Рішення

від 16.07.2013 по справі 913/1123/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251 ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ 91016, м. Луганськ, пл. Героїв ВВВ, 3а. Тел./факс 55-17-32, inbox@lg.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

16 липня 2013 року Справа № 913/1123/13

Провадження №3/913/1123/13

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична фірма «Терра Лекс», м. Луганськ

до відповідача Приватного підприємства «Терра», м. Луганськ

про тлумачення положень договору оренди нежитлового приміщення

колегія суддів у складі:

головуючий у колегії - Секірський А.В.

суддя - Москаленко М.О.

суддя - Яресько Б.В.

секретар судового засідання - Якунін О.В.

У засіданні брали участь:

від позивача - Золотухіна І.В. , довіреність б/н від 10.10.2012;

від відповідача - Косова Н.Г., довіреність б/н від 08.04.2013,

в с т а н о в и в:

Суть спору : 17.04.2013 Товариство з обмеженою відповідальністю «Юридична фірма «Терра Лекс» (далі - Позивач) звернулося з позовом до Приватного підприємства «Терра» (далі - Відповідач) з вимогою здійснити тлумачення положень Договору оренди нежитлового приміщення № 389 від 30.12.2011 у спосіб визначення чи надає пункт 5.4 даного договору право орендодавцю в односторонньому порядку змінювати розмір орендної плати без внесення відповідних змін до договору.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 30.12.2011 між сторонами було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 389, об'єктом якого було нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Луганськ, вул. 16-а Лінія, буд. 23, прим. 74. Пунктом 5.4 Договору № 389 від 30.12.2011 передбачено право орендодавця на свій розсуд в односторонньому порядку переглянути розмір орендної плати. Відповідач вважає, що зазначене положення Договору надає йому право в односторонньому порядку, без укладення відповідної додаткової угоди, без отримання згоди позивача як орендаря, без внесення змін до Договору самостійно змінювати розмір орендної плати за Договором № 389 від 30.12.2011.

З посиланням на вказаний пункт Договору відповідач 20.08.2012 надіслав на адресу позивача лист від 15.08.2012 за № 39 про збільшення з 01.08.2012 орендної плати з 3360,00 грн. на місяць до 100 000,00 грн. на місяць. Тобто відповідач фактично в односторонньому порядку змінив розмір орендної плати, починаючи з періоду користування об'єктом оренди, який вже минув. Жодних змін до Договору стосовно розміру орендної плати внесено не було.

Позивач вважає, що вказані дії відповідача є незаконними та такими, що порушують права та законні інтереси позивача, оскільки відповідач, невірно витлумачивши умови Договору оренди № 389 від 30.12.2011, в односторонньому порядку змінив розмір орендної плати, яка є істотною умовою Договору, без внесення відповідних змін до Договору. Колегія суддів Верховного Суду України, вирішуючи справу стосовно відносин з оренди землі, при винесенні постанови від 25.06.2011 по справі № 6-17цс11, зазначила наступне: «Виходячи з наведеного Указ Президента № 92/2002 (у редакції зі змінами, внесеними Указом Президента № 725/2008) має рекомендаційний характер, він був прийнятий після укладення сторонами договору і є підставою для перегляду розміру орендної плати, установленої умовами договору, а не для автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення розміру орендної плати до 3 відсотків». Тобто Верховний Суд України розмежує поняття «перегляд розміру орендної плати» та «одностороння зміна розміру орендної плати».

Наведене, на думку позивача, свідчить про те, що право одностороннього перегляду розміру орендної плати за умовами Договору № 389 від 30.12.2011 не дає відповідачу права в односторонньому порядку вносити зміни стосовно розміру орендної плати до вказаного Договору без отримання на то згоди другої сторони за вказаним Договором та без належного письмового оформлення таких змін.

Крім того, позивач у судовому засіданні зазначив, що необхідність тлумачення змісту пункту 5.4 договору виникла також у зв'язку з тим, що відповідач вимагає від позивача сплати заборгованості з орендної плати та стягнення неустойки за неповернення майна оренди виходячи із розрахунку збільшеної в односторонньому порядку орендної плати, про що свідчать справи № 913/923/13 та № 29/5014/2348/2012, які на даний час є зупиненими.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги, дав пояснення, аналогічні викладеному в позовній заяві.

Представник відповідача надав письмовий відзиви на позовну заяву від 07.05.2013 (а.с.21-27), від 04.06.2013 (а.с.43-45) та від 16.07.2013, в яких просив відмовити у задоволенні позовних вимог з огляду на наступне.

