Рішення

від 16.02.2011 по справі 5015/65/11

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.02.11 Справа№ 5015/65/11

За позовом: об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Зелена, 109", м. Львів, до відповідача:фізичної особи -підприємця ОСОБА_1, м. Львів, третя особа 1:державне підприємство "Житлово-комунальна контора", м. Львів, третя особа 2:ОСОБА_2, м. Львів-Винники, третя особа 3:ОСОБА_3, м. Львів, про: витребування майна з чужого незаконного володіння та встановлення сервітуту. Суддя Т. Рим За участю представників: позивача:Єсіпов І.А. -довіреність №02/14 від 22.11.2010 р., відповідача:ОСОБА_4 -дов. від 21.10.2008 року, третьої особи 1:не з'явився, третьої особи 2:не з'явився, третьої особи 3:не з'явився. На розгляд господарського суду Львівської області подано позов об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Зелена, 109" до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, за участю третіх осіб: державного підприємства "Житлово-комунальна контора", ОСОБА_2, ОСОБА_3, про витребування майна з чужого незаконного володіння та встановлення сервітуту. Ухвалою від 10.01.2011 р. провадження у справі порушено, позовну заяву прийнято до розгляду, розгляд справи призначено на 26.01.2011 р. Ухвалою від 26.01.2011 р. розгляд справи відкладався на 16.02.2011 р. у зв'язку з поданим клопотанням відповідача та неприбуттям третіх осіб.

Позовні вимоги обґрунтовуються наступним. Відповідач володіє на праві власності нежитловими приміщеннями загальною площею 177,1 м 2 , які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2. До складу цих приміщень входить технічне приміщення (неподільне майно), яке не підлягає окремому відчуженню (підвальне приміщення, позначене на плані номером 2, загальною площею 10,6 м 2 , в експлікації зазначене як "Котельня"). Це приміщення необхідне позивачу для обслуговування загальнобудинкових тепло- і водовузлів та зняття показань лічильників. Відповідачем припинено доступ позивача до зазначеного приміщення, прохід до якого можливий лише через інше приміщення належне відповідачу на праві власності (позначеного №2). У зв'язку з наведеним, оскільки такі приміщення в силу закону не підлягають відчуженню та належать співвласникам багатоквартирного будинку, позивач просить витребувати їх з чужого незаконного володіння та встановити безстроковий сервітут з метою отримання доступу до такого приміщення.

В судовому засіданні 16.02.2011 року відповідач подав відзив на позовну заяву, яким проти доводів позову заперечив повністю. Зазначив, що спірне приміщення не є допоміжним, а нежитловим, не є об'єктом права спільної сумісної власності власників квартир, а тому є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Треті особи в судові засідання не з'являлися, хоч були належним чином повідомлені про час та місце судового засідання, про що свідчать долучені до матеріалів справи повідомлення про вручення поштових відправлень, причин неприбуття не повідомляли, письмових пояснень стосовно заявленого позову не подавали.

Інших пояснень та доказів від сторін та інших учасників судового процесу станом на дату винесення судом рішення до суду не надходило, клопотань про витребування додаткових доказів у порядку статті 38 Господарського процесуального кодексу України не було заявлено.

Вислухавши представників сторін, проаналізувавши матеріали справи, суд установив таке.

Між державним підприємством "Житлово-комунальна контора" та приватним підприємством "Леві" було укладено біржовий договір №43-04/4 від 22.04.2004 року купівлі-продажу нерухомості. За цим договором продавець продав, а покупець купив нежитлові приміщення 2-го, 3-го, 4-го та 5-го поверхів загальною площею 4'033,3 м 2 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.

Між державним підприємством "Житлово-комунальна контора" та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу від 18.03.2005 року. За цим договором державне підприємство "Житлово-комунальна контора" передає у власність ОСОБА_2 нежитлове приміщення пд ІІІ-XVII,загальною площею 275,2 м 2 , яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, а ОСОБА_2 приймає об'єкт продажу і сплачує за нього продажну ціну відповідно до цього договору.

Між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 05.04.2005 року, за яким продавець (ОСОБА_2) зобов'язується передати у власність, а покупець (ОСОБА_3) зобов'язується прийняти нежитлові приміщення пд. ІІІ-XVII,загальною площею 275,2 м 2 , які розташовані в будинку АДРЕСА_2 і сплатити за приміщення грошову суму.

Між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір від 15.07.2005 року купівлі-продажу. За цим договором продавець передає у власність покупця (відповідач у справі) приміщення, а покупець (ОСОБА_1) зобов'язується їх прийняти і сплатити за них продажу ціну відповідно до умов цього договору. Вказані нежитлові приміщення і цілому складаються з приміщень, позначених на плані літерами пд ІІІ-XVII,загальною площею 275,2 м 2 .

