України, розрахованої на кожний день простроченого платежу від суми недоплати (недоїмки), що склалася після 60 (шестидесяти) днів з дня нотаріального посвідчення договору, включаючи день сплати недоїмки.

и) У випадку, якщо покупець протягом 60 (шестидесяти) днів з дня нотаріального посвідчення договору не розрахувався за майно або відмовився його прийняти, договір розривається в односторонньому порядку.

Договір вважається розірваним, а зобов'язання сторін припиненими через 5 (п'ять) календарних днів з дня отримання покупцем письмового повідомлення продавця про односторонню відмову від договору. В цьому випадку, покупцю не повертаються кошти, що були сплачені ним за зобов'язаннями до моменту розірвання договору.

У випадку розірвання договору з причин, передбачених цим пунктом, покупець сплачує на рахунок продавця неустойку в розмірі 10 (десяти) відсотків від ціни продажу майна.

і) У випадку розірвання договору з інших причин, покупець відшкодовує продавцю всі витрати та збитки, понесені продавцем в процесі підготовки майна до продажу.

В разі відмови покупця добровільно відшкодувати зазначені платежі, вони стягуються з покупця в судовому порядку.

ї) Сплата штрафних санкцій не звільняє покупця від виконання договірних обов'язків в період дії умов договору.

й) Всі витрати, пов'язані з укладанням договору, його нотаріальним посвідченням, реєстрацією та виконанням несе покупець.

к) Договір підлягає реєстрації юридичним управлінням міської ради.

2. ТОВ "Буковинаінтур", Міська рада, Виконком та Департамент зобов'язуються не вчиняти будь-яких процесуальних та/або інших дій, спрямованих на невиконання умов цієї угоди.

3. В разі не укладення (не вчинення) ТОВ "Буковинаінтур" та Міською радою договору купівлі-продажу в строк та в порядку (нотаріальне посвідчення, державна реєстрація та реєстрація договору в юридичному управлінні Чернівецької міської ради), визначеному пунктом 1 цієї угоди, то ця угода та ухвала господарського суду Чернівецької області, яка набрала законної сили, про припинення провадження у справі № 2/314 є правовстановлюючими документами, на підставі яких за товариством реєструється право власності на майно - нежилі приміщення загальною площею 1572,80 кв.м, що розміщені в будинку № 4 (літ."А") на вул.Червоноармійській в м.Чернівцях, за умови сплати товариством повної вартості (ціни продажу) визначеного майна.

Сторони також домовились, що винна в не укладенні (не вчиненні) договору сторона сплачує іншій стороні неустойку в розмірі 30 (тридцяти) відсотків від ціни продажу майна, зазначеної у підпункті а) пункту 1 цієї угоди.

24.12.2009 року, на виконання рішення 44 сесії Чернівецької міської ради та ухвали господарського суду Чернівецької області, між Чернівецькою міською радою та ТОВ "Буковинаінтур" укладено договір купівлі-продажу приміщень №2769-юр (далі - договір), відповідно до п. 1.1 якого продавець (позивач за первісним позовом) зобов'язався передати у власність (продати) покупцю (ТОВ "Буковинаінтур") як об'єкт приватизації нежилі приміщення загальною площею 1572,80 м 2. ., що розміщені в будинку №4 (літ. "А") на вул.Червоноармійській в м.Чернівцях після сплати покупцем ціни договору, а покупець зобов'язується сплатити ціну договору відповідно до умов цього договору та прийняти (купити) дане майно на умовах, визначених цим договором.

Згідно з наказом директора Департаменту економіки Чернівецької міської ради від 30.10.2009 року №87 «Про затвердження висновку оцінювача про вартість нежилих приміщень на вул. Червоноармійській,4» ціна продажу вказаного в цьому договору майна становить 11 932 372 грн., що складається з вартості майна та податку на додану вартість в сумі 1 988 728,67 грн. (п. 1.3 договору).

Право власності на майно переходить до покупця з моменту сплати ним повної вартості придбаного майна (п. 1.5 договору).

З моменту сплати повної вартості придбаного майна покупець припиняє сплату коштів за фактичне користування ним (п. 1.6 договору).

Відповідно до п. 2.1 договору покупець зобов'язався внести за придбане майно 11 933 372 грн. протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору. Термін сплати продовжується ще на 30 календарних днів за умови сплати покупцем не менше 50 відсотків ціни продажу майна на момент завершення терміну сплати.