Позивачем до відповідача було подано позови про розірвання, визнання недійсним та тлумачення договору оренди нежитлового приміщення за № 389 від 30.12.2011. 23.05.2013 рішенням Господарського суду Луганської області у справі № 913/1056/13 відмовлено у задоволенні позовних вимог позивача про визнання недійсним спірного договору оренди, і, зокрема, зазначено, що укладаючи 30.12.2011 договір оренди приміщення з відповідачем, уповноважена особа позивача підписала даний договір в редакції п.5.4, в якому встановлено право відповідача самостійно в односторонньому порядку переглядати розмір орендної плати. При вирішення справи про розірвання договору оренди № 17пд/5014/2532/2012 правомірність та законність договору оренди було підтверджено судами першої та апеляційної інстанції. Оскільки зазначені рішення стосуються договору, який є предметом розгляду справи № 913/1123/13, відповідач вважає, що суду необхідно звернути увагу на встановлені в інших справах обставини, з застосуванням ст. 35 Господарського процесуального кодексу України. Рішення господарського суду Луганської області від 23.05.2013 № 913/1056/13 залишено в силі постановою Донецького апеляційного господарського суду від 09.07.2013.

Також відповідач зазначив, що, підписуючи Договір оренди нежитлового приміщення від 30.12.2011 № 389, в якому п.5.4 було викладено у новій редакції: «Орендодавець на свій розсуд в односторонньому порядку вправі переглянути розмір орендної плати», позивач розумів, що цей пункт передбачає одностороннє збільшення розміру орендної плати на власний розсуд орендодавця, без укладення додаткової угоди, і не міг не виходити з того, що така обставина, як збільшення розміру орендної плати, ніколи для нього не настане.

Розглянувши матеріали справи, надані сторонами докази, вислухавши присутніх в судовому засіданні представників сторін, суд встановив такі фактичні обставини.

30.12.2011 між відповідачем як орендодавцем та позивачем як орендарем було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 389 (далі - Договір), відповідно до п.1.1 якого орендодавець передає орендарю у тимчасове користування за плату, в порядку та на умовах, визначених даним договором, нежитлове приміщення № 74, яке розташоване за адресою: м. Луганськ, вул. 16-а Лінія, буд.23, для розміщення офісу (далі - об'єкт оренди) (а.с.9-10).

Відповідно до п.5.1 Договору, розмір місячної орендної плати без ПДВ складає - 2800,00 (дві тисячі вісімсот гривень 00 копійок) гривень, ПДВ - 560,00 (п'ятсот шістдесят гривень 00 копійок) гривень, всього з урахуванням ПДВ - 3 360,00 (три тисячі триста шістдесят гривень 00 копійок) гривень.

Пунктом 5.4 Договору, з вимогою про тлумачення якого звернувся позивач, встановлено, що орендодавець вправі на власний розсуд в односторонньому порядку переглянути розмір орендної плати.

Керуючись зазначеним пунктом Договору, відповідачем 15.08.2012 за вих. №39 було направлено позивачеві лист, в якому повідомлено про збільшення з 01.08.2012 місячної орендної плати за оренду приміщення, що є об'єктом договору оренди № 389 від 30.12.2011 та яке розташоване за адресою: м. Луганськ, вул. 16-а Лінія, буд.23, прим. 74, та зазначено, що з 01.08.2011 місячна орендна плата за оренду приміщення, що є об'єктом договору, встановлюється у розмірі 100 000,00 грн. (а.с.18).

Рішенням Господарського суду Луганської області від 08.02.2013 у справі № 17пд/5014/2532/2012 відмовлено у задоволенні позову ТОВ «Юридична фірма «Терра Лекс» до ПП «Терра» про розірвання договору оренди № 389 від 30.11.2011 (а.с.28-32), постановою Донецького апеляційного господарського суду від 02.04.2013 зазначене рішення Господарського суду Луганської області залишено без змін (а.с.33-37).

Рішенням Господарського суду Луганської області від 23.05.2013 у справі № 11пд/913/1056/13 відмовлено у задоволенні позову ТОВ «Юридична фірма «Терра Лекс» до ПП «Терра» про визнання договору оренди № 389 від 30.11.2011 недійсним, постановою Донецького апеляційного господарського суду від 09.07.2013 зазначене рішення Господарського суду Луганської області залишено без змін.

Розглянувши матеріали, додані до позовної заяви, надані учасниками судового процесу докази, всебічно і повно з'ясувавши всі обставини справи, оцінивши докази, які мають значення для вирішення спору, господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог та необхідність їх задоволення у повному обсязі з таких підстав.

Ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

На підставі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Відповідно до п.п. 1-4 ст.213 Цивільного кодексу України, зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами).

На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.

При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів.

Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.

Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

Таким чином, необхідною умовою для тлумачення договору судом за статтею 213 Цивільного кодексу України є наявність у договорі будь-яких незрозумілих слів, понять або термінів, які не дають змоги з'ясувати дійсні наміри сторін, і в даному випадку таким поняттям є «перегляд розміру орендної плати».