Спірне приміщення на технічному плані було позначено пд XIIІ, площею 18,4 м 2 .

Розпорядженням Личаківської районної адміністрації від 16.05.2006 року №786 затверджено висновок міжвідомчої комісії про технічну можливість реконструкції нежитлових приміщень загальною площею 177,10 м 2 в будинку АДРЕСА_2 під оздоровчий центр. ОСОБА_1 дозволено здійснити реконструкцію нежитлових приміщень загальною площею 177,10 м 2 в будинку АДРЕСА_2 під оздоровчий центр.

Фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1 проведено реконструкцію частини придбаних приміщень, у тому числі спірного приміщення. Це приміщення після реконструкції позначене в технічному паспорті цифрою "2", загальною площею 10,6 м 2 .

У спірному приміщенні знаходяться загально будинкові вузли водо- та теплопостачання, зазначений факт не заперечується жодною зі сторін.

Фізична особа -підприємець ОСОБА_1 звернувся до Об'єднання з пропозицією укласти договір оренди на частину належних йому приміщень площею 10,6 м 2 , оскільки в ньому знаходяться загальнобудинкові вузли водо- та теплопостачання. Відповідач указує на те, що через ці обставини не може використовувати це приміщення, у зв'язку з чим зазнає збитків. Необхідність укладення договору оренди зумовлено потребою в компенсації таких збитків. Примірник договору оренди та акта приймання-передачі долучено до зазначеного листа.

При винесенні рішення суд виходив з такого.

Конституційним судом України прийнято рішення від 02.03.2004 року №4-рп/2004 у справі за конституційним зверненням ОСОБА_6 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків). У цьому рішенні судом зазначено таке.

Згідно з частиною першою статті 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" суть приватизації державного житлового фонду полягає у відчуженні на користь громадян України, а отже, у їхню власність як квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, так і належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду. Закон врегульовує також відносини, пов'язані з виникненням, оформленням та набуттям права приватної власності на квартири та інші об'єкти приватизації державного житлового фонду.

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом -свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Набуте громадянами право на квартири державного житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушним (стаття 41 Конституції України), забезпечується державою і захищається судом (стаття 55 Конституції України).

Аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т.ін.), Конституційний Суд України виходить з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Правовий режим майна, що перебуває у спільній власності власників квартир, має визначатися, відповідно до Конституції України (пункт 7 частини першої статті 92), виключно законами України.

Згідно зі статтею 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" спільне майно власників квартир складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у їх спільній сумісній власності і не підлягає відчуженню , загальне майно -у спільній частковій власності. Відповідно до цього Закону співвласники допоміжних приміщень мають право розпоряджатися ними в межах, встановлених зазначеним Законом та цивільним законодавством.

На підставі наведених вище доводів Конституційним судом України зроблено висновок, що

- допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього;

- власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Таким чином, правовий режим допоміжних приміщень багатоквартирного будинку визначається спеціальним нормативно-правовим актом -Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (надалі - Закон).

Відповідно до статті 1 Закону:

- об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) -юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна;

- житловий комплекс - єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс;

- допоміжні приміщення багатоквартирного будинку -приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення);

- неподільне майно -неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень , конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку ;

- технічне обладнання багатоквартирного будинку -інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території).

Враховуючи ті обставини, що у спірному приміщенні розміщено технологічне обладнання багатоквартирного будинку (вузли водо- та теплопостачання), це приміщення є неподільним майном співвласників багатоквартирного будинку.

Відповідно до частини 1 статті 12 Закону управління неподільним та загальним майном житлового комплексу здійснює управитель шляхом належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним та загальним майном власників.

Таким чином, поняття неподільного майна, реалізація повноважень з його управління спрямовані на забезпечення сталості, безпечності, надійності експлуатації багатоквартирного будинку. У зв'язку з цим законодавцем передбачено спеціальну норму, яка забезпечує реалізацію цієї мети. Так, частиною 2 статті 19 Закону передбачено, що неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню .

Натомість, як встановлено судом у судових засіданнях, неподільне майно -спірне приміщення, в якому знаходяться загальнобудинкові вузли водо- та теплопостачання, водо- і теплолічильники, було відчужено на користь окремих третіх осіб.