Пунктом 7.4 договору передбачено, що якщо покупець протягом 60 днів з дня нотаріального посвідчення договору не розрахувався за майно або відмовився його прийняти, договір розривається в односторонньому порядку. Договір вважається розірваним, а зобов'язання сторін припиненими через 5 (п'ять) календарних днів з дня отримання покупцем письмового повідомлення продавця про односторонню відмову від договору. В цьому випадку, покупцю не повертаються кошти, що були сплачені ним за зобов'язаннями до моменту розірвання договору.

Продавець гарантує, що майно не входить до переліку об'єктів, які не підлягають продажу, приватизації, не є проданим, переданим, заставленим, не знаходиться під арештом судових спорів, крім спорів між сторонами по справам №9/6,5/88,13/147,9/130, за якими продавець зобов'язується продати клопотання (заяви) для припинення провадження по зазначеним справам. Покупець зобов'язується подати суду клопотання (заяви) для припинення провадження по зазначеним справам у зв'язку з укладенням сторонами цього договору (п. 8.1 договору).

У разі невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони, в т.ч. й у випадку, передбаченому п. 7.4 цього договору, або за рішенням суду (п. 10.3 договору).

Даний договір посвідчено приватним нотаріусом та зареєстровано 24.12.2009 року за №3313.

Ухвалою суду від 29.04.2010 року по справі №2/314 за заявою міської ради про виправлення описки з тексту резолютивної частини ухвали суду від 21.12.2009 року виключено слова: «як об'єкт приватизації».

На виконання рішення 50 сесії Чернівецької міської ради 5 скликання від 30.03.2010 року №1291 між сторонами 18.05.2010 року укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу приміщень №2769-юр, яким:

- виключено в пункту 1.1 договору слова «як об'єкт приватизації»;

- пункт 2.1 договору викладено в наступній редакції: «Покупець зобов'язаний внести за майно, що буде придбано, 11 932 372 грн. в строк до 30.07.2010 року. Сторони домовились, що покупець має право розрахуватись і до встановленого строку…»;

- пункт 5.1 договору «Обов'язки покупця» доповнено підпунктом є) такого змісту: «на момент повної сплати вартості майна сплатити кошти за фактичне користування майном, у розмірі орендної плати за майно…»;

- Розділ 7 «Відповідальність покупця» викладено в навій редакції:

- « 7.1. Якщо покупець не розрахувався повністю за майно в строк до 30 липня 2010 року включно, то сума недоплати може бути стягнута в судовому порядку.»

- 7.2 У випадку, якщо покупець у строк до 30 липня 2010 року включно не розрахувався за майно або відмовився його прийняти, договір розривається в односторонньому порядку. Договір вважається розірваним, а зобов'язання сторін припиненими через 5 (п'ять) календарних днів з дня отримання покупцем письмового повідомлення продавця про односторонню відмову від договору. В цьому випадку, покупцю не повертаються кошти, що були сплачені ним за зобов'язаннями до моменту розірвання договору. У випадку розірвання цього договору з причин, передбачених цим пунктом, покупець сплачує на рахунок продавця неустойку в розмірі 10 % від ціни продажу».

- Пункти 10.3 розділу 10 «Зміна умов договору та його розірвання» викладено в новій редакції: «У разі невиконання однією із сторін умов цього договору, він може бути розірваний на вимогу іншої сторони, в т.ч. й у випадку, передбаченому п. 7.4 цього договору, або за рішенням суду».

- Всі інші положення договору купівлі-продажу приміщень №2769-юр залишені без змін.

Даний договір про внесення змін до договору купівлі-продажу приміщень №2769-юр посвідчено приватним нотаріусом та зареєстровано 18.05.2010 року за №1020.

Листом від 02.08.2010 року №14/11-792 позивач, на виконання вимог п. 7.2 договору та у зв'язку з несплатою коштів за придбане майно, повідомив ТОВ "Буковинаінтур", що Чернівецька міська рада вважатиме припиненими договірні відносини сторін по цьому договору (від 24.12.2009 року), а останній розірваним в односторонньому порядку через 5 днів з дня отримання цього листа.

Як вбачається з матеріалів справи, лист від 02.08.2010 року №14/11-792 ТОВ "Буковинаінтур" не отримано, про що свідчить відповідна довідка підприємства зв'язку (із зазначенням причини повернення - за закінченням терміну зберігання).

Станом на момент вирішення спору відповідач взяті на себе зобов'язання не виконав, вартість об'єкта продажу не сплатив.

Згідно ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).

Згідно ст. 691 ЦК України покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

Згідно зі статтею 193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України).