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно з ч.1 ст.284 Господарського кодексу України, істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до ч.3 ст.762 Цивільного кодексу України, договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Частиною 1 ст.286 Господарського кодексу України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін , а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до ч.1, 2 ст.188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Відповідно до ч.1 ст.651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі ст.654 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Таким чином, законом не ототожнюються поняття «перегляд» та «зміна» розміру орендної плати, в контексті правовідносин найму та, зокрема, врегулювання розміру орендної плати, яка є істотною умовою договору найму, поняття «перегляд» може розумітися як визначення орендодавцем нового розміру орендної плати у зв'язку з виниклою необхідністю, і допускається в односторонньому порядку, що і закріплено у п. 5.4 спірного Договору, а «зміна розміру орендної плати» може розумітися як підвищення або зменшення розміру орендної плати спільним волевиявленням сторін договору оренди, тобто фактично є зміною істотних умов договору, яка не допускається в односторонньому порядку, а лише за згодою сторін, що закріплено у наведених вище положеннях закону.

З огляду на наведене, суд доходить висновку, що п.5.4 Договору передбачає право орендодавця переглянути в односторонньому порядку розмір орендної плати на свій розсуд, проте у разі здійснення такого перегляду - звернутися до орендаря із відповідною пропозицією щодо внесення змін до Договору шляхом укладення додаткової угоди у відповідності до вимог діючого законодавства України.

В даному випадку суд вважає доцільним посилання позивача на постанову Верховного Суду України від 25.06.2011, в якій зазначено: «Виходячи з наведеного Указ Президента № 92/2002 (у редакції зі змінами, внесеними Указом Президента України № 725/2008) має рекомендаційний характер, він був прийнятий після укладення сторонами договору і є підставою для перегляду розміру орендної плати, установленої умовами договору, а не для автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення розміру орендної плати до 3 відсотків» (а.с.11-14), оскільки Верховним Судом України у зазначеній постанові розмежовані поняття «перегляд» та «зміна» розміру орендної плати».

Суд вважає за необхідне зазначити, що посилання відповідача на те, що питання правомірності та законності договору оренди судом вже було переглянуто під час розгляду справи про розірвання договору № 17пд/5014/2532/2012, а також рішенням Господарського суду Луганської області від 23.05.2013 у справі № 913/1056/13 встановлена правомірність та законність договору оренди нежитлового приміщення від 30.12.2011 № 389 в цілому та п.5.4 зокрема, не є коректним, оскільки при розгляді справ № 17пд/5014/2532/2012 та № 913/1056/13 не розглядалося питання щодо тлумачення змісту пункту 5.4 договору у зв'язку з неоднаковим розумінням сторонами договору даного його положення , а у даній справі позивачем правомірність та законність договору не заперечуються і не є предметом оскарження.

До того ж позивачем у даній справі не заперечується право орендодавця в односторонньому порядку переглянути розмір орендної плати, а ставиться питання тлумачення зазначеного положення договору в світі того, чи означає право перегляду орендної плати в односторонньому порядку право змінити в односторонньому порядку розмір орендної плати без внесення відповідних змін до договору або укладення додаткової угоди до нього.

За таких обставин позовні вимоги є обґрунтованими, підтвердженими матеріалами справи та такими, що підлягають задоволенню з віднесенням на відповідача судових витрат у справі на підставі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

в и р і ш и в:

1 . Позовні вимоги задовольнити.

2. Розтлумачити зміст п. 5.4 договору оренди № 389 від 30.12.2011 наступним чином:

«Пункт 5.4 Договору оренди № 389 від 30.12.2011 передбачає право орендодавця в односторонньому порядку на власний розсуд переглянути розмір орендної плати з будь-яких підстав з подальшим зверненням до орендаря з пропозицією щодо внесення змін до договору, та не надає права в односторонньому порядку змінювати (збільшувати або зменшувати) розмір орендної плати без внесення відповідних змін до договору ».

3. Стягнути з Приватного підприємства «Терра» 91011, м. Луганськ, вул. 16-та Лінія, б. 48, код 31196894, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична фірма «Терра Лекс» 91016, м. Луганськ, вул. 16-та Лінія, б. 23, приміщення №74, код 36485992, витрати зі сплати судового збору в сумі 1147 грн. 00 коп. (одна тисяча сто сорок сім гривень 00 копійок), видати наказ позивачу після набрання рішенням законної сили.

В судовому засіданні відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, оформленого відповідно до ст. 84 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено та підписано 19.07.2013.

Головуючий суддя А.В. Секірський

Суддя М.О. Москаленко

Суддя Б.В. Яресько