Відповідно до частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). В силу статті 228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Таким чином, оскільки

- договори купівлі-продажу від 18.03.2005 року, від 05.04.2005 року, від 15.07.2005 року опосередкували перехід права власності на приміщення (неподільне майно), яке в силу Закону належить співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності,

- відповідач у справі намагався передати в оренду таке приміщення Об'єднанню, яке в силу статті 4 Закону створено для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами;

суд дійшов висновку про порушення зазначеними вище правочинами частини 4 статті 41 Конституції України. За цією нормою ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. З огляду на це договори від 18.03.2005 року, від 05.04.2005 року, від 15.07.2005 року порушують публічний порядок та в силу вказівки частини 2 статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемними в цій частині (в частині відчуження технічного приміщення, в якому знаходяться загальнобудинкові вузли водо- та теплопостачання).

Згідно зі статтею 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. З огляду на зазначені вище обставини і доводи суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог в частині витребування майна (неподільного спільного сумісного майна власників багатоквартирного будинку) на користь Об'єднання.

При цьому суд не бере до уваги заперечення відповідача в частині неможливості витребувати майно від добросовісного набувача на підставі статті 388 Цивільного кодексу України. Відповідно до цієї норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у виняткових випадках. Таким чином, добросовісним набувачем є лише та особа, яка не знала та не могла знати про неможливість відчуження попереднім власником майна. Водночас суд не може визнати відповідача добросовісним набувачем з огляду на те, що спільна сумісна власність власників приміщень багатоквартирного будинку на неподільне майно не потребує окремої реєстрації та підтвердження відповідними окремими документами. Право власності випливає з публічного Закону, а тому усі власники спірного приміщення зобов'язані були знати (якщо не знали) встановлені статтею 19 Закону обмеження щодо відчуження такого приміщення.

Що стосується вимог позивача про встановлення безстрокового сервітуту, то суд при прийнятті рішення виходив з такого.

Як убачається з копії технічного паспорту, представленого сторонами, технічне приміщення не має окремого входу з подвір'я. Доступ (прохід) до нього можливий через приміщення загальною площею 22,2 м 2 , позначене номером "1". В судовому засіданні 16.02.2011 року представник відповідача не заперечив факту ненадання позивачу доступу до спірного технічного приміщення.

Відповідно до частини 1 статті 401 Цивільного кодексу України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлено щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

Частинами 1 та 3 статті 402 Цивільного кодексу України визначено, що сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Як убачається із зазначених норм, сервітут -це право обмеженого користування чужим майном. Підставою встановлення сервітуту є відсутність у будь-якої особи, у тому числі і у власника майна, можливості задовольнити свої потреби іншим способом як встановленням права користування чужим майном -сервітуту. Оскільки сторонами у справі не було погоджено можливості користуватися (обмежено) частиною належних відповідачу приміщень, спір було передано на розгляд суду.

Таким чином, враховуючи ту обставину, що позивач не може дістатися до технічного приміщення площею 10,6 м 2 , позначеного на плані номером "2", інакше, як через належне відповідачу приміщення площею 22,2 м 2 , позначене на плані номером "1", суд вважає вимоги позивача про встановлення сервітуту обгрунтованими та такими, що підлягають до задоволення.

Відповідно до частини 1 статті 49 Господарського процесуального кодексу України державне мито покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених вимог. При задоволенні позову витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на відповідача. Таким чином, оскільки судове рішення прийнято на користь позивача, державне мито та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу потрібно покласти на відповідача.

Враховуючи наведене, керуючись статтею Господарського кодексу України, статтями Цивільного кодексу України, статтями 49, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. Позов задоволити повністю.

2. Витребувати з незаконного володіння фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1, 79007; ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Зелена, 109" (адреса: АДРЕСА_2; ідентифікаційний код 13796035 ) напівпідвальне приміщення будинку АДРЕСА_2 загальною площею 10,6 м 2 , позначене в технічному паспорті номером "2".

3. Встановити особистий безстроковий сервітут у вигляді надання об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Зелена, 109" об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Зелена, 109" (адреса: АДРЕСА_2; ідентифікаційний код 13796035 ) можливості вільного безкоштовного проходу через належне фізичній особі -підприємцю ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1, 79007; ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) напівпідвальне нежитлове приміщення загальною площею 22,2 м 2 , позначене в технічному плані будинку АДРЕСА_2 номером "1", до суміжного з ним напівпідвального приміщення загальною площею 10,6 м 2 , позначеного в технічному паспорті номером "2", яке не має іншого входу.

4. Стягнути з фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1, 79007; ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Зелена, 109" (адреса: АДРЕСА_2; ідентифікаційний код 13796035 ) 207,58 грн. відшкодування витрат на оплату державного мита, 236,00 грн. відшкодування витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

5. Наказ видати відповідно до статті 116 Господарського процесуального кодексу

України.

Повний текст рішення складено та підписано 21.02.2011 року.

Суддя Рим Т.Я.