Постанова

від 09.08.2013 по справі 922/1451/13

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" серпня 2013 року Справа № 922/1451/13

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Бондаренко В.П., суддя Ільїн О.В., суддя Россолов В.В.

при секретарі Голозубовій О.І.

1-го позивача - Воронова Ю.В., дор. № 258 від 11.01.2013 р.

2-го позивача - Воронова Ю.В., дор. № 08-11/13/2-13 від 03.01.2013 р.

відповідача - Лихо В.М. - директор, Луценко К.В., дор. від 01.08.2013 р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №2143Х/1-9) на рішення господарського суду Харківської області від 20.06.2013 р. у справі № 922/1451/13

за позовом 1. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків

2. Харківської міської ради, м. Харків

до ПАТ «Червонозаводський учбовий спортивно-технічний центр», м. Харків

про розірвання договору та вчинення дій

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Харківської області від20.06.2013 р. у справі № 922/1451/13 (суддя Калініченко Н.В.) позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 1669 від 10 серпня 2005 року. Виселено Приватне акціонерне товариство «Червонозаводський учбовий спортивно-технічний центр» з нежитлових приміщень першого поверху двоповерхової будівлі та одноповерхових нежитлових будівель, загальною площею 382,4 м 2 , розташованих за адресою: м. Харків, пр. Гагаріна, 31, літ. «А-2», літ. «Б-1», літ. «Г-1». Зобов'язано Приватне акціонерне товариство «Червонозаводський учбовий спортивно-технічний центр» повернути нежитлові приміщення першого поверху двоповерхової будівлі та одноповерхових нежитлових будівель, загальною площею 382,4 м 2 , розташовані за адресою: м. Харків, пр. Гагаріна, 31, літ. «А-2», літ. «Б-1», літ. «Г-1», Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради. Стягнено з Приватного акціонерного товариства «Червонозаводський учбовий спортивно - технічний центр» на користь Харківської міської ради суму сплаченого судового збору в розмірі 1147,00 грн.

Відповідач з рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Позивачі вважають рішення суду законним і обґрунтованим, у зв'язку з чим просять залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

До початку судового засідання відповідачем було подано клопотання про витребування з КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» інвентарної справи № 69907 по нежитловим приміщенням, які розташовані за адресою: м. Харків, пр. Гагаріна, 31, літ. «А-2», літ. «Б-1», літ. «Г-1» та виклик до суду представника КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» для дачі пояснень по суті справи.

Колегія суддів розглянула заявлене клопотання та дійшла висновку про відмову у його задоволенні у зв'язку з необґрунтованістю.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, повторно розглянувши справу відповідно до вимог статті 101 Господарського процесуального кодексу України, вислухавши пояснення представників сторін, перевіривши повноту встановлення господарським судом Харківської області обставин, що мають значення для справи та правильність застосування норм матеріального і процесуального права, колегія суддів встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 10 серпня 2005 року між Закритим акціонерним товариством «Червонозаводський учбовий спортивно-технічний центр» (орендар) та Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради (орендодавець) було укладено договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) №1669, відповідно до п. 1.1. якого предметом договору є нежитлове приміщення (будівля) (далі майно), що належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, яке орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування; право на оренду якого отримано орендарем на підставі розпорядження УКМіП № 1229 від 24.10.2005 року «Про переукладання договору оренди на нежитлові приміщення, які розташовані за адресою: м. Харків, проспект Гагаріна, 31...».

Згідно з п. 1.2. договору майно - нежитлове приміщення першого та другого поверхів двоповерхової будівлі, та одноповерхові нежитлові будівлі, загальною площею 382,4 м 2 (технічний паспорт КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації», інвентарний № 69907 від 01.03.1996 року), розташоване за адресою: проспект Гагаріна, 31, літери «А-2», «Б-1», «Г-1», відображається на балансі КВЖРЕП Червонозаводського району м. Харкова.