Відповідно до статті 6 цього Кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 Цивільного кодексу України).

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (стаття 628 Цивільного кодексу України).

Згідно ст. 3 ЦК України однією з загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка полягає у визнанні за суб'єктом цивільного права можливості укладати договори і визначати їх зміст на свій розсуд відповідно до досягнутої з контрагентом домовленості.

Істотною умовою договору купівлі-продажу є ціна, яка відповідно до ст.ст. 632, 691 ЦК України встановлюється сторонами в договорі на власний розсуд і лише в окремих випадках, які імперативно визначені законом, застосовуються ціни, що встановлені або регулюються уповноваженими на те органами.

Частиною 1 статті 207 Господарського кодексу України встановлено, що господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Відповідно до частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до статті 229 ЦК України якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення (п. 19 Постанови Пленуму Верховного Суду України, від 06.11.2009, № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними").

В пункті 13 Роз'яснення Вищого господарського суду України № 02-5/111 від 12.03.1999р. "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними" зазначено, що вимоги про визнання недійсними угод, укладених внаслідок помилки, розглядаються господарськими судами за позовом сторони, яка діяла під впливом помилки. Під помилкою слід розуміти таке неправильне сприйняття стороною за угодою предмета чи інших істотних умов угоди, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна вважати, що угода не була б укладена. Помилка повинна мати суттєве значення, зачіпати природу угоди або такі якості її предмета, які значно знижують можливість його використання за призначенням.

Відповідно до статті 19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством, а органи державної влади, місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією України.

Згідно частини п'ятої статті 16 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Згідно з ч. 2 ст. 327 Цивільного кодексу України управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти (ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

В силу положень ст. 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

До відносин приватизації застосовується законодавство, чинне на момент виникнення цих відносин. Відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями Закону України "Про приватизацію державного майна", Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", іншими законами з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Відповідно до приписів пункту 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють функції щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, передають об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здають їх в оренду, продають і купують, використовують як заставу, вирішують питання їхнього відчуження.

Згідно ч. 1 ст. 12 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки

За приписами пунктів 17, 18, 23 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету міністрів України № 1891 від 10.12.2003 прийняття, погодження та затвердження оцінки майна державними органами приватизації, органами, уповноваженими управляти державним майном, чи виконавчими органами відповідних органів місцевого самоврядування здійснюється на підставі результатів рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) згідно з Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Затвердження оцінки майна здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки майна або скріплення печаткою та підписом керівника державного органу приватизації (органу, уповноваженого управляти державним майном) чи виконавчого органу відповідного органу місцевого самоврядування висновку про вартість майна.

Погодження висновку про вартість майна здійснюється шляхом скріплення його печаткою та підписом керівника відповідного органу або іншої уповноваженої на це особи.

Висновок про вартість майна, складений для цілей приватизації майна шляхом викупу або продажу конкурентними способами (для договору купівлі-продажу, оголошення умов продажу, у тому числі повторного продажу), дійсний протягом шестимісячного строку від дати його затвердження.

Відповідно до п. 1.1 Наказу Фонду державного майна від 27.02.2004 року № 377 "Щодо затвердження Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації" цей порядок установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід'ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.

Як вбачається з матеріалів справи, Висновком оцінювача про вартість об'єкта продажу, що затверджений наказом директора Департаменту економіки Чернівецької міської ради від 30.10.2009 року №87 «Про затвердження висновку оцінювача про вартість нежилих приміщень на вул.Червоноармійській,4», розроблений з метою визначення ринкової вартості об'єкта оцінки для приватизації шляхом викупу та з посиланням на який сторонами визначено ціну продажу, ринкова вартість, в порушення вимог Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, визначена без врахування здійснених поліпшень.

При цьому, як вбачається з матеріалів справи та встановлено проведеною у справі судовою експертизою, протягом усього терміну користування приміщенням ТОВ "Буковинаінтур" неодноразово проводились невід'ємні поліпшення спірного майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

Згідно ч. 2 ст. 20 Закону України "Про приватизацію державного майна" у разі приватизації об'єкта шляхом його викупу вартість об'єкта приватизації визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

З урахуванням наведеного суд вважає, що в спірних правовідносинах ціна договору визначається не за домовленістю сторін (вільним волевиявленням), оскільки приватизаційним законодавством встановлено особливий порядок визначення такої ціни -шляхом проведення незалежної оцінки, виходячи з чого ТОВ "Буковинаінтур" і уклало договір із зазначенням ціни, яка була визначена на підставі висновку про оцінку об'єкту продажу.