Згідно з п. 1.3. договору майно передається в оренду з метою використання для розміщення учбових класів (240,6 м 2 ), пункту ремонту та обслуговування автомобілів (50,2 м 2 ), офісу (47,3 м 2 ), гаражу (44,3 м 2 ).

Відповідно до п. 2.1. договору набуття орендарем права користування майном настає після підписання сторонами: цього договору та акту приймання-передачі майна.

10 серпня 2005 року між 1-м позивачем та відповідачем був складений та підписаний акт приймання передачі, який скріплений печатками юридичних осіб та підписами уповноважених представників сторін.

Відповідно до п.10.1. договору сторони узгодили, що цей договір діє з 10 серпня 2005 року до 10 липня 2006 року.

Пунктом 10.2. договору встановлено, що зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються сторонами протягом 20 днів і оформлюються додатковими угодами, які є невід'ємними частинами цього Договору.

Додатковою угодою №1 до договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 1669 від 10 серпня 2005 року термін дії договору продовжено з 10.07.2006 року до 10.06.2007 року.

Додатковою угодою № 2 до договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 1669 від 10 серпня 2005 року термін дії договору продовжено з 10.06.2007 року до 10.05.2008 року.

Додатковими угодами № 3, № 4, № 5, № 6 до договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 1669 від 10 серпня 2005 року, було внесені зміни до п. 3.7, 1.3., 3.2. договору.

Додатковою угодою № 7 до договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 1669 від 10 серпня 2005 року термін дії договору продовжено з 10.05.2008 року до 10.04.2009 року.

Додатковою угодою № 8 до договору оренди нежитлового приміщення № 1669 від 10 серпня 2005 року термін дії договору продовжено з 10.04.2009 року до 10.03.2012 року.

Пунктом 10.5. вищевказаного договору передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору протягом 30 днів після закінчення його строку, договір вважається продовжений на той самий термін і на тих самих умовах.

Оскільки після закінчення терміну дії договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 1669, що закінчився 10 березня 2012 року, жодна із сторін не заявила про припинення дії останнього, автоматично термін дії договору було продовжено з 10 березня 2012 року на той саме термін і на тих саме умовах.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач звернувся до господарського суду Харківської області для підтвердження зазначеного продовження дії договору оренди № 1669 від 10 серпня 2005 року та про внесення змін у п. 10 договору.

Рішенням господарського суду Харківської області від 10 квітня 2013 року по справі № 922/627/13-г позовні вимоги задоволені, внесені зміни до договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 1669 від 10 серпня 2005 року, а саме змінено п. 10.1 договору, з урахуванням додаткової угоди № 8 та викладено в наступній редакції: «Цей договір діє з 10 березня 2012 року до 10 лютого 2015 року».

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 18.06.2013 р. вказане рішення було скасоване та прийняте нове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено з посиланням на відсутність порушеного права позивача, а відповідно і його захисту, шляхом внесення змін до договору.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, викладеними в рішенні, виходячи з наступного.

Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України однією із засад цивільного законодавства є свобода договору.

Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини (ст.11 Цивільного кодексу України).

Згідно зі ст. 179 Господарського кодексу України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови, тощо.

Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Згідно п. 1 ст. 193 Господарського кодексу України до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

У відповідності до ст. 509 Цивільного кодексу України, ст. 173 Господарського кодексу України в силу господарського зобов'язання, яке виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання, один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Згідно з ч. 2 ст. 193 ГК України, кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Матеріали справи свідчать про те, що між сторонами у справі виникли зобов'язання, які за своєю правовою природою є правовідносинами, що випливають із договору найму (оренди), згідно якого та в силу ст. 759 Цивільного кодексу України, наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Крім того, на вказані правовідносини поширюється дія Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до ч. 1 ст. 2 якого, орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі ст.10 вказаного Закону істотними умовами договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); орендна плата з урахуванням її індексації; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Матеріали справи свідчать, що позивач не виконував взяті на себе зобов'язання за спірним договором оренди, а саме, порушував п. 4.9 договору щодо оформлення права користування земельною ділянкою, на який розташовано об'єкт оренди, що призвело до порушення зобов'язання.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» виконання зобов'язання є істотною умовою договору оренди.