Аналогічну позицію викладено в Постанові ВГС України від 02.07.2009 року по справі №5/253.

Крім того, підтвердженням того, що вартість предмета продажу обумовлена в договорі купівлі-продажу не за домовленістю сторін, а виключено на підставі висновку оцінювача, слугує п.4 «а» Рішення 44 сесії 5 скликання Чернівецької міської ради від 24.09.2009 року №1076, згідно умов якого продавець зобов'язується передати у власність покупця нежилі приміщення загальною площею 1572,80 кв.м, що розміщені в будинку №4 (літ. «А») на вул. Червоноармійській в м. Чернівцях (надалі-майно) після сплати Покупцем ціни, визначеної суб'єктом оціночної діяльності на підставі складаного ним звіту про незалежну оцінку майна, рецензування та затвердження якої, проведено у встановленому законодавством порядку .

Статтею 678 ЦК України передбачено можливість пред'явлення покупцем вимог до продавця, відносно недоліків товару, необумовлених у договорі, незалежно від вини продавця. При цьому, незалежно від можливості використання предмета продажу за призначенням, покупець має право вимагати пропорційного зменшення ціни.

Таким чином, у випадку коли вартість товару не відображає його якість, вона (вартість) може бути зменшеною на вимогу покупця.

З метою встановлення об'єктивності правильного визначення ціни договору, господарським судом було призначено судову будівельно-технічну експертизу у справі, проведення якої доручено Львівському НДІ судових експертиз.

У свою чергу, як встановлено Висновком судової будівельно-технічної експертизи №1339 від 30.11.2011 року, ринкова вартість спірних нежитлових приміщень для здійснення приватизації станом на 30.09.2009 року становить 7 725 200,00 грн., а станом на 23.11.2012 року 4 946344 грн. (за вирахуванням ринкової вартості невід'ємних поліпшень, яка згідно висновку проведеної в межах справи №9/6 судової експертизи становить 85027,20 грн.), що підтверджується Висновком судової будівельно-технічної експертизи №248 від 23.11.2012 року

З урахуванням вищевикладеного, враховуючи, що судовим слуханням доведено завищення ціни спірного договору, а також те, що таке завищення відбулось не з вини ТОВ "Буковинаінтур" (помилка якого базувалась на показниках висновку про оцінку об'єкту продажу), виходячи з того, що ціна в договорі купівлі-продажу є істотною умовою для такого виду договорів, а тому помилка щодо її розміру й порядку визначення має істотне значення для даного правочину, зустрічний позов слід задовольнити та визнати недійсним договір купівлі-продажу приміщень від 24.12.2009 р. № 2769-юр в частині визначення ціни в розмірі 11932372 грн., встановленої п. 2.1. цього договору та порядку її сплати.

При цьому суд враховує, що у відповідності до ст. 217 ЦК України, недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших частин правочину, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Оскільки вартість предмета продажу обумовлена в договорі купівлі-продажу виключено на підставі висновку оцінювача, а не за домовленістю сторін, ймовірним є припущення про те, що у спірній ситуації правочин був би укладений і у випадку визначення експертом меншої ціни

За таких обставин справи у задоволенні первісного позову, в обґрунтування якого міська рада посилається на порушення ТОВ "Буковинаінтур" обов'язку сплатити ціну продажу, слід відмовити, оскільки спірний правочин в частині ціни продажу визнається судом недійсним. Зустрічний позов слід задовольнити та покласти на Чернівецьку міську раду понесені ТОВ "Буковинаінтур" судові витрати.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 86 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В :

1. В задоволенні первісного позову відмовити.

2. Зустрічний позов задовольнити.

3. Визнати недійсним договір купівлі-продажу приміщень № 2769-юр від 24.12.2009 року, укладений між Чернівецькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Буковинаінтур», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Н.М. 24.12.2009 року та зареєстрований в державному реєстрі за №3313 в частині визначення ціни в розмірі 11 932 372 грн., встановленої п. 2.1 договору та порядку її сплати.

4. Стягнути з Чернівецької міської ради (Центральна площа,1 м. Чернівці код 04062216) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Буковинаінтур» (вул. Червоноармійська, 4 м. Чернівці код 05290758) - 85 грн. державного мита та 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Повне рішення складено та підписано 07.03.2013 року.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку, передбаченого для оскарження, а у разі подання апеляційної скарги або внесення апеляційного подання, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційною інстанцією.

Суддя М.І. Ніколаєв