Згідно ч. 2 ст. 18 Закону орендар зобов'язаний, зокрема, використовувати орендоване майно відповідно до умов договору.

Однак орендарем були порушені вимоги п. 4.7. договору та змінено стан орендованого майна без письмової згоди орендодавця.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з актом перевірки управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради від 16.11.2012 р. встановлено наступні порушення з боку орендаря:

- на першому поверсі орендарем незаконно здійснено двірний отвір з приміщення № XVI до суміжного приміщення №ХУ, яке знаходиться в орендному користування НТЦ «Алькор»;

- самовільно без дозвільних документів здійснено окремий вхід до приміщення № VII та № VIIІ;

- дозвіл управлінням комунального майна та приватизації на перепланування не надався;

- в порушення п. 5.4 договору оренди будівля літ. (Б-1) площею 50,20 м 2 передана у користування стороннім особам та використовується під СТО, де здійснюється незаконна підприємницька діяльність. Крім того до будівлі прибудовано прибудову 35,00 м 2 ;

- будівля літ. «Г-1», площею 44,30 м 2 використовується під склад та гараж, тоді як згідно з додатковою угодою № 9 внесено зміни до договору оренди, відповідно до якої майно передано в оренду з наступною метою використання: курси водіїв автомобілів - 382,4 м 2 ;

- орендарем в порушення п. 4.9, 4.9.1, 4.9.2 не надано договору оренди земельної ділянки на якій розташовані будівлі літ. «Б-1», Г-1».

Відповідно до п. 7.2. договору орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди якщо орендар користується майном всупереч договору, орендарем змінювався стан орендованого майна без письмової згоди орендодавця, також не оформлено право користування земельною ділянкою, на якій розташовано об'єкт оренди.

Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Водночас, орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також дія спеціального закону, а саме Закону України «Про оренду державного та комунального майна», згідно з ч. 3 ст.26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Виходячи зі змісту даної норми, підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених законом або договором оренди.

Частиною 1 ст. 783 ЦК України передбачено право орендодавця вимагати розірвання договору оренду, якщо орендар користується приміщенням всупереч договору.

Статтею 783 ЦК України чітко встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Відповідно до ст. 327 ЦК України управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

В матеріалах справи відсутній відповідний дозвіл власника майна - управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна на перепланування приміщень та передачу приміщень у користування іншій особі.

Посилання відповідача на те, що 1-й позивач листом № 5216 від 27.04.2007 р., надісланим на адресу КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації», в якому просив здійснити перевірку відповідності технічного паспорту, не приймається до уваги, оскільки вказаний лист не свідчить про наявність погодження 1-го позивача здійсненого відповідачем переобладнання орендованих приміщень.

Згідно з ч. 2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

В свою чергу, відповідно до ст.773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» або договором оренди.

Таким чином, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про розірвання договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 1669 від 10 серпня 2005 року та про задоволення позовних вимог в цій частині.

Згідно зі ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Отже, враховуючи, що договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 1669 від 10 серпня 2005 року припинено , керуючись статтею 785 ЦК України, відповідно до якої у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, беручи до уваги п. 2.3 договору, за яким у разі припинення договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно згідно з актом приймання-передачі, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позовних вимог про виселення відповідача з нежитлових приміщень та про передачу нежитлових приміщень 1-му позивачу.

На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду Харківської області від 20 червня 2013 року у справі № 922/1451/13 прийняте при належному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи та у відповідності до норм матеріального та процесуального права і підстави для його скасування відсутні, у зв'язку з чим апеляційна скарга відповідача не підлягає задоволенню.

Керуючись статтями 99, 101, п. 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

У задоволенні апеляційної скарги відмовити.

Рішення господарського суду Харківської області від 20.06.2013 року у справі № 922/1451/13 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 09.08.2013 р.

Головуючий суддя Бондаренко В.П.

Суддя Ільїн О.В.

Суддя Россолов В.В.

9